Если вы продаёте дом, то в некоторых случаях потребуется заплатить НДФЛ. Это не нужно, если вы владели им достаточный по законодательству срок, или не получили прибыль от его продажи, но во всех иных случаях налог с продажи дома должен быть выплачен.
Но это не всегда стандартные 13 или 30% от суммы продажи, часто размер выплаты снижается за счёт вычетов – это может быть имущественный вычет, или же на величину расходов на строительство либо покупку частного дома.
Сумму, которую потребуется заплатить после применения вычета, подсчитают в налоговой, но сделать это можно и самостоятельно, чтобы убедиться в верности вычислений. Это несложно, и можно сделать либо вручную, применив специальные формулы, либо при помощи онлайн-калькулятора.
Налоговые обязательства граждан
Каждый гражданин несёт определённые финансовые обязательства перед государством, ведь именно за счёт налоговых поступлений, в том числе и от физических лиц, наполняется бюджет.
Потому обязанность своевременно выплачивать налоги и сборы закреплена в Конституции РФ наряду с правами, которыми обладают налогоплательщики.
Это возможность проверять материалы инспекций, связанных с их налоговыми выплатами, и при необходимости отстаивать свои права, в том числе в суде.
В числе прочих налоговых обязательств россиян одна из основных – выплата подоходного налога.
Им облагаются все получаемые гражданами как физическими лицами доходы, распространяется он и на иностранцев, получающих доход в России.
Прибыль от продажи недвижимости также облагается НДФЛ, но есть нюансы – такие, как предоставление вычетов нескольких видов, и освобождение от выплаты налога при достаточном сроке владения ею.
Срок владения домом
После изменений законодательства существуют две возможности. Есть случаи, в которых достаточно трёх лет владения недвижимостью, чтобы не платить налог с её продажи, а в других для этого требуется, чтобы она пробыла в собственности продавца не меньше пяти лет.
Трёх лет достаточно гражданам:
- купившим дом в 2015 году или раньше;
- получившим его по наследству;
- получившим дом в подарок от близкого родственника;
- приобретшим права через договор ренты;
- приватизировавшим дом, ранее принадлежавший государству или муниципалитету.
Соответственно, всем, не входящим в перечисленные выше категории, нужно владеть домом, садовым участком, дачным домиком и прочим аналогичным имуществом минимум в течение пяти лет, чтобы не платить за него НДФЛ.
Таким образом, изменение законодательства, заявленное как направленное на упорядочивание рынка недвижимости и борьбу с разного рода аферистами, промышляющими на нём, ударило и по простым гражданам: ведь теперь, если возникла срочная необходимость продать дом, которым они владели 3-4 года, им придётся либо всё-таки откладывать сделку, либо выплачивать налог.
Расчёт ведётся в месяцах, и должно пройти полных 36 или 60, смотря по тому, сколько лет необходимо владеть домом в вашем случае.
Датой, с которой будет вестись отсчёт этого срока, если квартира приобретена по договору купли-продажи, станет день регистрации перехода прав в Росреестре.
При передаче по наследству отсчёт начнётся непосредственно с его открытия – то есть смерти наследодателя. Есть и некоторые другие варианты – зависит всё от способа приобретения продаваемой недвижимости.
Важный момент: если продавец сначала получил в собственность домовладение, а затем его увеличил, или получил весь дом, то срок будет отсчитываться со времени его вступления во владения первой долей – не только для неё, но и для остальных тоже.
Величина налога
Она определяется ставкой и налогооблагаемой базой. В случае браться во внимание будет резиденство: резиденты РФ платят 13%, а нерезиденты 30%.
Чтобы быть резидентом, необходимо находиться на территории страны больше половины дней в году.
Соответственно, этот статус может быть получен в один год, утрачен в следующий, снова получен и так далее – смотря по тому, сколько времени человек пребывает в стране, вне зависимости от его гражданства.
Впрочем, гражданство может играть роль: если человек является гражданином России, то при определённых обстоятельствах он не потеряет резидентство даже при невыполнении условий относительно дней пребывания в её границах.
Например, при нескольких выездах на лечение, каждый из которых не превышает 6 месяцев, резидентство прервано не будет, даже если в сумме гражданин находился за границей большую часть года. Подробнее о том, для каких категорий и в каких обстоятельствах статус резидента сохраняется, можно прочесть в статье 207 НК.
Важно это не только из-за ставки налога: нерезиденты лишаются и льгот, а также права на применение вычетов, так что и на этом не удастся сэкономить.
Второй параметр, влияющий на величину НДФЛ – налогооблагаемая база. Основой для неё служит стоимость дома по договору купли-продажи.
Но не всегда: раньше это являлось почвой для злоупотреблений, поскольку в договоре можно указать сильно заниженную сумму, а остаток передать продавцу «в конверте».
Это позволяло сильно сэкономить на налогах, но снижало защищённость покупателей в суде, да и, собственно, налоговые поступления в казну государства.
В результате с начала 2016 года действует обновлённое законодательство, и согласно ему как основа для обложения налогом принимается либо цена по договору, либо 70% от кадастровой стоимости дома, если цена его продажи оказалась ниже.
Например, кадастровая стоимость жилья 1 500 000 рублей (а 70% от неё, соответственно 1 050 000), продано же оно за 1 300 000, тогда применяться в целях налогообложения будет именно договорная цена, как более высокая. А вот если в договоре указано, что продавец получает 800 000, то налог ему платить придётся, как если бы он продал дом за 1 050 000.
Наконец, ещё один фактор, который может влиять на величину, которая будет взиматься, – вычеты, но их стоит разобрать отдельно.
Уменьшение налога
Сумма к выплате может быть уменьшена либо за счёт применения имущественного вычета, либо уменьшения налогооблагаемой базы – поскольку НДФЛ платится с прибыли гражданина, то из суммы, за которую он продал дом, могут быть вычтены расходы на его предшествующее приобретение, либо, если дом был им построен – на строительство.
При этом необходимо выбрать, какой из вариантов задействовать: имущественный вычет не может складываться с вычетом расходов. Обычно выбор очевиден: если расходы на строительство или приобретение были, то вычесть их выгоднее, если же их не было, потому что дом достался без затрат (кроме как на оформление), то пригодится имущественный вычет.
Имущественный вычет
Начнём именно с него: он равен максимум 1 миллиону рублей – это значит, что из цены продажи дома можно вычесть миллион, и уже потом считать налог, реальная экономия же составит 13 или 30% от неё для резидентов и нерезидентов соответственно.
Например, если дом продали за 2 400 000 рублей, то без использования вычета как НДФЛ по ставке в 13% пришлось бы заплатить 312 000. А с задействованием вычета налогооблагаемая база снижается до 1 400 000 рублей, а значит и сумма к выплате – до 182 000.
Чем дешевле дом, тем заметнее снижение налога, подлежащего взиманию, а если он продаётся за 1 000 000 или меньше, то вычет будет полностью её покрывать, и платить ничего не придётся.
Есть пара нюансов его применения:
- Правом на него можно пользоваться сколько угодно раз, но не более одного в год – в этом отличие от имущественного вычета для покупателя недвижимости, строго лимитированного.
- Если продаётся дом в долевой собственности, то вычет в миллион даётся на весь дом, и будет распределён между дольщиками по их долям – если они заключают сделку вместе. Если же каждый заключает отдельный договор, и покупатели разные, то вычет для каждой доли будет дан в полном объёме.
Расходы на строительство
Если продавец сам возвел дом, то все сделанные в ходе строительства расходы могут быть вычтены из суммы, за которую он его затем продаст.
А именно, учитываются все затраты на: проектирование и составление сметы, приобретение материалов как для строительства, так и для отделки дома, подведение к дому и внутри него всех требуемых для жизни инженерных коммуникаций, наконец, оплата работы строителей.
Но конечно, чтобы эти расходы были вычтены, продавец должен будет иметь документы, подтверждающие как факт, что он их сделал, так и их цель. Это различные чеки, квитанции, договоры и так далее – все такие свидетельства о понесённых при строительстве расходах обязательно нужно хранить на будущее, даже если вы не планируете продавать дом – ведь планы могут со временем измениться.
- Приведём пример: если гражданин построил дом, потравив на всё 2 200 000 рублей, а спустя два года продал его за 2 900 000 рублей, при использовании обычного имущественного вычета он заплатит:
- (2 900 000 – 1 000 000) x 0,13 = 247 000 рублей.
- Если же он использует вычет расходов на строительство, то выплата окажется равной:
- (2 900 000 – 2 200 000) x 0,13 = 91 000 рублей.
- То есть, при превышении стоимости строительства дома одного миллиона рублей применение вычета расходов будет более выгодным.
Расходы на покупку дома
Если недвижимость куплена ранее, то понесённые на это расходы тоже могут быть вычтены из стоимости продажи. Чтобы сделать это, нужно представить договор купли-продажи, и именно на указанную в нём сумму будет уменьшена налогооблагаемая база – таким образом, если продаётся загородный дом за те же или меньшие деньги, чем был куплен, налогом он облагаться вовсе не будет.
- Вычет расходов на покупку подсчитывается по той же формуле, что и расходов на строительство – только всё будет проще, ведь при строительстве нужно сначала суммировать все расходы (и подтвердить их документами), здесь же достаточно цены из договора.
- Так, если гражданин продал за 3 400 000 рублей дом, купленный два года назад за 2 800 000, то расчёт окажется таким:
- (3 400 000 – 2 800 000) x 0,13 = 78 000 рублей к выплате как НДФЛ.
- Отметим также, что если дом продаётся сразу несколькими собственниками, то налог они должны будут выплачивать пропорционально своим долям: например, если в предыдущем примере владелец А владеет ¾ долями, то есть 75%, а собственник Б – оставшейся ¼, то А заплатит 78 000 x 0,75 = 58 500, а Б – оставшиеся 19 500 рублей.
Все приведённые выше расчёты сложными не назвать, но при желании их можно автоматизировать, выполнив при помощи онлайн-калькулятора, куда нужно будет лишь ввести данные. Стоит только позаботиться, чтобы он учитывал нюансы современного законодательства, иначе результат окажется неверным. Например, можно воспользоваться сервисом по адресу planetcalc.ru/67/.
Алгоритм уплаты налога
Если срок владения домом оказался недостаточным для освобождения от НДФЛ, и даже после применения вычета его всё равно придётся платить, то алгоритм, по которому это нужно делать, будет таким:
- Сначала готовятся все необходимые документы для подтверждения личности, суммы продажи, при уменьшении на сумму расходов – подтверждение произведённых расходов.
- Заполняется налоговая декларация.
- Подаётся заявление в ФНС.
- После получения квитанции по указанным реквизитам вносится плата.
Подготовка документов
При подаче декларации к ней должны прилагаться:
- паспорт;
- договор купли-продажи;
- подтверждение получения средств по договору – банковская выписка, расписка и тому подобные бумаги;
- выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности.
При использовании вычета также нужны: заявление на его получение, подтверждающие понесённые на приобретение или строительство дома расходы документы.
Заполнение декларации
Декларация может быть подана как лично, так и переслана по почте либо через официальный сайт ФНС. Она представляет собой документ из нескольких десятков страниц, а потому подробно разбирать, как её заполнять мы не будем. Тем более что ничего особенно сложного в этом нет, а при необходимости можно обратиться к помощи сотрудников налоговой. К статье прилагается образец заполнения.
Выделим лишь несколько правил заполнения от руки:
- требуется использовать синюю либо чёрную пасту;
- вписывать сведения печатными заглавными буквами;
- нельзя делать помарки, исправлять ошибки прямо в тексте;
- нельзя вписывать в одну клетку несколько символов;
- в пустые клетки ставятся прочерки.
Заявление в налоговую
Чтобы получить вычет, нужно оформить заявление на него. Стоит делать это в соответствии с рекомендованной формой, которую можно получить непосредственно в отделении ФНС. Заполнение сложностей не представляет, а образец прилагается к статье.
Срок платежа
Декларация должна быть подана до конца апреля следующего после продажи года. После этого документы будут проверены, и из налоговой поступит уведомление о необходимости сделать платёж. Требуется сделать это до 15 июля. Если плательщик не уложится в этот срок, к нему будут применены санкции согласно 114 статье НК.
Способы уплаты
НДФЛ выплачивается по указанным в квитанции реквизитам, сделать это можно как через кассу банка, так и через терминал, при помощи онлайн-банка, или же воспользовавшись сервисом на сайте ФНС.
Образцы документов
3 НДФЛ при продаже квартиры за 2014
Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости
Законодательство обязывает граждан платить налог с дохода от любого проданного объекта недвижимости. Это касается и граждан пенсионного возраста. Всегда ли продажа недвижимости облагается налогом, как правильно рассчитать НДФЛ и уплатить — расскажем в статье.
Правила уплаты налога при продаже квартиры
При продаже имущества владелец получает доход, а значит обязуется заплатить НДФЛ — 13%. Если объект недвижимости находился в собственности в течение минимального срока пользования или более, владелец освобождается от уплаты налога.
Минимальный срок владения квартирой
Минимальный срок владения — это определенный срок, после которого владелец имеет право продать имущество без уплаты подоходного налога и заполнения декларации. Даже если на сделке удастся заработать миллион рублей (любую сумму), государство не предъявит претензий.
Срок владения квартирой начинает исчисляться с момента регистрации права собственности в Росреестре. Для унаследованных квартир — с момента смерти наследодателя. А для квартир, полученных по программе реновации, срок будет считаться со времени регистрации предыдущей квартирой.
Если недвижимость реализуется раньше окончания минимального периода, то собственник должен предоставить налоговой отчет, даже если воспользовался льготами и НДФЛ равен нулю.
Изменения в 2020 году
В 2020 году для некоторой недвижимости, которую можно продать без налога, минимальный срок владения сократили с пяти до трех лет. Это имеет отношение к квартирам:
- купленным до 1 января 2016 года;
- унаследованным;
- приватизированным;
- подаренным близким родственником;
- единственным в собственности (т.е. других квартир у владельца нет).
В остальных ситуациях минимальный срок владения 5 лет.
Расчет налога с продажи квартиры
Налог от продажи квартиры рассчитывается следующим образом:
- Нужно понять, с какой суммы будет взиматься налог. Определяется кадастровая стоимость квартиры (ее можно посмотреть на сайте Росреестра) и эта сумма умножается на коэффициент 0.7.
- Сравнить официальную стоимость с той, которая прописана в договоре с покупателем. Налог платится с наибольшей суммы.
- Использовать вычеты, если собственник имеет на них право.
- От оставшейся суммы вычесть 13% — это и есть налог с продажи квартиры, который будет перечислен в казну государства.
Пример расчета
Предположим, собственник продавал квартиру в 2018 году за 2 600 000 рублей. Кадастровая стоимость недвижимости равняется 4 000 000 рублей на период 1 января того же года.
Налоговая служба возьмет ее в расчет и умножит на 0,7. Получится 2 млн 800 тыс. Этот показатель превышает сумму, указанную в договоре, значит НДФЛ будет рассчитываться с этой суммы.
Затем 2 800 000 умножаем на 13%, сумма налога составит 364 000 рублей.
Как продать квартиру без уплаты налога
Закон разрешает продать квартиру без уплаты налога в случаях, если:
- это единственное жилье и оно находится в собственности не менее трех лет;
- недвижимость была приватизирована более трех лет назад;
- квартира была получена по наследству или подарена родственниками, срок владения которой не менее трех лет;
- недвижимость куплена после 1 января 2016 года, срок владения которой 5 лет.
В остальных случаях требуется заплатить налог 13%.
Продажа квартиры без уплаты налога в отдельных случаях
Рассмотрим подробнее, надо ли и как уплачивать налог в частных случаях.
Налог от продажи квартиры в общей долевой собственности
Уплаты НДФЛ можно избежать, если продавать квартиру по долям. Например, два собственника поровну владеют квартирой. Они вправе продать ее не по общему договору купли-продажи, а по отдельным. Тогда каждый может использовать имущественный вычет, который перекроет стоимость доли.
Налог с продажи недвижимости по «переуступке»
Дольщик, который покупает жилье в недостроенном доме, вправе не дожидаться окончания работ и реализовать недвижимость при необходимости. Тогда это будет сделка по переуступке прав. Один дольщик в договоре будет заменен другим.
https://www.youtube.com/watch?v=AElX7Y_ZLYk
Подоходный налог с продажи квартиры по ДУ такой же — 13%. Применяется он только к разнице суммы между изначальной стоимости жилья (по ДДУ) и по переуступке.
К примеру, если у застройщика приобрели дом за 3 миллиона рублей, а позже решили продать за 3,5 млн, то НДФЛ отсчитывается только с 500 тысяч рублей наценки.
А если продать его по той же цене, что и купили или ниже, налог платить не нужно.
Налог при продаже подаренной квартиры или полученной по наследству
При продаже подаренной или унаследованной квартиры придется учитывать минимальный срок владения — только после него налог с продажи квартиры не будет исчисляться. Правила следующие:
- для недвижимости, полученной по дарственной от близкого родственника, члена семьи или по наследству срок составляет 3 года;
- начиная с 1 января 2020 года, если квартира — единственные жилье, то период владения сокращается до 3 лет;
- если недвижимость была подарена посторонним лицом, чтобы избежать уплаты налога придется подождать 5 лет.
Если собственник не готов столько ждать, то НДФЛ при продаже квартиры придется уплатить, а для уменьшения налоговой базы воспользоваться вычетами.
Как уменьшить налог при продаже квартиры
Собственники, которые владеют квартирой меньше минимального срока, могут сэкономить на налоговых выплатах. Для этого есть несколько возможностей.
Имущественный вычет в размере 1 млн рублей
Владелец может рассчитывать на максимальную сумму налогового вычета в 1 000 000 рублей при продаже квартиры или доли. Для другого имущества (автомобили, гаражи) предусматривается ограничение в 250 000 рублей.
- Например, квартира была куплена за 5 миллионов рублей, а продана за 5,5. Вычет будет выглядеть таким образом:
- 5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.
- НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 рублей.
Уменьшение налога на расходы при приобретении
Вместо оформления вычета продавец имеет право снизить размер дохода на сумму расходов. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях это решение выгоднее, чем оформление вычета.
- Например, владелец продал дом за 5 миллионов (купил за 4,5 млн). Расчет налога с продажи будет выглядеть так:
- 5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.
- НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.
Получение вычета в 260 000 рублей при покупке другого жилья
Если сначала была продана одна квартира, а затем куплена другая (в течение одного года), то налоговая база рассчитывается с каждого объекта. Потому что это две разные сделки со стороны налогообложения. Владельцу придется перечислить НДФЛ с реализации одной недвижимости, а затем можно оформить вычет со второй.
Так по закону можно 1 раз в жизни получить не более 260 тысяч рублей (13% от стоимости купленной квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей). Условие для этого вычета: обе сделки должны быть заключены в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря).
Стоит ли использовать занижение цены в договоре купли-продажи квартиры
Для покупателя выгоднее, чтобы в договоре числилась реальная цена — тогда его права будут защищены.
Обход налогов — это нарушение закона. Контрольные органы в последнее время ужесточили борьбу с договорами, в которых прописывается заниженная цена на недвижимость.
По статистике каждый второй договор купли-продажи недвижимости в столице оформляется с не соответствующей реальности ценой, а в Санкт-Петербурге каждая третья сделка сопровождается «теневой бухгалтерией».
Это делается с целью снижения налогооблагаемой базы.
Риэлторы часто советуют воспользоваться уловкой: в договоре прописать более низкую стоимость на жилье, а на остальную оговоренную сумму запросить с владельца расписку. Не рекомендуется связываться с любыми схемами обхода налогов. Так покупатель становится беззащитным со стороны закона.
Как правильно заплатить налог при продаже квартиры
Если вы решили не ждать минимального периода владения и продать квартиру, то нужно составить декларацию. Сделать это можно на сайте ФНС или через личный кабинет портала госуслуг.
Правила заполнения декларации
Декларацию необходимо заполнить по форме 3-НДФЛ, действующей в 2020 году, она включает:
- титульный лист (данные о плательщике: ФИО, ИНН, дата рождения и др.);
- раздел 1 (данные КБК, ОКТМО и сумма налога);
- раздел 2 (расчет налога);
- приложение 1 (доходы);
- приложение 6 (вычеты);
- расчет к приложению 1.
Подробнее о том, как заполнить декларацию, — в образце.
Документы, прилагаемые к декларации
К декларации прикрепляются документы:
- паспорт;
- договор купли-продажи;
- ИНН;
- платежные документы, подтверждающие понесенные расходы;
- документы, подтверждающие передачу денег за квартиру;
- в отдельных случаях — дарственная или свидетельство о наследовании.
Документы передают в налоговую службу, придя лично в отделение, отправляют по почте (с описью вложения) или в электронном виде через Единый портал государственных услуг (с электронной подписью).
Сроки подачи декларации и уплаты налога
Декларацию необходимо подать в ИФНС не позже 30 апреля следующего года после продажи недвижимости. Если конечная дата — это выходной, то в расчет берется ближайший рабочий день.
Рассчитанный налог с продажи квартиры нужно перевести в госбюджет до 15 июля после подачи декларации. Реквизиты счета предоставляют в отделении ИФНС.
За игнорирования сроков уплаты налога полагается штраф до 20% от неуплаченной суммы. Если из-за личных обстоятельств нет возможности уплатить в срок, можно обратиться в ФНС и написать заявление о рассрочке.
Заключение
Есть два минимальных срока владения квартирой — 3 или 5 лет. После этого срока владелец имеет право продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Если нет возможности ждать, можно воспользоваться уменьшением дохода на сумму расходов или налоговым вычетом. В большинстве случаев требуется подать декларацию в ИФНС — независимо от того, получена ли прибыль от сделки или нет.
Как рассчитать налог при продаже домов и земли?
Rumo/Depositphotos
В данной ситуации земельный участок находился в собственности более минимального срока, который дает право на безналоговую продажу, а построенные дома — менее минимального срока (по общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет).
Соответственно, доход в виде стоимости земельного участка не будет облагаться НДФЛ, а доход от продажи домов будет подлежать обложению НДФЛ.
В связи с этим в договоре купли-продажи земельного участка с домами очень важно разделить стоимость земельного участка и стоимость каждого дома.
В противном случае есть риск, что вся сумма продажи участка и недвижимости может быть признана налогооблагаемым доходом, то есть минимальный срок владения налоговые органы могут отсчитывать от последней из дат, которой является дата регистрации домов.
- Какие налоги нужно платить при продаже дома в 2018 году?
- Какой налог платить при продаже дома и участка?
- Существенно занизить стоимость домов в договоре купли-продажи не получится: если дома будут проданы по цене менее 70% их кадастровой стоимости, то для налогообложения доходом будет признаваться кадастровая стоимость дома, умноженная на коэффициент 0,7 (коэффициент может отличаться в зависимости от региона).
Для того чтобы уменьшить налог, подлежащий уплате, Вы можете подтвердить расходы, понесенные на строительство домов.
В этом случае НДФЛ по ставке 13% будет взиматься не с полной стоимости каждого дома, указанной в договоре купли-продажи, а со стоимости домов за вычетом фактически произведенных расходов на их строительство.
При этом расходы должны быть документально подтверждены (то есть должны иметься чеки, платежные документы, договоры и т. д.).
Альтернативно можно воспользоваться налоговым вычетом и уменьшить доход от продажи каждого дома на 1 млн рублей (данный вычет, в отличие от вычета на приобретение недвижимости, применяется неограниченно, а не единожды). Какой способ выгоднее для Вас, зависит от размера расходов, которые Вы понесли на строительство и которые Вы можете подтвердить.
Отвечает специалист по налоговому планированию ООО «Юмис» Юлия Макарова:
При исчислении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц необходимо учитывать доходы от продажи имущества, в рассматриваемом случае это 2,1 млн.
Вышеуказанные доходы можно уменьшить на сумму налогового вычета в размере 1 млн для жилого дома либо на сумму фактически произведенных расходов.
К расходам можно отнести стоимость приобретения земельного участка и документально подтвержденные расходы по строительству на участке жилых домов.
Как законно продать дом, который построил сам?
Как рассчитать налог при продаже домов и земли?
Отвечает руководитель группы компаний «Центр правового обслуживания» Анна Коняева (Санкт-Петербург):
В рассматриваемой ситуации продаются несколько объектов: земельный участок и возведенные на нем дома. В соответствии со статьей 217.
1 Налогового кодекса РФ гражданин может продать недвижимость без уплаты НДФЛ в случае, если она находилась в собственности в течение минимально предельного срока владения или дольше. Для недвижимости, право собственности на которую оформлено до 01.01.
2016, такой срок составляет три года, а для объектов, полученных в собственность после этой даты, пять лет.
Земельный участок зарегистрирован в 1996 году и находится в собственности более трех лет, следовательно, НДФЛ после его продажи платить не нужно. Права собственности на дома получены в 2018 году, они находятся в собственности менее пяти лет, значит, доход с их продажи подлежит налогообложению по ставке 13%.
Уменьшить размер налога можно, оформив налоговый вычет при продаже имущества или вычет в размере фактически произведенных расходов на строительство домов (статья 220 Налогового кодекса РФ). В последнем случае расходы необходимо подтвердить документально.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Момент возникновения права собственности — это момент регистрации прав в Росреестре, в связи с чем земельный участок освобождается от уплаты налогов.
На дома, зарегистрированные на этом участке, будет действовать налоговый вычет в размере 1 млн рублей, который можно использовать ежегодно.
В данной ситуации выгоднее будет каждый из домов продавать по 500 тысяч рублей, а участок — за оставшуюся сумму, чтобы минимизировать затраты по налогам.
С какой суммы платить налог за продажу участка?
Надо ли платить налог при продаже участка?
Отвечает руководитель отдела продаж «Истринской долины» Алексей Шаров:
При продаже участка Вы освобождаетесь от уплаты налога, так как он находится у Вас в собственности более пяти лет. А вот при продаже дома Вам будет необходимо оплатить налог.
Если дом оформлен как жилой, то вычет составит 1 млн рублей. Если он в документах фигурирует как дача, то вычет составит 250 тысяч рублей.
Поэтому при продаже выгоднее составить два отдельных договора купли-продажи: один на землю, другой на дом.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Нужен ли нотариус при продаже дома с участком?
Купила землю, построила дом. За какой год я могу вернуть НДФЛ?
Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как рассчитать налог с продажи собственности? Расчет налогов с собственности
Согласно 23 главе Налогового кодекса РФ доходы, полученные от сделок купли-продажи чего-либо, облагаются налогом. При этом, какое именно имущество продается, не имеет особого значения: недвижимость, автомобиль или даже бытовая техника, которой человек пользовался менее 3 лет.
При возникновении вопросов, связанных с налогами, важно помнить, что каждый подобный случай индивидуален. Поэтому получить консультацию у специалиста в сфере налогов всегда будет полезно.
- Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
- Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
- С этим вопросом могут помочь 105 юристов на RTIGER.com
Решить вопрос >
Основной момент, о котором стоит помнить — это налоговая ставка. И в случае с продажей имущества, как и в случае с другими доходами, она равняется 13%.
Так как видов имущества очень много и обо всех говорить сложно, в данном материале мы сосредоточимся на налогах при продаже недвижимости и автомобилей.
Налог с продажи автомобиля
При продаже автомобиля человеку придется заплатить налог, но только в том случае, если транспортное средство находилось в собственности у владельца менее трех лет.
Также в налоговую не придется обращаться, если проданная машина стоила меньше 250 тысяч или же, если владелец ее продал за сумму ниже той, за которую он купил, или эквивалентную, и этому есть документальные подтверждения.
Также людям, продающим автомобиль, предоставляется возможность налогового вычета в 250 тысяч рублей.
- Также ситуация может отличаться в зависимости от того, сохранились ли у человека, продающего автомобиль, документы, подтверждающие сделки покупки и продажи или нет. Например, если документы есть, то налог будет рассчитываться следующим образом:
- сумма продажи — сумма покупки × 13% (налоговая ставка)
- В случае, когда документов нет, расчет налога будет проводиться так:
- сумма продажи × налоговую ставку в 13%
- Ну и, как уже было сказано выше, из суммы, вырученной с продажи можно вычесть 250 тысяч имущественного вычета.
Налог с продажи недвижимости
В 2018 году в силу вступили поправки в налоговое законодательство. Они ужесточили порядок выплаты налога при продаже квартиры.
Срок, в течение которого нужно владеть квартирой для безналоговой ее продажи увеличился, а также была введена привязка расчета налога на доходы к кадастровой стоимости недвижимости. В связи с этим у граждан появились вопросы, связанные с налогом при продаже квартиры.
Всегда ли нужно декларировать доходы с продажи недвижимости, сколько должна стоит квартира при продаже, чтобы налог платить не пришлось и многие другие.
https://www.youtube.com/watch?v=CtF-cBsGoVk\u0026t=28s
В попытках разобраться в вопросе о том, как рассчитать и выплатить налог при продаже собственности, нужно начать с азов. Формально, продажа недвижимости или автомобиля считается способом получения дохода продавцов. Он совершает сделку купли-продажи, квартира переходит в собственность покупателю, а продавец получает за это определенную сумму.
Если учитывать постоянно растущие цены на недвижимость, то эта сумма часто оказывается выше той, за которую квартира была куплена. А раз гражданин получил прибыль, то с нее нужно уплатить налог. Налоговый тариф равняется 13% от вырученной суммы.
Причем, когда вы рассчитываете налог, помните, что налогооблагаемой будет не вся сумма, полученная со сделки, а только разница между стоимостью жилья при покупке и ценой продажи.
Однако бывают ситуации, когда продавец жилья может воспользоваться безналоговым правом. Статья 217 Налогового кодекса устанавливает минимальные сроки владения недвижимостью.
В зависимости от случая этот срок может составлять 3 года или 5 лет. Если человек был собственником квартиры дольше указанного срока, то он освобождается от уплаты налогов.
Причем в конце 2018 года права резидентов и нерезидентов в этом вопросе были уравнены.
Теперь любой человек, имеющий недвижимость на территории РФ и владеющий ею 3 или 5 лет, может продать ее не выплачивая налогов. Однако если период владения недвижимостью был короче, то налоговая ставка для нерезидента составит 30%.
Пятилетний минимальный срок владения недвижимостью используется в тех случаях, если жилплощадь перешла вам в собственность после первого января 2016 года. Для квартир и жилых домов, приобретенных до этой даты, срок, равный 3 годам, применяемый ранее, является действительным.
Также 3-летний срок владения действует в следующих случаях:
- недвижимость перешла в собственность по наследству;
- недвижимость была получена в подарок от родственников;
- недвижимость перешла в частную собственность по программе приватизации;
- недвижимость была получена на условиях пожизненной ренты и содержанием иждивенца.
То есть если вы стали собственником квартиры по одной из указанных выше причин после первого января 2016 года, вы все равно сможете ее продать спустя 3 года владения, не платя налогов.
Также люди пенсионного возраста иногда ошибочно думают, что продавая квартиру они не должны платить налог, ведь они не получают доходов, облагаемых налогом.
Однако деньги, вырученные со сделки купли-продажи, являются видом дохода, облагаемых налогом.
Поэтому, если человек пенсионного возраста желает сэкономить на налогах, то с продажей жилья придется повременить, пока не пройдет минимальный срок (те самые 3 или 5 лет).
Еще одним новшеством законодательства является то, что теперь сумма налога с продажи квартиры зависит от кадастровой стоимости. Нередко бывают случаи, когда человек, продающий недвижимость при составлении договора с покупателем, указывает в договоре заниженную цену квартиры.
Именно из-за таких ситуаций было введено следующее правило.
Если цена, прописанная в договоре, оказывается заниженной, то в качестве налогооблагаемой базы будут использоваться 70% кадастровой стоимости жилья на начало того года, в котором совершалась сделка.
Например, вы решили продать свою квартиру и в договоре указали цену в 2,3 миллиона рублей.
Однако, кадастровая стоимость вашей жилплощади на момент текущего года составляет 3,5. В таком случае, рассчитывается налог следующим образом. Кадастровая цена недвижимости умножается на 70%. Получается цифра в 2 450 000. Этот показатель нужно умножить на 13% (налоговая ставка), чтобы получить 318 500. Получается, что в качестве налога вам придется заплатить чуть менее 320 тысяч.
Налог на приватизированную или доставшуюся в наследство квартиру
Как было сказано выше, налог при продаже квартиры должны платить люди, продавшие жилье за сумму, превышающую стоимость покупки.
Но что делать тем, кто получил квартиру в собственность по наследству, в подарок или путем приватизации? Таким гражданам доступен имущественный вычет, о котором говорится в 220 статье НК. Он позволяет снизить сумму налога максимум на 1 миллион рублей.
Данный вычет применяется в отношении любого вида жилых объектов, будь то квартира, дача или комната в общежитии. Разобраться в том, как это работает, нам поможет еще один пример.
Допустим, вы решили продать дом, который достался вам по наследству. Продаете его вы за 3 миллиона, но его кадастровая стоимость равняется 4,5 миллионам. В такой ситуации вам нужно рассчитать 70% от кадастровой стоимости: 4 500 000 × 0,7 = 3 150 000.
От полученного числа требуется отнять миллион (имущественный вычет), и полученные 2 150 000 необходимо умножить на ставку в 13%: 2 150 000 × 0,13 = 279 500. Это и есть сумма налога, которую вам придется заплатить.
На такой налоговый вычет могут рассчитывать налоговые резиденты, то есть любой человек, проживающий на территории РФ большую часть года, но только в том случае, если продаваемая недвижимость не использовалась для предпринимательства.
Еще одним способом сэкономить на налогах является учет расходов, связанных с покупкой жилья. К таким расходам относятся оплата услуг риелтора или деньги, выплаченные в качестве процентов по кредиту или ипотеке. Однако, для того чтобы вычесть эти расходы из налоговой базы, нужно иметь документальные подтверждения этих затрат (чеки, квитанции и т.д).
- Источники:
- НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
- НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
- НК РФ Глава 23. Налог на доходы физических лиц
Все о налоге с продажи земельного участка: когда и как платить, кто освобождается от уплаты
Сбережения
/ 8 сентября 2021 09:22
Подробно рассказываем, что такое налог с продажи земельного участка, как получить льготы и в каких случаях можно вообще ничего не платить.
Доход с продажи земельного участка, как и любой другой, облагается налогом. Его размер зависит от нескольких факторов. Существуют льготы, позволяющие снизить размер налога или вовсе освободиться от него
Представим ситуацию: Лена хочет продать участок. Что ее ждет?
Зачем платить налог при продаже земли
Если вы продаете землю, то получаете доход. В России сразу возникает момент с уплатой обязательного налога. В случае продажи участка его платят все – физические и юридические лица, ИП.
Лена – не предприниматель и не компания, а обычный гражданин. Значит, она просто уплатит НДФЛ в размере 13% или 30% – зависит от того, является ли она резидентом РФ. А вот на ставку для ИП «Добрый пекарь» и ПАО «Газпром» влияет система налогообложения.
Кому точно придется уплатить налог
- Отвечаем: продавцу любого клочка земли, территориально расположенного в России.
- В данном случае не так важно, гражданином какой страны является продавец – налогами облагается доход и граждан РФ, и иностранцев.
- Получается, налог с продажи земли заплатит и россиянка Лена, и американка Джулия, продающая в России участок дальних родственников.
- Ставка НДФЛ зависит от того, является продавец налоговым резидентом или нет.
Лена постоянно живет в России, даже ни разу не была за рубежом.
Она, и все, кто проживает в РФ минимум 183 дня подряд в течение года, – платят НДФЛ в размере 13%.
А Джулия – гражданка США. Она приезжала в Россию пару раз на неделю. Джулия и все, кто проживает в РФ менее 183 дней подряд в течение года, платят налог почти в два раза больше – 30%.
Если у человека постоянное место жительства в РФ, то его могут признать резидентом, даже при проживании на территории страны менее 183 дней. Такие случаи рассматриваются индивидуально.
Обязательно! Размер налога для тех и других зависит от применяемой системы налогообложения.
Для индивидуальных предпринимателей расчет налога зависит от того, используют они землю в коммерческих целях или нет
Если юрлицо находится на ОСНО – это общая система налогообложения – налогом облагается прибыль, равная разнице между стоимостью продажи и покупки. Сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить на размер дополнительных затрат, возникших при извлечении доходов.
Если юрлицо находится на УСН – это упрощенная система налогообложения – выручка от продажи земли включается в доходы и облагается налогом по ставке 6%. Либо можно воспользоваться схемой «доходы минус расходы», тогда ставка будет равна 15%.
В перечень расходов не войдет первоначальная стоимость земли. Но если участок куплен для перепродажи, его можно внести в расходы. Также в перечень можно включить расходы, непосредственно связанные с продажей земли. Например, если при продаже вы потратили дополнительные суммы на нотариуса или риелтора, на оплату документов и госпошлины. Важно подтвердить расходы соответствующими документами.
Индивидуальный предприниматель может еще на этапе регистрации отметить, что он планирует заниматься продажей земли или хочет, например, выращивать клубнику. В таких случаях при УСН выручка зачтется в раздел доходов.
Случаи, когда платить не нужно
Тема налогов не всегда приятна. Тем более, когда доход не очень явный. Например, для многих оказывается сюрпризом, что налогом облагается даже земля, переданная по наследству, – она тоже расценивается как получение дохода.
Возникает закономерный вопрос – как сэкономить? Единственный способ законно освободиться от налогообложения и декларирования во время продажи участка – длительное владение.
Кто те счастливчики, которые могут забыть про налог
Свободны от уплаты собственники участка, которые владеют им от 3 или от 5 лет (зависит от цели покупки земли).
Порог владения 3 года в следующих случаях:
- участок достался в наследство;
- землю подарил близкий родственник;
- земля приватизирована;
- участок купили по договору ренты;
- землю купили до 2016 года.
Порог владения 5 лет:
- во всех остальных случаях.
Если у ИП есть участок, который он не использует для предпринимательской деятельности, – например, не выращивает клубнику на продажу и не занимается перепродажей участков – с денег, полученных при продаже земли, он заплатит налог согласно правилам, действующим для физлиц.
Например, Василий открыл ИП «Добрый пекарь». Помимо участка, на котором находится его пекарня, у него есть земля, которую он купил для строительства дачи. Если он продаст землю под строительство раньше оговоренного срока владения – налог придется заплатить. А если будет владеть им больше срока – налога на этот доход не будет.
У Лены возник закономерный вопрос: за что и какой платить налог, если продаешь землю с домом на ней?
Продавая участок с домом, нужно иметь в виду, что хоть налогу и подлежит весь доход, срок владения для каждого объекта считается по отдельности. Например, если за вами числится участок на протяжении шести лет, то платить налог с продажи не надо. А если владеть домом всего полгода и решиться на продажу – надо.
Как узнать начало срока владения
Лена хочет продать землю и не платить налог. Для этого нужно уточнить начало срока владения.
Она может найти эту информацию:
Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость
При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов.
Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.
Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.
Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года
Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).
Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?
Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года
Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.
Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости
Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.
Пример: В 2020 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей.
Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) — 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей — это 130 тыс. рублей.
Кадастровая стоимость не играет роли.
Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости
Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.
Пример: В 2020 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р.
продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн — 1 млн).
Пример: В 2020 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К.
продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн руб.
(затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.
На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?
Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).
Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2020 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А.
продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб.
(кадастровая стоимость на 1 января 2020 г.) х 70%).
Как узнать кадастровую стоимость?
Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:
- Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
- Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
- Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
- Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.
Если кадастровая стоимость не определена?
Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.
Пример: В 2020 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей.
По данным ГКН на 1 января 2020 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) — 1 млн руб.
(стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.
Загрузка...
