Права и обязанности собственника дома в коттеджном поселке

Нормы Жилищного кодекса о содержании общего имущества в МКД применимы – по аналогии закона – к вопросам о внесении платежей за содержание общего имущества и в коттеджных поселках. На это указали суды, взыскав с владельца «поселкового» спортзала долги за содержание общего имущества и оказанные коммунальные услуги:

коттеджный поселок, в котором расположены спортзал, является самостоятельным объектом жилищно-правового регулирования, и на него согласно ст. 7-8 Жилищного кодекса РФ по аналогии закона распространяются положения Жилищного кодекса РФ, в том числе нормы относительно общего имущества в многоквартирном доме;
поселок управляется ТСЖ – объединением собственников помещений в коттеджном поселке для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в поселке;
застройщик передал этому ТСЖ недвижимое имущество, в том числе насосную станцию, проходную, склад ГСМ, трансформаторную подстанцию, расположенные в коттеджном поселке, для осуществления своей основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской;
между спортзалом и ТСЖ заключен договор о содержании и ремонте общего имущества коттеджного поселка, который предусматривает, в том числе, долю участия спортзала в содержании общего имущества поселка. Эта доля определяется как отношение общей площади помещений спортзала к суммарной площади всех помещений в поселке;
согласно ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, в силу ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в МКД, в котором создано ТСЖ, сами при этом не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договоров, заключенных с ТСЖ;
при этом ТСЖ не обязано – в силу специфики оказываемых услуг – доказывать фактическое оказание каждой отдельной услуги, входящей в комплекс услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества спорного коттеджного поселка, и размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием помещений;
определение же размера обязательных платежей на оплату содержания общего имущества ТСЖ императивно регулируется нормами Жилищного кодекса РФ;
следовательно, спортзал обязан выплатить долг, рассчитанный по той ставке, которая утверждена решением собрания членов ТСЖ.

Верховный Суд Российской Федерации отказал в пересмотре дела в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, отметив, что ответчик является лицом, обязанным нести расходы по содержанию общего имущества коттеджного поселка соразмерно своей доле, а нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, из доводов жалобы не усматривается (Определение ВС РФ от 10 апреля 2019 г. № 303-ЭС19-3298, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 января 2019 г. № Ф03-5262/18).

Отметим, что идея о применении к коттеджным поселкам норм Жилищного кодекса РФ (об управлении и содержании общего имущества МКД) по аналогии довольно широко применяется судами (например, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 февраля 2018 г.

№ Ф03-22/18, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2015 г. № 06АП-6978/14, определение Приморского краевого суда от 8 февраля 2016 г. по делу № 33-980/2016, определение Мосгорсуда от 22 августа 2018 г. по делу № 33-33476/2018).

Однако до ВС РФ подобное дело добралось впервые.

Также отметим, что на днях Правительство РФ поручило ряду профильных ведомств внести свои предложения по вопросу совершенствования регулирования отношений, возникающих между энергоснабжающими организациями, коттеджными поселками и их членами при заключении договоров купли-продажи электрической энергии, а также совершенствования системы управления в коттеджных поселках, в том числе в части регламентации прав и обязанностей органов управления и их членов, порядка принятия ими решений.

Документы по теме:

Жилищный кодекс Российской Федерации

Статьи

Права и обязанности собственника дома в коттеджном поселке Источник фото: https://www.pexels.com/

Сразу скажем: радоваться рано, но мы получили от Верховного Суда РФ чёткий круг вопросов, который следует изучать суду и оценить в делах о взыскании долгов с жителей коттеджных посёлков. Коллеги, нужно готовиться доказывать всё…

В Московской области существует неплохо развитый (судя по отзывам) коттеджный посёлок, которым управляет ООО «ПЖК Николино». И вот в один прекрасный день указанное общество обратилось в суд с иском к одному из жителей посёлка. Хотели получить неосновательное обогащение за почти два года.

В обоснование исковых требований истец указал, что пос. Николино (Таганьково-7) является поселком закрытого типа, представляющим собой жилой комплекс, единая территория застройки, включающая земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые дома, принадлежащие физическим и юридическим лицам. Территория поселка огорожена, установлены КПП.

(Александр из-под Москвы, знакомая обстановка, да?)

Ответчику принадлежит земельный участок и жилой дом в посёлке.

Истец выполняет работы и оказывает услуги, связанные с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан в поселке, надлежащим содержанием имущества общего пользования, а именно: организацией ограниченного доступа на территорию поселка, организацией централизованного сбора и вывоза мусора, обеспечение содержания и уборки мест общего пользования, включая дороги общего пользования, пешеходные дорожки, детские площадки и прочие зоны отдыха, организацией благоустройства и озеленения территории общего пользования, организацией видеонаблюдения и освещения общественных зон и территорий, а также прочие услуги и несет соответствующие расходы.

Между истцом и ответчиком в 2009 году был заключен договор на предоставление услуг и техническое обслуживание, согласно которому ответчик обязался ежемесячно оплачивать услуги истца.
Ответчик свои обязательства должным образом не исполнял, истец был вынужден неоднократно обращаться в суд с иском о взыскании задолженности.
Весной 2017 года ответчик в одностороннем порядке расторг договор, а новый не заключал.
(Александр из-под Москвы, и ведь это тоже как под копирку, да?)
В обоснование размера неосновательного обогащения истец указал, что стоимость содержания поселка на следующий год рассчитывается исходя из затрат, которые организация понесла в текущем году в соответствии с заключенными договорами и с учетом инфляции.
Получив исковое заявление, житель посёлка не растерялся и подал встречный иск о взыскании излишне уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере и государственной пошлины.

В обоснование встречного иска житель указал, что у ООО «ПЖК Николино» не имеется имущества общего пользования.

Объекты инфраструктуры, водопроводные сети, скважины, распределительные газопроводы, канализация, очистные сооружения, сети энергоснабжения, дороги, беседки, сооружения, дома охраны, административные здания, все земельные участки расположенные внутри поселка и не принадлежащие собственникам частных домовладений, оформлены в собственность ЗАО «Агроимпэкс» и переданы им в аренду ООО «ПЖК Николино».

Собственник несет бремя содержания имущества, следовательно, ответчик не может нести расходы на их содержание, так как имущество ему не принадлежит. Собрание собственников по вопросу управления поселком не проводилось, тарифы не устанавливались, договорные отношения между истцом и ответчиком отсутствуют.

Житель вспомнил, что он — Потребитель, а стало быть имеет право получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества, а потому считает необходимым для себя только некоторые услуги: охрана поселка, содержание, уборка и обслуживание дорог, вывоз бытового мусора.

Остальными услугами житель якобы не пользуется, а газоснабжение, электроснабжение и водоснабжение оплачивает отдельно. Также приведены были некие расчёты, которые мы не приводим для краткости.

В итоге житель указал, что ранее по ошибочному его поручению третье лицо перечислило ООО «ПЖК Николино» средства в размере 126 502,57 руб., так вот житель считает необходимым уплатить из этих средств ООО «ПЖК Николино» 37 653,53 руб. с февраля 2017 по декабрь 2018 г., а оставшиеся излишне уплаченные средства подлежат взысканию с ООО «ПЖК Николино»…

Лихо закручено? Встрепенитесь, управленцы коттеджных посёлков! Сейчас будет action…

Суд первой инстанции первоначальный иск удовлетворил, а во встречном иске отказал. Мотивы?

Поскольку обществом услуги потребителю оказываются, а оплату этих услуг потребитель не осуществляет, иск подлежит удовлетворению, а доводы потребителя о том, что он готов оплачивать только те услуги в которых нуждается, судом признаны несостоятельными, поскольку такая позиция потребителя приведет к нарушению прав других собственников объектов в поселке. В довесок приведены положения статей 395 и 1102, 1107 ГК РФ.

Естественно, последовала апелляционная жалоба от ущемлённого потребителя!

Судебная коллегия Мосгорсуда её приняла к рассмотрению и оценила заявленные доводы так.

Первое; доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не представлены доказательства существования поселка Николино (интересный довод на грани того, виден ли суслик в поле!), существования общего имущества жителей поселка и передачи общего имущества в управление истца, отсутствуют акты, позволяющие оказывать гражданам услуги по содержанию и обслуживанию не принадлежащего им имущества на бездоговорной основе, судебная коллегия нашла несостоятельными.

Факт предоставления обществом услуг по управлению, содержанию и эксплуатации поселка «Николино» подтвержден материалами дела, в частности представленными договорами аренды, договорами на вывоз ТБО, договорами поставки, договорами купли – продажи, договорами на обслуживание с использованием пластиковых карт, договорами об оказании охранных услуг, и др., актами об оказании услуг, платежными документами.

Второе; сыграло роль и наличие апелляционного определения Московского областного суда, которым оставлено без изменения решение Одинцовского городского суда Московской области о взыскании с потребителя в пользу ООО «ПМК Николино» задолженности (за предыдущий период).
Третье, на что указала коллегия, — отсутствие договора между собственником земельного участка и обществом не освобождает ответчика (потребителя) от внесения платы за предоставленные истцом услуги.
В итоге решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Но горечь потребителя была бы неполной без проигрыша в кассационной инстанции, куда и подана была его жалоба…

Коллегия Второго кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела жалобу в январе 2020 года и не нашла оснований к отмене состоявшихся по делу судебных актов.

Какие же доводы заявлены были? Кроме тех, что уже приведены были выше, в жалобе было заявлено следующее:

Коттеджный поселок

Подборка наиболее важных документов по запросу Коттеджный поселок (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Коттеджный поселок

Судебная практика: Коттеджный поселок

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 42 «Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков» ЗК РФ(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Установив, что земельный участок находится в собственности общества, вид разрешенного использования — дачное строительство; на момент проведения административного обследования на участке располагается здание, которое используется для размещения и эксплуатации контрольно-пропускного пункта, сведения об объекте капитального строительства в ЕГРН отсутствуют; также участок используется для размещения и эксплуатации улично-дорожной сети (автомобильных дорог и пешеходных тротуаров) коттеджного поселка; доступ на участок ограничен посредством установки ограждения и шлагбаума; то есть общество, должностным лицом которого является генеральный директор, в нарушение статьи 42 ЗК РФ использует земельный участок не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель (разрешенным использованием), суд правомерно отказал в отмене постановления о привлечении к административной ответственности генерального директора общества за нецелевое использование земельного участка, так как наличие гражданско-правовых отношений по передаче имущества в аренду не освобождает общество от обязанности соблюдать требования в отношении правового режима земельных участков.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Коттеджный поселок

Нормативные акты: Коттеджный поселок

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Решение Совета Евразийской экономической комиссии от 23.12.2020 N 121″О техническом регламенте Евразийского экономического союза «О требованиях к магистральным трубопроводам для транспортирования жидких и газообразных углеводородов»

(вместе с «ТР ЕАЭС 49/2020. Технический регламент Евразийского экономического союза «О требованиях к магистральным трубопроводам для транспортирования жидких и газообразных углеводородов»)

а) отдельных зданий и сооружений, зданий и сооружений городов и других населенных пунктов, коллективных садов, дачных и коттеджных поселков, отдельных промышленных предприятий, животноводческих ферм, предприятий по тепличному растениеводству, переработке и хранению сельскохозяйственной продукции, карьеров разработки полезных ископаемых, крытых и открытых стоянок на более чем 20 единиц автотранспортных средств, отдельно располагаемых зданий с массовым скоплением людей (учебно-воспитательных, образовательных, лечебных, лечебно-оздоровительных, торговых, развлекательных, вокзалов и т.д.), жилых зданий (3-этажных и выше), железнодорожных станций, аэропортов, морских и речных портов и пристаней, гидроэлектростанций, гидротехнических сооружений морского и речного транспорта, очистных сооружений и насосных станций водопроводных, не относящихся к магистральному трубопроводу для транспортирования жидких углеводородов, мостов железных дорог общей сети и автомобильных дорог I и II категорий с пролетом свыше 20 м (при расположении трубопровода для транспортирования жидких углеводородов ниже мостов по течению), объектов, предназначенных для приема, хранения, выдачи и отгрузки легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и газов (баз, складов, автозаправочных станций, наливных пунктов и т.д.), мачт (башен) и сооружений многоканальной линии связи, не относящихся к магистральному трубопроводу, телевизионных башен — не менее указанных в таблице 1:

Кс рф об общем имуществе в коттеджных посёлках: выводы и последствия

Конституционный Суд РФ выпустил постановление от 28.12.2021 № 55-П/2021. В нём он предписал урегулировать отношения по содержанию имущества общего пользования в коттеджных посёлках. По этому вопросу в законодательстве есть пробелы: несколько положений Жилищного кодекса РФ суд признал неконституционными.

Управление коттеджным посёлком: на что УО обратить внимание

О чём постановление конституционного суда рф № 55-п/2021

В одном из коттеджных посёлков Челябинска управляющая организация отвечала за работу контрольно-пропускного пункта, освещение, вывоз отходов и уборку дорог. Новый собственник двух участков отказался платить за услуги компании, потому что не выбирал её и не подписывал с ней договор.

Суды при рассмотрении дела о задолженности применили аналогию с положениями ЖК РФ о многоквартирных домах и взыскали с владельца земли долг. Собственник с этим не согласился и обратился в Конституционный Суд РФ. В иске он указал, что ст. ст. 7, 44, 46, 153 и 158 ЖК РФ нельзя применять к коттеджным посёлкам – это не соответствует Конституции РФ.

Конституционный Суд РФ выпустил постановление от 28.12.2021 № 55-П/2021, в котором согласился с доводами истца. Сергей Сергеев, руководитель практики в сфере ЖКХ, экологии и природопользования Московской коллегии адвокатов «Арбат», прокомментировал для нас это дело. Читайте подробности.

В настоящее время в законодательстве нет прямых норм, которые регулируют вопрос содержания общего имущества в коттеджных посёлках.

По этой причине суды разрешают дела, подобные тому, что описывается в статье, по аналогии с нормами ЖК РФ по управлению многоквартирным домом.

На первый взгляд, такой подход может показаться разумным, ведь в таких поселках тоже есть общее имущество, которое нужно содержать.

И в рассматриваемом случае суды изначально исходили из того, что коттеджный посёлок объективно связан общностью коммуникаций и обладает собственной инфраструктурой. В связи с этим они и применили нормы ЖК РФ.

Но Конституционный Суд РФ не согласился с такой позицией и решил внести ясность в эти отношения.

Хочу отметить, что принятие подобного постановления и признание названных норм не соответствующими Конституции РФ не является основанием для того, чтобы прекратить взимать с собственника плату за управление имуществом общего пользования и за его содержание при отсутствии договора с УО (стр. 28 постановления). Однако и применять бездумно нормы ЖК РФ по аналогии больше не получится.

Поясню, чем руководствовался КС РФ, принимая такое постановление.

По каким критериям дом признаётся многоквартирным

Собственники участков и домов в коттеджных посёлках участвуют в оплате имущества общего пользования

По моим наблюдениям, в большинстве случаев коттеджные посёлки не являются отдельными населёнными пунктами и выступают лишь в качестве элементов планировочной структуры. То есть в рамках одного населённого пункта формируются кластеры: в одном районе – высотки, в другом – коттеджи, в третьем – парк.

При этом коттеджные посёлки располагаются, как указал Конституционный Суд РФ, на земле, которую застройщик приобрёл в частную собственность с целью последующего её разделения на отдельные участки и отчуждения их иным лицам.

Часть соответствующей территории, обустроенной для общего пользования жителей комплекса и оснащённой объектами инфраструктуры, застройщик может оставить у себя в собственности или передать в собственность другим лицам.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определённому лицу, фактически оно используется не только в интересах этого лица. Оно также используется и в интересах собственников участков и домов, входящих в состав комплекса, а также других проживающих там граждан.

КС РФ отметил, что при приобретении участков в жилищно-земельном комплексе собственники не могут не осознавать необходимость участия в расходах на содержание имущества общего пользования. В эти расходы входит и оплата услуг по управлению данным имуществом.

Имущество общего пользования в МКД и коттеджных посёлках: в чём разница

Как указал КС РФ в постановлении: сам по себе факт приобретения земельного участка в собственность в жилищно-земельном комплексе не приводит к возникновению у приобретателя доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе. Это обстоятельство исключает возможность установить в отношении указанного имущества правовой режим по аналогии с ЖК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=NexrPMu1GwE\u0026t=5s

В основу режима общей долевой собственности положены объективные предпосылки в виде технических и экономических характеристик имущества.

Такие характеристики предопределяют ограничение оборотоспособности общего имущества в многоквартирном доме и невозможность его отчуждения иным лицам.

Также они обусловлены свойствами, присущими самому дому как целостной объёмной строительной системе для совместного проживания людей с помещениями, сетями и системами инженерно-технического обеспечения.

В сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме имущество общего пользования в коттеджных посёлках обладает принципиально иными характеристиками. Важнейшая из них – пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (постановление КС РФ от 10.11.2016 № 23-П).

В законе не указано, что у собственников домов и участков в коттеджном посёлке есть право общей долевой собственности на объекты общего пользования. Эта и указанная выше характеристика предопределили отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования отношений, связанных с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.

Нюансы взыскания долгов за ЖКУ с собственников в коттеджных посёлках

Об обязанности собственников платить за содержание общего имущества в коттеджных посёлках

При решении вопроса о распределении расходов на содержание имущества общего пользования в коттеджных посёлках следует учитывать некоторые моменты:

Обязанность оплачивать такие расходы может быть наложена на собственника имущества общего пользования и на владельцев домов и участков в посёлке.
Эти лица могут пользоваться данным имуществом. Так как они заинтересованы в комфортных условиях проживания, то нуждаются в поддержании такого имущества в надлежащем санитарном и техническом состоянии.
Эти положения сами по себе не могут рассматриваться как противоречащие Конституции РФ.

По мнению КС РФ, распределять расходы на содержание имущества общего пользования в коттеджном посёлке необходимо с соблюдением баланса интересов собственников. Поскольку решения об управлении таким имуществом и его содержании владельцы принимают на начальных стадиях застройки, то нельзя исключить дальнейших злоупотреблений со стороны заинтересованных лиц.

У истца не было договора с управляющей организацией, он не принимал участия в собрании о выборе компании и стоимости её услуг. Суд указал, что в таком случае «справедливость баланса интересов ставится под сомнение».

Что последует после постановления КС РФ

Предыдущие инстанции, применяя аналогию с МКД, не оценили виды и объём услуг управляющей организации, их стоимость и соответствие рыночной цене. КС РФ признал оспариваемые собственником ст. ст. 7, 44, 46, 153 и 158 ЖК РФ не соответствующими Конституции России при применении их в отношении содержания общего имущества в коттеджном посёлке.

В связи с этим суд дал законодателям поручение в отношении имущества общего пользования в коттеджных посёлках определить следующее:

критерии и правовой режим;
порядок и условия установления и взимания платы за управление и содержание;
критерии, на основе которых определяются состав и размер платы.

КС РФ также дал указание судам оценивать доводы собственника участка об отсутствии у него фактической возможности пользоваться данным имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг.
Сергей Сергеев, руководитель практики в сфере ЖКХ, экологии и природопользования Московской коллегии адвокатов «Арбат»
Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

— поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» ????,— подпишитесь на канал,— и регулярно читайте наши обзоры, заметки и статьи-инструкции.Интернет-портал для УО и ТСЖСтраница портала ВKонтактеСтраница портала в

Можно ли не подписывать договор с новой УК в поселке?

idea_studio/Fotolia

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Наличие земельного участка с домом в коттеджном поселке подразумевает правоустанавливающие документы на эти объекты.

Но только в том случае, если это некоммерческое партнерство, которому, как правило, и принадлежат эти коммуникации до момента, пока не подписаны соответствующие акты разграничения и не переданы собственникам определенные виды коммунальных услуг непосредственно поставщиками услуг.

Могу ли я не платить за услуги УК коттеджного поселка?

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Если говорить о смене управления компании, то она должна произойти внутри некоммерческого партнерства. Люди объединяются и становятся собственниками, у них есть устав, который нужно почитать и выяснить, каким образом осуществляется принятие тех или иных решений.

Смена управления, смена ответственного лица за передачу показаний счетчика и за заборы решается на общем собрании с определенным количеством собственников. Здесь вопрос к управлению, никаких самозахватов быть не может, все протоколы должны быть в пакете документов, чтобы любой собственник и член партнерства мог прийти и ознакомиться с интересующей информацией.

Все данные должны быть открыты: они вывешиваются на официальных сайтах некоммерческого партнерства и должны быть у лица, занимающегося ведением бухгалтерского учета.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Ваша история печальна тем, что все коммуникации принадлежат частному лицу. Покупателей домов в поселке просто «развели», и эту ситуацию вполне можно было предвидеть при покупке жилья у застройщика.

В данном случае собственники домов не обязаны заключать договоры на поставку собственником коммуникаций. Но тогда вы не получите воду и, возможно, электричество. А также доступ к канализации может быть блокирован.

А вот Ваш личный доступ к Вашему же участку блокирован быть не может, во всяком случае в суде можно доказать необходимость обеспечения доступа к объекту недвижимости.

Конечно, есть возможность объединиться несогласными, сделать собственные скважины, построить собственную подстанцию и локальные очистные сооружения, тем более что воду и канализацию для частного дома можно организовать за 200-250 тысяч рублей. А вот с электричеством все может быть реально сложно. Вы попали в ситуацию классического рейдерского захвата. Борьба будет жесткой и долгой.

Можно ли прописаться в доме в СНТ?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Роман Емцов:

Судя из описанной ситуации, собственники объектов недвижимости организовали некоммерческое партнерство (НП), на которое возложили обязанность по благоустройству и эксплуатации всей инфраструктуры коттеджного поселка.

Однако непонятно, на каком основании НП осуществляло свою деятельность, если собственником инженерных коммуникаций и земель общего пользования являлось иное юридическое лицо управляющая компания (УК).

Также неясно, на каком основании НП занимало указанные помещения, в связи с чем тяжело дать правовую оценку действиям УК по захвату помещения и смене замков.

В то же время, если у УК имеются свидетельства о госрегистрации права собственности на объекты общего пользования (дороги, коммуникации, нежилые помещения и другое), то данная компания обладает правомочиями на владение и пользование этим имуществом, включая право на установление правил его использования третьими лицами.

УК не вправе обязать собственника заключить какой-либо договор. Однако если у собственника возникает необходимость пользоваться инженерной инфраструктурой коттеджного поселка, то придется договариваться с собственником этой инфраструктуры или самостоятельно заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг при наличии технической возможности.

Также нужно понимать, что если УК является собственником всех инженерных сетей поселка, то при отсутствии договора с Вами она имеет право отключить Вас от инженерных сетей, а если УК принадлежат и дороги, то она вправе даже ограничить Ваш въезд в поселок.

Что же касается тарифов на электроэнергию, газ, отопление и воду, то они устанавливаются государством в лице местных или региональных властей, а не УК.

Основным законом, регламентирующим деятельность УК, является Жилищный Кодекс РФ, а также Постановление Правительства №491 от 2006 года и Постановление Правительства №354 от 2011 года.

Так, с 1 января 2015 года управляющие организации несут административную ответственность за какие-либо нарушения правил ведения предпринимательской деятельности в сфере ЖКХ. А с 1 мая 2015 года они могут функционировать, только если получили лицензию.

Проверить действительность лицензии Вашей УК можно в соответствующем региональном реестре на сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (https://dom.gosuslugi.ru/#!/srlLicenses).

Если Вам необходимо проверить деятельность УК, то Вы можете запросить тарифы на оплату коммунальных услуг. УК обязана выдать документ о размере и перечне обязательных платежей. Контролировать обоснованность тарифов обязана УК.

Вы можете потребовать отчет о проделанной работе, информация в нем должна быть документально подтвержденной.

Если Вы выявили нарушения в работе УК или несоответствие тарифов, то можете обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или суд.

Что касается вопроса по поводу правомерности управления частными домами со стороны УК, имеющей лицензию на управление многоквартирными домами, то, согласно ст.

7 ЖК РФ, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Иными словами, УК, имеющая лицензию на управление многоквартирными домами, может управлять и частными домовладениями.

Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Как законно продать дом, который построил сам?

Строю дом. Могу ли я устроить в нем хостел?

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Что же такое коттеджный поселок или ликбез по понятиям

Сразу оговорюсь, что слово «понятия» подразумеваю в буквальном смысле, а не так, как кому-то может быть, хотелось бы истолковать. Мы в своих посёлках хотим жить счастливо, а не «по понятиям». Ведь люди покупают жилье за городом, чтобы избежать городской суеты и лишнего шума, а не для того, чтобы заниматься решением жилищных проблем.

В посёлках, где уже продана большая часть участков, встают вопросы по управлению этими посёлками. Далеко не все из нас представляют себе, что же такое КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЁЛОК, какую форму правления выбрать, как прописаться в коттеджный поселок и пр. Разберём всё по косточкам.

Начнём с понятия «коттеджный поселок»

В России вырастающие повсеместно коттеджные поселки ещё очень молоды, строятся как единое целое, по определенному плану, огорожены забором, охраняются. Есть общая территория, на которой расположены административное здание (для правления товарищества собственников жилья), гостевая парковка, детская площадка, электроподстанция и т.д.

При этом на дачных участках, в принципе, разрешается строить дома, которые фактически можно считать коттеджами. Но «поселок» в юридическом смысле, то есть населенный пункт, который может быть нанесен на географическую карту, и где можно прописаться — возводится только на землях населённых пунктов.

Согласно ст.

7 Жилищного кодекса РФ в случае, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Поэтому, когда встает вопрос о создании ТСЖ или жилищного кооператива (ЖК), об управлении ими, о содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, многие суды по аналогии применяют нормы, касающиеся помещений в многоквартирном доме.

Жилищное законодательство нашей страны провозгласило, что собственник жилья вправе сам решать вопросы относительно своей территории. По современным законам владелец недвижимости может найти для своей собственности достойного управляющего сам. При чем данное право есть у собственников жилья, не зависимо от того владельцем квартиры в многоэтажке он является или коттеджа в загородном поселке.

Управление коттеджным поселком должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.
Коттеджные поселки бывают: эконом-класса, бизнес (с различными подклассами) и элит (или люкс).
Коттеджный поселок без подряда, с минимальной инфраструктурой — это эконом.

Право выбора

Поговорим об управленцах. Что это такое и с чем их едят.

Собственники индивидуальных жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользуясь правами собственников жилья, могут выбрать следующие формы управления поселком: нанять управляющую компанию, создать ТСЖ или ЖК, либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных и иных услуг.

До сдачи посёлка, всеми вопросами занимается чаще всего фирма-застройщик или как сейчас модно девелопер, что логично. После того, как объект сдан в эксплуатацию, жильцы на общем собрании решают, устраивают их прежние управленцы или категорически нет.

При выборе управляющей компании есть два варианта:

управляющая организация будет полностью самодостаточной и будет самостоятельно проводить основной объем работ (вывоз мусора, уборка газонов, мелкие ремонтные работы и т.д.);
эксплуатирующая компания будет ограничена узким кругом специалистов, которые будут отбирать специализирующиеся в той или иной области компании, оценивать их работу, будут заниматься сбором платежей.

Что требуется от Управляющей Компании? Прозрачная ежеквартальная система отчетности, построенная на принципах строгого бухгалтерского учета, что дает собственникам возможность контроля и управления эксплуатационными расходами. Не всегда, к сожалению, управляющие компании, вызывают доверие у граждан. Несомненно, есть и добросовестные профессионалы, с которыми удобно и приятно работать.

Основные цели Управляющей компании при управлении общим имуществом коттеджного поселка:

обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
надлежащие содержание общего имущества поселка;
решение вопросов пользования общим имуществом;
предоставление коммунальных услуг гражданам.

Задачи:

поиск и отбор поставщиков услуг;
организация жилищно-коммунального обслуживания граждан;
организация аварийно-диспетчерской службы;
контроль объема, качества и сроков выполнения работ и услуг, защита интересов жильцов по вопросам недопоставки услуг;
организация системы учета и сбора платежей;
подготовка и обоснование бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества, целевое использование бюджета;
поиск и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества;
организация подготовки и предоставления достоверной и полной отчетности перед жильцами и государственными органами;

Собственники ВПРАВЕ избрать такой способ, как управление управляющей организацией (при этом можно комбинировать разные формы управления).

Управляющая организация лишь привлекается к управлению (выступает в этом случае как обыкновенный ПОДРЯДЧИК), так как ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив просто не имеет возможности или не желает самостоятельно осуществлять эксплуатацию, ремонт, обслуживание и содержание общего имущества поселка.

Управление управленцами

По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников домов, органов правления ТСЖ либо органов правления ЖК) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества коттеджного поселка, предоставлять коммунальные услуги собственникам домов, осуществлять иную направленную на достижение целей управления коттеджным поселком деятельность.

Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией:

состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, и его местоположение;
перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Среди собственников домов должны найтись инициаторы (инициативные группы должны создаваться уже на начальной стадии продажи участков в поселке, встречайтесь, организовывайте собрания), которые изучат предложения управляющих организаций и выберут, на их взгляд, наиболее подходящие.

Целесообразно предложить общему собранию на выбор несколько управляющих организаций, так как предложения, наверняка, будут различными по стоимости и составу предлагаемых дополнительных услуг.

Когда застройщик коттеджного поселка в дальнейшем преобразуется в управляющую компанию, то это хорошо только в том случае, если он уже заработал среди собственников хорошую репутацию. Если застройщик вёл себя нечестно изначально, и наделал массу ошибок, то грош цена такому управленцу. Возможны и дальнейшие злоупотребления со стороны такой управляющей компании.

В наших договорах нет (что радует) пунктика, в котором прописана обязанность будущего собственника передать свою долю в общем имуществе коттеджного поселка в управление той или иной управляющей компании. А если бы и был, то был бы признан незаконным требованием.

И не будем забывать, что управляющая компания подчиняется собственникам, а не наоборот.

Форма правления в коттеджном поселке (ДНТ, ДНП, ТСЖ или ЖК)

В коттеджных посёлках могут быть выбраны такие формы Некоммерческого объединения граждан:

1. Дачное некоммерческое партнёрство (ДНП) — для земель сельскохозяйственного назначения.

В отличие от садоводства в ДНП выделяемые участки предназначены в первую очередь для жилищного строительства, а не для сельского хозяйства. Деятельность ДНП регулируется нормами Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Некоммерческое партнерство является юридическим лицом по действующему на территории Российской Федерации законодательству. Партнерство не ставит в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между своими членами.

Органами управления Некоммерческого партнерства являются:

Общее собрание;
Правление партнерства;
Председатель правления.

Высшим органом управления Некоммерческого партнерства является Общее собрание членов Партнерства.
Основной функцией Общего собрания членов является обеспечение соблюдения Партнерством целей, в интересах которых оно создано.
Общее руководство и контроль (надзор) за деятельностью Некоммерческого партнерства осуществляет Правление Некоммерческого партнерства.
Руководство текущей деятельностью Некоммерческого партнерства осуществляет его постоянно действующий исполнительный единоличный орган — Председатель правления.
Контроль над деятельностью Некоммерческого партнерства, правильностью расходования его средств, выполнением устава и решений органов управления Некоммерческого партнерства, осуществляет Ревизионная комиссия (ревизор).
Органы управления и контроля Некоммерческого партнерства избираются только из числа членов партнерства.

Как предусмотрено Федеральным законом от 15 апреля 1998 г.

№ 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования дачного объединения для граждан, ведущих дачное хозяйство в индивидуальном порядке, не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения.

Если часть жителей такого посёлка решит проживать в доме круглогодично, то, зачастую потребуется прописка.

Пока не принят новый законопроект, действовать нужно по прежним правилам.

Общее собрание обсуждает целый ряд вопросов, но среди них должен быть поставлен основной: домам, в которых проживают на сегодняшний день участники Общего собрания, должны быть предоставлены почтовые адреса.

Как только почтовый адрес (где будет черным по белому значиться название улицы, номер дома и почтовый индекс) окажется у вас на руках, это и будет непосредственно вашей пропиской по месту жительства.

Решение подобных вопросов является компетенцией районной администрации, а драйвером процесса как раз и является Председатель некоммерческого партнерства. На этом этапе изменяется статус коттеджного поселка.

Прежде это были отдельные дома и проселочные дороги, но теперь, с получением статуса населенного пункта, их следует переименовать в улицы. Они станут основной составляющей почтового адреса, который будет значиться в вашем паспорте.

У вас, как у домовладельца, теперь будет храниться домовая книга, куда будут занесены паспортные данные и ваши, и членов вашей семьи. Теперь вы сами можете прописывать здесь, кого захотите.

2. ДТСЖ или ЖК, вид некоммерческой организации (ст. 291 ГК РФ, п. 1 ст. 135 ЖК РФ) — для земель населённых пунктов (ИЖС).

При этом согласно положениям Кодекса товарищество может создаваться для объединения не только собственников помещений одного или нескольких многоквартирных домов (п. 1 ст. 135, пп. 1 п. 2 ст. 136), но и собственников нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений … (пп. 2 п. 2 ст. 136).

Начнем с понятия и целей деятельности ТСЖ закрепленных в ЖК РФ. Согласно п. 1 ст.

135 ЖК РФ товарищество — это объединение собственников помещений в многоквартирном доме, образованное в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации такого комплекса (включая решение вопросов надлежащего содержания общего имущества дома, предоставления коммунальных услуг), а также реализации прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме. Принимая во внимание отсутствие общего имущества в смысле, придаваемом ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, понятно, что приведенные цели невозможно безоговорочно перенести на ТСЖ, возникшее при объединении собственников домов индивидуальной застройки. Скорее всего, в качестве первоочередных целей таких товариществ можно обозначить коллективное решение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поддержанием в надлежащем состоянии объектов и мест общего пользования.

ЖК РФ устанавливает, что ТСЖ учреждается на общем собрании. Собрание правомочно (т.е. имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений (их представители), которым суммарно принадлежит более 50% площади помещений в доме (см. часть 3 статьи 45 ЖК).