Обременения земельного участка

После выбора подходящего земельного участка не стоит спешить с его покупкой. Первоначально нужно проверить его на наличие различных обременений, которые могут существенно ограничить его использование.

Определение и законодательство

Под обременениями земельного участка понимается наложенные на него запреты и условия, ограничивающие использование. Причем эти ограничения зачастую не снимаются со сменой владельца участка и привязаны к самой земле, а не собственнику.

Под обременением участка могут понимать:

• ограничение земли в обороте (например, нахождение ее в залоге по ипотечному кредиту);
• предоставление ее в пользование другим лицам (например, сервитут);
• ограниченное разрешенное использование (например, запрет на промышленную застройку в природоохранных зонах).

В статье 11.8 Земельного кодекса описываются способы возникновения обременений на участке:

На местах правовые нормы Земельного кодекса относительно обременений земельных участков дополняются муниципальными законодательными актами.

Основания и способы наложения

Обременения могут накладываться на участок на основании:

• законодательного акта, устанавливающего ограничения на эксплуатацию земли указанной категории;
• договорных отношений между собственником и третьим лицом (например, долгосрочная аренда или ипотека);
• судебного решения (например, установление сервитута или наложение ареста).

Виды обременений

Российское законодательство содержит следующие виды обременений в отношении участков:

1. Сервитут. Данный вид обременений устанавливается, когда необходимо обеспечить доступ третьего лица или группы лиц к участку. Сервитут может выражаться в виде права на проход/проезд по участку (например, если через участок идет дорога к водоему); право на прокладку коммуникаций (например, газопроводных труб или линий электропередач); право на пользование участком в целях мелиорации, выпаса или прогона скота. Сервитут бывает частным (налагается в интересах определенного лица) публичным (в интересах группы лиц). Сервитут может накладывать на определенный срок (например, на время проведения ремонтных работ) или на неограниченное время.
2. Ипотека (залог). При нахождении участка в ипотеке он ограничен в обороте, так как находится в залоге у финансовой организации, выдавшей деньги под его покупку. Заключение сделок купли-продажи участка допускается в данном случае только с согласия банка-кредитора.
3. Долгосрочная аренда (на срок от года). По закону договора аренды, заключаемые на срок от года должны регистрироваться в Росреестре. При наличии такого обременения владелец вправе отчуждать права на участок, но договор аренды продолжит свое действие после сделки купли-продажи. Этот факт нужно учитывать потенциальному покупателю.
4. Концессия. Этот вид обременений имеет схожий смысл с договором аренды. Согласно ему, собственник передает концессионеру участок в пользование за определенную плату. Обычно такой договор заключается для возведения здания и сооружения и дальнейшего получения прибыли.
5. Судебный арест в рамках исполнительного производства. Обычно он накладывается из-за долгов собственника. Предполагается, что данный участок будет продан на торгах, а вырученные средства списаны в счет образовавшейся задолженности. Поэтому собственник не имеет прав на продажу и отчуждение участка в рамках других договоров.
6. Доверительное управление. Обременение предполагает, что эксплуатацией участка занимается назначенный управляющий.
7. Изъятие участка для государственных нужд.
8. Обременения, связанные с недвижимостью на земельном участке, имеющей статус памятников культуры.

Как узнать обременения?

Информация из ЕГРН может быть получена любым заинтересованным лицом и является открытой.

Поэтому проверки участка на наличие обременений – неотъемлемый этап перед заключением сделки купли-продажи.

Информация о наличии обременений содержится в Публичной кадастровой карте Росреестра. Для получения нужных сведений достаточно ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка.

Но полученная здесь информация подходит только для личных целей заинтересованного лица и не служит официальным документальным подтверждением факта отсутствия ограничений.

Справку об отсутствии обременений или выписку из ЕГРН можно получить одним из следующих способов:

1. Обратиться в региональное отделение Росреестра.
2. Через МФЦ.
3. Подать запрос в электронном виде или направить его по почте.

Для этого подается заявление на получение выписки из реестра с указанием кадастрового номера участка, прикладывается копия паспорта заинтересованного лица и квитанция с оплаченной госпошлиной. Выписка предоставляется в формате электронного или бумажного документа.

Выписка содержит актуальную информацию о кадастровом учете и правоустанавливающие сведения. Также здесь будут указаны все обременения, которые действуют в отношении участка.

Информация о наличии или отсутствии обременений должна содержаться в свидетельстве о собственности на земельный участок. Но лучше дополнительно себя обезопасить и запросить актуальную выписку из ЕГРН как минимум за месяц до сделки.

Договор обременения

Так как наложение обременений подлежит обязательной госрегистрации, то стороны должны оформить свои правоотношения в договорной форме. В зависимости от вида обременения они заключают:

• договор аренды или концессии;
• договор доверительного управления;
• ипотечный договор.

Такие договоры должны четко идентифицировать стороны отношений: заемщика и банка, собственника и арендатора, владельца и концессионера.

Они должны содержать подробные сведения о земельном участке: его площадь, кадастровый номер, разрешенное использование и пр.

Помимо общих стандартных пунктов в указанные договоры вносят информацию о сроках действия обременения и порядка его снятия (например, после внесения последнего платежа по кредиту). В договоре обременения должны быть также прописаны основания для его наложения.

Если обременения накладываются по решению суда (например, речь идет об исполнительном производстве или сервитуте), то заключение договора не требуется.

Снятие обременения

Порядок снятия обременения с участка земли зависит от вида ограничения. Если речь идет об установленном сервитуте, то собственнику необходимо:

1. Достигнуть договоренности с обладателем частного сервитута и снять ограничение через подписание соглашения.
2. Обратиться в суд для отстаивания своих интересов. Если суд встанет на его сторону, то с постановлением судебного органа нужно обратиться в Росреестр и исключить информацию о сервитуте.
3. Если сервитут установлен на ограниченный срок (например, на время ремонта объездной дороги), то никаких дополнительных действий предпринимать не нужно. Обременение будет автоматически снято после окончания срока действия сервитута.

Когда речь идет об аресте земельного участка за долги, то необходимо:

1. Оплатить задолженность и принести платежные документы к судебным приставам-исполнителям которые ведут дело должника. Второй вариант – оспорить образовавшуюся задолженность через суд и принести в ФССП постановление судебного органа.
2. Приставы самостоятельно должны подать информацию о снятии ареста.

Если обременение связано с ипотечным кредитом, то заемщику нужно:

1. Внести последний платеж по ипотечному кредиту.
2. Получить в банке справку об отсутствии задолженности и написать заявление с требованием снять обременение с земельного участка.
3. Обременение снимается при личном визите в Росреестр представителя банка и собственника участка.

После снятия обременения собственнику стоит запросить актуальную выписку из ЕГРН, которая подтвердит отсутствие ограничений по использованию участка.

Обременение на земельный участок: что это такое, как узнать, как снять

Время чтения 7 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Обременения и ограничения использования земельного участка существенно ограничивают полномочия собственника или легального владельца надела.

Любые виды обременений участков должны быть зарегистрированы в службе Росреестра, поскольку земля относиться к объектам недвижимого имущества.

В этой статье можно узнать, какие виды обременений предусматриваются действующим законодательством, и каким образом можно их снять.

Что это такое

Законодательные акты допускают следующие формы обременений на землю:

• запреты и ограничения, установленные в нормативных актах и направленные ограничения отдельных направлений использования участков (например, запрет возводить промышленные и производственные объекты на землях, выделенных для личного подсобного хозяйства);
• ограничения, связанные с возникновением публичного или частного сервитута, т.е. возможность третьих лиц пользоваться чужим земельным наделом;
• запреты и ограничения, связанные с возникновением судебных претензий – арест для обеспечения иска или для обеспечения исполнительных действий;
• ограничения на владение и распоряжение землей, возникающие с согласия правообладателя (например, ипотека при покупке земли в кредит);
• временные ограничения, связанные с заключением арендного договора (при переходе права собственности на землю арендные отношения сохраняются на весь срок действия соглашения).

Таким образом, различные виды ограничений могут возникать напрямую в силу закона, по условиям договоров и соглашений, а также на основании судебных актов.

Исходя из анализа норм ЗК РФ и ГК РФ, можно выделить следующие виды обременений, которые могут устанавливаться на земельные наделы:

• публичные и частные сервитуты;
• ипотечное обременение;
• арендный договор, срок действия которого превышает один год;
• арест, наложенный по судебному акту или постановлению должностного лица ФССП;
• доверительное управление;
• концессия.

В ряде случаев запрет или обременение могут возникать исходя из специального статуса объекта недвижимости, расположенного на участке. Например, объект исторического наследия автоматически накладывает ограничения на соответствующую территорию земли.

Как узнать

• собственник лишается возможности продать земельный участок или сдать его во временное пользование иным лицам (если на участок зарегистрирована ипотека, продажа земли возможно только с согласия залогодержателя);
• по условиям сервитута собственник или арендатор земли вынуждены продавать участок с сохранением правового режима указанного обременения (сервитут сохранит силу вплоть до истечения срока действия);
• на протяжении действия обременения правообладатель может полностью или частично лишаться возможности использовать участок по прямому назначению (например, при передаче земли в аренду собственник не вправе использовать участок, так как это право передано арендатору на возмездной основе).

Любое обременение вступит в силу только с момента регистрации в службе Росреестра. Эта процедура может являться частью гражданской сделки (например, если залог устанавливается при оформлении договора купли-продажи), либо при самостоятельном обращении (например, при заключении соглашения о частном сервитуте). В процессе регистрационных действий данные об обременениях вносятся в госреестр ЕГРН, информация из которого, доступна для всех заинтересованных лиц.

Получить сведения из госреестра ЕГРН о наличии зарегистрированных обременениях может любой гражданин или юридическое лицо. Для этого нужно направить запрос одним из следующих способов:

• непосредственно в территориальное учреждение Росреестра;
• через систему Многофункциональных центров;
• в электронной форме через официальный портал госуслуг.

При обращении указанным способом заинтересованное лицо должно указать в запросе кадастровый номер участка или адрес его месторасположения. Аналогичным образом, при обращении через портал госуслуг кадастровый номер или адрес участка нужно указать в поисковой форме (также можно выбрать интересующий надел через графическую карту страны).

Информация о зарегистрированных обременениях доступна любому заинтересованному субъекту, что является дополнительным способом проверки юридической чистоты сделки.

Даже если обременение не препятствует распоряжению землей, оно существенно повлияет на рыночную стоимость земельного объекта (например, продажа объекта с зарегистрированным сервитутом значительно снизит привлекательность участка в глазах покупателей).

На запрос в службу Росреестра или Многофункциональный центр заявитель получит на руки выписку ЕГРН.

Этот документ будет содержать перечень основной информации по выбранному участку, в том числе форму и вид обременения.

Поскольку база данных ЕГРН обновляется в режиме реального времени, для минимизации рисков при совершении сделок, выписку необходимо брать непосредственно при оформлении договора.

Как снять обременение

До тех пор, пока за участком зафиксировано обременение, возможность распоряжения землей будет существенно ограничена. По этой причине каждый владелец надела заинтересован в снятии обременения и аннулировании записи в госреестре ЕГРН о его регистрации. Исходя из правового режима различных видов обременений, их снятие может происходить следующим образом:

1. в результате отмены законодательного или распорядительного акта, которыми ограничение было введено (например, установленная постановлением властей охранная категория земли может быть изменена аннулированием указанного акта);
2. расторжением соглашения о частном сервитуте или ином виде ограничений на землю;
3. истечением срока, на который было зарегистрировано обременение (например, если закончился срок сервитута или арендного договора);
4. полным исполнением обязательства, для обеспечения которого регистрировалось обременение (например, полный расчет по ипотечному кредитному договору);
5. вынесение судебного акта, которым аннулируется обременение.

Наиболее простым и очевидным вариантом снятия обременения является истечение срока его действия или заключение соглашения. В частности, при наличии на участке частного сервитута, его стороны вправе в любой момент расторгнуть соглашения или обратиться за отменой судебного акта. Никаких специальных оснований для этого закон не требует, сторонам достаточно выразить свободное волеизъявление.

Принудительная отмена сервитута и аннулирование соответствующего обременения возможна в следующих случаях:

• несоблюдение условий установленного сервитута – нарушение порядка и сроков перечисления платы собственнику, препятствия для свободного пользования остальной частью надела и т.д.;
• нарушение законодательных норм при введении сервитута при вынесении распорядительных властных актов;
• устранение оснований для сохранения сервитута (например, перенос линейных сооружений за пределы участка).

Чтобы снять и аннулировать сервитут в перечисленных случаях правообладатель должен обратиться в судебные учреждения. Аннулирование записи в госреестре ЕГРН будет происходить на  основании представленного судебного акта.

Если собственник земли полностью рассчитался по ипотеке, для снятия обременения ему необходимо представить в службу Росреестра платежное поручение и выписку из банка о погашении долга. В этом случае аннулирование записи в ЕГРН будет осуществляться на основании одностороннего обращения правообладателя участка.

Если обременение было установлено на основании судебного акта или постановления должностного лица ФССП, снять его можно следующими способами:

1. если арест наложен в качестве обеспечительной меры на период рассмотрения иска, после положительного завершения процесса он будет снят автоматически;
2. чтобы отменить арест можно предложить суду или судебным приставам иной объект, равнозначный по стоимости (например, квартиру);
3. снять арест можно при нарушении процессуальных правил при его наложении (например, если постановление пристава было вынесено в отношении чужого земельного участка или при наличии долевой собственности нескольких граждан).

Отмена судебного постановления или акта пристава должна быть подтверждена в сведения госреестра ЕГРН. Для этого правообладатель обращается с соответствующим заявлением в службу Росреестра и указывает на причины снятия обременения. С момента внесения данных в госреестра ЕГРН у собственника вновь возникает полноценное право распоряжения своим наделом.

Что такое обременение на земельный участок?

Обременение на земельный участок направлены на то, чтобы в существенной степени ограничить использование законных правомочий хозяев наделов. Вне зависимости от того, какая разновидность обременений устанавливается, они подлежат обязательной регистрации в отделении Росреестра. По этой причине проверить наличие таких ограничений можно при обращении к единой базе.

Определение

Говоря об обременениях, нужно изначально понять, что это такое. В настоящее время действуют правила, в соответствии с которыми допустимо передавать наделы на правах собственности гражданам или компаниям.

Кроме того, можно установить в отношении таких объектов временное или постоянное использование. В каждом перечисленном случае у гражданина появляется возможность использовать участок согласно тому, какое назначение для него установлено.

К примеру, если говорить о земельных наделах, отнесенных к с/х категории, то применять его можно только в целых выращивания продукции или подобных целей.

Допустимо установить ограничение указанных прав только при возникновении ситуации, прямо отраженной в законодательных положениях. Также подобные условия могут отражаться в соглашениях. В правовых актах отражено несколько возможных форм ограничений в отношении наделов.

К ним отнесены запреты, которые отражены в законодательстве. Они имеют своей целью установить ограничение по использованию земель.

Для примера, этот запрет может касаться объектов промышленного и производственного значения, которые расположены на участках, предназначенных для ведения хозяйства личного типа.

Также могут устанавливаться ограничения, которые имеют связь с образованием разного рода сервитутов, к примеру, это частные или публичные формы. Под ними понимается допустимость использования земли другим гражданином, который не наделен правомочиями собственности в отношении земли.

ВАЖНО !!! Еще один вариант – ограничения, установление которых происходит после вынесения решения судебным органом. К примеру, это разные аресты. Они необходимы для того, чтобы обеспечить проведение действий исполнительного значения. В отношении некоторых запретов предусматривается, что возникают они при наличии согласия от хозяина участка.

Подобная ситуация складывается, когда заключается соглашение об ипотеке или земельный надел приобретается в кредит. Ограничения могут носить временный характер, что связано с оформлением арендного соглашения.

Даже при условии переоформления правомочий собственности – соглашение найма продолжает действовать на прежних условиях до момента завершения документа.

Это говорит о том, что наличие большого количества разновидностей ограничений может образовываться потому, как на это есть прямое указание в действующих положениях законодательства. Кроме того, основанием их установления выступают акты судебных органов или соглашения.

ВНИМАНИЕ !!! Если проанализировать положения земельного и гражданского законодательства, то можно прийти к выводу, что устанавливается всего несколько разновидностей запретов.

В данном случае речь идет о сервитутах, которые могут иметь временное или постоянное значение.

Также это ограничения, связанные с оформлением соглашения об аренде или ипотеки, при этом первый договор предусматривает действие на протяжении более, чем 12 месяцев.

У сотрудников ФССП имеются правомочия относительно установления арестов на основании акта, разработанного судебным органом. Еще виды ограничений – концессия или управление доверительного вида. Некоторые ситуации указывают на то, что специальный статус надела может влиять на установление ограничения. В том числе, это земли исторического значения.

Как получить сведения о запретах?

Говоря о том, как узнать есть ли, нужно понимать, что предусматривается несколько вариантов для этого. Необходимость получения такой информации связывается с тем, что наличие запретов в существенной степени ограничивает имеющиеся правомочия на участок.

В некоторых ситуациях устанавливается такое ограничение и в отношении исключительных прав на использование. Важно понимать, что именно устанавливаются ограничения. Это затрагивает возможность совершать такие действия с имуществом, как продажа или сдача в аренду.

К примеру, когда в отношении конкретного участка устанавливается запрет в виде ипотеки и залога, то продажа допускается после того, как получено согласие от держателя предмета залога.

ВНИМАНИЕ !!! Если для надела применяются сервитут, то устанавливается правило, в соответствии с которым даже в случае реализации участка действие такого ограничения продолжается.

Когда запрет имеет временный характер, то завершение его действия отражается в соглашении.

Пока применяется одно из ограничений, иногда собственники утрачивают возможность в полной или частичной мере использовать землю согласно тому, какое значение для нее установлено.

Для примера, когда оформляется арендное соглашение – использовать участок на протяжении срока действия соглашения, недопустимо для собственника.

Это связано с характером рассматриваемого соглашения. К тому же, этот договор имеет возмездное значение. Проверить наличие запретов получится при обращении к сотрудникам регистрирующего органа. В частности, это Росреестр. Данный процесс допустимо рассматривать как составную часть сделки гражданско-правого значения.

Для примера, когда залоги используются в отношении сделки, связанной с куплей-продажей. Кроме того, это может иметь форму самостоятельного обращения. В том числе, когда заключается соглашение относительно установления частного сервитута.

Когда происходит регистрационная процедура и сведения о запретах отражаются в реестрах, сведения становятся доступными для всех лиц, которые имеют заинтересованность в них.

Работает также Росреестр онлайн. Обратиться вправе как частное лицо, так и представитель организации.

Кроме того, предусматриваются и другие способы получения данных:

• при личном обращении в регистрирующий орган;
• посещение МФЦ;
• Госуслуги.

Быстрее всего получить данные через интернет.

Во время использования указанных методов потребуется указать номер кадастрового типа или адрес, по которому находится участок. Если используется способ, связанный с Госуслугами, то указанные данные отражаются в строке поиска.

Тогда система в автоматическом режиме осуществляет поиск. По кадастровому номеру получится отследить любой интересующий объект. Предоставляются услуги онлайн бесплатно.

ВАЖНО !!! Каждое лицо перед заключением сделки имеет возможность обратиться к указанным методам и проверить таким образом чистоту соглашения с юридической точки зрения.

В ситуации, когда установленный запрет никак не сказывается на возможности использовать участок – это значительно сказывается на стоимости земли. Часто цена падает, когда покупатель узнает о наличии установленного сервитута.

В результате обращения в Росреестр гражданин получает выписку. Она делается из реестров. Данный акт отражает актуальные сведения относительно выбранного надела.

В частности, указанию подлежит форма и срок действия ограничений. Стоит обратить внимание на то, что обновление рассматриваемой базы данных происходит в режиме реального времени. Это говорит о том, что при обращении к ней, гражданин существенно снижает риски при заключении сделки. Оформить выписку удастся непосредственно в день формирования соглашения.

Процедура снятия

На протяжении всего времени, пока за наделом числится запрет, это будет ограничивать возможность его использования. По указанной причине у каждого владельца недвижимости имеется заинтересованность относительно процедуры снятия ограничений.

В зависимости от того, какой устанавливается правовой режим использования участка, процесс снятия имеет некоторые отличия. В том числе, завершение действия ограничения может быть связано с отменой акта распорядительно или законодательного характера.

Это касается тех документов, при использовании которых запреты были введены в действие.

Также формой выступает прекращение действия договора, если это касается таких ограничений, как сервитут. Может завершится срок, на который производилась регистрация запрета.

К примеру, это относится к арендным отношениям или сервитуту. Еще один вариант завершения ограничения – исполнение обязательств в полном объеме. Это касается внесения всех платежей по ипотечному соглашению.

Еще один вариант – принятие решения судебным органом.

ВНИМАНИЕ !!! Самым распространенным вариантом завершения действия запрета выступает окончание периода, на протяжении которого он имел место. Также это может быть оформление договора.

В том числе, когда в отношении надела устанавливается сервитут частного назначения. Тогда у сторон есть возможность в любое время прекратить действие акта или попросить суд отметить его. В правовых актах не указывается специальных оснований для того, чтобы выразить свою волю. Также стоит отметить, что в некоторых ситуациях может происходить отмена в принудительном порядке.

В том числе, это случаи, когда не были соблюдены условия предоставления сервитута.

К примеру, имеет место нарушение сроков для внесения оплаты или устанавливаются препятствия относительно использования частью участка.

Это может быть допущение нарушений при издании акта об установлении сервитута или устранение оснований для того, чтобы устанавливать ограничения. Снятие производится при обращении в судебную инстанцию.

Что такое обременение земельного участка?

Обременение — это ограничение права надлежащего объекта. Обремененная площадь, территория или недвижимость не имеют возможности изменять свой статус. Несмотря на это, ограничения снимаются условиями обременения.

Что такое обременение участка

Обременение земельного участка — это наложение санкций на права собственника по отношению к территории. К числу обременения относят частичное или долевое владение участком.

Перечень обременения:

1. Если участок является государственной собственностью.
2. По закону на земельный участок был наложен арест (пока идет судебный процесс, по итоговому решению суда). Как правило, арест имущества или территории производится с целью возместить ущерб. Например, если земельный участок являлся залоговым имуществом в банке. Финансовая организация изымает у собственника личную территорию при задолженности. Чаще всего такая ситуация происходит, когда собственник оформляет ипотечный кредит или берет в заем крупную сумму наличными.
3. Появляются ограничения на собственность для использования участком другими лицами, организациями.
4. Обременение подразумевает запрет на продажу, аренду, сдачу территории без соглашения других лиц, финансовых организаций или государственным муниципалитетом.

К обременению относят участки, находящиеся в охранных зонах, где размещать различные промышленные объекты запрещено законодательством.

Какие виды обременения бывают

Существует 6 узаконенных видов обременения. Чтобы легко ориентироваться в ограничениях на земельный участок, нужно понимать характер каждого вида. Эти знания пригодятся при заключении договора купли-продажи. Важно подробно рассмотреть каждый вид:

Аренда участка

В этом случае между собственником и арендатором заключается договор аренды с действующим сроком более 1 года. Договор гласит, что арендатор после его заключения вправе сдавать земельный участок под субаренду.

Чтобы подтвердить правомерность сделки, собственник и арендатор должны зарегистрировать ее в Росреестре. Оба лица будут опираться на Земельный Кодекс. Как правило, если собственник после заключения сделки продаст участок, то арендатор вправе находится на нем и использовать в своих целях. Расторжение договора должно проходить по обоюдному согласию.

Существует два срока аренды территории: долгосрочный и краткосрочный. В первом случае необходимо оплатить небольшую госпошлину, которая составляет от 500 до 8000 рублей. Краткосрочная аренда заключается сроком до 12 месяцев, также регистрируется, но уже без оплаты государственной пошлины.

Сервитут

Сервитут разделяют на 2 вида: публичный и частный. Первый случай относится к государству (региональным, местным органам управления), а частный сервитут заключается между собственником и заинтересованный лицом.

Сам сервитут — это ограничение прав на использование участка, по отношению к посторонним лицам (не собственникам). Такой вид обременения предоставляет доступ к земельному участку в особых случаях:

• если необходимо проложить коммуникации;
• если имеются права размещать проезд или участок дороги на личной территории;
• в случае если необходимо использовать участок для хозяйственной деятельности (мелиорация).

Ипотека

Если земельный участок является залоговым имуществом для взятия кредита, то на него возлагаются некоторые ограничения. В перечень входят: запрет на продажу собственности, санкции на сдачу участка под аренду.

Чтобы снять обременение собственнику необходимо погасить задолженность в финансовой организации, а также, если будет заключаться договор купли-продажи или аренды, необходимо запросить разрешение у банка.

В случае если погашение ипотечного кредита не осуществляется, финансовая организация вправе изъять земельный участок или наложить на него арест, путем обращения в судебный орган.

Важно знать, что собственник может не предупредить покупателя об ипотеке и заложенном имуществе. Когда сделка купли-продажи будет заключена, банк вправе изъять участок уже у нового владельца.

Концессия

Достаточно редкий вид обременения участка, но при этом концессия распространена по отношению к недвижимости и строительных участков.

В этом случае, концедент, или государственное лицо, передает все права на использование земельного участка концессионеру (арендатору). Такая сделка происходит не безвозмездно.

Концессионер обязан выплачивать регулярное вознаграждение концеденту. Иными словами, концессия — это добровольная сделка на взаимовыгодных условиях.

В концессионный договор включают срок аренды, цель использования участка, определение квартального вознаграждения (платежа), установленные права арендатора на территорию.

Популярный вид концессии — это открытие закрытых рудников, оформление сделки для постройки центров и различных строений.

Арест

Это единственный вид обременения, который накладывает запрет на использование земельного участка. Собственник не имеет права продавать, сдавать в аренду или арендовать арестованную территорию.

Арест на участок накладывается строго по решению суда, если он является заложенным имуществом. Также суд может ограничить права на земельную территорию, если собственник не вносит ежемесячный платеж в финансовую организацию, если имеется задолженность по коммунальным услугам и налогам.

Зачастую собственник лишается прав на свое имущество, если он не выплачивает алименты.

Доверительное управление

Права на земельный участок или объект передается второстепенному лицу — управляющему, который может сдавать участок под субаренду, заниматься строительством и решать все организационные и финансовые вопросы.

Причем управляющий действует в интересах собственника, владельца или директора организации. Когда земельный участок передается управляющему лицу, тот обязан выполнять все поручения владельца.

При этом собственник или директор по закону обязан выплачивать ежемесячный гонорар доверительному лицу. Вид обременения необходимо регистрировать в Росреестре или в ЕГРП.

Важно узаконивать доверительное управление, так как любое отклонение от правовых и законодательных норм может аннулировать сделку и признать ее недействительной.

Как узнать, обременён ли участок?

Узнать обременен ли участок можно двумя способами: заказать выписку из центра ЕГРН или посетить официальный сайт Росреестра. Несомненно, самый быстрый способ проверить участок — это посетить сайт, где вся информация регулярно обновляется.

Проверяем земельный участок:

1. Посещаем Росреестр. Необходимо сделать запрос на выписку из Государственного Реестра с уклоном на право собственности. Выписка предоставляется любому человеку, если есть весомое основание. Справка готовится только в будни, не считая выходных и праздничных дней. Через 48 часов после запроса можно получить выписку на руки.
2. На официальном сайте. Это удобный способ получить справку. Все, что нужно — перейти на государственный портал Росреестра, заполнить анкету. В течение нескольких минут можно ознакомиться с участком и надлежащими правами на него.

Выписка из ЕГРН может выглядеть абсолютно по-разному, если на участок наложены ограничения или запрос был о несуществующей собственности. В справке обязательно будет указано, если участок является залоговым имуществом, находится в аренде (в доверительном управлении).

Как заключить договор купли-продажи, если участок находится в обременении

Перед заключением сделки собственник обязан сообщить покупателю о статусе земельного участка. Главная проблема покупки обремененной территории — это последующая реализация (строительство, аренда, перепродажа, оформление дарственной). Сделка с таким участком должна проходить максимально аккуратно.

Во-первых, важно всегда проверять собственность на статус обременения. Если территория находится под арестом или является заложенным имуществом, то заключать такую сделку не рекомендуется.

В случае, когда покупатель подписывает договор купли-продажи арестованного участка, то правоохранительные органы вправе выселить новых жильцов и аннулировать сделку. Во-вторых, в сделке прописывается пункт, что покупатель оповещен о статусе участка, поэтому последующая ответственность возлагается на него и остальных собственников.

В-третьих, в договор необходимо внести пункт, что собственник обязан возместить все убытки, связанные с имуществом, если выяснится факт ареста.

Снимаем обременение

Для снятия обременения с земельного участка важно обращаться в местный орган Росреестра. Для этого необходимо предоставить перечень документов:

1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт), а также необходимо приложить копию.
2. Справка от работодателя, где указаны сроки работы, средняя заработная плата за последние шесть месяцев, должность.
3. Справку из НДФЛ за последние шесть месяцев.
4. Трудовая книжка с печатью + ксерокопия.
5. Кадастровый паспорт территории.
6. Выписка из ЕГРН.
7. Справка о состоянии лицевого счета.

В случае если необходимо снять обременение, когда приобретается залоговое имущество, необходимо подать заявление в банк и Росреестр. Если кандидатура одобрена, то ограничения переходят на нового владельца.

Важно помнить, что снять земельный участок с обременения невозможно, если имущество находится под арестом. Единственные способы поменять статус – это покрыть все долги и обязательства перед финансовыми организациями, сменить залоговое имущество на более ценное, посредством обращения в суд. А также снимается обременение при банкротстве кредитора.

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Обременения земельного участка и ограничения его использования влияют на рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность объекта. Участки без обременений встречаются на рынке редко. И чем более привлекателен для бизнеса участок, тем больше вероятность обнаружить ограничения.

И тем больше шансов, что эти обстоятельства может попытаться скрыть продавец, желающий получить за него стоимость, не учитывающую подобные сюрпризы. Покупателю важно выявить их до заключения сделки, чтобы оценить, можно ли будет использовать участок так, как планировал.

Как это лучше сделать?

Земельный кодекс РФ обязывает продавца земли при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Если продавец дал заведомо ложную информацию, покупатель вправе требовать уменьшения стоимости или расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме того, продавец участка может и не знать о действующих ограничениях. Поэтому покупателю лучше самостоятельно найти сведения о наиболее важных и распространенных ограничениях.

В первую очередь необходимо запросить у собственника участка правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или иные документы о приобретении права собственности на землю, а также получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Выписка поможет установить категорию земель, выявить зарегистрированные обременения (залог, арест, долгосрочную аренду), сведения о внесенных в кадастр недвижимости зонах с особыми условиями использования территорий – санитарно-защитных зонах, охранных зонах сетей и сооружений (ЛЭП, трубопроводов, теплосетей и подобных объектов), водоохранных зонах. В выписке ЕГРН также указываются кадастровые номера расположенных на участке объектов недвижимости. Выявить здания и сооружения и установить их собственника необходимо уже на этапе подготовки сделки, поскольку законодательство запрещает продажу земли без находящихся на нем объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу.

На практике покупатели участков часто сталкиваются с тем, что в ЕГРН нет сведений о недвижимом имуществе на участке и зонах с особыми условиями использования территорий.

Советское и постсоветское законодательство не предусматривало внесение в реестр недвижимости таких данных. Даже сейчас, когда такое требование закреплено в законе, многие ранее установленные ограничения до сих пор не внесены в ЕГРН.

Нахождение на участке таких зон влечет ограничения или полный запрет его использования для определенных видов деятельности. Например, Верховный суд в сентябре 2016 г.

признал законным требование «дочки» «Газпрома» – ООО «Газпром трансгаз Чайковский» к индивидуальному предпринимателю о сносе жилого дома в Удмуртии, построенного и введенного в эксплуатацию с нарушением минимальных расстояний от магистрального газопровода.

Также для получения дополнительных сведений об ограничениях можно воспользоваться общедоступными интернет-ресурсами: публичной кадастровой картой на портале Росреестра, информационными системами обеспечения градостроительной деятельности (РГИС в Санкт-Петербурге, ИАИС ОГД в Москве). Покупатель может узнать, к какой зоне отнесен участок согласно генеральному плану и правилам землепользования и застройки населенного пункта, утвержден ли проект планировки с проектом межевания территории.

Эти ресурсы хороши тем, что из них можно быстро и без затрат получить минимально необходимые сведения для оценки участка даже тому, кто не имеет специальной юридической подготовки.

Перед подписанием договора купли-продажи осмотрите участок. Если продавец отказывает в доступе – это повод задуматься, стоит ли покупать кота в мешке.

Закон не возлагает на покупателя такой обязанности, однако практика показывает, что пренебрежение осмотром на этапе подготовки сделки часто оборачивается проблемами после ее совершения.

К примеру, на участке может обнаружиться не оговоренный продавцом объект (самовольная постройка, незаконная свалка отходов, линейное сооружение и т. д.), вплоть до невозможности доступа к нему с прилегающих территорий.

Так, в октябре прошлого года Верховный суд РФ рассматривал спор между гражданами о расторжении договора купли-продажи земельного участка на территории военного городка в Крыму.

При совершении сделки продавец не сообщил покупателю о нахождении участка на территории режимного объекта, более того, заверил об отсутствии каких-либо ограничений.

Впоследствии истец обнаружил, что купленный участок невозможно использовать для строительства жилого дома, поскольку войсковая часть запретила доступ через контрольно-пропускной пункт.

Верховный суд РФ отменил определение суда апелляционной инстанции об отказе в иске и отправил дело на новое рассмотрение, а также подтвердил, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании участка вне зависимости от их регистрации в публичном реестре.

Таким образом, даже если от собственника недвижимости получены заверения об отсутствии ограничений и обременений, покупателю лучше получить хотя бы общедоступную информацию об ограничениях.

Обязательно обратите внимание на окружающую застройку, наличие поблизости действующих предприятий, котельных и прочих источников загрязнения, поскольку существует вероятность попадания участка или его части в санитарно-защитные зоны таких объектов, что полностью исключает возможность жилой застройки и значительно ограничивает другие виды использования.

Если понадобится проверить или уточнить полученные сведения, можно направить письменные обращения в государственные или муниципальные органы власти, у которых есть необходимая информация.

Например, подробное заключение о режиме использования земельного участка в зонах охраны и защитных зонах объектов культурного наследия предоставляет КГИОП и Министерство культуры РФ.

Сведения о наличии и размерах санитарно-защитных зон могут быть запрошены в территориальном управлении Роспотребнадзора. Сведения о линейных объектах, их охранных зонах и ограничениях предоставляют сетевые организации, владеющие такими объектами.

Информацию о градостроительной документации можно найти на официальных сайтах органов власти и муниципальных образований, поскольку акты о ее подготовке, изменении или отмене далеко не всегда отражаются в публичных реестрах и системах.

В целом законодательство развивается в направлении консолидации, открытости и доступности сведений об ограничениях и обременениях объектов недвижимости, что облегчает подготовку сделок. Но риски остаются.

Глава 2.4. Сохранение обременений при образовании земельных участков

По смыслу ст. 11.8 ЗК РФ при образовании и изменении земельных участков в отношении вновь образуемых земельных участков сохраняются:

1. право аренды;
2. сервитуты / публичные сервитуты;
3. иные обременения (ограничения) прав за исключением возникших на основании договоров.

Сохранение права аренды

Закрепление в ст. 11.8 ЗК РФ положений о сохранении права аренды при образовании/изменении земельных участков является исключением из общего правила, установленного п. 6 указанной статьи о том, что ограничения/обременения прав, возникшие на основании договора, не сохраняются при образовании земельных участков.

При этом арендатор исходного земельного участка вправе выбрать: использовать изменённый земельный участок на основании текущего договора или заключить новый договор на прежних условиях[1]. Отметим, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав по причине отсутствия новых договоров аренды на вновь образованные земельные участки является незаконным[2].

Важно подчеркнуть право арендатора на заключение договора именно на прежних условиях и без проведения торгов, если земельный участок находится в публичной собственности. Если арендодатель откажет арендатору в заключении договора на прежних условиях, то такой отказ может быть признан незаконным[3].

Необходимо также учитывать, что с правом на аренду земельного участка переходят и все пороки первоначального договора, следовательно, в случае признания ничтожным договора аренды исходного земельного участка договор аренды вновь образованных земельных участков также будет признан ничтожным[4].

Сохранение сервитутов / публичных сервитутов

Согласно п. 5 ст. 11.8 ЗК РФ сервитуты, в том числе публичные, сохраняются в отношении вновь образуемых земельных участков в прежних границах. Данное правило носит общий характер и по смыслу Письма Минэкономразвития РФ от 23.11.

2011 № Д23-4835, в рамках которого был рассмотрен вопрос о сохранении сервитутов при образовании земельных участков для размещения олимпийских объектов в Сочи, федеральными законами могут быть установлены особенности установления сервитутов при образовании/изменении земельных участков.

Вместе с тем на текущий момент отсутствует нормативное регулирование, которое устанавливало бы какие-либо исключения из обозначенного в ст. 11.8 ЗК РФ правила.

Сохранение иных обременений

Говоря об «иных» обременениях, сохраняющихся при образовании земельных участков, речь прежде всего идёт об ипотеке.

По смыслу п. 12 ст. 41 закона № 218-ФЗ, п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.

2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», ипотека сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.

При этом регистрация обременений в отношении вновь образованных земельных участков должна осуществляться автоматически – без предоставления дополнительных заявлений/документов, в рамках процедуры государственного кадастрового учёта образуемого (-ых) земельного участка, а также без уплаты государственной пошлины.

Однако, несмотря на наличие соответствующих положений, опосредующих автоматический «переход» ипотеки на вновь образуемые земельные участки, отказ регистрирующих органов в осуществлении государственного кадастрового учёта в связи с наличием обременений исходного земельного участка – не редкость. Вместе с тем соответствующие решения регистрирующего органа успешно признаются незаконными[5].

В случае, если при образовании земельного участка регистратором не была внесена соответствующая запись об обременении вновь образованных земельных участков, данное обстоятельство не свидетельствует о погашении ипотеки, и заинтересованное лицо вправе обратиться с иском к регистрирующему органу об обязании внесения соответствующей записи[6].