Как сдать бизнес в аренду

В наше время существует неисчислимое множество вариантов открытия коммерческого предприятия. Один из самых простых — это взять бизнес в аренду. Положительные и отрицательные стороны такой деятельности рассмотрим подробно далее.

Почему арена бизнеса — это выгодно?

Открытие прибыльного дела обычно сопровождается большими финансовыми затратами для своего собственника. Рассмотрим несколько основных причин, по которым многие начинающие предприниматели не имеют фактической возможности заняться открытием и развитием своего бизнеса.

Недостаток финансовых средств

Открывая собственное дело с нуля, в отличие от аренды готового бизнеса, бизнесмен сталкивается с проблемой поиска денежных средств на:

• Строительство или аренду помещения;
• Государственную регистрацию и получения необходимых документов;
• Выплаты по коммунальным услугам, налоги и дополнительные расходы
• Рекламу и маркетинг;
• Закупку сырья и соответствующего оборудования;
• Найм и оплату труда сотрудников предприятия;
• Прочие расходы.

Недостаток опыта

Безусловно опытные бизнесмены имеют представление о том, как открыть дело. Они обладают достаточными знаниями в управлении фирмой, поддержании ее функционирования и выведения предприятия на полную окупаемость в кратчайшие сроки.

Человек, который намеревается начать собственную хозяйственную деятельность с нуля рискует потратить время и финансы в пустую, так как не имеет достаточного опыта в ведении коммерческой деятельности. Аренда бизнеса предоставляет возможность избежать всего этого, получив готовую модель производства с отработанными путями решения таких проблем.

Конкуренция

Наличие серьезных конкурентов часто становится причиной, по которой новые фирмы теряют доход — и как следствие, становятся банкротами. Бизнес на аренде лишен такой проблемы, так как он часто имеет наработанную клиентуру со стабильным доходом, уже занимая определенную нишу на рынке.

Сдача в аренду бизнеса делится на два вида:

• Частичная аренда — только основный средства предприятия;
• Полная аренда — включает в себя все имущество владельца.

Юридические нюансы заключения договора:

1. Имущество от арендодателя к арендатору передается в том объеме, порядке и на тех условиях, которые указаны в договоре;
2. Договор составляется в письменной форме с подписями обеих сторон сделки;
3. Документ подлежит обязательной государственной регистрации. Он вступает в силу только с момента такой регистрации;
4. Несоблюдение формы договора влечет за собой его недействительность;
5. Ответственность сторон за нарушение условий договора определяется самим документом и действующим законодательством;
6. Не рекомендуется самостоятельно составлять этот достаточно сложный документ. Целесообразнее обратиться к квалифицированному специалисту.

Сдача готового бизнеса в аренду: плюсы и минусы

Эту процедуру нередко путают с покупкой франшизы. Франчайзинг является более юридически подкованным видом ведения коммерческой деятельности и предусматривает передачу прав на использование лицензированного продукта, бренда или ведения бизнеса от имени владельца. Готовый бизнес, сдающийся в аренду, правильнее назвать все лишь временным пользованием.

Снять готовый бизнес намного проще и менее затратно. Арендатор получает готовое предприятие с помещением, сотрудниками всем необходимым оборудованием. Остается только грамотно организовать руководство.

Как и любой вид деятельности, бизнес аренда имеет свои преимущества и недостатки. Перед тем как взяться за дело, важно определить все плюсы и минусы:

Начнем с плюсов:

• Самый главный момент, который заставляет задуматься о принятии такого решения, это отсутствие потребности в привлечении значительных инвестиций. Денежных средств на ведение готового бизнеса требуется намного меньше, чем на открытие с нуля. В свою очередь, арендодатель, решая сдать бизнес в аренду, получает прибыль от деятельности арендатора.
• При нежелательном исходе есть возможность закончить деятельность. В таком случае арендатор потеряет лишь средства, которые уходят на уплату аренды, в отличии инвестирования самостоятельного проекта;
• Арендатор получает незаменимый опыт в управлении коммерческим предприятием. Его можно применить в будущем для создания собственного бизнеса. Уменьшается риск прогореть, утратив все финансы.
• Владелец сам имеет дело с проверяющими органами, так как является собственником фирмы, что упрощает работу арендатора;
• Бизнесмен, решивший заняться руководством, получает не только бизнес без аренды помещения, а и оборудование, сформированный штат сотрудников и клиентскую базу с репутацией фирмы.

Теперь взвесим и минусы при сдаче готового бизнеса в аренду:

• Бизнес всегда будет оставаться чужим, какой бы успешный он ни был. Если арендатор достигнет хорошей прибыльности, может появиться риск того, что владелец предпочтет не продлевать контракт. Арендодатель может начать самостоятельно, без посредников, руководить предприятием, получая больше дохода;
• Есть большой риск стать жертвой мошенников. При заключении сделки нужно обращать внимание не только на надпись: “Сдам бизнес в аренду”. Важно обязательно удостовериться в подлинности документов, подтверждающих право собственности на фирму;
• Возмещение ущерба. Может возникнуть ситуация, при которой арендатору придется возмещать затраты на восстановление имущества. Дабы избежать такой проблемы, следует учесть техническое состояние помещений с оборудованием и указать это в договоре;
• Не всегда есть возможность вносить правки в план работы предприятия, устанавливать новые партнерские отношения, проводить строительство или ремонт на территории фирмы для улучшения ее работы. Владелец имеет право просто отказать арендатору.
• Не все полученные специалисты могут отвечать требованиям. Некоторых сотрудников придется заменить сразу же после получения бизнеса в аренду.

Полезные советы

• Перед заключением сделки желательно провести анализ предприятия, имущества и предлагаемых услуг (товаров). Неплохим решением станет составление бизнес-плана на основе имеющейся информации;
• Важно проконсультироваться с опытными в этом вопросе юристами;
• Выбирая предприятие для аренды, лучше отталкиваться от собственных познаний в ее сфере деятельности;
• Оценить спрос на выбранный бизнес;
• Рассмотреть настоящую и потенциальную прибыль с возможностью привлечения новых инвестиций;
• Предусмотреть возможные риски и степень контроля над данным бизнесом.

Популярные бизнес-идеи в сфере арендного бизнеса

Самыми популярными идеями для организации такого рода деятельности является небольшие и средние предприятия. Сдача в аренду готового бизнеса, которая пользуется наибольшим спросом, в основном, относится к сфере недвижимости, предоставления услуг или заведений общественного питания. Среди них наиболее распространены:

• Салоны красоты, массажные комплексы, парикмахерские;
• Предприятия по продаже фармацевтических средств и медицинских услуг (аптеки, частные стоматологические клиники, лаборатории по проведению исследований и анализов);
• Автомастерские;
• Рестораны, кафе и закусочные;
• Бизнес по аренде недвижимости: офисные помещения, спортивные комплексы, жилые кварталы и промышленные здания.

Подводим итоги

Начало собственной коммерческой деятельности является долгим и сложным процессом, который не всегда ведет к обязательному получению прибыли. Существует множество определенных факторов риска, с которыми сталкивается бизнесмен при открытии предприятия с нуля.

Чтобы избежать лишних финансовых затрат, лучше составить договор аренды предприятия. Это позволит сделать первые шаги в реализации своих претензий на получение дохода, получить огромный опыт в руководстве фирмой и занять определенную нишу на рынке.

22 идеи для бизнеса на аренде — какой прокатный бизнес открыть в 2022 году в России

В современных условиях, когда мир так или иначе приближается к аренде активов, существует большое количество возможностей и идей, которые используют модель бизнес-аренды, которой могут воспользоваться предприниматели.

Арендный бизнес с каждым днем обретает все большую популярность. Спрос на данные услуги по большей части связан с высокой стоимостью тех или иных товаров, например, автомобилей или свадебных платьев.

По словам Евгения Шевелева, главным образом рост спроса связан с боязнью населения брать дорогостоящую технику в кредит или рассрочку: «В достаточно стабильных условиях люди готовы брать кредиты и рассрочки, а в нестабильных ситуациях они не понимают, что будет через три месяца, поэтому готовы переплачивать в моменте, но пытаются минимизировать долгосрочные риски».

В данной статье мы рассмотрим 22 идеи для бизнеса на аренде товаров, которые вы сможете реализовать. А для получения большего количества информации советуем вам подписаться на наш Телеграм-канал, где мы публикуем самые свежие новости о бизнесе.

Аренда компьютерной техники

Аренда компьютерной техники давно интересует многих людей. Кому-то требуется временное пользование, а кто-то хочет попробовать свои силы, в любом случае количество потенциальных клиентов в крупных городах почти не ограничено.

В 2022 году появился особый спрос на данную услугу. Как сообщает сооснователь сервиса Arenter, значительно увеличился спрос на ноутбуки, а именно на 30%. Спрос на смартфоны вырос на 15%.

Вложения: от 100 000 руб.

Доход: от 2 000 руб. в месяц за устройство

Как вам идея?

64 голоса

Аренда игровых приставок

Прокат видеоигр и консолей может оказаться весьма прибыльным бизнесом. Это связано с тем, что игровые консоли и тем более видеоигры по своей концепции являются продуктом, который быстро надоедает. Постоянно обновлять игровую базу довольно-таки затратно, а вот возможность взять в аренду и Nintendo, и PlayStation 4, и Xbox 360, а также десятки видеоигр очень привлекательна.

Сооснователь сервиса Next2U Екатерина Крайванова сообщила о том, что за последний месяц значительно увеличился спрос на аренду игровых приставок: «Они всегда были популярны, но сейчас их берут чаще, так как они стали сильно дороже, и сократилось количество моделей. В большинстве случаев их арендуют на выходные».

Вложения: от 20 000 руб.

Доход: до 100 000 руб. в месяц

Как вам идея?

Бизнес проката: правила работы с клиентами, пример договора

Помогаем сезонным и постоянным прокатам не нарушить закон. Рассказываем, какие правила обязан соблюдать бытовой прокат и как заключать договор с клиентами без лишних бумаг.

• Статья полезна, если сдаёте в прокат:
• ????  велосипеды, самокаты, горнолыжку, скейты;
• ???? платья на свадьбу, вечер и фотосессию;
• ???? детские новогодние костюмы;
• ???? автомобили, квадроциклы, катамараны;
• ???? строительный инструмент;
• ???? холодильники, пылесосы, телевизоры;
• ???? кальяны;
• ???? музыкальные инструменты;
• ???? фототехнику;
• ???? животных.

Если ассортимент проката предназначен для бизнеса, правила из нашей статьи не работают. Например, условия проката стенда для выставки предприниматели определяют сами.

Правила работы проката с физлицами

1. Бытовые прокаты обязаны соблюдать:
2. — § 2 Прокат Главы 34 ГК РФ;
3. — Закон о правах потребителей;
4. — Правила бытового обслуживания населения N 1514 — их требования мы объяснили простым языком.

Ещё для бытовых прокатов есть ГОСТ Р 57616-2017 Услуги проката. В нём прописаны стандарты качества для отдельных видов. 

Вот основное из законов.

Как заключают договор проката

Прокат за плату сдаёт клиенту имущество для временного пользования. Договор оформляют письменно. Прокат в нём — арендодатель, а клиент — арендатор — ст. 626 ГК РФ.

Прокату необязательно с каждым клиентом подписывать договор на бумаге. Достаточно составить один документ — условия проката. Условия вешают в пункте выдачи или публикуют на сайте. В офлайне клиента знакомят с условиями под подпись. А на сайте — «под галочку». 

Условия проката зависят от самих вещей — их назначения и стоимости. Мы составили пример для квадроциклов. Возьмите их за образец и переделайте под свои правила.

Пример условий проката квадроциклов 

Условия проката — оферта, а подпись клиента — согласие с ней. Вместе получается договор, так можно — ст. 426, 437 ГК РФ

Статья: про оферту простыми словами

Вещь клиенту выдают по квитанции или акту приёма-передачи. В документе ставят отметку, что клиент знаком с условиями проката. Один экземпляр остаётся в прокате. Если клиент не вернёт вещь, прокат докажет, что именно он унёс. Отдавать вещи совсем без бумаг ненадёжно.

В квитанции и акте важно описать вещь так, чтобы не осталось сомнений, что именно выдали. Если вещь царапанная, потёртая или на ней не все аксессуары, это тоже записывают. Описание и отметка о недостатках нужны на случай спора, если клиент не вернёт или повредит вещь — ст. 607 ГК РФ.

Пример описания пылесоса:

Пылесос моющий Karcher SE 5.10, потёртости на задних колёсах, скол на ручке

Прокат может выдавать квитанции и акты в свободной форме. Для квитанций есть унифицированная форма, но использовать именно её необязательно.

Клиент не может сдать вещь из проката в субаренду — ст. 631 ГК РФ.

Срок проката

Прокат может быть почасовым, посуточным или на более длительный срок. Максимальный срок — один год по ст. 627 ГК РФ.

Клиент может сдать вещь досрочно. Есть правило, что он письменно предупреждает прокат за десять дней. Но если срок проката короче, десять дней не соблюдаются.

Клиент продлевает прокат, если на вещь нет брони нового клиента. Тут не работает преимущественное право арендатора на продление автоматом. 

Проверка вещи и инструктаж клиента

• Работник проката должен:
• — при клиенте проверить исправность вещи; 
• — рассказать, как пользоваться вещью или выдать инструкцию по эксплуатации — не обязательно «родную» от вещи;

— рассказать о технике безопасности — ст. 628 ГК РФ.

На травмоопасные вещи стоит хорошенько расписать технику безопасности. И не подходить к инструктажу формально. Если безопасность зависит от экипировки, прокат должен ее выдать — ст. 7 Закона о правах потребителей.

При нарушении инструктажа и отказе от экипировки виноват в травме будет клиент.

Рекомендуем завести в пункте выдачи журнал инструктажа безопасности. Клиенты будут расписываться в нём. Если клиент травмируется и обвинит прокат, подпись в журнале очень поможет.

Недостатки вещи могут всплыть уже после проверки в пункте выдачи. К примеру, электросамокат разряжается каждые полчаса. Прокат обязан сразу отремонтировать вещь или выдать новую без доплаты. При долгосрочной аренде на такие случаи в договоре с клиентом прописывают срок, в течение которого прокат ремонтирует или заменяет вещь — ст. 629 ГК РФ.

Если клиент сломал или потерял вещь 

Клиент платит за ремонт сломанной вещи, если нарушил инструкцию по эксплуатации и технику безопасности — ст. 629 ГК РФ.

Клиент возмещает стоимость потерянной вещи — ст. 1064 ГК РФ.

На поломки и утерю составляют акт.

Дальше возникнет вопрос о сумме компенсации. Если клиент согласен с прайсом, проблем нет. Но клиент может не согласиться. Если спор дойдёт до суда, придётся заказывать экспертизу стоимости ремонта или аналогичной вещи, которую клиент проворонил. Если прокат выиграет, стоимость экспертизы тоже оплатит клиент.

Клиент проката забил на инструктаж и дал управлять ребёнку сигвеем Ninebot Elite. Ребёнок не справился с управлением, сигвей улетел в водоём и сломался. По сумме возмещения не договорились, дело дошло до суда. Прокат заказал экспертизу за 5 000 ₽, эксперты оценили ремонт в 90 000 ₽. Эти деньги суд взыскал с клиента — дело № 33-13867/2020.

Арендная плата

Арендную плату устанавливают в твёрдой сумме. Прайс может зависеть от длительности проката.

При досрочном возврате плату пересчитывают и возвращают. В почасовом прокате можно установить минимальные часы, за которые деньги не возвращают. В посуточном и выше так сделать нельзя. Прокат возвращает предоплату, исчисленную со следующего после возврата дня — ст. 630 ГК РФ.

Если клиент просрочил возврат, плату доначисляют по прайсу — 622 ГК РФ.

В помещении проката вешают прейскурант. Если прокат работает без офлайн-точки бумажный прейскурант держать необязательно. Достаточно выложить его на сайте или в мобильном приложении.

Доставка клиенту

У проката нет обязанности привозить клиенту вещь. Доставку до дома и обратно можно продавать как отдельную услугу. Это актуально для крупногабарита — холодильников или пианино. Главное, предупредить клиента, что доставка за деньги.

Ремонт прокатных вещей

Капитальный и текущий ремонт вещи полностью лежит на прокате. Переложить замену лампочки в холодильнике на клиента нельзя — ст. 631 ГК РФ.

Денежный депозит за вещь

Прокат может взять с клиента денежный депозит. Из депозита вычитают деньги за поломку, просрочку возврата и потерю вещи. Если клиент сдал вещь целую и вовремя, депозит возвращают — ст. 381.1 ГК РФ.

????

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Попробовать бесплатно

Запрет брать паспорт в залог

Брать в залог паспорта людей нельзя. За такое можно получить штраф по ст. 19.17 КоАП РФ. Правда, штраф 100 ₽ и можно вообще отделаться предупреждением.

Статья актуальна на  26.05.2022

Бизнес с высоким спросом и почти без конкуренции: как заработать на сдаче в аренду полок в магазине

Хотите узнать, как выбрать низкоконкурентную нишу с высоким спросом, даже если вы не маркетолог? Как открыть бизнес в офлайне, продвигать его и не прогореть? Рассказываю свою историю открытия и развития магазинов, успешно работающих по формату аренды полки с 2015 года.

Академический подход к открытию бизнеса

По основному образованию я маркетолог. По дополнительному – менеджер интернет-проектов. В области маркетинга и рекламы работаю с 2003 года.

Почти с самого начала трудовой деятельности я пытался открыть собственный бизнес. Большинство попыток были совсем неудачные, а какие-то так или иначе выстреливали.

Но бизнес, который по сей день приносит мне доход, получилось основать только в 2015 году.

Как раз к этому времени я понял, что в найме движение вверх слишком медленное, заниматься чисто маркетингом мне не хочется. Тогда я решил, что пора снова пробовать уходить в свое дело. Но, в отличие от прошлых проектов, к этому я подошел основательно. Фактически я открывал бизнес по учебнику.

Все началось с поиска ниши. Я увлекаюсь коллекционированием винтажного фарфора, потому первое, на что я обратил внимание, был комиссионный магазин. Но исследование рынка показало, что в Москве их и так много, т. е. присутствует высокая конкуренция.

Для исследования рынка мне не понадобилось никаких особых инструментов. Все сделал с помощью «Яндекса». Сначала оценил количество предложений в поисковике по запросам «комиссионный магазин», «куда сдать антиквариат» и т. д.

«Яндекс» выдал несколько страниц с предложениями комиссионных магазинов в Москве. Потом через «Яндекс Wordstat» я посмотрел количество запросов типа «как открыть комиссионный магазин».

Запросов было меньше, но все равно набралось несколько сотен.

Эти данные дали мне первое понимание конкурентности ниши. Дальше я пошел в «Яндекс.Карты», где по запросу «комиссионный магазин» увидел все адреса таких точек в Москве. Было понятно, что их действительно много.

Я съездил в некоторые из них и пообщался с продавцами на тему того, сложно ли такой магазин открыть, какие подводные камни и т. д. На удивление продавцы и владельцы охотно идут на контакт особенно, если сказать им, что планируешь открыть магазин в другом районе, а то и в другом городе.

Одним словом, я понял, что ниша комиссионок не такая простая, как кажется, да и конкуренция постоянно растет. Поэтому и отказался от такой идеи.

Я стал искать другие варианты, где были бы высокий спрос и низкое предложение. Им оказался магазин, работающий по формату аренды полки.

Коротко о бизнес-модели

Бизнес-модель аренды полки простая: арендуешь помещение под магазин, ставишь стеллажи и сдаешь их, предоставляя услуги продавца и кассового обслуживания. По сути, арендовал помещение, сдал полки и сиди, получай прибыль – просто. Так думают многие, но они ошибаются.

В 2015 году в Москве был только один успешно действующий магазин такого формата – «Своя полка». Я хотел попробовать арендовать в нем место, чтобы понять, как они строят отношения с клиентами и какие для этого нужны документы. Мне сказали, что у них очередь на полгода вперед, поэтому могут лишь поставить меня в лист ожидания.

Это показало мне, что тема востребована, а первых клиентов можно брать из этого листа ожидания (раз они в нем, значит, наверняка, подписаны на группу магазина в «ВКонтакте»). Консультацию по схеме работы и документам я купил за 2 000 р. у другого магазина, работающего по формату аренды полки, который на тот момент уже закрывался.

Подготовка к открытию бизнеса

Следующим этапом нужно было составить бизнес-план. Когда все прописано и просчитано, бизнес открывать проще.

Как маркетолог я знал, что нужно досконально изучить конкурента, просчитать все риски, потенциальную прибыль и т. д. На бизнес-план с маркетинговым планом и финансовой моделью (ее я научился делать на курсах профессиональной переподготовки) ушло в общей сложности 2 месяца.

В этот же время я придумал и название «Плюшкин-Вилль», где «Плюшкин» говорит о том, что в магазине много всего разного, то есть нет стандартного ассортимента, а «Вилль» – это как бы деревня для товаров разных продавцов. Забегая вперед скажу, что через год с небольшим после открытия магазина, я запатентовал название и не зря – вскоре наткнулся на магазин, который назывался также. Но я не успел на него наехать – он уже закрывался.

Так как магазин «Своя полка» был наиболее активен во «ВКонтакте», а также часть нашей целевой аудитории (частные мастера рукоделия) тоже активно использовали эту соцсеть, о чем говорят группы по рукоделию с сотнями тысяч и даже миллионами подписчиков, свой бизнес я тоже решил продвигать через ВК. Сделал группу, через «Церебро» спарсил подписчиков групп конкурента и запустил по ним рекламу. Дополнительно запустил рекламу в «Яндекс.Директ» по запросам типа «аренда полки», «где продать ручную работу» и «своя полка», которая также вела на группу во «ВКонтакте».

Рекламу я запустил еще до открытия магазина и даже до того, как нашел помещение. Это было важно, чтобы к моменту открытия заполнить как можно больше полок.

Арендный бизнес как способ обеспечить безбедную старость

Инвестор и эксперт по финансовой грамотности Алексей Максимченков рассказал, с какими трудностями сталкиваются предприниматели и сколько зарабатывают на арендном бизнесе.

— Многие относят арендный бизнес к пассивным источникам дохода, так ли это? Или для получения высокой прибыли собственнику все равно придется усердно работать?

— Арендный бизнес позволяет построить капитал и получать пассивный доход, но большой прибыли он не приносит.

Он не занимает много времени как источник пассивного дохода, для этого надо просто сдать объект, и все. У меня уходит 1–2 часа в месяц.

Если рассматривать арендный бизнес как основной источник дохода, то в него надо вкладывать гораздо больше времени, чем инвестору, который получает дивиденды.

— С какими трудностями сталкиваются собственники помещений, когда начинают развивать бизнес в России? К чему нужно быть готовым?

— Основная трудность — это маленький доход от инвестиций. Трудности могут возникнуть с арендосъемщиками. Если вы сдаете жилую недвижимость, то один из трех, а может даже из пяти, будет снимать на длительный срок. Если сдаете коммерческую недвижимость, надо искать якорных арендосъемщиков, которые снимают надолго, вроде «Пятерочки» или банков.

— Если предприниматель решил заниматься арендным бизнесом в 2020 году, с какой недвижимостью у него есть наибольшие шансы на успех, иными словами, каких площадей сегодня больше всего не хватает арендатором — ТЦ, офисы, склады?

— Единственная проблема — найти места с хорошей проходимостью. Они, как правило, располагаются на каких-то «крутых» улицах и давным-давно заняты. Это очень дорого и очень редко можно найти на рынке.

Проходные места могут быть у метро. Для ресторанов важны красивые виды. Для элитных офисов тоже нужны особые места, которые не заняты еще.

«Середнячков» на рынке переизбыток, а действительно хороших вариантов мало.

— Насколько важен вопрос управления арендным бизнесом? Имеет ли смысл собственнику заниматься решением этой задачи самостоятельно и когда ему не обойтись без сотрудничества с управляющей компанией?

— Зависит от объемов инвестиций. Если человек купил офисное помещение и у него много клиентов, которым он сдает, то, понятно, он один не справится. Либо склад какой-то, где у него не один клиент, а много. То есть все зависит от количества клиентов и объемов его площадей. Некоторые купят квартиру и сдают ее за 400 тысяч, и ладно.

А другой купит много однушек и сдает их, получая по чуть-чуть. То же самое в бизнесе. Кто-то купит в центре площадь 400 кв. м, сдает ее, и все. А есть те, кто покупают склад или офисное помещение, это кто-то должен вести. Если у человека большой объем денег, по-любому нужно брать бухгалтера, хотя бы на аутсорсе.

Человек, который вкладывает большие деньги, вряд ли будет делать операционные вещи. Он инвестор, а не исполнитель.

— Насколько привлекателен арендный бизнес для инвесторов сегодня? Как изменилась ситуация за последние пять лет?

— Раньше был рынок арендодателей, сейчас “рулят” арендосъемщики. Раньше предложений было намного меньше, а спрос больше. За последние пять лет, я считаю, тенденция поменялась. Сейчас рынок подстраивается больше под арендосъемщиков.

Если считать в долларовом эквиваленте, то рынок упал очень сильно. Если в рублевом, то незначительно. Были просадки в сторону уменьшения арендной ставки, но это поправимо.

— В чем преимущества арендного бизнеса перед вложением средств в акции или валюту?

— В первую очередь, когда ты вкладываешь в арендный бизнес, ты имеешь рычаг для управления: кому сдать, какую площадь. Например, купил какую-то территорию некоммерческую, сделал там вытяжку и уже можно увеличить доход от сдачи этого объекта.

Если вкладывать в акции или валюту, то этим надо заниматься плотно. Это совсем другое направление.

Я не люблю вкладываться как инвестор в те активы, куда вложил деньги и «молишься», чтобы ставки поднялись. В инвестициях в недвижимость ты имеешь рычаг влияния на свою собственность, на клиентов при помощи переговоров, можно увеличить свой доход, договориться о чем-то. В акциях так не договоришься.

— Есть ли «подводные камни» в покупке готового арендного бизнеса с арендаторами?

— В первую очередь надо смотреть, на какой срок и на каких условиях сданы помещения, потому что может договор с арендаторами заканчиваться через месяц, и они съедут. Следующее, надо смотреть, какие платежи, может быть, они вперед оплатили и продают этот бизнес.

Главное, посмотреть договоры: может быть договор, что ты не имеешь права увеличить арендную ставку в течение 10 лет. Надо смотреть, есть ли у тех, кто снимает помещение, все разрешения, чтобы потом тебя не дергали. И, конечно, смотреть, что с ремонтом.

Может быть, этот бизнес нормально сдается, но в течение какого-то времени туда надо вкладываться в капитальный ремонт и тебе придется потратить несколько миллионов. И пока ты делаешь ремонт, деньги не идут.

— На что обратить внимание при покупке арендного бизнеса, какие характеристики объектов стоит обязательно учитывать?

— Обязательно учитывать место, окупаемость. Посчитать цифры: выгодно тебе брать или нет. Сколько вложил, сколько будешь получать годовых. Где тебе интереснее в плане прибыли, туда и вкладываешь.

— Как рассчитать доходность объекта, есть ли какая-то конкретная формула?

— Мой партнер использует формулу: 72% разделить на процент доходности в год. За счет капитализации берем не 100%, а 72%. И смотрим, какой объект будет приносить доходность выше, туда и вкладываем деньги.

— Какими обязательными признаками должны обладать сдаваемые площади, чтобы они были востребованы арендаторами?

— Все зависит от объекта недвижимости. Если это нежилое коммерческое помещение, которое сдается под магазин или ресторан, то это должно быть место с хорошей локацией и проходимостью.

Если это складское помещение, то должен быть логистически удобный подъезд. Если это офисное помещение, необходима доступность общественного транспорта.

Если это ресторан, то важно, чтобы были состоятельные люди в этой локации и хороший вид.

Как взять помещение в аренду и не остаться с долгами — Лайфхакер

Для ведения бизнеса чаще всего предприниматели используют арендованные помещения, так как это позволяет без крупных стартовых затрат открыть своё дело.

Лучше всего для аренды подойдёт нежилая площадь, предназначенная для коммерческой деятельности. В жилых помещениях можно организовать бизнес, но такая возможность есть только у физических лиц — самозанятых и индивидуальных предпринимателей. При этом важно, чтобы вы не нарушали права и интересы других граждан, а также не размещали на такой территории производство.

Итак, вы нашли подходящее помещение и решили заключить договор аренды. Для начала рекомендуем запросить документы у арендодателя.

Проверьте документы

Удостоверьтесь в праве собственности арендодателя на то помещение, которое он вам передаёт. Сделать это можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это поможет убедиться, что помещение не находится в залоге или под арестом. Также запросите у арендодателя:

• документ, на основании которого он владеет объектом (договор купли-продажи, договор аренды и так далее);
• паспорт БТИ и кадастровый паспорт на помещение.

Ознакомьтесь с существенными условиями договора

Важно обратить внимание на существенные условия: предмет соглашения, дату, место его заключения и срок действия, цену, реквизиты сторон. Если какого-то из указанных пунктов в договоре не будет, то он может быть признан не действительным.

Предмет и объект договора

Важно отличать предмет и объект договора аренды.

Предметом будут выступать ваши взаимоотношения с арендодателем — обязательства сторон по передаче имущества, его применению, а также внесение платы за пользование имуществом.

Объект же — это имущество, которое сдаётся в аренду. Поэтому очень важно, чтобы в договоре были максимально подробно прописаны его характеристики, иначе соглашение считается не заключённым.

К таким критериям относятся кадастровый номер, адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, присутствующие в выписке из ЕГРН.

Лучше, если к договору аренды вы попросите у арендодателя копию кадастрового паспорта объекта.

Стоит обратить внимание на то, что составные части помещения не могут быть объектом аренды. Как показала судебная практика, не может быть заключён договор аренды стены или угла в торговом зале.

Срок действия договора

Период действия договора аренды устанавливается по обоюдному согласию сторон. Важно учитывать, что если вы заключаете соглашение на срок более одного года, то он подлежит государственной регистрации. Начинает действовать такой договор только после проведения этой процедуры.

Срок действия договорённостей нужно устанавливать в виде календарной даты или периодом времени в годам, месяцах, неделях, днях, часах.

Обратите внимание, что если указанный срок действия прошёл, но вы продолжаете пользоваться имуществом и арендатор не возражает, то соглашение считается автоматически возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. А это значит, что прекратиться такой договор может по желанию любой из сторон, только нужно за три месяца предупредить контрагента, если в документе не указаны иные условия.

Цена, арендная плата

В договоре обязательно нужно указать порядок и срок оплаты. Есть несколько видов платежей, которые предусмотрены законом:

• определённая сумма, которую можно как вносить периодически, так и отдать единоразово;
• доля дохода, полученного во время пользования имуществом;
• оказание услуг арендатору;
• затраты на улучшение имущества.

Помимо арендной суммы арендатор оплачивает коммунальные услуги, предоставляемые ему: электричество, газ, воду и прочее. Такие расходы могут быть включены в арендную плату или останутся в виде дополнительного пункта — какой бы вариант вы ни выбрали, его лучше отразить в договоре.

Обратите внимание на то, что арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять стоимость аренды. Если у вас не прописаны в договоре иные сроки пересмотра арендной платы, то изменяться она может по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

Обратите внимание на несущественные, но важные пункты договора

• Пропишите размер налога на добавленную стоимость, чтобы избежать возможных споров. Сдача в аренду имущества — операция, облагаемая НДС. Плательщиком налога выступает арендодатель. По общему правилу арендатор получает счёт-фактуру, где сумма НДС выведена отдельной строкой. Если арендодатель не является плательщиком НДС, запросите у него подтверждающий документ и внесите это в договор.
• Пропишите возможность и порядок осуществления арендатором неотделимых улучшений имущества. Лучше заранее предусмотрите возмещение средств, если собираетесь делать ремонт за свой счёт.
• Пропишите порядок согласования с собственником объекта переустройства и перепланировки. Перепланировка — это такие конструктивные изменения помещения, которые обязательно нужно вносить в техническую документацию. Например, перенос стен и изменение входов. А вот переустройства несут изменения инженерных систем: сантехники, отопительных приборов и так далее. Чаще всего с переустройством сталкиваются парикмахерские.
• Обозначьте возможность передачи имущества в субаренду или её отсутствие.
• Пропишите порядок доступа в помещение. Обычно спорные моменты наступают при возникновении задолженности по арендной плате, поэтому лучше заранее прописать, что будет происходить в этом случае. Например, арендатору будет закрыт доступ в помещение, при этом его имуществу будет обеспечена сохранность.
• Возможность установки рекламных конструкций на внешних стенах и иных элементах здания.
• Порядок досрочного расторжения. Важно убедить арендодателя включить в договор ваше право на расторжение соглашения помимо случаев, указанных законом, иначе вам придётся платить арендную плату до окончания договора. Также вы можете настоять на том, чтобы список причин, по которым арендодатель может расторгнуть соглашение согласно закону, не увеличивался. В этом пункте обратите внимание на штрафы и санкции с обеих сторон.
• Лучше подписывать акт приёма-передачи имущества в момент его получения и отчуждения.

Как начать бизнес с минимальными вложениями

Если вы до сих пор сомневаетесь в том, что невозможно запустить собственное дело с минимальным бюджетом, эта статья для вас. Рассказываем, как можно сократить первоначальный капитал на запуск бизнеса и не тратить деньги на аренду — офиса, торговой точки, других «крайне необходимых» помещений.

Об альтернативах стандартной аренды и рабочих лайфхаках старта бизнеса при ограниченном бюджете рассказала на своем вебинаре Вероника Агафонова, серийный предприниматель и бизнес-тренер. Приводим краткую выдержку части вебинара.

Деловая среда

Платформа знаний и сервисов для бизнеса

Если хотите начать бизнес с минимальными вложениями, вам придется «взломать» систему, отказаться от типичных методов и действовать по-новому. Например, отказаться от стандартной аренды. Читайте между строк: сократить бюджет на запуск бизнеса от 20 до 50%.

С одной стороны, отказ от аренды помещения на старте бизнеса очевидное решение, которое мало кому приходит в голову.

Существует стереотип, что обязательно необходимо арендовать помещение, закупить необходимое оборудование, сделать ремонт и принимать клиентов в офисе.

«Без офиса меня не будут воспринимать всерьез», «А где же мне проводить занятия/мастер-классы/переговоры/презентации?» Но как и все стереотипы, данное утверждение может быть вдребезги разбито о предпринимательскую смекалку.

Ищите помещения в почасовую аренду. Очень много ниш и видов бизнеса могут воспользоваться почасовой арендой, Особенно на старте, когда поток клиентов не налажен и вы только начинаете искать клиентов.

Арендовать зал, студию или любое другое помещение на долгий период в таком случае — расточительство.

Скорей всего вы не сможете обеспечить полную загрузку, а значит будете платить за пустые квадратные метры.

Такой вид аренды подходит например для студии танцев, йоги, проведения творческих или любых других мастер-классов, косметологов и других бьюти-специалистов, которые начинают работать на себя.

Когда у вас уже есть достаточное количество постоянных клиентов, вы можете взять небольшое помещение в субаренду. Например, арендовать на несколько дней в неделю или уже на более длительный срок кабинет в действующем салоне красоты, отдельный зал в спортзале, торговое пространство в торговом центре или кабинет в офисном центре. Это значительно экономит расходы.

Некоторые услуги можно оказывать и на свежем воздухе или в рамках кафе или ресторанов. Некоторые танцевальные студии и фитнес-тренеры проводят занятия в парках (естественно, по договоренности с администрацией парка и в при подходящих погодных условиях).

Другие ищут выходы на руководство городских пространств, кафе или ресторанов.

Так например, поступила одна из учениц Вероники Агафоновой Алина Долгушина из Новосибирска. Она договорилась с кофейней и начала проводить в ней мастер-классы по живописи эпоксидной смолой, оплачивая с каждого клиента небольшое роялти кофейне.

Сервис по удаленной регистрации бизнеса

Мечтаете о своем деле? Откройте бизнес прямо из дома

Подать заявку

Коворкинги сейчас есть во многих крупных городах. Они предлагают оборудованные рабочие места и переговорные комнаты.

Если вы только начинаете работу и вам нужно пригласить клиента для обсуждения деталей заказа или переговоров, но вы не хотите назначать встречу в кафе, лучше всего воспользоваться арендой переговорной комнаты в коворкинге и провести встречу в рабочей обстановке.

Аренда места в коворкинге подходит и для тех, кто не может работать из дома. К тому же очень часто в коворкингах устраивают образовательные лекции и семинары по бизнесу.

Для примера ниже тарифы и цены коворкинг «VMECTE» в Нижнем Новгороде.

Аренда рейла — это аренда вешалки в действующем магазине или шоу-руме.

Если вы производите (шьете, создаете своими руками) или даже закупаете одежду, украшения или другие аксессуары, вы можете найти объявления сдачи в аренду рейла и выставить товары в существующем магазине. Такой способ подходит для товаров, которые люди обычно хотят потрогать, примерить, увидеть воочию прежде чем купить.

Многие шоу-румы размещают объявления о сдаче вешалок в аренду. Таким образом они получают дополнительный доход. А для вас это возможность сократить расходы на старте, ведь работа продавца обычно входит в стоимость.

Дешево и сердито, доступно и очевидно. Начните принимать заказы и выполнять их из дома. По мере увеличения количества клиентов и выручки вы сможете расширятся и рассматривать другие вышеперечисленные варианты. И только когда экономически выгодно будет снять постоянное помещение, сделаете это.

Начать бизнес на дому можно даже в цветочном бизнесе. Вы принимаете заказы на букеты, делаете их дома и отвозите клиенту. Эксклюзивность и индивидуальный подход будет вашей фишкой. Используйте ваши минусы в качестве преимуществ — и тогда вы не останетесь без клиентов.

Типичная ошибка, которую совершают начинающие предприниматели — они копят деньги на старт собственного дела и тратят их на дорогостоящую аренду. Но собственное помещение — не гарант успеха бизнеса. Успех в бизнесе приносят клиенты. Найдите сначала клиентов, используйте альтернативные методы аренды и по мере возможностей расширяйтесь.

Вебинар

Как создать свой бизнес с нуля: реальные кейсы и лайфхаки

Смотреть

ТОП-5 материалов, обязательных к прочтению

Отношения с контрагентами