Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.
Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок
Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:
- совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
- нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
- нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.
Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.
Пример мнимой сделки: должник, не желая лишиться своего имущества переоформляет его на родственников, заключая договор дарения. При этом фактической передачи недвижимости не происходит: он продолжает проживать в «подаренной» квартире, платит за нее налоги и коммунальные платежи.
Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.
Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.
Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.
Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.
Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.
Порядок заявления требований по недействительным сделкам
Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.
Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.
В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:
- признать сделку недействительной;
- применить последствия недействительности сделки.
Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.
Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.
Сроки обращения в суд по недействительным сделкам
Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.
Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.
Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.
Этот срок начинает отсчитываться с момента, когда прекратились насилие или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо с того момента, как истец узнал, что его право было нарушено и есть основания для признания сделки недействительной.
Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.
Основания недействительности сделок
- Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:
- Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.
- Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.
- Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.
Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.
Последствия недействительности сделок
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.
Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.
Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.
Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.
В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора
Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.
В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.
Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.
Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.
Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.
Примеры распространенных рискованных сделок
Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:
- нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
- покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
- квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
- нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
- продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
- продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
- продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
- сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
- продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
- квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.
Как обезопасить себя от ненадежной сделки
Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.
Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.
Суды, Договоры, Недвижимость Распечатать Связаться с адвокатом
Рекомендуем почитать
Признание договора купли‑продажи квартиры недействительным
Статья посвящена признанию сделок с квартирами недействительными.
Как представляется, для начала будет не лишним рассмотреть статистические данные судебной практики по оспариванию сделок с жильем. Такие сведения помогут оценить перспективу судебной тяжбы, если она Вам предстоит. В таблице ниже представлены сведения о судебной практике за последние 10 лет.
| 2010 | 23976 | 20903 | 17507 | нет данных | 3396 |
| 2011 | 18679 | 15461 | 12605 | нет данных | 2856 |
| 2012 | 19517 | 16194 | 13465 | нет данных | 2729 |
| 2013 | 19417 | 16370 | 13727 | нет данных | 2643 |
| 2014 | 16290 | 13263 | 10650 | 692 | 2613 |
| 2015 | 15507 | 13074 | 10486 | 685 | 2588 |
| 2016 | 13060 | 11047 | 8731 | 610 | 2316 |
| 2017 | 11362 | 9493 | 7590 | 533 | 1903 |
| 2018 | 9939 | 8254 | 6588 | 474 | 1666 |
| 2019 | 9201 | 7338 | 5722 | 458 | 1616 |
| 2020 первое полугодие | 3191 | 2423 | 1844 | 167 | 579 |
Какой можно сделать вывод из приведенных данных? Во–первых, наблюдается небольшая тенденция к снижению исков об оспаривании подобного рода сделок, во–вторых, процент удовлетворенных требований остается стабильно высоким. Остальные аспекты таблицы будут описаны ниже.
Данные для таблицы представлены судебным департаментом при Верховном Суде РФ.
Когда говорят о видах недействительных сделок, то обычно повторяют тезисы описанные в университетских учебниках по гражданскому праву. Между тем такой подход на практике себя не оправдывает, когда речь идет о договорах, предметом которых выступает жилье. Среди такого рода недействительных сделок мы считаем необходимо выделить три группы:
Об этом мало пишут и говорят, однако такой вид недействительных сделок действительно есть. Например, имела место подделка подписи на самом договоре. Об одном таком случае из нашей практики мы расскажем ниже. Безусловно, такие сделки должны считаться незаключенными. Однако тут имеется серьезная проблема.
Дело в том, что закон очень мало говорит о таком виде недействительности. Судебная практика еще не выработана, и, самое главное, нет никаких правил по регламентации перехода уже зарегистрированного права собственности к бывшему владельцу по такому виду недействительных сделок.
Однако все‑таки надо учитывать, что иск такого рода возможен.
Об этом виде недействительных договоров написано много. Как известно, такие сделки это юридический ноль, они не порождают никаких правовых последствий и не требуют признания своей недействительности в суде. Однако применительно к вопросам, связанным с квартирами это совершенно не так.
Дело в том, что если по ничтожной сделки произошла регистрация права собственности, то прийти в РОСРЕЕСТ и попросить данную службу вернуть потерянную квартиру никак не получиться. Для возвращения потерянной недвижимости необходимо будет все равно обращаться в суд. И, конечно, доказывать, что сделка ничтожна.
Таковы правила регистрации права собственности.
Тем не менее отличать ничтожную сделку все-таки надо. Значение в данном случае будет иметь срок исковой давности т.е. срок для обращения в суд.
В данном случае он будет равен 3 годам. Однако течение этого срока начинается только тогда, когда обе стороны приступили к исполнению своих обязанностей по сделки.
Если такого исполнения не произошло, то срок давности течь не начинает!
- Безусловно ничтожным будет договор заключенный с психически больным человеком;
- Договора, которые не просто нарушают закон между частными лицами, но еще и нарушают государственные интересы или интересы третьих лиц;
- Ничтожной будет считаться сделка, которая не соответствует основам правопорядка и нравственности! Здесь, конечно же имеется огромный простор для судебного усмотрения;
- Так называемые мнимые и притворные сделки. Как отличить один вид от другого? Это возможно только при казуистическом подходе, т.е при исследовании каждого конкретного случая под микроскопом;
Мы перечислили основные виды ничтожных сделок. Конечно, указывать, что сделка заключенная с имуществом, на которое наложен арест считается ничтожный мы не стали в силу того простого факта, что такая сделка с жильем просто не пройдет в РОССРЕЕСТРЕ. Если Вы хотите ознакомиться с полным перечнем оснований недействительных сделок, то мы направляем вас к первоисточнику ГК РФ
Все остальные сделки могут считаться оспоримыми. Что важно знать об оспоримых сделках? Надо в первую очередь учитывать сроки исковой давности. Срок равен 1 году! Начинает срок течь с того момента, как сторона узнала о нарушенном праве, если же договор был заключен под влиянием насилия, то один год начинает течь с того момента, когда насилие прекратилось.
Мы остановимся на трех самых важных моментах:
Когда в суде решается спор между двумя сторонами, истцом и ответчиком, очень часто происходит так, что те права, по поводу которых ведется процесс, могут потенциально или реально умалить права других лиц, непосредственно сторонами по иску не являющимися. Таких лиц принято называть третьими лицами в процессе. В спорах о недействительных сделках с жильем третьим лицом всегда является РОСРЕЕСТР.
Хотя, как показывает наша практика, представители РОСРЕЕСТРА практически никогда на подобного рода процессы не являются.
Помимо самого РОСТРЕЕСТРА почти всегда в дело вступают иные лица. При подготовке иска, нужно в обязательном порядке выявить наличие таких граждан и уведомить их о предстоящем процессе.
Иначе может получиться ситуация, при которой иск будет выигран, но в дальнейшем отменен третьим лицом. Это возможно, если третье лицо не было уведомлено надлежащим образом. Такая ситуация случается сплошь и рядом.
Поэтому чтобы труды и нервы по судебным тяжбам не прошли даром, необходимо с самого начала обдумать этот момент!
Это важнейший процессуальный аспект. Обычно суды принимают иски именно с такой формулировкой. Однако нередки случаи, когда суд не примет два требования сразу и может настаивать на разделении одного иска на два.
Вопрос этот зависит полностью от судебного усмотрения. Повлиять как‑то на решении суда в данном случае невозможно.
Поэтому если по каким‑то причинам суд отклонит требования о применении последствий недействительной сделки, нужно быть готовым к тому, что судится нужно будет аж два раза.
Необходимо отметить, что такое случается достаточно редко. Обычно в крайне сложных случаях, когда каждое требование должно быть рассмотрено отдельно по фактическим причинам. Добавим так же, что лучше сразу в исковом заявлении указывать еще и третье требование ‑ о признании права собственности за спорной квартирой.
Подсудность дел о признании договора купли‑продажи квартиры недействительным
Обычно данный вопрос решается относительно просто – действует правило, согласно которому иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются судом по месту нахождения этого имущества. Однако проблема возникает тогда, когда исковые требования разделены.
Если, как мы указали выше, суд примет только требование о признании сделки недействительной, то встает вопрос, какого рода данное требование? Ведь сам по себе факт признание договора недействительным формально еще не означает автоматическую претензию к возврату недвижимости.
К сожалению, судебная практика пока не выработала единообразия.
Если Вы посмотрите на таблицу в самом начале нашей статьи, то увидите, что далеко не все требования, которые попали в суд были рассмотрены судом по существу. Причина этого, в том числе и в процессуальных сложностях, с которыми заявители не могут правильно справиться.
Судебные разбирательства по признанию сделок недействительными могут продолжаться несколько лет. Поэтому необходимо в обязательном порядке с самого начала процесса накладывать арест на оспариваемое имущество. Это сведет риск утери спорной квартиры во время процесса к абсолютному нулю! Суды при принятии иска не отказывают в этом.
В компанию «Controversia» обратилась девушка со следующей проблемой. Приступая к бракоразводному процессу, она обнаружила, что две квартиры, которые были нажиты в браке и зарегистрированы на нее, каким‑то образом оказались на праве собственности у ее свекрови, хотя никаких сделок она не заключала.
Дело в том, что фактически брак распался много лет назад, однако юридически бывшие супруги развода не оформляли. В период совместного проживания было приобретено 5 квартир в г. Екатеринбурге. В отношении 3 квартир право собственности было зарегистрировано на супруга, а в отношении остальных двух на нашу доверительницу. Сама она уже несколько лет проживала в Москве.
Таким образом, кто‑то, подделав подписи на договорах, перевел право собственности на свекровь.
Итак, есть казус и его надо решить. С чего необходимо начинать в таком случае? Для начала необходимо понять, с какого рода недействительной сделкой мы столкнулись. Конечно же, в случае подделки подписи мы имеем незаключенный договор.
Однако мы уже описывали проблемы незаключенных сделок. Ввиду этого, в исковом заявлении необходимо указать на ничтожность договора.
Сама доказательственная база, должна будет строиться в данном случае на словах истицы (нашей доверительницы) и безусловно на результатах почерковедческой экспертизе.
Однако всегда надо учитывать значение своих оппонентов. Дело в том, что если свекровь или бывший супруг смогли провести такую сделку в РОСРЕЕСТРЕ, это может означать наличие коррупционной составляющей. А раз так, не исключено, что, если проводить почерковедческую экспертизу только в суде, эксперт окажется ангажирован. Чтобы избежать таких, рисков необходимо провести предварительную экспертизу, самостоятельно. В таком случае ангажированность судебного эксперта сводиться к минимуму т.к. уже будет готовое, аргументированное мнение другого эксперта, которое приложено к материалам дела.
Поэтому для начала необходимо обратиться в РОСРЕЕСТР и запросить копии договоров купли-продажи. Однако учтите, что РОСРЕЕСТР может запросто отказать, ведь в данном случае нашей доверительнице не известна дата заключения договоров!
Тут будет совершенно нелишним указать, что требование об обязательном указании на дату отсутствующих договоров в регламентах РОСРЕЕСТРА не указаны. Однако мы тем не менее получили отказ со ссылкой на невозможность получения копий договоров без указания на дату их заключения. Этот факт, как и качество работы всей административной системы, должен обязательно учитываться.
Конечно же может возникнуть резонный вопрос, а как было зарегистрировано право собственности по поддельному договору? Ведь если сам договор заключается в простой письменной форме, то при регистрации перехода самого права необходимо присутствие продавца! А делаются такие преступные схемы очень просто. Помимо подделки самого договора купли‑продажи подделывается нотариально заверенная доверенность от продавца на совершении перехода права собственности!
К сожалению, сегодняшнее законодательство о нотариате позволяет поделывать доверенности. Достаточно просто прийти к нотариусу с поддельным паспортом, оформленным на необходимое лицо. Дело в том, что никто не обязывает нотариуса проверять паспорт на действительность.
Итак, наши специалисты обратились с исковым заявлением в суд и к исковому заявлению приложили отказ РОССРЕЕСТРА в предоставлении копий оспариваемых договоров.
Это означает, что мы уже можем просить суд о содействии в получении доказательств.
Приложим к иску ходатайство о получении договоров, мы их получили, провели экспертизу и установили, что подпись на сделках принадлежит не нашей доверительнице.
Это может показаться действительно странным, однако даже имея результаты экспертизы, возбудить уголовное дело в данном случае не удалось. Дело в том, что правоохранительные органы с большой неохотой возбуждают уголовные дела по таким составам преступлений. Поэтому имейте в виду, если Вы столкнулись с такой бедой, весь процесс нужно брать строго в свои руки, не надеясь на добрых полицейских!
Нам конечно же удалось добиться положительного решения в районном суде.
Однако процесс шел очень долго, ведь сама экспертиза, проводимая уже в рамках судебного заседания, требует приостановления производства аж на 2 месяца! После решения районного суда, ответчиками была подана апелляционная жалоба.
Добиться победы в апелляции им не удалось, однако вот что интересно. Оставляя в силе решение районного суда, который считал сделку ничтожной, апелляционная инстанция указывает в резолютивной части, что договор не ничтожный, а оспоримый!
Данное дело рассматривалось в Железнодорожном суде Екатеринбурга. Номер дела — 2-65/2017 (2-4682/2016;) 
Вам также может понравиться
Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным?
Договор купли-продажи недвижимости оспаривают в основном, когда его условия явно невыгодны для стороны. Например, при банкротстве продавца или покупателя договор может быть оспорен как подозрительная сделка, если условия договора не соответствуют рыночным.
Недействительность договора купли-продажи может признать суд. Последствие недействительности по общему правилу — возврат друг другу полученного по сделке. То есть при признании сделки недействительной покупатель должен вернуть недвижимость, а продавец — деньги.
В каких случаях договор купли-продажи недвижимости можно признать недействительным?
Основанием его недействительности могут быть:
- несоблюдение формы договора
- договор заключен в обход закона с противоправной целью причинить вред (ст. ст. 10, 168 ГК РФ)
- нарушение интересов юридического лица — директор заключил договор явно в ущерб организации, о чем знала или должна была знать другая сторона (п. 2 ст. 174 ГК РФ). Но это основание не удастся применить, если сделка была экономически оправдана (п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25).
- подозрительные сделки (если сделка имеет неравноценное встречное исполнение или привела к причинению имущественного вреда правам кредиторов) и сделки с предпочтением при банкротстве одной из сторон сделки (если в результате ее совершения одному из кредиторов оказано предпочтение)
- сделка совершена с целью, которая противоречит основам правопорядка или нравственности. По указанным основаниям можно заявить требование о признании договора недействительным, например, при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала без оформления права собственности на жилое помещение несовершеннолетних.
- сделка совершена в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено (в частности, если продана квартира, находящаяся под арестом)
- мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ)
- сделка с недвижимостью совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК РФ)
- сделка, совершенная несовершеннолетним лицом до 14 лет (ст. 172 ГК РФ)
- сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах (ст. 173 ГК РФ)
- сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется (ст. 175 ГК РФ)
- сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ)
- сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ)
- сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы насилия, неблагоприятных обстоятельств (ст. 178, 179 ГК РФ)
- Приведем примеры оспаривания сделок с недвижимостью из судебной практики.
- Одной из самых распространенных причин оспаривания договора купли-продажи недвижимости является подделка подписи продавца на договоре.
Согласно экспертному заключению, представленному истцом (наследником продавца квартиры), договор купли-продажи квартиры подписан не наследодателем истца, а другим лицом; продавец физически не мог явиться в МФЦ в конкретную дату для подачи документов на государственную регистрацию перехода прав собственности на недвижимое имущество и оплатить госпошлину, поскольку умер ранее этой даты. Суд сделал вывод о том, что письменная форма договора не соблюдена, воля наследодателя на продажу квартиры отсутствовала, наследодатель не исполнял сделку, и признал договор купли-продажи квартиры недействительным (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2019 г. по делу № 33-20774/2019).
Признание сделки, договора купли-продажи квартиры недействительными
Недействительность сделки купли-продажи признается через суд с учетом положений § 2 ГК РФ. Можно расторгнуть договор и в мирном порядке, но до регистрации перехода права собственности.
Чаще всего людям приходится обращаться в суды, но безосновательно сделку недействительной не признают.
Рассмотрим, на каких основаниях можно оспорить договор купли-продажи (далее – ДКП), каковы последствия оспаривания, и как это сделать в судебном или мирном порядке.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.
Можно ли оспорить сделку купли-продажи квартиры?
Любой договор можно оспорить, но при наличии оснований. Согласно ст. 166 ГК РФ, сделки бывают:
- Оспоримыми, признаются таковыми через суд.
- Ничтожными, признаются таковыми вне зависимости от наличия или отсутствия судебного решения.
Примечание: признание сделки купли-продажи недействительной возможно лишь при наличии оснований. Если после регистрации права собственности покупатель или продавец просто передумали, оспорить ДКП не получится.
Оспоримые сделки
Оспоримыми считаются сделки, которые так или иначе затрагивают права и интересы продавца, покупателя или третьего лица.
Рассмотрим, какие могут быть основания для оспаривания через суд.
Составление договора с нарушением законодательства
Согласно ст. 550 ГК РФ, ДКП составляется в письменной форме. Если он заключен с нарушением требований к форме или содержанию, его можно оспорить.
Например, если в нем нет сведений о проданной квартире, или отсутствует информация о человеке, имеющем право пожизненного проживания там.
Нарушены права участника или третьего лица
Под нарушением прав подразумевается:
- Продажа недвижимости неуполномоченным лицом. По закону это возможно при наличии нотариальной доверенности (ст.185.1 ГК РФ). Если ее не было или вид доверенности не соответствует типу сделки, последнюю можно оспорить.
- Продажа жилья представителем по доверенности за низкую стоимость, не соответствующую интересам собственника. Например, если рыночная цена квартиры равна 3 000 000 руб., а поверенный продал ее за 1 000 000 руб.
Третьи лица тоже могут оспорить ДКП в нескольких ситуациях:
- Продана доля в праве собственности, и продавец не предоставил владельцам других долей преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).
- Квартира получена продавцом по наследству, но появился другой наследник, не успевший заявить о своих правах в течение полугода после смерти наследодателя. Если суд восстановит срок принятия наследства, он тоже сможет претендовать на недвижимость.
- Недвижимость приобретена продавцом в браке, но он не получил нотариальное согласие супруга на продажу. По закону оно обязательно, если нет брачного договора, в котором указан иной порядок распоряжения имуществом (ст. 35 СК РФ).
Важно! При оспаривании ДКП третьими лицами суды чаще всего принимают сторону добросовестных покупателей. Продавцов только обязывают компенсировать стоимость их долей. Если же не предоставлено преимущественное право покупки, владелец другой доли сможет перевести покупателя на себя, и тогда договор аннулируют.
Не выделена обязательная доля в квартире при использовании материнского капитала
Закон обязывает выделять доли всем членам семьи при покупке квартиры с маткапиталом или погашении ипотеки им же. Нередко это требование нарушается, и владельцы сертификатов продают жилье без выделения долей. Так делать нельзя: сделку сможет оспорить орган опеки, ПФР, второй супруг или сам ребенок по достижении совершеннолетия.
Договор подписан несовершеннолетним от 14 лет
По закону дети от 14 лет расписываются в ДКП самостоятельно, но с письменного согласия родителей или опекунов. Если оно не получено, законные представители могут отменить куплю-продажу через суд.
Но такие ситуации встречаются крайне редко. С большой долей вероятности Росреестр откажется принимать документы на регистрацию перехода собственности, если продавцом или покупателем выступает несовершеннолетний без согласия родителей.
Примечание: оспорить ДКП не получится, если ребенку исполнилось 16 лет и он обрел полную дееспособность в связи со вступлением в брак или по иным причинам.
Договор подписан с недееспособным
По закону операции с имуществом граждан, признанных недееспособными, совершаются опекунами с разрешения органа опеки. Если это правило нарушено, опека вправе обратиться в суд. Самостоятельно подписывать документы недееспособный не может.
Договор подписан под влиянием заблуждения
Согласно ст. 178 ГК РФ, оспорить договор купли-продажи может сторона, подписавшая его под влиянием существенного заблуждения.
Заблуждение считается существенным, если:
- В договоре есть описки, опечатки, искажающие суть сделки.
- Покупателя ввели в заблуждение касаемо предмета – недвижимости, и она не соответствует заявленным продавцом качествам. Например, после регистрации выяснилось, что в квартире есть скрытые дефекты, о которых бывший собственник не предупредил.
- Покупатель или продавец заблуждаются относительно природы сделки.
- Одна сторона заблуждается в отношении другой стороны, с которой заключается договор.
Обратите внимание! Суд откажет в оспаривании купли-продажи квартиры, если ответчик согласится на выполнение условий, указанных в ДКП, и устранит замечания или выполнит требования продавца.
Договор купли-продажи заключен на невыгодных условиях
Чаще всего признание купли-продажи квартиры недействительной происходит, если она принадлежала организации.
Например, если директор продал ее по заниженной стоимости, действуя в ущерб интересам предприятия.
Ничтожные сделки
Признавать ничтожную сделку через суд не всегда обязательно. В большинстве случаев ничтожный ДКП просто не примут для регистрации права собственности в Росреестре. Например, если недвижимость продается с обременением, сделка нарушает требования законодательства.
Мнимая или притворная сделка
Согласно ст. 170 ГК РФ, мнимой признается сделка, совершенная для вида, без цели создания дальнейших правовых последствий. Например, если человек собирается банкротиться, и заранее «продает» жилье родственнику, но при этом продолжает жить там и дальше.
Притворной считается операция, если она совершена для прикрытия другой сделки. Например, когда вместо оформления ДКП продавец подписывает договор дарения, чтобы избежать уплаты налога при продаже недвижимости.
Договор подписан ребенком до 14 лет
ДКП недвижимости несовершеннолетних до 14 лет подписывают родители или иные законные представители с согласия опеки. Если это правило нарушается, договор могут признать недействительным.
Примечание: документы от ребенка в Росреестре или МФЦ не примут, поэтому и обращаться в суд, скорее всего, не придется.
Использование подложных документов
Если покупателю при выходе на сделку представлены подложные документы, он вправе оспорить ДКП через суд. Например, при предоставлении фальшивого правоустанавливающего документа продавцом: свидетельства о наследстве, старого ДКП, договора мены, дарения, ренты.
Продана недвижимость с обременениями
Признать куплю-продажу недействительной можно через суд, если недвижимость на момент подачи документов находится в залоге или под арестом. Регистратор просто приостановит переход права собственности до снятия обременений. Также в качестве одного из исковых требований можно указать возврат аванса или задатка, если деньги переданы продавцу при подписании ДКП.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Последствия признания договора купли-продажи недвижимости недействительным
Последствия признания оспоримых и ничтожных сделок с квартирами всегда одинаковы:
- Продавец возвращает деньги покупателю, взамен переоформляется право собственности на него.
- Если имущество вернуть не получается и оно продано добросовестному приобретателю, покупателю возвращается сумма, указанная в ДКП.
Совет юриста: именно по указанной выше причине нельзя занижать цену жилья, как бы не просил продавец, который хочет снизить НДФЛ. При оспаривании ДКП он вернет только то, что указано в договоре.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости без суда?
Стороны могут расторгнуть ДКП и без обращения в суд, если оба согласны на это. Достаточно заключить соглашение о расторжении и подать в Росреестр, даже если процедура регистрации уже начата. Если право собственности уже зарегистрировано, возможна только «обратная» продажа, когда стороны меняются местами: продавец становится покупателем, покупатель – продавцом.
Примечание: соглашение составляется в той же форме, что и ДКП. Если он удостоверен нотариусом, для расторжения придется обращаться в нотариальную контору. Документ оформляется минимум в трех экземплярах: один остается с продавцом, другой – с покупателем, третий передается регистратору, если ДКП уже ему передан.
Содержание и образец соглашения
Соглашение подписывается обеими сторонами и содержит следующую информацию:
- Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации продавца и покупателя.
- Реквизиты расторгаемого договора: дата составления, номер.
- Сведения о недвижимости: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж.
- Дата, с которой ДКП считается расторгнутым.
- Срок освобождения квартиры покупателем.
- Размер задатка или аванса, срок и порядок возврата.
- Подписи сторон, дата составления.
Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Можно ли оспорить куплю-продажу квартиры при банкротстве?
На основании ст. 213.32 ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», по решению собрания кредиторов или инициативе финансового управляющего в процессе банкротства могут быть оспорены подозрительные сделки должника или сделки, влекущие за собой оказание предпочтений одному из кредиторов. Заявление может быть подано с даты введения реструктуризации догов.
Примечание: оспорить ДКП, заключенный с целью сокрытия имущества можно, если он оформлен в течение трех лет, предшествующих обращению должника с заявлением в арбитражный суд. Сделки, по которым отдается предпочтение одному из кредиторов, оспариваются, если они совершены после подачи заявления в арбитражный суд или в течение одного месяца до этого.
Кто может оспорить?
Признать сделку купли-продажи недействительной вправе только суд по заявлению одного из граждан, чьи права были нарушены:
- Продавец или покупатель.
- Орган опеки, действуя в интересах ребенка или недееспособного.
- Родственник, имеющий право пожизненного проживания в проданной квартире.
- Супруг продавца, если согласие на продажу не получено.
Сроки оспаривания
Срок исковой давности устанавливается ст. 181 ГК РФ. Ничтожные сделки признаются недействительными в течение трех лет с момента начала исполнения (регистрации права собственности). Если с иском обращается прокуратура или орган опеки, течение начинается со дня, когда стало известно об оформлении ДКП с нарушением законодательства.
Если ДКП подписан под влиянием угроз и насилия, обратиться в суд можно в течение года с момента прекращения насилия, угрозы и иных обстоятельств, при которых сделка считается оспоримой.
Как признать договор купли-продажи недействительным?
Для начала нужно удостовериться, есть ли основания признания сделки купли-продажи недействительной. Если да, дальнейший порядок действий будет выглядеть так:
- Составление искового заявления в трех экземплярах. Один отправляется или передается под расписку ответчику, второй нужен для суда. Третий остается у истца с пометкой о принятии судом.
- Отправка одного экземпляра заявления ответчику.
- Подача документов в районный или городской суд по месту расположения спорной квартиры.
- Участие в судебных разбирательствах. Придется представлять доказательства, подтверждающие недействительность. Без них суд исковые требования не удовлетворит.
- Получение судебного решения. Удостоверенная копия выдается в течение пяти дней после принятия в окончательной форме.
Примечание: разбирательства длятся до двух месяцев, но иногда занимают и больше времени, если дело сложное. Оспорить решение можно в течение одного месяца.
Содержание и образец искового заявления
Исковое заявление должно соответствовать требованиям ст. 131 ГПК РФ и содержать информацию об:
- Истце: Ф.И.О., дата рождения, адрес проживания, паспортные данные, номер телефона.
- Ответчике: Ф.И.О., дата рождения, место жительства, паспорте и ИНН (при наличии).
- Оспариваемом договоре: дата и место заключения, номер.
- Недвижимости: адрес, площадь, кадастровый номер.
- Дате регистрации права собственности.
- Основаниях, по которым ДКП нужно признать недействительным.
- Обосновании требований с точки зрения законодательства.
В конце указывается перечень представленных документов, ставится подпись.
Образец искового заявления
Документы
В суд истцом предоставляется:
- заявление;
- квитанция об уплате госпошлины;
- оспариваемый ДКП;
- выписка из ЕГРН.
Если ранее предпринималась попытка урегулировать вопрос с ответчиком мирным путем, понадобится подтверждение: например, письменное предложение расторгнуть договор.
Госпошлина
Госпошлина уплачивается согласно ст. 333.19 НК РФ, размер зависит от цены иска – стоимости квартиры:
- До 20 000 – 4%, минимум 400 руб.
- От 20 000 до 100 000 – 800 руб.+3% от суммы свыше 20 000.
- От 100 000 до 200 000 – 3 200+2% от суммы свыше 100 000.
- От 200 000 до 1 млн. – 5 200+1% от суммы свыше 200 000.
- От 1 млн. – 13 200+0,5% от суммы, превышающей 1 млн.
Обратите внимание! Максимальный размер госпошлины составляет 60 000 руб. Если исковые требования удовлетворят, ее вместе с остальными судебными расходами можно взыскать с ответчика.
Ответы юриста на частные вопросы
Муж оформил на меня генеральную доверенность 15 октября 2019 года, через неделю я продала его добрачную квартиру дочери без его согласия. Доверенность он отозвал быстро, до подписания ДКП. Сейчас он хочет оспорить сделку. Сможет ли он это сделать? Да, так как ДКП подписан фактически неуполномоченным лицом.
Как узнать, признан ли продавец недееспособным? Можно попросить у него справку о том, что он не состоит на учете в психиатрическом диспансере. Недееспособность устанавливается решением суда, посторонний человек его получить не может. Других способов нет.
Подозреваю, что родственник под влиянием заблуждения продал квартиру, покупатель – мошенник. Можно ли оспорить куплю-продажи и привлечь покупателя к уголовной ответственности? Да. Для привлечения к ответственности нужно написать заявление в полицию. ДКП вправе отменить только суд.
Оформила доверенность на риэлтора, чтобы купил мне дом за городом. Самой ездить некогда. Он нашел жилье, внес задаток и заключил ДКП, я ничего не смотрела. Потом увидела, что дом находится в плохом состоянии и не соответствует моим требованиям.
Можно ли оспорить сделку? Да, права доверителя на приобретение недвижимости, соответствующей его требованиям, в данном случае нарушены. Но для оспаривания понадобится агентский договор, в котором указаны все критерии, а также заключение эксперта, которое подтвердит, что жилье действительно в плохом состоянии.
Кто считается добросовестным приобретателем при оспаривании ДКП недвижимости? Согласно ст. 302 ГК РФ, добросовестным считается приобретатель, который не знал и не мог знать, что ДКП подписывает неуполномоченное лицо или жилье продается с нарушением требований законодательства.
Заключение эксперта
Подведение итоги:
- Признание договора купли-продажи ничтожным или оспоримым автоматически влечет его недействительность, но оспаривание возможно только через суд.
- Если суд признает ДКП недействительным, продавец получит обратно квартиру, покупатель – деньги.
- Подать исковое заявление вправе человек, чьи права были нарушены сделкой, либо сам ее участник. Обратиться в суд может и орган опеки, действуя в интересах ребенка или недееспособного.
Загрузка...
