Как продать квартиру, если второй собственник против?

Действующее законодательство допускает как единоличное владение объектами недвижимости, так и долевую или совместную собственность. В последнем случае граждане получают статус совладельцев. Возможности по распоряжению недвижимостью зависят от того, были ли доли выделены в натуре.

Продажа совместной собственности сопряжена с некоторыми сложностями. Лучше всего, если в сделке участвуют все дольщики, а объект продается целиком. Однако один из совладельцев может отказаться заключать договор купли-продажи. О том, как продать половину дома, если второй собственник не согласен, мы и поговорим ниже.

Можно ли продать долю без согласия одного из собственников

В соответствии с действующим законодательством, каждый дольщик вправе распоряжаться своей собственностью. Однако совместное владение предполагает ряд нюансов, которые зависят от условий сделки.

Например, проще всего продать квартиру целиком. В этом случае необходимо не только согласие каждого из сособственников, но и их непосредственное участие в сделке. Если же кто-то из дольщиков не согласен, то квартиру можно продать без его доли. Однако найти покупателя на такой объект будет сложнее, ведь мало кто хочет делить недвижимость с незнакомым человеком.

О совместной и долевой собственности

Если у квартиры один владелец, то речь идет об индивидуальной собственности, если несколько – то об общей. Последняя бывает двух видов:

1. Совместная. Квартира или дом принадлежит как минимум двоим лицам. Каждый из собственников имеет права на объект в целом. То есть, доли не выделены в натуре. Соответственно, граждане могут распоряжаться общим имуществом сообща и солидарно несут за него ответственность. Чтобы продать такой объект, потребуется согласие всех сособственников. Они не вправе распоряжаться общим имуществом самостоятельно.
2. Долевая. В этом случае квартира также принадлежит нескольким гражданам. При этом каждому из собственников выделена определенная доля, за которую он несет персональную ответственность. Эту часть недвижимости можно продать, обменять или подарить. Если доля соответствует комнате, то собственник имеет право повесить замок на дверь, не впуская на свою территорию других жильцов.

Наличие прав на долю в квартире позволяет гражданину зарегистрироваться по месту жительства. В данном случае не имеет значения, какой частью жилья владеет заявитель.

Если же жильцы хотят, чтобы их доли соответствовали конкретному помещению в квартире, их следует провести процедуру определения порядка использования объекта. Этот процесс может быть проведен добровольно или в судебном порядке.

В результате за каждым из жильцов закрепляется определенная комната, если обстоятельства это позволяют.

Сособственники должны оплачивать коммунальные услуги вне зависимости от размера их долей. При формировании долга процесс предоставления услуг приостанавливается даже в том случае, если один из собственников своевременно вносил плату.

Действующее законодательство позволяет дольщикам продавать, завещать, дарить свою недвижимость. Кроме того, доля может находиться в залоге или под арестом.

Как продать долю, не получая согласия других собственников

Для продажи доли согласие сособственников не требуется. Однако здесь нужно помнить о преимущественном праве выкупа.

То есть, сначала продавец должен предложить свою часть недвижимости другим дольщикам. И только в случае их отказа объект можно продавать третьим лицам.

Если же преимущественное право выкупа не будет соблюдено, то один из дольщиков может подать в суд и добиться аннулирования сделки.

Если сособственники соглашаются выкупить долю, то дальнейшая ситуация может развиваться по двум сценариям:

1. Доля передается одному совладельцу. В таком случае его часть пропорционально увеличивается.
2. Доля продается нескольким собственникам, которые делят ее между собой.

Особенности выделения доли

Выделение доли при продаже объекта целесообразно при одновременном наличии таких условий:

• квартира или дом находится в совместной собственности;
• как минимум один собственник не хочет продавать объект.

Существуют следующие варианты выдела доли:

1. По согласию собственников. Это наиболее быстрый и простой вариант. В данном случае все дольщики составляют соглашение и подписывают его. Впоследствии документ подлежит нотариальной заверке и госрегистрации.
2. В судебном порядке. Если договориться с собственниками не удалось, придется обращаться в суд. Исковое заявление следует подавать в районный суд, расположенный по месту нахождения объекта недвижимости. Если судья удовлетворит иск, заявитель сможет зарегистрировать право собственности на выделенную долю.

Став законным владельцем доли, гражданин сможет ее продать.

О праве преимущественного выкупа

По закону владелец доли обязан уведомить о ее продаже сособственников. Право приоритетного выкупа закреплено в статье 250 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, перед тем как выставить долю на общие торги, ее нужно предложить другим жильцам.

Оповещения о предстоящей продаже оформляются в письменном виде и рассылаются дольщикам. На принятие решения отводится 30 дней.

В сообщении нужно указать цену и ключевые условия продажи. Например, следует указать, как должны совершаться расчеты.

Способы уведомления о продаже

Важно не только позаботиться о том, чтобы каждый дольщик получил уведомление, но и подтвердить этот факт документально. Наиболее популярными вариантами извещения являются:

1. Личное вручение. Получив уведомление, каждый дольщик должен расписаться на экземпляре заявителя, написав свои ФИО и поставив дату вручения.
2. Отправление документа по почте. Рассылать предложения следует по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
3. Через нотариуса. Продавец может обратиться в нотариальную контору и попросить сотрудника разослать документы адресатам.

Наиболее распространенным является третий вариант, поскольку нотариус выдает заявителю свидетельство о направлении документов. Когда же уведомление передается получателю, оформляется свидетельство о вручении бумаг.

Иногда совладельцы не получают уведомлений. Выступая против продажи, они могут умышленно не открывать дверь курьеру или отказаться забирать письмо на почте. В таком случае целесообразно будет попросить нотариуса оформить свидетельство о том, что заявитель предпринял все возможное для извещения дольщиков. Однако получить подобный документ можно далеко не в каждой нотариальной конторе.

Где оформляется сделка

Договор купли-продажи доли в обязательном порядке должен заверяться нотариусом. В данном случае посещение нотариальной конторы является гарантией законности соглашения и соблюдения интересов третьих лиц.

Нотариус обязан проверить все документы и обеспечить юридическую чистоту сделки. Без его посредничества в сотрудники Росреестра откажутся регистрировать договор купли-продажи.

Какие документы нужно подготовить

В первую очередь продавцу следует составить уведомление о продаже доли. Этот документ оформляется в письменном виде и заверяется нотариально. В нем должна присутствовать такая информация:

• данные заявителя;
• сведения об адресате;
• информация о выставлении доли на торги;
• данные реализуемой недвижимости (адрес, размер доли и т. д.);
• стоимость.

В извещении следует указывать актуальную цену объекта. Впоследствии гражданин не вправе продавать долю дешевле, чем было указано в документе. Таким образом, если была оглашена сумма 900 тысяч рублей, то снижать ее до 850 нельзя. А вот повысить – можно.

Если ответа от дольщиков не последовало, занимаемся подготовкой таких документов:

• правоустанавливающие бумаги на долю;
• бумага, подтверждающая рассылку уведомлений;
• супружеское согласие, если объект приобретался в браке;
• справка о количестве собственников.

Если у нотариуса возникают сомнения в дееспособности сторон, он вправе потребовать справку от психиатра и нарколога.

Сроки оформления

Процесс продажи квартиры в среднем составляет 5-6 недель. Месяц уходит на ожидание ответа от сособственников. Еще несколько дней необходимо для оформления документов нотариусом. После этого объект нужно зарегистрировать в Росреестре, на что уходит 7-9 дней.

Стоимость услуг

При заключении договора купли-продажи сторонам придется оплатить следующие услуги:

• помощь нотариуса в подготовке и заверке документов (услуги технического и правового характера);
• госпошлина за регистрацию перехода прав.

Расходы при заключении договора купли-продажи во многом зависят от региона. Как правило, окончательная сумма достигает нескольких десятков тысяч рублей.

Возможен ли отказ

Отказ можно получить как от нотариуса, так и от сотрудника Росреестра. Чаще всего это происходит по следующим причинам:

1. Собственники не получили уведомления о продаже.
2. Супруг не дал согласия на отчуждение доли.
3. Один из дольщиков является несовершеннолетним. Разрешение от органа опеки получено не было.
4. Договор не был заверен нотариально.
5. Один из участников сделки недееспособен.

Если гражданин считает, что отказ был неправомерным, он имеет право обжаловать его в судебном порядке.

Особенности взаиморасчетов

Покупатель может передать продавцу сумму как наличными средствами, так и посредством банка. Наиболее популярными вариантами взаиморасчетов являются банковская ячейка и аккредитив.

Также сторонам нужно определить, кто именно будет оплачивать услуги нотариуса. Госпошлина за регистрацию права собственности всегда оплачивается покупателем.

Если второй собственник является несовершеннолетним

В данном случае все зависит от вида собственности:

1. Если квартира находится в общей совместной собственности, то согласие на продажу должны дать все владельцы. Если ребенку не исполнилось 14 лет, то подобные решения за него принимаются родителями. По достижении 14-летия гражданин может самостоятельно принимать участие в подобных сделках. Однако для этого потребуется родительское согласие. Кроме того, продажа доли осуществляется с разрешения органов опеки.
2. Квартира находится в долевой собственности. В этом случае гражданин вправе распоряжаться своей недвижимостью. Тот факт, что второй дольщик является недееспособным, его никак не ограничивает. Получать согласие органов опеки на продажу доли не нужно.

Возможные риски

Если доля в квартире продается без согласия сособственника, то сделка может быть впоследствии признана недействительной. Причина – несоблюдение интересов дольщиков. Например, один из жильцов может обратиться в суд, заявив о том, что он вообще не был уведомлен о продаже.

Чтобы подобного не произошло, нужно иметь доказательства того факта, что уведомления были разосланы. Кроме того, документально должна быть закреплена дата отправки таких извещений.

Таким образом, продать часть квартиры или дома реально даже в том случае, если второй владелец выступает против этого. Главное – не спешить и соблюдать все вышеперечисленные этапы. Но лучшим вариантом будет совместная продажа долей, когда квартира переходит к новому владельцу целиком.

Как продать квартиру, если один из собственников против

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Как продать квартиру, если один из собственников против

Просмотров 246

Квартира может находиться в долевой или совместной собственности. Если проживание под одной крышей по тем или иным причинам становится невозможным, то возникает необходимость в продаже жилья. Что делать, если один из собственников против?

✅ Можно ли заключить ДКП, если один из собственников против?

Совместная собственность подразумевает равные права совладельцев, распоряжаться ею они могут только с согласия друг друга – классическим примером является имущество, приобретенное в браке. Свою часть совместно нажитого один из них может продать только после раздела (выдела доли).

Если продажа всей квартиры будет оформляться от лица одного из совладельцев, то необходимо предоставить нотариально заверенное согласие со стороны второго. До 2017 г. при отсутствии такого документа сделка не могла быть зарегистрирована.

В настоящее время требовать его регистратор не имеет права, но в соответствии с № 218-ФЗ от 13.07.15 г. он обязан зафиксировать факт отсутствия согласия на отчуждение – информация отображается в выписке из ЕГРН, сделка считается оспоримой.

В случае с долевой собственностью каждый из владельцев имеет право продать только свою часть имущества – ее размер может значительно отличаться. Подробнее: Продажа квартиры в долевой собственности

Пример. Объект находится в долевой собственности у 3-х собственников. Размер доли может быть как одинаковым – по 1/3 части на каждого, так и разным – например, у одного совладельца будет 1/2 квартиры, у двух других – по 1/4.

Как и в случае с совместной собственностью, если квартира продается как единое целое, то в сделке должны участвовать все собственники. ДКП в обязательном порядке заверяется нотариусом.

✅ Как продать жилье?

Если второй собственник против, то квартиру продать нельзя. Но это не отменяет права гражданина распоряжаться своей частью имущества – ее отчуждение возможно и никто не может этому препятствовать (ст. 246 ГК РФ).

???? Переговоры

Прежде чем приступать к реализации своей части имущества, рекомендуется провести переговоры, пригласив в качестве медиатора (посредника) опытного юриста.

Очень часто приведенные правовым экспертом аргументы убеждают сособственников в целесообразности продажи объекта целиком.

К переговорам желательно привлечь не только оппонента, препятствующего проведению сделки, но и других заинтересованных лиц – его родителей, детей, супруга. В присутствии юриста обсуждаются цели отчуждения, причины отказа, взаимовыгодные пути решения.

Юрист разъясняет последствия отказа – если квартира не будет продана целиком, то собственник предложит свою часть либо оппоненту, либо третьему лицу. Это значит, что противнику продажи придется вложить собственные средства в приобретение прав на все жилье или мириться с присутствием в квартире совершенно чужого человека. Гораздо выгоднее договориться о реализации объекта и поделить деньги.

Очень часто категорический отказ перерастает в согласие продать на определенных условиях – если они устраивают всех участников переговоров, то остается лишь подготовить документы для оформления ДКП и приступить к поиску покупателя.

???? Выдел и продажа доли в натуре

Если переговоры не принесли результата, то можно продать свою часть имущества. Реализовать можно как идеальную, так и реальную долю. В первом случае ее размер выражается дробным числом, а во втором – кв. м.

Выгоднее продавать долю в натуре – за нее заплатят дороже. В условиях городских квартир выделить ее практически невозможно – объекты должны быть обособлены друг от друга, иметь отдельные входы, жилые и нежилые помещения, собственный адрес (ст. 252 ГК РФ). При соблюдении этих условий отчуждение осуществляется без согласования с бывшими сособственниками. Порядок проведения сделки такой же, как и при продаже объекта целиком. Такой раздел возможен только в случае с частным домом и при условии, что не будет нанесен ущерб объекту. Но это не значит, что жители городов обделены – если доля не может быть выделена в натуре, то ее собственник имеет право на денежную компенсацию со стороны совладельцев. Если по соглашению сторон добиться выплаты не удается, то вопрос решает суд. Рекомендуем почитать: Выделение доли в квартире в натуре

✅ Этапы продажи

Если выделены идеальные доли, то их также можно реализовать, хоть это и менее выгодно в финансовом плане. Согласие сособственников не требуется, но они имеют преимущественное право на приобретение (ст. 250 ГК РФ). Несоблюдение этого пункта приведет к признанию сделки купли-продажи недействительной. Необходимо учесть следующие моменты:

• отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, требует получения согласия от органов опеки, а также предоставления ему нового места жительства, не уступающего в площади/условиях проживания предыдущему;
• если содольщики не выкупят предложенную часть имущества, то при продаже стороннему лицу запрошенная цена не должна быть ниже, в противном случае сделка будет оспорена;
• если право собственности возникло во время брака, то требуется согласие второго супруга.

???? Оценка

Перед продажей необходимо выяснить стоимость своей доли, пригласив независимого эксперта – он определит количество принадлежащих собственнику квадратных метров, объективно рассчитает цену с учетом благоустройства жилплощади, престижности района расположения дома, степени развитости инфраструктуры.

???? Извещение

Сообщение о продаже следует направить каждому сособственнику в письменном виде. В документе указываются все условия сделки, включая точную цену, порядок расчетов, сроки, другие важные нюансы. На руках должно остаться подтверждение того, что извещение было отправлено.

• Если оно будет передаваться из рук в руки, то стоит получить подпись получателя на втором экземпляре (от руки он должен написать фамилию, имя, отчество и дату вручения).
• Второй способ вручения – ценное письмо с описью вложения и уведомлением.
• Если сложились сложные отношения, то доверить извещение оппонента лучше нотариусу. Он выдаст 2 документа – об отправке уведомления и о его вручении получателю. Это послужит подтверждением того, что были предприняты все предусмотренные законом шаги. Даже если второй собственник не захочет получать бумаги, это не испортит ситуации.

???? Получение ответа

Существует 3 варианта исхода. Сособственник может согласиться на предложенные условия. В этом случае оформляется ДКП – одна сторона получает деньги, а вторая – расширяет свои владения на законных основаниях.

Следующий вариант – отказ от приобретения доли. Устной формы недостаточно, требуется оформить письменный ответ. При получении отказа от всех собственников можно начинать поиск третьего лица для продажи прав на свою часть недвижимости.

Нередко сособственники намеренно игнорируют уведомление и не дают никакого ответа. Если на протяжении месяца они никак не отреагируют на предложение, то это дает право заключить ДКП со сторонним лицом.

???? Подготовка пакета документов

Вне зависимости от того, будет продаваться доля сособственникам или стороннему лицу, необходимо подготовить пакет документов.

В него входят паспорта, выписка из ЕГРН, договор основания, технический паспорт, выписка из домовой книги.

Если сделка будет заключена не с совладельцами, то в обязательном порядке необходимо дополнить указанный перечень оформленным в письменном виде отказом от приобретения с их стороны.

???? Составление и заверение ДКП у нотариуса

В соответствии с № 218-ФЗ (ст. 42, п.1), в случае с долевой собственностью оформление ДКП требует обязательного участия нотариуса. Договор подписывается в его присутствии, подписи заверяются. Количество экземпляров должно соответствовать числу участников. Дополнительный экземпляр остается в архиве нотариальной конторы.

Договор можно составить самостоятельно, но в этом случае нотариус не отвечает за его содержание. Не зная юридических тонкостей, можно допустить серьезные ошибки, которые поставят под сомнение действительность сделки. Во избежание проблем, разработку текста лучше доверить специалисту в области юриспруденции. Он урегулирует спорные моменты, зафиксирует все нюансы.

???? Регистрация и получение документов

В соответствии со ст. 1 ФЗ от 03.08.18 г. № 338-ФЗ нотариус сам подает документы на регистрацию, не взимая за это оплаты. После завершения процедуры документы возвращаются обратно в нотариальную контору.

Забрать ДКП с отметкой о государственной регистрации можно уже через несколько дней (законом установлен срок 3 дня, но возможны задержки, поэтому лучше созвониться с нотариусом). С 2017 г.

вместо свидетельства выдается выписка из ЕГРН.

Пример. Каждому из 3-х собственников принадлежат права на 1/3 квартиры. Один из них решил продать свою часть имущества. На устное предложение выкупить ее 2 других собственника ответили отказом.

После этого им обоим продавец отправил уведомление о своих намерениях с указанием цены и условий сделки (в качестве способа доставки он выбрал ценные письма с описью содержимого). Один из совладельцев ответил письменным отказом, а второй – проигнорировал сообщение.

По истечении 30 дней продавец приступил к продаже своей части имущества. В качестве доказательств соблюдения преимущественного права выкупа он приложил к ДКП письменный отказ от одного собственника, квитанцию об отправке письма другому совладельцу и распечатку с сайта pochta.

ru (информация защищена цифровой подписью, поэтому является юридически значимой). Проблем с оформлением такой сделки не возникло.

Стоимость составления договора варьируется в пределах 3 000-9 000 руб. – она устанавливается местной нотариальной палатой, поэтому отличается в разных регионах (законом сумма не регламентируется). За заверение нужно заплатить 0.5% от указанной в ДКП цены (п. 5 п.1 ст. 333.24 НК РФ), но не меньше 300 руб.

За регистрацию прав взимается госпошлина (при подаче в электронном виде – 1400 руб., лично – 2 000 руб.). К пунктам расхода также относятся затраты на извещение содольщиков – заплатить придется за доставку заказных писем или за услуги нотариуса по уведомлению.

Если отчуждение доли осуществляется через суд, то оплачивается госпошлина – по иску имущественного характера придется заплатить, в соответствии со ст. 333.19 НК РФ, от 400 руб. (если цена иска до 20 тыс. руб.) до 60 тыс. руб. (при указании суммы свыше 1 млн. руб.). Для успешного решения дела могут потребоваться услуги адвоката.

✅ Налоговый вычет

Продавая имущество, продавец получает прибыль – она облагается налогом в случае, если срок владения квартирой составил менее 5 лет (или 3-х лет, если жилье получено по договору дарения, ренты, перешло во владение по наследству или в результате приватизации).

Придется заплатить в казну государства 13% от суммы, прописанной в ДКП, за минусом налогового вычета. Поскольку продается не весь объект как единое целое, а только его доля, продавец получает полную сумму имущественного вычета – 1 млн. руб.

Если осуществляется продажа квартиры как единого объекта, то имущественный вычет распределяется между всеми владельцами в соответствии с размером их долей. Если каждый собственник по отдельности продает свою часть имущества, то налоговый вычет все они получают в полном размере (и в том, и в другом случае 1 покупатель может выкупить весь объект).

✅ Продажа через суд

В соответствии со ст. 252 ГК РФ, потребовать выдела в натуре или выплаты соответствующей суммы можно и через суд. Для этого составляется иск (ст. 131 ГПК РФ). В нем необходимо привести следующие сведения:

• ФИО, адреса, контакты ответчика/истца;
• наименование суда;
• цена иска;
• суть дела – почему невозможно выделить долю в натуре, какие документы подтверждают права собственности и пр.;
• прошение о взыскании денежной суммы.

Документ подписывается истцом, ставится дата. К исковому заявлению прилагаются:

• его копии для судьи и ответчиков;
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
• выписки из домовой книги, единого государственного реестра;
• технический паспорт квартиры;
• документы, удостоверяющие личность;
• доказательства невозможности выдела доли в натуре.

В соответствии со ст. 154 ГПК РФ, рассмотрение дела должно занять не более 2-х месяцев, но на практике сроки часто значительно увеличиваются. Происходит это из-за неявки ответчиков, внесения требований о проведении экспертизы, выявления новых фактов.

✅ Другие методы продажи

В ряде случаев продажа осуществляется через дарение – после оформления дарственной покупатель выплачивает запрошенную сумму продавцу. Преимущество такого способа – отсутствие необходимости в извещении других владельцев, недостаток – если будет выявлен факт получения денег, то по иску заинтересованного лица суд признает сделку мнимой.

Если продавец хочет предложить свою долю определенному покупателю, но тот не является совладельцем, можно вначале «подарить» претенденту ее часть.

Такой шаг сделает возможным отчуждение остальной части имущества на вполне законных основаниях.

Поскольку после оформления дарственной заинтересованное в покупке третье лицо получает право на преимущественный выкуп, отправлять остальным совладельцам уведомления не нужно. Требования закона будут соблюдены.

Еще один способ отчуждения – оформление кредита под залог прав на долю в квартире. При просрочке исполнения обязательств более чем на 3 месяца и превышении суммы задолженности свыше 5% от стоимости заложенного имущества оно отойдет кредитной организации в качестве компенсации (ст. 348 ГК РФ).

Осуществляется своего рода “продажа” имущества банку, а кредитные средства становятся оплатой за него. Но стоит учесть, что если стоимости доли окажется недостаточно для погашения долга перед банком, то будет наложено взыскание и на другое принадлежащее заемщику имущество.

Дополнительный минус этого способа решения проблемы – плохая кредитная история.

Как продать квартиру, если другие собственники против? Сделать это удастся лишь в случае, если оппоненты услышат убедительные доводы в пользу совместной продажи. Как провести переговоры, какие аргументы смогут убедить совладельцев, что делать, если невзирая на все усилия они не согласились? Юристы сайта ответят на возникшие вопросы, помогут разобраться с нюансами выдела и отчуждения доли.

Купля-продажа квартиры с двумя собственниками

Приобретение квартиры — важная процедура, в результате которой меняется собственник. Если недвижимость находится во владении двух человек, возникают дополнительные сложности по оформлению. Как происходит купля-продажа квартиры с двумя собственниками?

Основные особенности

В стандартной сделке принимает участие один продавец и покупатель, поэтому возможно оформление в простой письменной форме. Согласно ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, устанавливается отдельный порядок для продажи недвижимости в долевой собственности.

Если квартира находится в долевой собственности, простая форма не допускается. Если в Росреестр будет подан такой договор, будет отказано в проведении регистрационных действий. Принимаются только документы, оформляемые в нотариальном порядке. Они касаются следующего:

• предложение доли квартиры второму владельцу или постороннему лицу;
• подписание соглашения, если оба владельца готовы продать недвижимость.

За услуги нотариуса устанавливается оплата в зависимости от региона проживания. Стороны заранее договариваются, кто будет нести расходы и в каком соотношении.

Процедура купли-продажи

Если продается вся квартира, основная последовательность не отличается от той, когда владелец один.

Таким же образом совершается поиск покупателя и подача документов на регистрацию сделки. Но есть некоторые особенности в подписании соглашения и составе сведений.

Выполняется следующая последовательность действий:

Подготовка документации	В первую очередь нужно подготовить полный комплект. Он включает документы со стороны двух продавцов и покупателя.
Оформление купли-продажи	Подписание происходит у нотариуса при участии всех, указанных в нем лиц. Предоставляются их паспорта и проставляются подписи в соглашении. Нотариус предупреждает о возможных последствиях такого решения, после чего заверяет сделку.
Регистрация перехода прав собственности	Документы передаются в Росреестр вместе с заявлением. Обязательно присутствие участников, но можно направить представителя с доверенностью. Через 5-7 рабочих дней собственность переходит новому владельцу, а продавцы получают деньги в соответствии с размером доли каждого.
Подписание акта приема-передачи	Когда основная процедура выполнена стороны встречаются. Указывается, что недвижимость новым собственником получена в надлежащем состоянии, а продавцом — деньги. При этом передаточный акт подписывается отдельно с каждым продавцом в виде отдельных бланков.

Важно! Договор купли-продажи в данном случае готовится в 4 экземплярах. Один из них остается в Росреестре, второй — у покупателя. еще два — у обоих продавцов.

Содержание договора

Особое внимание уделяется договору купли-продажи. В него входят обязательные сведения:

• дата и место подписания;
• предмет договора, в качестве которого указывается квартира с указанием адреса, этажа, площади и количества комнат;
• данные собственников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса проживания, размера доли у каждого;
• сведения о покупателе;
• размер и особенности оплаты;
• права и обязанности сторон.

  Как получить права на землю под домом?

Подписи проставляются не только на каждом экземпляре, но и на всех страницах. Важно не допускать ошибок, особенно в реквизитах. Если это произошло, рекомендуется заполнить новый бланк.

Необходимые документы

Если 2 собственника в квартире, как продать недвижимость? После подписания договора в Росреестр подается полный комплект документов. Обратиться можно в одно из его отделений или через многофункциональную службу. Но в последнем случае срок регистрации составит 7-9 дней вместо 5, так как требуется время на пересылку документации.

Подается следующий комплект:

• заявление установленного образца;
• паспорта всех участников сделки;
• если одним из собственников является несовершеннолетний, предоставляется свидетельство о рождении или паспорт в зависимости от возраста.
• технический план;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности при наличии;
• правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, акт о приватизации, свидетельство о наследовании;
• нотариальное согласие от супругов обоих продавцов, если имущество приобретал
• ось в браке;
• квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей (обычно расходы оплачивает покупатель);
• договор купли-продажи в 4 экземплярах.

Сотрудник примет документы и выдаст расписку в получении, а также назначит дату. При повторном визите предоставляется выписка из ЕГРН, в которой указываются данные нового владельца.

Второй собственник против

В большинстве случаев квартиры продаются с согласия всех владельцев. Так проще найти покупателя и получить наиболее выгодную оплату. Как продать квартиру, если второй собственник против? Тогда можно реализовать принадлежащую долю в собственности. Выполняется следующая последовательность:

1. Второй владелец извещается в письменной форме о предстоящей сделке. Ему предлагается выкупить вторую часть. При этом указывается срок оплаты и стоимость доли. На принятие решение у него есть 30 дней после получения извещения.
2. Если он отказывается выкупить долю, появляется право найти постороннего покупателя. С ним заключается договор купли-продажи у нотариуса.
3. На завершающей стадии нужно обратиться в Росреестр, а покупатель вносит оплату.

Внимание! При предложении доли постороннему покупателю необходимо дополнительно приложить письменный отказ от второго собственника. Если он не подготовил документ, прикладывается извещение и подтверждение о доставке. Это может быть второй экземпляр с росписью в получении, почтовое уведомление при отправке письмом.  

Таким образом, при продаже квартиры с двумя собственниками важно правильно подойти к подготовке документов и подписать договор у нотариуса. В этом случае можно надеяться на завершении сделки за минимальный срок.

  Как отразится повышение НДС на рынке новостроек Москвы?

Как продать квартиру если два собственника?

Особенности продажи. Можно ли продать квартиру, если один из собственников против? Оформление сделки. Необходимые документы. Образец договора.

Продать квартиру с несколькими собственниками не так уж просто.

Все потому, что многие покупатели стремятся обойти такие сделки, чтобы в будущем не столкнуться с судебными процессами. Мы расскажем, какими особенностями обладает данная сделка и что нужно, чтобы не наткнуться на подводные камни.

Особенности продажи квартиры с несколькими собственниками

В первую очередь необходимо разобраться в причинах, которые влекут за собой появление нескольких собственников квартиры. Обладание равных долей в квартире происходит по ряду причин:

1. Когда жилплощадь приобретается в браке. В данном случае все имущество, нажитое в браке, делится между супругом и супругой.
2. В процессе приватизации участвовало несколько человек, в том числе и несовершеннолетние дети.
3. Квартира досталась по наследству нескольким наследникам.
4. Жилплощадь была приобретена с помощью участия в долевом строительстве. Это значит, что все участники договора внесли определенную сумму, которая позволила им выкупить полноценную недвижимость, но при оформлении была разделена на доли. При этом Свидетельство о регистрации прав содержит сразу несколько имен.

Главная особенность данной сделки в том, что покупатель должен убедиться в юридической чистоте документов. Все потому, что для отчуждения квартиры необходимо разрешение от всех собственников. При этом не важно, какого возраста законный владелец.

В случае, когда в семье есть несовершеннолетние дети, то продавец обязан получить разрешение на сделку от органов опеки. В противном случае сделка купли-продажи будет признана ничтожной и недействительной.

Чтобы проверить количество собственников, достаточно заказать справку в ЕГРП за 250 рублей.

Другие особенности сделки:

• передача денег осуществляет иным способом, нежели когда собственником является один человек. В этом случае покупатель должен убедиться, что в договоре прописан пункт, который указывает на способ передачи денег каждому собственнику. Например, это может быть перевод равных долей на банковский счет или открытие специальных ячеек;
• бывают случаи, когда продавец не указывает информацию о других собственниках. В то время, пока они проходят военную службу, обучаются в других городах, получают медицинскую помощь в реабилитационных центрах, квартира продается по договору. Спустя время собственники подают иск в суд с требованием оспорить сделку купли-продажи, так как они не были оповещены об отчуждении своей жилплощади.

Можно ли продать квартиру, если один из собственников против?

Данная ситуация является одной из самых запутанных на рынке недвижимости, потому что для начала нужно определить в какой собственности находится данная жилплощадь. Существует два вида собственности: общедолевая и совместная.

Например, в первом случае документация четко определяет доли каждого собственника. А во втором случае квартира находится в общей собственности, и все владельцы имеют равные права на данный вид недвижимости.

При этом если один из собственников против продажи, то рекомендуется для начала выделить все доли в натуре, а затем приступать к основному процессу продажи:

• шаг 1. Попытаться договориться с собственником об отчуждении квартиры;
• шаг 2. Если вы получили отказ, то вы сможете предложить ему купить все доли в квартире и стать единственным собственником;
• шаг 3. По закону, по истечению 30 дней собственник сможет воспользоваться правом продать долю в квартире третьему лицу. При этом разрешение от данного собственника не требуется. В данном случае продавец ничего не потеряет и легко обойдет отказ одного собственника на отчуждение квартиры.

Оформление сделки

Оформление сделки по отчуждению квартиры с собственниками регламентируется Гражданским кодексом страны (статьи №551 и №558). В статьях указано, что данная сделка подкрепляется письменным договором купли-продажи, который не обязательно заверять у нотариуса, но при этом важна регистрация в государственном реестре. Сам процесс оформления сделки проходит в 5 простых этапов:

1. Сбор и подготовка необходимых документов. Чтобы облегчить и ускорить процесс продажи квартиры, важно проверить все документы на юридическую чистоту пока не появится покупатель.
2. Получение разрешение на сделку от других собственников. При этом все соглашения должны быть заверены нотариусом в обязательном порядке, будь то это разрешение от супруга, органов опеки или совершеннолетних детей.
3. Составление письменного договора купли-продажи. Нужно учитывать, что в законе нет правил четкого образца для составления договора. Покупатель и продавец могут согласовывать и вносить пункты в сделку на добровольной основе.
4. Регистрация договора в Росреестре, где необходимо оплатить госпошлину в размере 350 рублей.
5. Получение документов о перерегистрации прав собственности на нового владельца.

Необходимые документы

Сделка купли-продажи подлежит обязательной регистрации в Росреестре, поэтому продавец обязан заранее подготовить необходимый пакет документов, проверить их на правомерность и отсутствие ошибок, а затем предъявлять их покупателю. В перечень документов входят:

• документы, удостоверяющие личность каждого собственника, они же являются заявителями. Такими документами могут выступать паспорта и свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
• правоустанавливающие документы на квартиру, а именно договор купли-продажи, дарения, право на наследство;
• свидетельство о госрегистрации прав;
• выписка из ЕГРП;
• кадастровый и технический паспорт на квартиру, а также выписка из БТИ;
• нотариально заверенное разрешение от собственников на отчуждение комнаты;
• разрешение на сделку от органов опеки;
• выписка лицевого счета, которая подтверждает отсутствие задолженности по коммунальным счетам;
• выписка из психоневрологического диспансера, подтверждающая адекватность и дееспособность продавца. Важно помнить, что такая справка действует один день.

Образец договора купли-продажи квартиры с несколькими собственниками

Данный образец поможет правильно составить договор, даже если квартирой обладают несколько полноправных граждан.

При этом нужно учитывать, что тип письменной сделки будет меняться в зависимости от вида собственности.

Если договор составляется на собственников, которые входят в долевое участие, то обязательно нужно указывать данные всех собственников, начиная от номеров и серий паспортов, заканчивая местом рождением и пропиской.

Скачать образец договора продажи квартиры с несколькими собственниками

Что еще должно входить в договор:

1. Информация о покупателе. Если квартиру покупают несколько лиц, деля недвижимость на доли, то важно указывать также всех лиц, участвующих в сделке и их личные данные.
2. Информация об участия в долевой собственности. Например, подойдет серийный номер договора, который зарегистрирован ранее в Росреестре и подтверждает, что все указанные собственники являются полноправными владельцами в соответствии с договором.
3. Стоимость квартиры или всех долей.
4. Предмет договора, а именно либо купля-продажа квартиры с общей собственностью, либо сделка с долевой недвижимостью.
5. Оплата. Здесь важно указать метод перевода денег. Возможно, покупатель готов совершить передачу денег под расписку, или, наоборот, через банковский перевод.
6. Споры и конфликты. Чтобы гарантировать правомерность сделки, в данном пункте указывается, что все документы, предоставленные продавцом, проверены, не сфальсифицированы.
7. Ответственности сторон. Например, в случае выявления нарушений со стороны покупателя или продавца, можно обращаться в судебные инстанции для расторжения сделки. Такой пункт нужен, когда квартира продается с мебелью, которая входит в стоимость и указана в договоре, но по факту, когда новые жильцы въезжают в квартиру, обнаруживают данное имущество испорченным, либо вовсе отсутствующим.

Типовая сделка, где участвуют несколько собственников, не должна вызывать у вас страха.

Все потому, что договор купли-продажи такого характера ничем не отличается от привычной сделки отчуждения жилья, где есть только один собственник.

Главное в данном вопросе – это быть готовым к непредвиденным ситуациям, самостоятельно изучить юридический вопрос и досконально проверять все документы на чистоту.