Разбираемся, в каких случаях у собственников действительно могут изъять жилье, а какие являются ложным поводом для беспокойства
Андрей Пронин/ТАСС
В российском законодательстве существует ряд причин для изъятия жилья у собственника. Среди них долги по ипотеке и потребительским кредитам, неоплаченные жилищно-коммунальные услуги, банкротство, незаконная перепланировка, ненадлежащее содержание имущества и шум, который может мешать соседям.
Но нужно понимать, что наличие даже одного из перечисленных нарушений далеко не всегда может стать поводом для конфискации квартиры или дома. Рассказываем о семи популярных мифах об изъятии жилья. Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, при каких условиях собственников могут лишить жилплощади, а в каких случаях беспокоиться не нужно.
Нередко ипотечные заемщики уверены в том, что, за несвоевременное внесение платежей по ипотечному кредиту банк может отобрать квартиру, которая находится под залогом.
Но стоит учитывать, что не каждая просрочка влечет за собой досрочное обращение взыскания на залоговое жилье.
Согласно закону «Об ипотеке», обращение взыскания не допускается, если нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Закон устанавливает презумпцию незначительности ипотечного долга. Это значит, что если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Однако при этом есть ряд условий, в которых такая презумпция имеет силу: 1) сумма неисполненного обязательства составляет меньше 5% от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Во время выселения по решению суда должника по коммунальным платежам из отдельной двухкомнатной квартиры в жилплощадь меньшего метража ( Андрей Пронин/ТАСС)
Каждый должник знает, что на единственное жилье (которое не находится в ипотеке) не может быть обращено взыскание, так как речь идет об исполнительном иммунитете в силу закона. Поэтому даже если гражданин признан банкротом, его единственная квартира не может быть включена в состав конкурсной массы и продана с торгов.
Однако здесь есть исключения. Взыскания не предусмотрено в отношении жилья, которого достаточно и необходимо гражданину-должнику и членам его семьи для удовлетворения своих потребностей в жилом помещении с учетом индивидуальных особенностей.
К ним относятся возраст, состав семьи и род деятельности. В случае признания должника банкротом с учетом интересов кредиторов должника необходимо проверить, является ли это жилье роскошным. Если кредиторы сочтут жилье роскошным, то квартиру включат в конкурсную массу и реализуют на торгах.
При этом должника и членов его семьи обеспечат другим жильем.
Андрей Пронин/ТАСС
Отказ от доли в пользу ребенка при разводе
Многие считают, что при разводе родитель, который уходит из семьи, должен отказаться от своей доли в квартире или доме в пользу ребенка. Однако это не так: если дети не были наделены долями в жилплощади, то родители им ничего не должны.
Согласно Семейному кодексу, родители не могут претендовать на собственность детей, точно так же, как и дети на имущество родителей.
В случае, когда в квартире прописан несовершеннолетний, но он не является одним из собственников жилья, за ним сохраняется право пользования недвижимостью после развода родителей.
Кстати, с февраля 2020 года в России действует закон, по которому родителя, живущего после развода отдельно от ребенка, привлекут к оплате дополнительных расходов, касающихся жилья для несовершеннолетнего.
Новая норма будет работать в случае, если у несовершеннолетнего ребенка и родителя, с которым он проживает, нет постоянного жилья. Также закон распространяется на родителей, которым приходится арендовать квартиру или дом.
Кроме того, норма учитывает случаи, когда жилая недвижимость требует ремонта или обременена ипотечным кредитом.
Часто встречаются случаи, когда получивший жилплощадь в дар подвергается давлению. В качестве примера: даритель угрожает отобрать квартиру, если новый владелец откажется, например, помогать ему с бытовыми делами.
Но забрать подаренное имущество невозможно. Исключением становятся случаи, когда стороны указывают в договоре конкретный пункт, который касается жизни и здоровья дарителя.
Например, одним из случаев является гибель или нанесение серьезного вреда здоровью дарителя со стороны одаряемого.
Важная деталь: с 2020 года в России вступил в силу закон, который исключает возможность истребования у добросовестных приобретателей жилья со стороны органов публичной власти в случае, если покупатели полагались на сведения из Единого государственного реестра недвижимости. Согласно закону, механизм правовой защиты распространяется в том числе на добросовестных приобретателей, которые получили жилое помещение безвозмездно, например в порядке дарения или наследования.
Андрей Пронин/ТАСС
Прописка в проданной квартире
Встречаются случаи, когда владельцы квартиры после ее продажи стараются как можно дольше задержаться в уже реализованной недвижимости и не снимаются с регистрационного учета, рассчитывая, что это поможет сохранить жилье. Обычно это бывает, когда у бывших собственников нет возможности или средств для переезда в новую квартиру.
Вернуть проданное жилье не получится, а если дело дойдет до судебного разбирательства, этих людей, скорее всего, выселят из жилплощади. Но слушание дела может затянуться, особенно если в квартире прописаны граждане, относящиеся к незащищенным слоям населения: несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды.
Андрей Пронин/ТАСС
Незаконная перепланировка
Как правило, собственники квартир не спешат документально оформлять результаты перепланировки жилья. Обычно к этому вопросу возвращаются, когда возникает необходимость в продаже жилья или после жалобы соседей, когда нагрянут проверяющие органы.
Мосжилинспекция довольно часто выносит постановления о наказании владельцев недвижимости с незаконной планировкой. Но до изъятия квартиры дело обычно не доходит. Статья 7.
21 КоАП РФ предусматривает штраф за самовольную перепланировку в размере от 2 тыс. руб. для физических лиц. А ст. 29 ЖК РФ обязывает собственников привести жилье в прежнее состояние.
Если владелец квартиры уклоняется от предписаний инспекторов, тогда суд вправе вынести решение о продаже с публичных торгов жилплощади.
Согласно законодательству, жилые помещения запрещено использовать для размещения промышленных производств, гостиниц, а также для осуществления миссионерской деятельности. Кроме того, собственник должен соблюдать пожарные, санитарно-гигиенические, экологические и другие нормативы.
В случае нарушения владельцем квартиры требований законодательства и создания угрозы жизни, здоровью и имуществу окружающих уполномоченный орган обяжет его устранить нарушения в течение определенного срока.
Если выявленные нарушения не будут своевременно устранены, только тогда собственник будет лишен жилья в судебном порядке.
Жилье выставят на торги, а полученные средства вернут нарушителю за вычетом расходов на устранение последствий его противоправных действий.
Андрей Пронин/ТАСС
Подготовлено на основе оригинальной статьи «Ипотека, развод, перепланировка: 7 мифов об изъятии жилья».
Единственное жилье при банкротстве, отберут или нет?
Часто люди, решившиеся на процедуру банкротства, боятся потерять свое имущество и самое главное – жилье, которое у многих является единственным.
Забегая вперед, можно сказать, что этот страх не обоснован, так как по закону единственное жилье не отберут. Но из этого правила есть исключения. 26 апреля 2021 года Конституционный суд РФ вынес постановления изъять в пользу погашения долга единственную квартиру у нашего клиента Елены Ш.
Как так получилось и что делать, чтобы не попасть в такую ситуацию? Разберемся с тонкостями жилищного вопроса при банкротстве.
Что такое единственное жилье?
- Для начала важно разобраться, что является единственным жильем?
- В соответствии со статьей 446 ГПК РФ – это квартира или дом с земельным участком, которые находятся в полной или долевой собственности должника и членов его семьи, и является единственным пригодным для проживания помещением.
- При проведении процедуры банкротства, единственная недвижимость исключается из состава конкурсной массы (имущество, которое будет продано с аукциона в счет погашения долгов).
- Нужно быть внимательным с формулировкой «пригодное для проживания», так как, например, дача или иное помещение, не зарегистрированное как жилое, не будет признано таковым.
Если должник проживает в другом месте, например, в квартире родителей или на съемной квартире в другом городе, а в его собственности находится только одна пригодная для проживания жилплощадь, в которой он зарегистрирован, то ее тоже не имеют права включать в состав конкурсной массы, поскольку факт проживания в другом месте не порождает прав владения имуществом.(Стоит отметить, что если человек имеет в собственности единственную квартиру, в которой не зарегистрирован, то единственным жильем она считаться не будет, например, человек прописан в квартире родителей, но имеет отдельную жилплощадь, его единственным жильем будет считаться квартира, где он зарегистрирован, а квартира, находящаяся в собственности, будет включена в конкурсную массу).
Часто возникает вопрос, что если квартир несколько, но одна из них оформлена на жену. Такое имущество признается совместно нажитым и подлежит реализации. Если муж вступает в процедуру банкротства его часть от продажи недвижимости пойдет на погашение долга, а оставшуюся часть вернут жене.
Другой вопрос: что если недвижимость есть, но принадлежит супруге(по брачному контракту, наследству, покупке до брака и т.д.) и не является совместно нажитым имуществом? В таком случае она не подлежит реализации. Получить бесплатную консультацию
Могут ли отобрать единственное жилье при банкротстве?
Кажется, ответ на этот вопрос очевиден — не могут. Но в судебной практике встречаются прецеденты, когда единственное жилье все-таки могут продать за долги.
Причин этому может быть несколько:
- — Недобросовестные действия должника
- попытки искусственно придать недвижимости статус единственного жилья, продать или скрыть его.
- Бывает, что гражданин пытается скрыть или перепродать недвижимость накануне вступления в процедуру банкротства.
В судебной практике есть прецеденты, когда должник лишался права на единственное жилье, так как не проживал в нем длительный срок и был прописан в другом месте. Арбитражный суд Западно-Сибирского округа 18.09.
2017 вынес решение по делу № А03-4289/2016, включить в состав конкурсной массы квартиру должника, которую он заявлял как единственное жилье, хотя давно там не проживал и был зарегистрирован в другом доме.
Судьи решили, что должник скрыл от финансового управляющего факт наличия у него другой жил. площади и удовлетворил требования кредиторов продать спорную квартиру с аукциона.
В нашей практике был непростой случай, когда пенсионерка, которая начала процедуру банкротства, получила по наследству квартиру, на самом деле являвшуюся ее единственным жильем, побоялась, что ее продадут за долги, не сообщила об этом финансовому управляющему и продала ее. Это также было расценено, как недобросовестные действия и средства от продажи квартиры пошли на выплату долгов, а в банкротстве ей было отказано.
Одним словом, если вы планируете пройти процедуру банкротства нужно помнить, что все сделки(дарение, купля-продажа, попытки перерегистрировать квартиру на родственников и даже регистрация в жил. площади) в последний момент перед банкротством, могут расценить как недобросовестные действия.
- Финансовый управляющий проверяет все сделки, совершенные за три года, предшествующие банкротству.
- — Недвижимость не имеет статуса жилого помещения
- Если должник использует для проживания помещение, не признанное жилым, то его нельзя исключить из конкурсной массы, как единственное жилье.
- Жилищный кодекс Российской Федерации согласно части 2 статьи 15 признает жилым изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В 2018 г. Пятнадцатый Арбитражный Апелляционный суд г.
Ростова-на-Дону вынес решение по делу № А53-7924/2017, в котором женщина, начавшая процедуру банкротства, пыталась оспорить включение в конкурсную массу нежилого помещения в котором она проживала с семьей.
Несмотря на то, что это было их единственное жилье, суд не удовлетворил требования наложить иммунитет к реализации на оборудованную для проживания комнату в нежилой пристройке к многоквартирному дому.
— Помещение существенно превышает размеры необходимые для проживания должнику.
Закон не предусматривает понятие квартиры слишком роскошной для проживания должника. Однако, есть случаи, когда суд распоряжался продать квартиру в счет погашения долга и приобрести для должника квартиру поменьше.
В такой ситуации оказалась наш клиент Елена Ш.
В 1999 году Елена взяла в долг у частного лица и не спешила с ним рассчитываться. Тогда гражданин обратился в суд, было открыто исполнительное производство, но долг так и не взыскали. Из-за этого тяжба затянулась на долгие годы.
В 2009 году на Елену была оформлена квартира площадью 110 кв. м. Этот факт доказывает, что средства для возвращения долга у нее были.
В 2018 году сумма займа была проиндексирована с учетом современного курса доллара и составила 4 миллиона 525 тысяч рублей.
Елена была не в состоянии выплатить такую сумму и решила объявить себя банкротом, чтобы списать долг. Она обратилась в нашу компанию и мы, изучив ситуацию, запустили процедуру банкротства.
Кредитор стал добиваться продажи ее квартиры за долги, мотивируя это тем, что жилье слишком большое, но арбитражный суд отклонил это решение, ссылаясь на запрет продавать единственное жилье за долги.
Суды высших инстанций в том числе Верховный суд, также отклонили жалобу истца и остались на стороне Елены.
Кредитор боролся за свои деньги и обратился в последнюю инстанцию — Конституционный суд. 26 апреля 2021 года было опубликовано его постановление, по которому исход дела был решен в пользу кредитора. Почему же так вышло?
Во-первых, долговые обязательства возникли гораздо раньше приобретения квартиры, а значит возможность вернуть долг была.
Во-вторых, на момент приобретения жилья было открыто исполнительное производство, то есть решение суда о принудительном взыскании задолженности.
Суд учел эти факты и принял решение сократить площадь квартиры, исходя из социального минимума по Калужской области, который составляет 18 кв. м. на человека.
Однако тяжба еще продолжается, и по поводу приобретения квартиры есть более точные сведения: Согласно нашим источникам, представленными супругом Елены Ш. квартира была куплена супругом Елены Ш.
в браке и оформлена на него же задолго до получения займа от кредитора, а в 2009 году переоформлена на Елену Ш.
Данные действия документально подтверждены, а кредитором эти события были были описаны с выгодной для него точки зрения.
Нами будут предприняты все попытки для сохранения данного имущества должника. На сегодняшний момент Арбитражным судом Калужской области выясняются все обстоятельства настоящего дела и решается вопрос о возможности реализации/сохранении имущества должника.
Дело Елены еще продолжается, но даже в случае реализации квартиры, должника не оставят без единственного жилья. Кредиторы будут обязаны купить более скромное жилье в том же населенном пункте.
— Недвижимость находится в залоге у банка или кредитора.
Если квартира взята в ипотеку, то к сожалению, имущественные права на нее принадлежат банку, и чтобы снизить количество издержек заимодателя, она подлежит реализации с аукциона.
Получить бесплатную консультацию
План действий при банкротстве
Если вы боитесь потерять единственное жилье при банкротстве, краткий план действии для вас.
По закону отобрать единственное жилье нельзя, кроме особых ситуаций:
- Должник скрывает от финансового управляющего наличие другого жилья.
- Должник стремится придать жилью статус единственного искусственным путем.
- Имеют место недобросовестные действия со стороны должника, попытка продать, подарить или переписать на родственников другую недвижимость.
- В отдельных обстоятельствах жилье может быть признано существенно превышающим необходимый размер. В таких случаях кредитор должен предоставить другое жилье, соответствующее минимальной норме по области в том же населенном пункте.
Вопрос о том, как не потерять единственное жилье при банкротстве волнует многих, кто решил пройти процедуру банкротства. Тонкостей в таком деле может быть много, поэтому лучше записаться на консультацию к профессионалам, тем более первая консультация юристов компании «Банкрот-сервис» бесплатная.
Получить бесплатную консультацию
За что могут отобрать квартиру
Долги по кредиту под залог квартиры
Если квартира заложена, а долг большой, то недвижимость могут забрать, даже если это единственное жильё.
Это, пожалуй, самый распространённый случай и самый большой страх будущего ипотечника.
Кредит под залог квартиры — не обязательно ипотека. Под залог недвижимости можно брать кредиты и на другие цели — например, на покупку загородного дома или автомобиля. В этом случае квартиру используют как залог, для гарантии возврата денег.
К сожалению, заложенную квартиру действительно могут отнять за долги.
Причём это реально даже с квартирой, которая является единственным жильём должника.
В первую очередь в зону риска попадает жильё, купленное в ипотеку и заложенное под её возврат. Право банка обратить взыскание на квартиру (то есть «забрать» её и продать) фиксируется в кредитном договоре. При его подписании внимательно читайте, в каких случаях банк потребует не только заплатить проценты и просроченные платежи, но и продать квартиру.
Это может быть не только просрочка платежей, но и нарушение совсем других условий договора. Такие случаи предусматривает и сам закон «Об ипотеке»(ст.
50): например, если собственник недвижимости не делает ремонт, не страхует квартиру или не пускает представителей банка для осмотра заложенной квартиры.
За такие нарушения банк вправе попросить вернуть невыплаченную сумму по кредитному договору, и если должник не сделает это в течение 1 месяца, потребовать продать квартиру.
Банки продают недвижимость с публичных торгов по правилам, которые описаны в том же законе «Об ипотеке». Забрать квартиру могут как по суду, так и без него. В большинстве случаев банки в договоре оставляют за собой право сделать это без суда.
Из этого правила есть исключения: даже если в договоре прямо прописан внесудебный порядок взыскания, то при незначительном размере долга перед банком без суда не обойтись.
Для этого долг должен быть меньше 5% от суммы оценки квартиры в договоре ипотеки, а просрочка — меньше 3 месяцев.
Если выполняются эти два условия одновременно, то банк может «покушаться» на недвижимость только через суд, который учтёт размер долга и серьёзность нарушений, прежде чем принять решение о судьбе квартиры.
Конечно, лучше не доводить ситуацию с просрочкой до такого: как только вы понимаете, что не можете вовремя платить банку или другому кредитору, которому заложили жильё, — обратитесь к нему и попробуйте решить эту проблему совместно. Мы уже писали, какие варианты может предложить банк в сложной жизненной ситуации: любому крупному кредитору выгоднее подождать и заморозить обязательства, чем заниматься продажей квартиры.
Долги без залога квартиры
Если квартира не в залоге, то забрать её в счёт долга можно только при условии, что это не единственное жильё должника. Но бывают исключения.
С долгами, под которые не заложена квартира, дела обстоят лучше.
Лишиться в этом случае недвижимости можно, только если это не единственное жильё (то есть у вас в собственности имеется другая квартира или комната). Гражданский процессуальный кодекс прямо запрещает забирать единственное жильё, если на него не оформлена ипотека, — об этом говорит ч. 1 ст. 446 ГПК РФ.
Этот запрет вызвал бурные обсуждения, потому что давал возможность, к примеру, злостным неплательщикам алиментов проживать в своей единственной пятикомнатной квартире в центре Москвы и не особо волноваться на этот счёт.
В 2016 году появился законопроект, который разрешает забирать за долги и единственное жильё, даже не если оно не отдано в залог. Если законопроект будет принят, то без квартиры может остаться любой должник.
Важно понимать, что суд, рассматривая обстоятельства дела, берёт в расчёт все нюансы конкретного случая. Поэтому «единственность» жилья не всегда спасает от его потери.
Так, например, в судебной практике бывали дела, где должник, злоупотреблявший своим правом, всё же лишался квартиры.
В одном из случаев должник, стремясь сохранить жильё, снялся с регистрации в съёмной квартире, где проживал уже много лет, и прописался в «спорном» собственном жилье. Суд принял во внимание все обстоятельства дела и вынес решение «забрать» квартиру в счёт долга.
Долги родителей и несовершеннолетний собственник
Если квартира не заложена, то её не заберут. Если заложена с долей ребёнка, то увы (
Забрать квартиру, в которой есть несовершеннолетний сособственник, очень сложно.
Во-первых, нужно помнить, что «отобрать» могут только долю должника в праве собственности, а не всю квартиру, потому что должник отвечает только тем, чем владеет сам. Доля несовершеннолетнего остаётся неприкосновенной.
Во-вторых, даже эту долю не смогут забрать, если это единственное жильё должника и оно не заложено.
Пример. Маме, папе и ребёнку принадлежит по 1/3 права на квартиру. Папа набрал кредитов и не в состоянии с ними расплатиться. При этом квартира — единственное жильё для всей семьи. В такой ситуации кредиторы не смогут ничего поделать ни с долей отца, ни тем более с долей ребёнка.
А если такая квартира заложена?
Долю ребёнка в праве собственности заложить можно только с согласия органов опеки. В некоторых случаях они идут на это, например, если квартира закладывается для покупки в кредит другой квартиры (она лучше, в ней у ребёнка тоже будет доля).
Если родители не смогут выплачивать кредит и накопят большой долг, то по закону банк вправе забрать даже единственное жильё, если оно заложено, и несовершеннолетие собственника не спасёт от такого взыскания.
На практике такое встречается очень редко: как правило, банки не берут в залог недвижимость, где один из собственников несовершеннолетний, а органы опеки не дают разрешение заложить такую квартиру.
Самовольные перепланировки или переустройство квартиры
Если перепланировка противоречит техническим регламентам и может угрожать сохранности дома (например, при сносе несущей стены), квартиру могут забрать. И такие случаи были
Самовольной перепланировкой или переустройством квартиры считается перепланировка, на которую не получено согласование уполномоченного органа. Или перепланировка, которую провели с нарушением проекта перепланировки, поданного на согласование.
Некоторые перепланировки можно узаконить задним числом, если они не нарушают никакие технические регламенты. Но есть перепланировки, которые согласовать в принципе невозможно — они угрожают целостности здания и безопасности людей, которые в нём живут. На такую могут банально пожаловаться соседи.
Если подобная перепланировка или переустройство будут обнаружены, для начала собственнику квартиры предложат вернуть всё в первоначальный вид. Срок на это отведёт орган, согласовывающий перепланировки.
Если собственник оставит всё как есть, он может лишиться квартиры по решению суда. Иск вправе подать орган, который согласовывает перепланировки. Если квартиру заберут, то после продажи с публичных торгов экс-владелец получит часть денег, вырученных за продажу, за вычетом расходов на восстановление квартиры.
Например, если суд решит, что стоимость квартиры 6 млн рублей, но при этом восстановить снесённую стену стоит 500 000 рублей, а убрать батареи с балкона — ещё 500 000, то квартиру продадут за 5 млн рублей, которые и достанутся прежнему владельцу.
Долги по коммунальным платежам
Долг по коммуналке не может расти вечно — рано или поздно квартиру просто отключат от благ цивилизации. Но не отберут. Однако, если вы не собственник, а только снимаете жильё по договору социального найма, то квартиру за долги можно потерять.
Долги в квартире по договору социального найма
Некоторые категории граждан России получают квартиру от государства. Но не в собственность, а для проживания. В этом случае оформляется договор социального найма, по которому наниматель платит за коммунальные услуги и другие текущие расходы на квартиру.
Выселить за долги по коммуналке такого нанимателя могут, если он без уважительных причин не платит за квартиру и за коммунальные услуги больше 6 месяцев. Это предусмотрено ст. 90 Жилищного кодекса РФ. Такого нанимателя вместе с членами семьи через суд выселяют в другое помещение — вот только его размеры будут рассчитываться по нормам, установленным для общежития.
- Ещё хуже обстоят дела с нанимателями квартир, которые пользуются ими не по назначению, «убивают» их или нарушают интересы соседей: таких нанимателей после предупреждений выселяют, не давая взамен никакого жилья.
- Долги по коммуналке в собственной квартире
- Квартиру не отберут, но долг заплатить придётся.
Поставщик коммунальных услуг вправе ограничить, а после этого и приостановить предоставление ресурсов. Сначала он предупредит о задолженности и потребует её погасить. Через 20 дней, если не оплатить долг, услугу могут ограничить (при наличии технической возможности), а ещё через 10 дней — и вовсе отключить.
Будьте внимательны: предупредить вас могут разными способами: лично под роспись или по почте России с уведомлением о вручении, через личный кабинет на сайте Госуслуг, позвонив по телефону или просто сделав запись в очередном платёжном документе. И такое уведомление будет считаться полученным.
Предупреждение об отключении направляют, если вы задолжали хотя бы за один вид коммунальных услуг условно за 2–3 месяца (по закону такой долг считается на основе двухмесячной нормативной стоимости услуги).
На практике это редко происходит так быстро. Отключать ли квартиру от коммунальных услуг — решает суд.
Он часто встаёт на сторону потребителя: «наказание» должно быть соразмерно нарушению, не иметь альтернативы и не вредить другим жильцам дома.
На сумму долга будут начисляться пени, и рано или поздно придётся заплатить не только сам долг, но и неустойку, которая будет становиться всё больше.
Долг могут взыскать через суд. Если задолженность не превышает 500 000 рублей, то решение выносят в порядке приказного производства — то есть без вызова сторон и без судебного разбирательства. Такой суд очень легко пропустить, особенно если вы живёте не по месту регистрации. О том, что суд вынес решение взыскать с вас долги, вы можете узнать уже от приставов.
И пусть незаложенное единственное жильё при этом не пострадает, зато всё остальное имущество, включая деньги на ваших счетах, зарплату и машины, легко пойдёт в ход, чтобы погасить долги по коммунальным платежам.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Родион Китаев
Даже единственное жильё могут забрать за долги. Объясняем, в каких случаях
Секрет ФирмыСекрет Фирмы
Илья Софонов член комиссии Ассоциации юристов России по правовым проблемам несостоятельности (банкротства)
Единственное жильё под защитой закона. Но не всегда
Закон гласит: нельзя забирать у должника его единственное жильё, в котором он проживает вместе со своими родственниками. Нужно гарантировать должнику и его семье условия, «необходимые для их нормального существования».
Но проблема в том, как закон трактуют судьи. Какой объём жилья нужно оставить должнику, чтобы он «нормально существовал»? А если должник по факту не проживает в своей квартире, а сдаёт её в аренду? А если у должника много квартир, то какую ему позволят оставить?
Если жилых метров много, судья оставит должнику самое дешёвое жильё.
Часто банкроты пытаются спасти кровно нажитые метры, быстро избавившись от жилья. Стратегия распространённая. К примеру, богатый гражданин имеет в собственности квартиры и дома. Он знает, что скоро придут всё отбирать, и в спешке раздаривает имущество детям или распродаёт его друзьям и партнёрам.
Есть три варианта развития событий: — Всю недвижимость вернут назад, если она продана неграмотно; — Вместо недвижимости с покупателей возьмут деньги (опять же когда продано всё было неграмотно); — Оспорить ничего не удастся: ни денег, ни квартир не вернуть. Последний случай — редкость.
Один челябинский бизнесмен решил пойти по первому сценарию. Он продал шесть квартир и элитный коттедж. Затем суд отменил все сделки и вернул в собственность бизнесмена одну из квартир и коттедж в Барвихе.
Тогда предприниматель потребовал оставить ему элитный коттедж в Барвихе как «единственное жильё». Но судьи решили, что «жить нужно скромнее», и отказались идти навстречу. В итоге дом продали с торгов.
Роскошная квартира — плохой вариант единственного жилья. Её часть могут кому-то продать либо обменять на вариант попроще
Сам по себе факт владения одной квартирой ещё не гарантия того, что у должника её не заберут. Тут есть два варианта.
Первый, самый простой: суд оценивает квартиру по стандартным критериям: — какая у неё площадь; — какой норматив площади на одного человека (или «жилищная норма учёта» по месту нахождения жилья).
С площадью квартиры всё понятно. Но с нормативами на одного человека сложнее: каждый город / посёлок устанавливает свои правила. Например, в Москве учётная норма жилья на человека составляет 10 кв. м, а в Санкт-Петербурге — 9 кв. м.
Так что, если у должника есть квартира 130 кв. м в Москве, где живут всего два человека, есть все шансы лишиться части квартиры. Взыскание обратят на долю, которая превышает минимально необходимую для «нормальной жизни».
Второй вариантзависит от находчивости кредиторов.
Очень любопытное дело было в Екатеринбурге. Гражданин банкрот владел двухуровневой пятикомнатной квартирой в центре города. Ему удалось сначала выиграть спор с кредиторами и заставить судью освободить квартиру от взыскания как единственное жильё.
Не плачу кредиты, но плачу ипотеку: что будет с долгами и как идет взыскание
Ипотека отличается от потребительских кредитов целевым назначением. По ипотечному договору банк выдает деньги исключительно на приобретение недвижимости. Это может быть квартира на вторичном рынке или строящееся жилье, частный дом.
Может это быть и коммерческая недвижимость, например, помещение под офис или склад. О нюансах и отличиях при взыскании просрочки по ипотеке и потребительским кредитам читайте в нашем материале.
Есть отличия и в процессе взыскания просрочки между потребительским и ипотечным кредитом. При долгах по ипотеке банк обратит взыскание на заложенную недвижимость, даже если она является единственным жильем заемщика. Если не платить кредиты, но платить ипотеку, взыскание не затронет единственное жилье, тем более если на него зарегистрирован залог.
Но рано или поздно кредитор, претендующий на возврат своих долгов, по которым вы не платите, подаст на такого заемщика заявление в арбитражный суд на банкротство.
Тогда и ипотечное жилье тоже отправится в конкурсную массу и его реализуют за долги.
То есть не платить кредиты и думать, что своевременность взносов по ипотеке в любом случае и всегда защитит жилье от взыскания, как минимум, недальновидно.
Общие последствия неоплаты кредитов
Внесение платежей по потребительским кредитам и ипотеке осуществляется в даты, определенные графиком и договором. При просрочке банк вправе использовать следующие меры воздействия на должника:
- предпринимать различные досудебные варианты действий, от звонков по телефону до направления письменных требований, претензий;
- начислять штрафные санкции, повышать процентную ставку (если это предусмотрено условиями договора);
- взыскивать задолженность через обращение в суды, а потом — передавать исполнительные листы на взыскание судебным приставам, а также привлекать к взысканию коллекторов.
Точный порядок взыскание зависит от многих факторов. Например, если заемщик воспользуется кредитными каникулами или другими программами банка, взыскание может не дойти до суда. Но при отказе от взаимодействия и уклонении от претензий банка, иск в суд направят уже через несколько недель или месяцев после образования просрочки.
Обязательно ли банк сначала подаст документы на выдачу судебного приказа при образовании
просрочки по кредиту? Спросите юриста
При взыскании задолженности по просрочке может проводиться реализация имущества неплательщика. Если просрочка возникла по ипотеке, банк может обратить взыскание на заложенную квартиру во внесудебном порядке или через суд.
При наличии долгов перед другими кредиторами у банка-залогодержателя всегда будет преимущество, так как его требования обеспечены залогом. При взыскании по потребительским кредитам жилье под ипотечным залогом исключается из-под реализации.
Что грозит, если не платить кредиты, но платить ипотеку
Заемщик по ипотеке может одновременно иметь обязательства по потребительским кредитам, по автокредиту, по кредитным картам, по займам в МФО. Договоры могут быть заключены с одним или сразу с несколькими банками. Это может повлиять на процесс взыскания, особенно если просрочка возникла не по всем кредитным договорам.
Банки не могут произвольно объединять обязательства по разным договорам. При возникновении просрочки ее будут взыскивать по каждому кредиту отдельно, даже если они все оформлены в одном банке. Заемщик может сам условно объединить свои кредиты в один, если пройдет рефинансирование.
Заемщик в сложной финансовой ситуации может оказаться не в состоянии платить сразу по всем кредитам. В этом случае придется делать выбор, по какому договору вносить платежи в приоритетном порядке.
Скорее всего, выбор будет сделан в пользу ипотеки, чтобы квартиру не забрали за долги. Правда, не платить потребительски кредит или долг по карте и платить залоговый кредит, то есть ипотеку – не тот путь, который однозначно спасет ипотечное жилье.
Если потребительские кредиты и ипотека в одном банке
Нет принципиальной разницы, где именно оформлены потребительские кредиты и ипотека. В любом случае взыскание через суд идет только по каждому отдельному договору. Например, если заемщик просрочил платежи по двум из трех потребительских кредитов, банк будет подавать два отдельных иска. Но по кредиту без просрочки взыскание не начнется.
Если не платить кредиты, то банк точно начнет их взыскание
При этом ипотечный договор не расторгается автоматически, если по нему нет просрочки. Квартиру с залогом по ипотеке могут реализовать только по требованию банка-залогодержателя. Или при подаче кредитора в суд на должника на банкротство. При банкротстве продажа заложенной квартиры проводится для погашения требований всех кредиторов.
Просрочка по потребительским кредитам не влечет изменения условий ипотечного договора. Пока заемщик исправно платит ипотеку, банк не потребует возврата всей суммы, не обратит взыскание на квартиру под залогом. Но только тот банк, где оформлена ипотека.
Если в этом же банке оформлены и другие просроченные кредиты, кредитор имеет право подать на банкротство должника — зная, что с него есть что взять из имущества. Квартиру, а они в последние годы растут в цене по всей территории России.
Если кредиты и ипотека в разных банках
В этом случае просрочка по потребительским кредитам тоже не повлечет проблем для ипотеки. Банки начнут взыскание просрочки, в том числе через обращение в суд, а потом — к приставам. В рамках исполнительного производства приставы выполнят следующие действия:
- запросят и проверят информацию о наличии у должника недвижимости, транспортных средств, других активов;
- наложат арест на имущество, введут запрет на регистрационные действия;
- приступят к реализации активов, если не удалось погасить просрочку за счет денежных средств должника, например, за счет ареста и списания денег со счетов в банках.
Пристав изначально не вправе выставлять на торги квартиру должника, если она является единственным жильем. Будет проверяться и наличие ипотечного залога на квартиру. Если он официально зарегистрирован через Росреестр, то продажа квартиры возможна только при долгах по ипотеке. Или же — при обращении кредиторов на банкротство.
Заемщик не обязан уведомлять банк о том, где у него оформлена ипотека, о наличии долгов перед другими кредитными организациями. В любом случае эти сведения внесут в кредитную историю.
А затем из запроса КИ банк-кредитор, по которому не платится кредит, об ипотеке узнает. Но даже ухудшение кредитной истории не повлечет досрочного расторжения ипотечного договора, если по нему нет просрочки.
Какие действия заемщика по ипотеке приведут к тому, что банк потребует досрочного
возвращения кредита? Спросите юриста
Могут ли забрать ипотечную квартиру за долги по потребительским кредитам
Это зависит от процедур, которые предпринимаются в отношении должника. При взыскании через приставов на ипотечную квартиру распространяется исполнительский иммунитет. Это является гарантией банку, который выдал ипотеку.
Иначе будет вестись банкротство, возбужденное по заявлению кредиторов или должника. В банкротном деле ипотечную квартиру могут выставить на торги. Вырученные средства получит не только банк-залогодержатель, но и другие кредиторы.
На какое имущество могут обратить взыскание за просрочку по кредитам
На реализацию могут выставить все имущество, принадлежащее должнику. Но есть и ряд исключений, предусмотренных ст. 446 ГПК РФ. За долги по потребительским кредитам не могут продать:
- единственное жилье неплательщика, где он фактически проживает с семьей;
- недвижимость, на которую зарегистрирован залог по ипотеке.
Наличие залога проверяется по сведениям ЕГРН. Пристав запрашивает их на начальном этапе исполнительного производства. Если ФССП ошибочно начнет реализацию ипотечной квартиры, жалобу может подать не только должник, но и банк-залогодержатель.
Что будет с ипотечной квартирой при банкротстве
Инициировать банкротство может как должник, так и его кредиторы. Если не платить потребительские кредиты, но не иметь просрочек по ипотеке, тоже можно подать на банкротство.
Заемщику по ипотечному договору, проходящему банкротство, нужно учитывать следующее:
- после возбуждения дела свои требования могут заявить все кредиторы, в том числе банк по непросроченной ипотеке. Более того, ипотечный банк обязан заявить свои требования в реестр кредиторов;
- для расчета с кредиторами проводится реализация, причем на торги могут выставить даже квартиру под ипотечным залогом;
- банк-залогодержатель по ипотечному договору будет участвовать в распределении конкурсной массы после реализации наравне с другими кредиторами.
Если дело дойдет до банкротства, квартиру продадут за долги, даже если по ипотеке нет просрочки. Поэтому должнику нужно учитывать эти риски, прежде чем выбирать такой вариант для освобождения от долговой нагрузки.
Со стороны кредиторов, напротив, наличие у должника квартиры позволяет рассчитывать на возврат денег. Поэтому они могут сами инициировать банкротство, требовать реализации ипотечного жилья.
Можно ли сохранить ипотечную квартиру при банкротстве? Да, но все варианты крайне затратны
по финансам. Проконсультируйтесь с юристом
Что делать с долгами по потребительским кредитам
Подача на банкротство для списания долгов по потребительским кредитам при наличии ипотеки влечет риск потери квартиры. Если остаток по ипотечному договору небольшой, его можно закрыть до обращения на банкротство.
В этой ситуации залог на квартиру снимается, а продать единственное жилье без обременений могут только в исключительных случаях. В любом случае рекомендуем сначала проконсультироваться у юриста, чтобы оценить и предусмотреть все риски.
При просрочке по потребительским кредитам можно попытаться реструктурировать или рефинансировать их. Желательно делать это до образования большого долга, так как он снижает шансы на одобрение заявки. Если решить проблему не получилось, лучше дождаться судебного взыскания и передачи документов приставам.
При наличии действующей ипотеки:
- пристав не сможет выставить на продажу заложенную квартиру;
- при удержаниях с доходов должнику обязаны оставить сумму, не меньше прожиточного минимума, если он подаст такое заявление в ФССП;
- можно получить через суд рассрочку или отсрочку по погашению долга.
Чтобы не потерять квартиру при взыскании, обсуждайте с юристами все варианты действий. Наши специалисты готовы помощь даже в самой сложной ситуации!
Бесплатная консультация по списанию долгов
Оставьте свой телефон, специалист перезвонит вам в течение 1 минуты
Загрузка...
