Последнее обновление: 15.03.2022
Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры.
При этом, такое право преимущественной покупки (выкупа) применяется не только в случае, когда сосед продает свою долю по Договору купли-продажи, но и в случае, когда он меняет свою долю по Договору мены, так как к этому договору тоже применяются правила о купле-продаже (п.2, ст.567, ГК РФ).
Поясним подробнее, как все это работает.
Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей, и она может быть двух видов:
- общая совместная собственность, или
- общая долевая собственность.
Подробнее об этих видах собственности на квартиру – смотри в отдельной статье Глоссария по ссылке.
Здесь же мы рассмотрим только случай с общей долевой собственностью, так как именно она позволяет продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественной покупки этой доли (или комнаты).
Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.
Доли в квартире могут быть либо «идеальными» (т.е. не выделенными в натуре, например – 1/3 или 3/25), либо «реальными» (т.е. выделенными в натуре, например – отдельная комната 15 кв.м.).
Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли».
Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям).
Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».
И только в случае отказа соседей от выкупа доли, Продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.
Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут оспорить эту сделку на законных основаниях.
Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (т.е. доля квартиры была продана стороннему покупателю без уведомления соседей), то любой из них в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на него всех прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).
!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.
Использовать свое приоритетное право выкупа доли может любой из соседей-сособственников по квартире. И если таких претендентов несколько, то Продавец доли сам выбирает, кому из них ее продать.
Но что делать, если соседи по квартире, имея такое приоритетное право покупки, не выкупают предложенную им долю? Тогда Продавцу надо зафиксировать отказ от права преимущественной покупки. Как это делается? Читаем ниже.
Какие документы остаются у Продавца и у Покупателя после покупки и продажи квартиры, и для чего они нужны?
Уведомление о продаже и отказ от преимущественного права покупки доли квартиры
Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма или телеграммы с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.
Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде:
От кого (ФИО); Кому (ФИО).
Уведомление о продаже доли в квартире
Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.
Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.
В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.
Дата, ФИО владельца доли, подпись.
Образец письма-уведомления о продаже доли можно скачать ЗДЕСЬ.
На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (п.2, ст.250 ГК РФ). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения.
Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли, и тогда преимущественное право выкупа доли у совладельцев теряется (письмо ФНС от 31.03.2016 №1033/03-16-3).
Уведомление для совладельцев о возможности преимущественного выкупа доли, можно оформить и передать через нотариуса (у него есть такая услуга). Тогда нотариус самостоятельно, от своего имени, высылает заказные письма всем совладельцам квартиры и фиксирует их ответы или отсутствие таковых.
Подробнее о том, как оформляется, передается и документально фиксируется уведомление о продаже доли в квартире, и что делать, если совладелец отсутствует – рассказано в отдельной заметке по ссылке.
Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.
Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.
Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?
Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.
Примечание. Если среди совладельцев квартиры есть несовершеннолетний ребенок, то для оформления его отказа от своего преимущественного права, нужно будет не только участие его родителей или законных представителей, но и отдельное разрешение Органов опеки и попечительства (см. подтверждение в разъяснениях Росреестра – здесь).
Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.
При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.
Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.
Оформление и регистрация продажи доли в квартире
Оформление сделки по продаже отдельной доли в праве общей долевой собственности на квартиру требует обязательного нотариального удостоверения Договора купли-продажи, за исключением случая, когда все участники долевой собственности продают свои доли одновременно по одной сделке (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015).
Сама сделка (переход права собственности) затем проходит государственную регистрацию в Росреестре.
В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.
Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.
Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа – один месяц.
В каких случаях требуется согласие супруга на продажу квартиры? И когда такое согласие не нужно? Смотри в Глоссарии по ссылке.
«Обходные пути» для продажи доли
Чтобы избежать обязанности уведомлять совладельцев, некоторые Продавцы идут на хитрость и продают свои доли в квартирах под видом «дарения» (о дарении, по закону, уведомлять никого не нужно). Продавец и Покупатель в таком случае подписывают Договор дарения, а деньги передают друг другу как при купле-продаже (например, через банковскую ячейку или аккредитив).
Де-юре такая сделка является притворной (ст. 170 ГК РФ) и может быть оспорена бывшими совладельцами через суд. Но доказать на практике, что была именно продажа, а не дарение, крайне сложно, а по оценкам ряда экспертов – практически невозможно. Если, конечно, сами стороны сделки не признают этот факт в суде (что маловероятно).
Кроме того, подобный «обходной манёвр» требует определённого доверия Продавца к Покупателю. Если Продавец-«даритель» по какой-то причине не получит (или получит не полностью) деньги за свою долю, он также, скорее всего, ничего не сможет добиться в суде.
Чтобы подстраховать себя дополнительно, Продавец может предложить Покупателю совершить сделку как бы в два этапа. Вначале подарить ему небольшую часть своей доли. А остальную часть продать новоиспечённому собственнику уже как совладельцу. В этом случае уведомлять обладателей других долей в квартире о продаже также не нужно.
Но и такой обходной путь небезопасен для Продавца. Ведь «одаряемый» уже после первой сделки получит право жить в квартире и от второго этапа может просто отказаться.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли – представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Сделки с долями: ответы на популярные вопросы
Сделки с недвижимостью, которая находится в долевой собственности, как правило, проходят с обязательным участием нотариуса. Но несмотря на это, покупка или продажа доли всегда сопряжена с определенными рисками.
В прямом эфире «Час юриста» вместе с правовым экспертом Домклик Юлией Плетневой обсудили с практикующими специалистами вопросы правового регулирования таких сделок, а также рассмотрели особенности кредитования долей.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
- Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
- При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
При использовании средств материнского капитала на покупку квартиры также возникает долевая собственность. Какие условия должны быть соблюдены для продажи такой недвижимости?
В данном случае обязательным условием является наделение несовершеннолетних долями в праве общей долевой собственности. Размер доли ребенка должен соответствовать размеру материнского капитала.
Если в составе семьи есть супруг или несовершеннолетние дети, не наделенные долями, то для продажи такой недвижимости им также необходимо выделить доли. Отказы от реализации права невозможны.
Нотариус, кандидат юридических наук, доцент
Для продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним детям, требуется приказ опеки. Условия, при которых органы опеки разрешают продать недвижимость, бывают различными. Например, продажа квартиры разрешается при последующем наделении долями в праве собственности в другом помещении либо при одновременном наделении долями в другом помещении. В последнем случае необходимо исполнить приказ опеки до момента отчуждения или удостоверять у нотариуса две сделки одновременно. Неисполнение приказа опеки может привести к недействительности договора.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Руководитель направления Фабрика ипотеки Домклик
Отдельно хотелось бы отметить позицию СберБанка касательно кредитования комнат в Санкт-Петербурге. Здесь исторически сложилось так, что комнаты регистрируются как доля в праве собственности — без выделения в натуре. В таких случаях объект недвижимости в договоре купли-продажи указывается как комната, а по выписке из ЕГРН она выглядит как доля. Мы можем кредитовать эти объекты как комнаты, при этом в выписке ЕГРН должна быть указана площадь комнаты и площадь квартиры. В залог передается только эта доля (комната) или иной объект недвижимости.
Также уже на этой неделе мы рассмотрим ещё одну непростую тему — оформление налоговой декларации за 2021 год. Вместе с приглашенными экспертами разберемся, кто должен подавать 3-НДФЛ за 2021 год, как оспорить и осуществить пересмотр налоговых отчислений и что будет, если нарушить сроки или не подать декларацию.
Эфир состоится 24 марта в 10:30 (МСК) с доступом по ссылке.
О реализации участниками долевой собственности преимущественного права покупки
Правовое регулирование порядка отчуждения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество всегда являлось актуальной темой научных работ и юридических статей.
В частности, в современном гражданском законодательстве подробно не регламентирован механизм реализации преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в том случае, когда на приобретение доли претендует несколько участников долевой собственности – сособственников.
В соответствии со ст.
250 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
В вышеназванной норме закона речь идет о любом недвижимом имуществе, которое может находиться в долевой собственности. В настоящей статье автор будет рассматривать проблему преимущественного права покупки на примере жилого помещения.
Исходя из буквального смысла указанной статьи, при продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (третьему лицу) необходимо уведомить остальных участников долевой собственности.
Следует отметить, что данная норма не обязывает получить от сособственников согласия на отчуждение, смысл ее заключается в своевременном и достоверном сообщении остальным участникам долевой собственности о предстоящей продаже с целью соблюдения их прав и законных интересов.
Таким образом, в первую очередь право приобрести отчуждаемую долю принадлежит участнику/участникам долевой собственности.
В данной ситуации возникает вопрос, каким образом реализуется право преимущественной покупки, если сразу несколько участников претендуют на приобретение отчуждаемой доли? Действующее законодательство не дает нам прямого ответа на этот вопрос.
Продавец доли не ограничен в способах отчуждения принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности. Он может продать свою долю одному из участников долевой собственности, нескольким участникам в равных долях, нескольким участникам в неравных долях.
- В сложившейся ситуации возможно предположить следующие варианты продажи доли:
- •договор купли-продажи доли заключается с каждым участником долевой собственности, выразившим свое желание на покупку, пропорционально размеру той доли, которая уже принадлежит участнику – покупателю;
- •договор купли-продажи доли заключается с лицом, первым обратившимся к покупателю и выразившим свое желание на приобретение доли;
- •право выбора покупателя по договору купли-продажи среди сособственников принадлежит продавцу по собственному усмотрению.
- Бесспорно, каждая из приведенных точек зрения не противоречит законодательству и имеет право на существование.
Первая из приведенных точек зрения представляется наиболее «справедливой» для каждого из лиц, имеющих долю в праве общей долевой собственности.
Продавец в итоге получает денежную сумму за проданную долю, а участники, изъявившие желание на покупку, часть от отчуждаемой доли пропорционально той, которая уже имеется в собственности приобретателей.
Схожая норма содержится в части 4 статьи 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», согласно которой участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определенной уставом общества пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли или части доли.
Вторая точка зрения, в отличие от первой, ставит участников долевой собственности в неравное положение, так как по гражданскому законодательству у них есть месяц на реализацию своего права преимущественной покупки.
Последняя точка зрения пользуется наибольшей популярностью. Согласно ей выбор покупателя из числа участников долевой собственности лежит на продавце.
Исходя из общих принципов и норм гражданского законодательства, в частности, из принципа свободы договора и смысла статьи 246 ГК, в которой указано, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса. При системном толковании статей 246 и 250 ГК РФ можно сделать вывод о том, что, если несколько участников долевой собственности изъявят желание приобрести отчуждаемую долю, право выбора приобретателя кому продать долю лежит на продавце.
Таким образом, очевиден пробел в законодательстве в виде отсутствия нормы, регулирующей порядок приобретения доли сособственниками.
Особенно актуальна данная проблема в ситуации, когда доля продается в коммунальной квартире. Так, в соответствии с п. 6 ст.
42 Жилищного кодекса РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Если доля в квартире представляет собой некое имущественное право, как правило, в неделимом в натуре объекте недвижимого имущества, то доля в коммунальной квартире представляет собой комнату или несколько комнат. Поэтому, когда встает вопрос о приобретении доли в коммунальной квартире, существует большая вероятность, что желающих приобрести долю (в виде комнаты) будет несколько лиц – участников долевой собственности.
Исходя из вышеизложенного, на взгляд автора, существующий пробел в праве, а именно порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении участникам долевой собственности, можно решить по аналогии со ст. 21 ФЗ «Об ООО».
В соответствии с указанной статьей интересы сособственников учитываются в полном объеме и не ставят кого-либо из приобретателей в неравное положение.
Следует отметить, что в таком случае преимущественное право покупки должно быть реализовано в рамках заключения одного договора между продавцом и покупателями-сособственниками, в целях недопущения расхождения предмета договора, указанного в извещении о продаже доли и в заключаемом договоре купли-продажи.
АННА ГОЛУБЕВА, СТАЖЕР НОТАРИУСА ХАБАРОВСКА ВИКТОРИИ ТАБАЕВОЙ
Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 07 (189) дата выхода от 19.07.2018.
Вс рассмотрел спор о нарушении права преимущественной покупки доли в праве общей собственности
Верховный Суд РФ опубликовал Определение от 22 марта № 18-КГ21-170-К4, касающееся оспаривания мирового соглашения, которым было нарушено право участника долевой собственности на преимущественное приобретение доли в праве собственности на земельный участок.
Обжалование мирового соглашения
18 мая 2009 г. определением мирового судьи судебного участка № 137 Динского района Краснодарского края было утверждено мировое соглашение между Алексеем Будиловым и Верой Глушко.
По условиям соглашения Вера Глушко в счет погашения задолженности в 38 тыс. руб. передала Алексею Будилову долю в праве собственности на земельный участок сельхозназначения.
Доля не была выделена в натуре, а Алексей Будилов не являлся участником долевой собственности на участок.
В декабре 2020 г. с частной жалобой и ходатайством о восстановлении срока обжалования определения в суд обратилась участник долевой собственности на данный участок с 2005 г. Светлана Уколова. Она пояснила, что об определении ей стало известно в декабре 2020 г.
Истец ссылалась на то, что при утверждении мирового соглашения мировой судья не учел ограничения, установленные Законом об обороте земель сельхозназначения.
Речь шла о невозможности передачи доли в праве на участок, относящийся к землям сельхозназначения, лицу, не являющемуся участником долевой собственности.
28 декабря 2020 г. мировой судья восстановил срок подачи частной жалобы Светланы Уколовой. Апелляционная инстанция поддержала данное решение.
Удовлетворяя заявление о восстановлении срока, мировой судья, а впоследствии районный суд пришли к выводу, что утвержденным мировым соглашением нарушаются права Светланы Уколовой как участника долевой собственности: в частности, она имела преимущественное право на приобретение доли, принадлежавшей Вере Глушко.
24 марта 2021 г. апелляционным определением Динского районного суда Краснодарского края определение от 18 мая 2009 г. было отменено, иск Алексея Будилова о взыскании задолженности по договору займа удовлетворен.
Отменяя спорное определение, суд указал, что мировое соглашение заключено в обход установленных законом ограничений на отчуждение не выделенной в натуре земельной доли постороннему лицу, а нарушенное право заявителя может быть восстановлено только путем отмены определения об утверждении мирового соглашения.
Однако определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30 июля 2021 г.
по кассационной жалобе Алексея Будилова определение мирового судьи о восстановлении срока подачи частной жалобы, а также определение апелляционной инстанции были отменены и принято новое постановление об отказе в удовлетворении заявления о восстановлении срока. 9 августа 2021 г.
кассационный суд отменил апелляционное определение от 24 марта 2021 г., в результате чего частная жалоба Светланы Уколовой на спорное определение мирового судьи от 2009 г. была оставлена без рассмотрения по существу.
Четвертый КСОЮ указал, что нарушение прав и законных интересов Светланы Уколовой утвержденным судом мировым соглашением не нашло подтверждения. Сославшись на положения п. 3 ст.
250 ГК РФ, суд пояснил, что при наличии преимущественного права на приобретение доли в праве собственности на земельный участок Светлана Уколова вправе требовать в судебном порядке перевода на нее прав и обязанностей покупателя.
ВС указал на допущенные судом кассационной инстанции ошибки
Не согласившись с решением кассационного суда, Светлана Уколова обратилась в Верховный Суд РФ.
Изучив кассационную жалобу, ВС не согласился с доводом кассационного суда о том, что надлежащим способом защиты права Светланы Уколовой на приобретение земельной доли является не обжалование определения об утверждении мирового соглашения, а предъявление иска о переводе на нее прав и обязанностей покупателя.
ВС напомнил, что в соответствии со ст.
250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Исключением также являются случаи продажи доли собственником части расположенного на таком участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанном здании (сооружении).
ВС напомнил, что восстановление нарушенного материального права одного лица не должно повлечь за собой нарушение прав других лицКак указал Суд, в случае удовлетворения иска по спору о продаже доли в недвижимости с нарушением преимущественного права покупки истца и переводе на него прав и обязанностей покупателя истец должен возместить покупателю уплаченные им средства
Суд добавил, что продавец доли обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца (а в праве собственности на движимое имущество – в течение 10 дней со дня извещения), продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков, отметил ВС.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
ВС пояснил, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Он также обратил внимание, что уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Кроме того, ст. 250 ГК предусмотрен способ защиты права преимущественной покупки в случае перехода доли в праве собственности к постороннему лицу на основании гражданско-правовой сделки купли-продажи или мены.
Между тем, разъяснил ВС, в силу ст.
13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти и местного самоуправления, а также общественных объединений, должностных лиц, граждан и организаций и подлежат неукоснительному исполнению. Обязательность судебных постановлений не лишает права заинтересованных лиц, не участвовавших в деле, обратиться в суд, если принятым постановлением нарушены их права и законные интересы.
Верховный Суд резюмировал, что в силу общеобязательности судебного постановления об утверждении мирового соглашения и возможности его принудительного исполнения оспаривание сделки, утвержденной судом в качестве мирового соглашения, возможно только путем обжалования соответствующего постановления. Данное обстоятельство не было учтено судом кассационной инстанции, заметил ВС.
Кроме того, Суд принял во внимание, что в обоснование доводов частной жалобы заявитель ссылалась на ничтожность сделки по передаче доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения постороннему лицу, что нарушает ее права как участника такой собственности.
На данное обстоятельство было указано судом апелляционной инстанции, пояснил ВС.
«Кассационный суд общей юрисдикции, рассмотрев доводы о нарушении права преимущественной покупки и сделав ошибочные выводы по данному вопросу, доводы о ничтожности сделок по отчуждению доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения не учел и какой-либо оценки не дал», – отмечается в определении.
В результате Верховный Суд отменил определение Четвертого КСОЮ от 30 июля 2021 г., вернув ему дело на новое рассмотрение. В связи с этим ВС также отменил определение кассации от 9 августа 2021 г., принятое по вопросу об утверждении мирового соглашения.
Эксперты прокомментировали позицию ВС
Адвокат АП г. Москвы, АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров выделил три актуальных и насущных вопроса в определении ВС, при разрешении которых зачастую возникают сложности и разногласия.
Во-первых, определение сторон производства и их процессуального статуса. Адвокат заметил, что эта проблема характерна не только для данного дела, но и для всей судебной практики (включая арбитражную).
Он подчеркнул, что довольно часто проблема заключается в неполном выяснении субъектного состава участников правоотношения и заинтересованных лиц, чьи права и интересы могут быть затронуты спором. «Зачастую суды не привлекают к спору лиц, чьи права очевидно затрагиваются судебными актами, в том числе в чьих правах и интересах принимаются.
Как видно из определения ВС, у судов нет единства при определении признаков, по которым конкретный суд решает вопрос о привлечении или непривлечении лиц к спору», – пояснил он.
Второй, не менее важный, по мнению Константина Смолокурова, аспект – это то, что при всей очевидности нарушения прав лица, обладающего преимущественным правом, суд тем не менее допускает расширительное толкование норм права и указывает, что нарушенное право может быть восстановлено в ином порядке, нежели соответствующая (апелляционная или кассационная) жалоба по делу. Адвокат согласился с указанием ВС на характер вступивших в законную силу судебных актов – их обязательность для исполнения третьими лицами и возможность изменения (а именно на это как на надлежащий способ защиты указал суд кассационной инстанции) только в порядке обжалования, а не какого-либо нового производства.
В-третьих, Константин Смолокуров обратил внимание, что суды первой и апелляционной инстанций, а также ВС правы в том, что применили норму ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения, которая является специальной по отношению к нормам ГК.
Он указал, что утвержденное мировое соглашение по содержанию представляет собой сделку по отчуждению доли на участок из земель сельхозназначения.
При этом отчуждение доли происходит с нарушением указанной нормы, фактически ограничивающей круг субъектов, которые могут выступать ее приобретателями и к которым истец по делу не относится, отметил эксперт.
«Из личного опыта отмечу, что, с одной стороны, указанный закон является весьма определенным (четко сформулированным – например, касательно субъектного состава участников оборота) и одновременно содержит много “пустот” (например, в отношении порядка проведения собраний пайщиков и выдела ими наделов в счет земельных долей и паев), в связи с чем его применение на практике вызывает сложности. Более того, зачастую лица даже не знают о его существовании и ограничениях, что следует из утвержденного судом мирового соглашения», – прокомментировал Константин Смолокуров.
Адвокат АП Московской области, партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский отметил, что в данном определении ВС рассмотрел вопрос о выборе надлежащего способа защиты нарушенного преимущественного права покупки доли в праве собственности на участок сельхозназначения.
Эксперт отметил, что перед Судом стояла задача определить, необходимо ли в таких случаях заявлять самостоятельный иск о переводе прав и обязанностей покупателя или оспаривать акт, которым завершилось рассмотрение дела по существу, и требовать признать сделку ничтожной.
Алексей Коневский считает, что из-за отсутствия нормативного регулирования проблема взаимоотношений между участниками общей долевой собственности достаточно остра. Особенно это заметно, например, в отношении земель бывших колхозов, где количество сособственников может исчисляться сотнями.
В таких условиях правообладатели долей крайне ограничены в возможностях распоряжения земельным участком: каждому участнику долевой собственности нужно направлять предложения о выкупе своей доли, а также нести риски, связанные с оспариванием такой сделки.
В то же время сособственники имеют интерес в увеличении своей доли и недопущении посторонних к их земле, добавил он.
«Суду надлежало выбрать оптимальную модель защиты нарушенного права, которая способствовала бы соблюдению баланса между интересами правообладателя доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения и гражданского оборота в целом. Представляется, что эта задача не была выполнена», – полагает адвокат.
Так, указал он, для случаев продажи доли в праве общей собственности в нарушение права преимущественной покупки последствием является не аннулирование сделки, а право заместить в этом договоре покупателя (ст. 250 ГК).
Однако когда объектом долевой собственности является участок сельскохозяйственного назначения, подлежат применению правила о ничтожности сделок (ч. 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельхозназначения).
То есть с точки зрения закона спор разрешен верно: заявитель в принципе не имел возможности воспользоваться таким способом защиты, как перевод прав и обязанностей покупателя на себя, пояснил Алексей Коневский.
«В качестве общего правила такое решение не может считаться оптимальным. Интерес сособственника чаще всего заключается в том, чтобы приобрести эту долю в свою собственность. Недействительность сделки не способна удовлетворить требования сособственника.
Более того, такое решение потребует восстановления такого правового состояния, которое было 11 лет назад, – т.е. передачи доли первоначальному собственнику. Такие действия оказывают негативное влияние на публичные интересы, выраженные в поддержании стабильности гражданского оборота.
В связи с этим позицию Верховного Суда вряд ли можно назвать оптимальной, однако она точно следует закону», – заключил адвокат.
Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова подчеркнула, что решение судебного спора заключением мирового соглашения имеет ряд преимуществ, которые суды всегда приветствуют.
«В своей практике я часто встречаюсь с заключением мировых соглашений, сама активно предлагаю доверителю и противной стороне рассмотреть возможность окончить дело миром, который всегда выгоден обеим сторонам, поскольку предполагает компромиссные варианты решения спора», – поделилась она.
Адвокат напомнила, что мировое соглашение – это волеизъявление сторон по урегулированию спора, а определение суда, утверждающего мировое соглашение, – акт, по сути, «узаконивающий» договоренности сторон в целях разрешения спора.
ВС пояснил, что обжаловать мировое соглашение можно без обжалования утвердившего его решения судаСуд отметил, что кредиторы, предъявившие требования к должнику в деле о банкротстве до регистрации перехода права собственности на отчужденную квартиру, должны находиться в равном положении с кредитором, заключившим соглашение об отступном
По ее мнению, проблема, затронутая в определении ВС, интересна, поскольку суд вправе утвердить не любые договоренности сторон, изложенные в мировом соглашении, а только такое мировое соглашение, которое не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.
Светлана Немчинова указала, что в рассматриваемом случае стороны мирового соглашения в целях его исполнения производят отчуждение права долевой собственности на недвижимое имущество, имеющее специфику в виде соблюдения определенных условий, необходимых для совершения данной сделки. В данном случае обязательным условием является извещение других участников долевой собственности о намерении продать принадлежащую долю в целях соблюдения их прав, установленных законом на преимущественную покупку.
ВС установил, что условия мирового соглашения не могут противоречить требованиям закона, регулирующим отношения, вытекающие из исполнений существа мирового соглашения, и не могут нарушать интересы сторон, добавила адвокат.
В рассматриваемом случае мировой судья утвердил мировое соглашение, нарушающее требование закона о необходимости соблюдения прав участников долевой собственности на преимущественную покупку, чем нарушил права и законные интересы других участников долевой собственности.
«Поддерживаю позицию Верховного Суда, несмотря на наличие иных вариантов восстановления нарушенных прав участника долевой собственности: в частности, оно может быть восстановлено путем обращения с иском в суд о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по данной сделке (именно к такому выводу пришел суд кассационной инстанции). Полагаю, что юридически верной является отмена судебного акта, вынесенного с нарушением требований закона, путем его обжалования», – считает Светлана Немчинова.
В заключение адвокат добавила, что отказ участнику долевой собственности в восстановлении срока обжалования с целью последующего обжалования оспариваемого постановления об утверждении мирового соглашения может способствовать «узакониванию» судом сделок, не отвечающих требованиям закона, тем самым предоставляя возможность неисполнения требований, установленных законом для неукоснительного соблюдения всеми участниками гражданского оборота.
Обход норм о преимущественном праве приобретения участниками доли в ООО: исследование судебной практики
Каково отношение судебной практики к заключению ряда взаимосвязанных сделок, единой экономической целью которых является приобретение доли в ООО в обход правил о преимущественном праве приобретения доли другими участниками?
Практикоориентирующим разъяснением по этому вопросу является пункт 88 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г.
№ 25, где ВС РФ ориентировал нижестоящие суды на то, что заключение договора дарения части доли с последующим заключением договора купли-продажи оставшейся доли этому же лицу само по себе свидетельствует о притворном характере данных сделок, прикрывающих единый договор купли-продажи, совершенный с нарушением правил о преимущественном праве других участников на приобретение доли ООО.
I. Указанное разъяснение послужило основанием для формирования устойчивой судебной практики, не допускающей обход норм о преимущественном праве приобретения доли через очевидную схему с заключением договора дарения незначительной части доли и последующей продажей оставшейся части доли тому же лицу, но уже как участнику общества.
Анализ судебной практики позволил выявить два подхода к притворности сделок, экономической целью которых является обход правил о преимущественном праве других участников на приобретение доли одного из участников, — это узкий и широкий подход
1 подход: притворными признаются только безвозмездная сделка приобретения миноритарной части доли с последующим заключением договора купли-продажи оставшейся части доли.
1) Так, в Арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 18.11.
2015 по делу N А21-1754/2014 признал договор дарения и последующий договор купли-продажи доли притворными сделками, указав при этом, что «о притворном характере сделок свидетельствуют небольшой промежуток времени между заключением обоих договоров (4 месяца), незначительный процент подаренной части доли по сравнению с процентом проданной доли, отсутствие между ответчиками родственных или иных отношений, которыми мог бы быть обусловлен безвозмездный характер первого договора».
2) В другом деле (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.09.
2016 по делу N А40-98289/2014) суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что «сделки, последовательно совершенные с незначительным временным интервалом, были направлены на возмездное отчуждение доли, в обход установленного корпоративным законом и уставом общества ограничений по продаже доли третьи лицам, в связи с чем договор дарения и договор купли-продажи доли в силу положений ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации являются притворными сделками, прикрывающими единую сделку по купле-продаже 2/3 доли общества по цене 45 000 000 руб».
3) В Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.
2019 по делу N А32-38370/2018 указано, что «поскольку продажа спорных долей компании произошла путем последовательного оформления договоров дарения и купли-продажи, в отсутствие соблюдения требований об обязательном предложении о продаже долей, такая передача долей осуществлена в обход закона и положений Устава общества о предоставлении возможности реализации другим участникам преимущественного права покупки долей, в связи с чем договор дарения является притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи (статьи 166, 168 и 170 Гражданского кодекса)».
II. Вместе с тем, следует отметить, что в настоящее время судебная практика дает возможность бороться лишь с наиболее очевидными злоупотреблениями, связанными с обходом норм о преимущественном праве.
Однако, как только фактические обстоятельства дела свидетельствует об усложненной схеме обхода норм о преимущественном праве (например, предоставление доли в качестве отступного; заключение договор мены, , а не дарения; внесение вклада в уставный капитал либо покупка по завышенной цене 1 % доли и последующая покупка оставшейся части доли по уже рыночной цене тому же лицу), то суды отказываются видеть притворность подобных сделок и отказывают в иске других участников о признании данных сделок недействиельными, как прикрывающих единый договор купли-продажи доли, и переводе на них прав и обязанностей по договору.
1) Так, в одном из дел между участником ООО и третьим лицом был заключен договор купли-продажи 1 % долей в ООО по завышенной цене (1 500 000 руб.). Затем этот же участник продал оставшуюся долю тому же покупателю как участнику ООО.
Иные участники обратились в суд с иском о признании данных сделок недействительными, как прикрывающих единый договор купли-продажи всей доли ООО в обход преимущественного права других участников.
Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении требований о признании сделок притворными, мотивируя это тем, что «сторонами договоров дарения, направленных на преодоление преимущественного права на приобретение долей участниками общества, не заключалось.
Данные разъяснения (пункт 88 постановления Пленума ВС РФ № 25 – прим. М.П.
) не могут быть истолкованы расширительно, поскольку в ином случае любые сделки с долями в обществе, совершенные с небольшим промежутком времени или в отношении доли незначительного размера, будут оспариваться участниками общества как предположительно направленные на обход преимущественного права на приобретение доли». (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015 по делу N А32-8238/2015).
2)
Загрузка...
