Преимущественное право при выкупе земельного участка

В 2021 году российская экономика может столкнуться с валовым ростом числа банкротств в самых различных отраслях, и АПК не является исключением.

Кто имеет преимущественное право на приобретение имущества агропроизводителей, как им воспользоваться в деле о банкротстве и защитить свои интересы в судебном споре, расскажет ведущий юрист «Пепеляев Групп» Леонид Барков.

В действующем законодательстве содержится целый ряд норм, направленных на обеспечение сохранения функционального назначения имущества сельхозорганизаций, используемого для производства или переработки продукции АПК, что в целом направлено на развитие отрасли.

К их числу относятся и нормы законодательства о банкротстве, регламентирующие особый порядок реализации имущества агропредприятий и КФХ и наделяющие определенный круг лиц правом преимущественного приобретения их собственности в случае банкротства.

Имущественный комплекс разорившегося аграрного производства изначально должен реализовываться как предприятие. В случае отсутствия спроса все имущество СХП или КФХ, используемое в выпуске, хранении, переработке, реализации сельскохозяйственной продукции, продается единым лотом.

При этом закон о банкротстве закрепляет право преимущественно приобретения таких активов.

Его наличие означает возможность покупки обанкротившегося предприятия по его рыночной цене, но в приоритетном порядке, то есть независимо от наличия иных претендентов на приобретение имущества, если только они не обладают аналогичным преимущественным правом.

  В то же время возможность реализации такого права является существенным риском для других лиц, заинтересованных в покупке имущества банкрота. Его обязательно нужно учитывать, планируя участие в торгах в деле о банкротстве. В соответствии с действующим законодательством первичным преимущественным правом приобретения имущественного комплекса сельскохозяйственной организации обладают лица, занимающиеся производством и/или переработкой аграрной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земле должника. Считается, что это дает иным лицам, ведущим деятельность в сфере сельского хозяйства, дополнительные стимулы для развития и расширения бизнеса путем приобретения прилегающих земельных наделов, а также производственно-технологического комплекса должника. Вторичное преимущественное право покупки принадлежит СХП и КФХ, расположенным в той же местности, где расположен банкрот, а также соответствующему региону или муниципальному образованию.

Однако для того, чтобы в первоочередном порядке претендовать на приобретение имущества агропредприятия-банкрота, недостаточно просто владеть сельхозземлей. Необходимо использовать ее по целевому назначению.

Это, а также наличие или отсутствие у претендента статуса сельхозорганизации, как правило, определяется судами по состоянию на момент торгов, публикации сведений об оспариваемых торгах и начала их проведения.

Важно отметить, что в соответствии с законом о банкротстве под сельскохозяйственными организациями понимаются юридические лица, основными видами деятельности которых являются выпуск и/или переработка продукции АПК, выручка от реализации которой составляет не менее чем 50% общей суммы выручки.

Однако данное определение имеет значение исключительно для целей применения в деле о банкротстве специальных правил банкротства агропредприятий и не применяется к лицам, имеющим первоначальное преимущественное право приобретения имущества СХП.

 

Согласно же закону о развитии сельского хозяйства, сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются лица, осуществляющие производство продукции АПК (включая органическую), ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных средствах) в соответствии с перечнем, утверждаемым правительством России, и реализацию при условии, что в общем доходе от продажи товаров (работ, услуг) доля данной продукции составляет не менее чем 70% за календарный год. В соответствии с правовой позицией, сформированной в рамках дела о банкротстве ООО «СХП „Крепь”», к лицу, имеющему первоначальное преимущественное право, не могут предъявляться менее строгие требования для его квалификации в качестве сельхозтоваропроизводителя.

Таким образом, аграрии, владеющие земельными участками, граничащими с землей банкрота, имеют преимущественное право покупки имущества должника по цене, определенной на торгах, только при условии, что доля их выручки от реализации агропродукции составляет не менее 70% от общей выручки и при этом они обладают статусом сельхозпроизводителей на момент торгов.

Другие возможности

В практике встречается множество споров относительно того, возникает ли преимущественное право приобретения имущества должника, фактически занимавшегося аграрной деятельностью при том, что в деле о банкротстве не применялись правила о банкротстве сельскохозяйственных организаций. Подходы судов к разрешению данного вопроса до сих пор противоречивы.

Чаще всего они исходят из того, что первоочередное право покупки активов банкрота возникает только тогда, когда производство по его делу ведется по особым правилам, установленным законом о банкротстве для сельскохозяйственных организаций и КФХ.

Это правило зачастую применяется даже в том случае, если специальные нормы проведения дела о банкротстве лица, осуществляющего деятельность в области сельского хозяйства, были использованы судом уже после того, как имущество было реализовано на торгах.

Однако в судебной практике встречается и иной подход.

В одном из дел Верховным Судом РФ была подтверждена возможность применения по аналогии положений закона о банкротстве сельхозорганизаций, предусматривающих преимущественное право смежного землепользователя на приобретение земельного участка должника, в отношении реализации принадлежащих физлицу земель.

Несмотря на то, что в деле о банкротстве данного лица не применялись правила банкротства КФХ, судом были принято во внимание фактическое использование должником земельного участка для выращивания зерновых и зернобобовых культур, а также принципы сохранения его целевого назначения.

Таким образом, лицам, заинтересованным в приобретении имущества, которое фактически используется в аграрной деятельности, следует внимательно изучать наличие оснований для применения в деле правил банкротства сельхозорганизаций или КФХ, а также учитывать, каким образом имущество использовалось на практике, извлекались ли должником доходы от реализации продукции АПК. Для обеспечения реализации преимущественного права приобретения имущества банкрота арбитражный управляющий направляет персональные уведомления о продаже имущества должника лицам, которые занимаются сельским хозяйством и находятся по соседству от банкротящегося предприятия, а также публикует информацию о торгах в местном печатном СМИ. После их проведения арбитражный управляющий обязан предложить смежным землепользователям выкупить имущественный комплекс должника по цене, сформированной на этих торгах. Таким образом, лица, имеющие преимущественное право приобретения, не лишены возможности участвовать в торгах в общем порядке, однако, даже участвуя в них, они могут воспользоваться их результатом. Для этого необходимо направить арбитражному управляющему уведомление о намерении воспользоваться правом первоочередной покупки по цене, которая определена на торгах.

Если об этом заявили несколько лиц, имущество сельскохозяйственной организации продается лицу, заявление которого поступило первым.

В случае же, если права субъекта, считающего себя обладателем преимущественного права (например, он не был извещен о торгах) были нарушены, он может воспользоваться специальным способом защиты — предъявить иск о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделке.

Оспаривание торгов или признание недействительным договора, заключенного по результатам торгов, для защиты обладателя преимущественного права не требуется при условии, что в ходе их проведения не было допущено существенных процедурных нарушений. Однако нельзя будет воспользоваться иском о переводе прав в случае, если имущество приобретено лицом, также обладающим правом первоочередной покупки. Ранее некоторые суды ошибочно полагали, что требование о переводе прав и обязанностей по такому договору не подлежит рассмотрению процедуре банкротства, поскольку его сторонами являются лица, не участвующие в деле (покупатель и лицо, обладающее преимущественным правом). Но сложившаяся сейчас судебная практика однозначна — иск о переводе прав и обязанностей по заключенному по результатам торгов договору предъявляется только в деле о банкротстве СХП или КФХ. Необходимо учитывать, что риск предъявления требований о переводе прав и обязанностей может сохраняться в течение длительного периода времени. Ведь трехмесячный срок для этого исчисляется с момента, когда лицо узнает о нарушении своего преимущественного права, при этом законодательно установлен особый порядок извещения таких лиц о проведении торгов.

Лицам, заинтересованным в приобретении имущества сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства, следует в обязательном порядке осуществлять полную проверку приобретаемого актива, в том числе на предмет наличия лиц, обладающих преимущественным правом его покупки, запрашивать необходимую информацию у арбитражного управляющего и проверять наличие соответствующих условий в положении о реализации имущества банкрота. 

Преимущественное право покупки земельного участка

В зависимости от ситуации преимущественное право покупки земельного участка реализуется по-разному. Разберемся в статье, что это такое, кто может рассчитывать на первоочередное предложение и как отстоять это право.

В общем понимании преимущественное право покупки – это возможность приобрести объект недвижимости первым. Перед реализацией продавец обязан уведомить обладателя преимущественного права о предстоящей сделке. Он, в свою очередь, может купить объект или отказаться от покупки. Без направления уведомления продать недвижимость третьему лицу нельзя.

Преимущественное право при аренде земельного участка

Процесс аренды земельного участка регулируется посредством ЗК РФ и ГК РФ. Объектом аренды может быть любая земля, кроме изъятой из оборота. В качестве арендаторов выступают организации и частные лица, в том числе нерезиденты РФ.

В 2015 году в ЗК РФ были внесены корректировки, согласно которым положения о преимущественном праве были исключены из нормативного акта. Однако в ГК РФ эти указания сохранились.

В ст. 621 ГК РФ указано, что арендатор обладает преимущественным правом на переоформление договора аренды на новый срок. Обязательное условие – полноценное выполнение обязанностей, прописанных в соглашении.

Если арендатор желает воспользоваться своим правом, ему следует уведомить об этом арендодателя. Когда арендодатель отказывает в оформлении нового договора, он не может сдать объект другому лицу в течение года. В противном случае предыдущий арендатор вправе отстаивать свои права в судебном порядке.

Выкуп арендованной земли регулируется ст. 624 ГК РФ. Преимущественное право также устанавливается для арендатора.

Выкуп участков малым и средним бизнесом

Если предприниматель арендует земельный участок у государства или муниципалитета, то он также имеет возможность его приобрести по рыночной цене. Однако не все представители малого и среднего бизнеса вправе на это рассчитывать.

Так, не имеют преимущественного права покупки следующие представители предпринимательства:

• инвестиционные фонды;
• страховые компании;
• финансово-кредитные фирмы;
• ломбарды;
• представители игорного бизнеса;
• негосударственные пенсионные фонды;
• участники рынка ценных бумаг;
• иностранные организации;
• компании, занимающиеся добычей и переработкой полезных ископаемых;
• участники соглашений о разделе продукции.

Чтобы стал возможным выкуп земельного участка необходимо соблюсти три условия. Во-первых, договор аренды должен быть действующим на протяжении двух и более лет. Во-вторых, у предпринимателя не должно быть задолженности по арендной плате. В-третьих, арендуемое имущество не включается в список государственного или муниципального имущества, передаваемого в пользование бизнесменам.

Для реализации преимущественного права предпринимателю направляется предложение о заключении сделки и проект договора купли-продажи. Если бизнесмен согласен, он должен выкупить землю в течение 30 дней. В противном случае он утрачивает возможность приобретения участка.

Выкуп земли сельскохозяйственного назначения

Арендованные участки сельскохозяйственного назначения могут быть выкуплены без проведения торгов. Для возможности выкупа необходимо пользоваться наделом в течение минимум трех лет.

Необходимо собрать документы, подтверждающие надлежащее использование сельскохозяйственной земли. Уточнять перечень необходимо в Министерстве сельского хозяйства РФ.

Договором аренды может быть предусмотрена автоматическая передача участка в собственность арендатора по истечению срока действия соглашения. Это предусмотрено в ГК РФ.

Сельскохозяйственные организации и крестьянско-фермерские хозяйства вправе купить сельскохозяйственный надел по сниженной стоимости. Торги проводиться также не будут. Предварительно перечисленные организации могут владеть землей на правах аренды или постоянного бессрочного пользования. В некоторых случаях на усмотрение муниципалитета участки могут передаваться в собственность безвозмездно.

Если планируется продажа сельскохозяйственного участка частным лицом, то преимущественным правом обладает муниципалитет и государство. Продавец обязан уведомить учреждения о намерении совершить сделку купли-продажи. В уведомлении указывается цена, характеристики участка и сроки реализации. Срок не может превышать 90 дней.

В случае отказа государства или муниципалитета продавец вправе продать участок третьему лицу в течение одного года. Реализация возможна только по цене, указанной в уведомлении ранее.

Покупка доли земельного участка

Преимущественное право в рамках долевой собственности регулируется ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этим нормативным актом, владелец доли в общем праве собственности обязан уведомить совладельцев, если планирует продажу имущества. Участники долевой собственности вправе купить реализуемую долю, если изъявят такое желание.

Право преимущественной покупки не может быть реализовано, если недвижимость продается на торгах. Еще одно исключение – наличие на «долевом» участке сооружения или дома. В последнем случае купить продаваемую долю в первую очередь может собственник постройки.

Продавец обязан предоставить сособственникам возможность купить долю, направив письменное уведомление о планируемой сделке. В оповещении необходимо указать все условия, которые могут посчитаться существенными – цена продажи, способ оплаты и т.д.

Срок на раздумья для сособственников составляет 30 дней. Если в течение этого периода ни один из них не изъявит желания выкупить долю, то продавец может реализовать ее третьему лицу.

Уведомления не потребуется, если сделка заключается с одним из участников долевой собственности. Во всех остальных случаях его отправка обязательна. При нарушении установленного порядка ущемленный сособственник может обратиться в суд.

Если участок относится к сельскохозяйственным землям, то продать долю в нем можно исключительно другому участнику долевой собственности или члену крестьянско-фермерского хозяйства. Изменить этот порядок позволит только выделение доли в натуре. После этого новообразованный участок необходимо предложить государству или муниципалитету, так как преимущественное право переходит к ним.

Выкуп участка с расположенными на нем строениями

Земельные участки, принадлежащие муниципалитету или государству, на которых располагаются постройки, могут быть проданы собственнику этих построек без проведения торгов. Это предусмотрено в ст. 39.3 ЗК РФ.

Если собственников несколько, надел приобретается ими в общую долевую собственность. При этом размеры долей на землю будут равнозначными долям на строение. Иной порядок может быть установлен только по решению суда или соглашению совладельцев.

Для оформления земли потребуется обратиться в уполномоченный орган и написать соответствующее заявление. К нему прилагаются документы на строение.

Если владельцем участка является частное лицо, то тут будут действовать нормы, предусмотренные ст. 250 ГК РФ. При намерении продать землю владелец должен уведомить собственника здания. Только после его отказа от покупки допускается продажа надела третьему лицу.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Преимущественное право покупки земельного участка может быть по-разному реализовано в зависимости от конкретной ситуации. В случае ущемления ваших прав и законных интересов обращайтесь в суд.

Изменения в праве преимущественной покупки земельных участков

• Содержание
• Нормативное регулирование преимущественной покупки
• Кто имеет право преимущественной покупки земельного участка
• Выкуп земель сельхозназначения
• Выкуп доли земельного участка
• Оформление отказа от преимущественного права покупки земельного участка

Оформление права собственности на земельный участок требует длительного промежутка времени и крупной суммы денежных средств. Процедура имеет много нюансов. Закон устанавливает возможность выкупа в упрощенном режиме. Рассмотрим, кто из покупателей имеет право преимущественной покупки земельного участка.

Нормативное регулирование преимущественной покупки

Вопрос приобретения земельного участка в собственность регулируется следующими нормативными актами:

•  Земельный кодекс;
•  Гражданский кодекс;
•  ФЗ от 2008 года № 159 (регулирует сделки с недвижимостью);
•  ФЗ от 2006 года № 256 (для семей с детьми);
•  ФЗ от 2002 года № 101 (для сельскохозяйственных земель).

В 2015 году из Земельного кодекса исключено право преимущественного выкупа земельных участков. Однако другие нормативные акты содержат указанные нормы в полном объеме.

Оформить в собственность возможно только земельный участок, который прошел кадастровый учет (ст. 37 ЗК).

Кто имеет право преимущественной покупки земельного участка

Закон наделяет правом преимущественного выкупа земельного участка определенные категории покупателей. Среди них:

1.  Многодетные семьи. Семья, состоящая на учете в управлении социальной защиты, в установленном порядке. Для получения права выкупа, один из родителей (единственный родитель) должны подать заявку в орган местного самоуправления на этапе торгов.
2.  Предприниматели и организации. Представители коммерческих структур имеют право выкупа участков, которые длительное время находились в аренде, но были выставлены на приватизацию или на торги.
3.  Добросовестные арендаторы. Лица, арендующие земельный участок в течение длительно времени, использующие его по назначению. Арендатор должен иметь значительную сумму денежных средств для выкупа земли и иметь возможность подтвердить наличие средств на счете в банке. Возможность оплаты подтверждается банковской выпиской.
4.  Лица, имеющие право на получение земельного участка в безвозмездном порядке, но не реализовавшие его. Льготники могут приобрести земельный участок по своему выбору в преимущественном порядке.
5.  Собственники других долей участка. Если земельный надел находится в долевой собственности, преимущественное право распространяется на владельцев других долей. В случае смерти собственника, возможность передается получателям его имущества.
6.  Граждане, которые возвели жилой объект на территории участка. Дачная амнистия продлена до 2020 года. Право преимущественного выкупа распространяется на лиц, которые построили дом, даже до введения в эксплуатацию.
7.  Лица, использующие участок как сад или огород. Дачный иди садовый участок можно оформить в собственность, выкупив у муниципалитета.

Важно! Некоторые категории покупателей наделяются правом упрощенного оформления выкупа земельного участка.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Выкуп земель сельхозназначения 

Преимущественным правом выкупа участка, который относится к землям сельхоз назначения, наделяется муниципальные органы. Стоимость участка для органа местного самоуправления не уменьшается. Величина платежа устанавливается собственником. Исключение составляет продажа объекта с публичных торгов.

Если собственник желает реализовать земельный участок с/х назначения, он должен уведомить региональное Правительство и орган местного самоуправления. Для этого необходимо оформить письменное уведомление и направить его заказным письмом или вручить самостоятельно секретарю организации или должностному лицу под расписку.

Уведомление должно включать следующую информацию:

•  размер участка;
•  местонахождение объекта;
•  стоимость;
•  сроки осуществления сделки.

Важно! Максимальный срок осуществления сделки должен составлять 3 месяца.

Региональное правительство или орган местного самоуправления должны ответить на уведомление в течение 1 месяца. В качестве ответа может быть направлено согласие на совершение сделки или отказ от приобретения объекта.

При наличии письменного ответа собственник может продать объект в течение 12 месяцев. Обязательным условием является сохранение требований уведомления для всех покупателей. Если владелец изменяет условия (уменьшает цену), требуется повторное направление информации.

Потенциальный покупатель, имеющий право на преимущественный выкуп, предоставляет:

•  банковскую выписку о наличии необходимой суммы;
•  документы, подтверждающие право преимущественного выкупа (договор аренды);
•  кадастровый паспорт объекта.

Если право преимущественного выкупа не будет подтверждено, участок будет выставлен на торги на общих условиях.

Выкуп доли земельного участка

Собственник имеет право распоряжения земельным участком по своему усмотрению. Однако для долевых собственников предусмотрены определенные ограничения.

Гражданский кодекс наделяет владельца обязанностью уведомления сособственников о продаже объекта. Для этого необходимо оформить уведомление, направить или передать его другим владельцам.

Важно! Закон обязывает собственника заключить сделку на условиях, указанных в уведомлении.

Сособственники имеют право рассматривать предложение в течение 30 дней. Если граждане приняли решение об отказе в покупке доли, они могут оформить письменный отказ. При получении документа владелец имеет право совершить сделку до окончания срока, установленного законом.

При отказе сособственников гражданин может продать долю постороннему лицу. Совладельцы не могут запретить продажу или иначе повлиять на совершение сделки.

Оформление отказа от преимущественного права покупки земельного участка

Если муниципальное образование или сособственники не желают выкупать земельный участок или его долю, то они должны оформить отказ от права преимущественного выкупа.

Документ подготавливается в письменном виде и передается собственнику в течение 30 дней со дня получения уведомления. Закон устанавливает возможность предоставления отказа до истечения срока.

В случае нарушения сроков, владелец должен доказать своевременное направление уведомления. Для этого можно предъявить уведомление о вручении или расписку должностного лица. После чего, владелец может совершить сделку с посторонним лицом.

Изменения Земельного кодекса не коснулись права преимущественного выкупа в целом. Другие нормативные акты продолжают включать возможность льготного оформления земель для определенных категорий граждан. Список льготников может различаться в зависимости от региона.

Кто имеет право на преимущественное право покупки земельного участка

Преимущественное право покупки земельного участка — возможность приобрести недвижимость первым. Перед продажей продавец уведомляет в первую очередь обладателя преимущественного права. Если ему нужна земля, он ее выкупает, либо отказывается, и тогда надел приобретается иным покупателем.

Преимущественное право при аренде

Процесс аренды регламентируется Гражданским и Земельным кодексами. Объектом арендного соглашения может быть любой участок, который не изъят из оборота.

Арендатором может быть юридическое и физическое лицо, в том числе и нерезиденты РФ. В 2015 году были внесены поправки в ЗК, и по итогам, преимущественное право было исключено из нормативного акта.

Но в гражданском кодексе эти правовые нормы остались без изменений.

В статье №621 у арендатора есть право на переоформление арендного договора на новый срок. Обязательным условием является выполнение всех обязательств, указанных в акте.

Если арендатор захочет воспользоваться этим правом, он должен уведомить собственника надела.

При получении отрицательного ответа Владелец участка — откажет в оформлении нового договорного соглашения, он не сможет сдать участок другому субъекту в течение 12 месяцев. Но землепользователь вправе обратиться с иском в суд, чтобы отстоять свои права.

Выкуп арендованного участка регулируется статьей №624 ГК РФ. Преимущественное право закрепляется за арендатором. Это значит, что собственник земли предложит купить территорию действующему землепользователю. Он может согласиться, либо отказаться.

Выкуп участка сельскохозяйственного назначения

При реализации покупателем права на приобретение участка сх назначения, необходимо осуществить следующие действия:

• Если покупка надела сх назначения планируется у государства, нужно получить отказ от преимущественного права выкупа. Обращаться в муниципалитет.
• Подать ходатайство о рассмотрении вопроса о покупке надела. К нему приложить документы для подтверждения преимущественно права выкупа. Это может быть ранее составленный арендный договор. Также подойдут документы, свидетельствующие о статусе многодетной семьи.
• Теперь покупателю нужно подтвердить свою платежеспособность. Это может быть выписка из Пенсионного Фонда о возможности использования маткапитала или кредитный договор из Банка о выделении такой-то суммы для приобретения земельного участка.

При необходимости, уполномоченный орган может затребовать дополнительные документы. В случае выявления несоответствия правилам, будет назначен аукцион. В противном случае составляется договор купли-продажи, и после этого субъект может распоряжаться объектом по собственному усмотрению.

Участки сх назначения могут выкупаться без предварительного проведения аукциона. Но для этого нужно пользоваться участком в течение 36 месяцев. Также собрать документы, их полный перечень следует уточнить в Министерстве сх РФ.

Фермерские и сх организации могут купить землю по сниженной цене без проведения торгов. Они могу владеть участком на правах аренды или бессрочного пользования. В определенных случаях наделы могут передаваться в собственность совершенно бесплатно.

Если инициатором продажи надела является частное лицо, преимущественным правом наделяются муниципалитет и государство. Он должен уведомить уполномоченные органы о планируемой сделки. В уведомительном письме указать цену, характеристические данные участка и срок выкупа.

За 3 месяца, государство или муниципальный орган должны выкупить землю.

В случае получения отказа, продавец может продать землю иному субъекту только через 1 год. Причем цена остается прежней, как и при продаже, муниципальномугосударственному органу.

Покупка доли участка

Процесс инициализации этой процедуры регламентируется статьей №250 ГК РФ. В соответствии с таким правилом, собственник доли обязан уведомить остальных сособственников, если запланировал продажу своей части. Участники могут выкупить его долю, а могут и отказаться.

В течение 1 месяца они должны дать результат. В случае отказа придется искать других покупателей. Право преимущественной покупки прекращается свое существование, если недвижимый объект реализуется посредством торгов.

И еще важно знать, если на продаваемой участке стоит дом или иной жилой объект, земля может быть выкуплена только собственником здания.

Если сделка заключается с одним из удачников долевого владения имуществом, уведомлять не нужно. В остальных случаях рассылка уведомительной корреспонденции является обязательной, потому что если ущемит в правах одного сособственника, он может обратиться с иском в суд. Но поскольку лишние расходы и конфликты никому не нужны, стоит соблюдать порядок.

Выкуп участка с имеющимися на нём строениями

Наделы, собственниками которых является государство или муниципалитет могут быть проданы собственнику построек. Если владельцев несколько, оформляется долевое владение. Размер доли на 1 человека = доли на строение. Иной порядок устанавливается в судебном порядке, либо по предварительному соглашению сторон. Об этом свидетельствует статья под номером №39.3 ЗК РФ.

Чтобы оформить землю, необходимо обратиться в уполномоченный орган и там написать соответствующее заявление, приложить сопроводительные документы. Это кадастровые свидетельства на дом и иные справки, выписки. После получения удовлетворительного решения, можно приступать к основной процедуре по выкупу участка вместе со всеми строениями.

Преимущественное право выкупа удобно тем, у кого есть льготы, а также гражданам, у которых уже есть надел. Он может находиться в арендном пользовании или в долевой собственности.

Самое могущественное из преимущественных – право покупки сельхозземель субъектом РФ

После того, как в ходе реформы гражданского законодательства были отредактированы все ранее известные одиозные нормы Гражданского кодекса (вроде п. 4 ст.

453 ГК РФ о том, что после расторжения договора нельзя требовать назад исполненное по нему), на первое место в моем рейтинге самых неразумных, необъяснимых и нелепых норм частного права вышли положения, касающиеся преимущественного права покупки земель с/х назначения субъектом РФ.

1.        В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.

2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

Действующее законодательство содержит следующие примеры наделения субъектов гражданских правоотношений преимущественным правом заключения договора по приобретению имущества (имущественных прав):

—           преимущественное право сособственника на покупку доли в праве общей долевой собственности на вещь (ст. 250 ГК РФ);

—      преимущественное право владельца доли в уставном капитале ООО или самого ООО на покупку доли другого участника, отчуждаемой третьему лицу (ст. 21 Закона об ООО). Аналогичное право может быть предусмотрено уставом непубличного акционерного общества в отношении его акций, отчуждаемых третьим лицам (п. 3 ст. 7 Закона об АО);

—      преимущественное право арендатора на заключение с ним договора аренды вещи на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ);

—      преимущественное право собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем на праве собственности иному частному лицу, на приобретение такого земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);

—  преимущественное право пользователя на заключение договора коммерческой концессии на новый срок (ст. 1035 ГК РФ), и др.

Во всех указанных случаях законодательство предусматривает правовую возможность лица, чье преимущественное право было нарушено, обратиться с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с иным лицом.

Преимущественные и исключительные права на приобретение земельных участков из государственной или муниципальной собственности

Земельное законодательство закрепляет принцип равного доступа граждан и юридических лиц к приобретению земельных участков в собственность.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (п.2 ст. 15 ЗК РФ). Более подробно этот принцип раскрывается в ст. 34 ЗК, в которой указывается, что процедуры предоставления земельных участков должны соответствовать принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.

Однако в ряде случаев земельное законодательство закрепляет преимущественное или исключительное право отдельных категорий лиц на приобретение земельных участков из государственной или муниципальной собственности.

Преимущественное право означает, что лицо, которое им обладает, имеет преимущество перед другими участниками отношений и в случае предоставления земельного участка из публичной собственности, любое другое лицо может приобрести земельный участок только в случае, если лицо, обладающее правом преимущественной покупки, от приобретения земельного участка отказалось. Таким образом, закон не исключает возможность приобретения земельного участка иными лицами, но при соблюдении преимущественного права покупки.

Земельное законодательство знает несколько случая закрепления преимущественного права покупки земельного участка: п. 8 ст. 22, п. 3 ст. 35 ЗК РФ и ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

При этом преимущественное право покупки земель из государственной и муниципальной собственности есть только у арендатора земельного участка в соответствии с п. 8 ст. 22 ЗК РФ. Условия осуществления преимущественного права покупки вытекают из ст.

250 ГК РФ, где сказано, что при нарушении права преимущественной покупки управомоченному лицу предоставляется возможность в течение трех месяцев в судебном порядке перевести на себя права и обязанности покупателя.

В случае невозможности применения данного способа защиты, например при передаче вещи третьим лицам, истребование имущества не допускается. Способом защиты в таком случае является только возмещение убытков.

Исключительное право исключает возможность приобретения земельного участка третьими лицами. Ст. 36 ЗК РФ устанавливает исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков граждан и юридических лица — собственников зданий, строений, сооружений.

Исключительное право отменяет преимущественное.

Если земельный участок находится в публичной собственности, при этом в аренде у одного лица, а на земельном участке расположено здание, собственником которого является другое лицо, то у арендатора отсутствует право преимущественной покупки такого земельного участка, так как у собственника здания есть исключительное право.

Важной особенностью исключительного права является то, что в его содержание входит возможность не только приобрести в собственность, но и в аренду, при этом выбор права остается за собственником здания, строения, сооружения.

Исключением является ситуация, если земельный участок не может быть предоставлен в собственность. Основания для отказа в предоставлении в собственность земельных участков установлены ст. 28 ЗК РФ и перечень их является закрытым. Правовую позицию по применению ст.

36 ЗК РФ определил Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 24.03.2005№ 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Он указал: «Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта».

Земельный кодекс предусматривает заявительный порядок оформления права. Из этого следует вывод, что инициатива в оформлении права на земельный участок принадлежит собственнику объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, а не органу государственной власти или местного самоуправления.

Понуждение к заключению договора аренды или договора купли-продажи не допускается. При этом необходимо учитывать, что оформить право на земельный участок собственник здания, строения, сооружения не только вправе, но и в силу ст. 27 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» — обязан.

Собственник объекта недвижимости является одновременно лицом, использующим земельный участок в силу неразрывной связи здания, строения, сооружения, с земельным участком, на котором они расположены. И, хотя, в п. 1. ст. 35 ЗК РФ и ст.

552 ГК РФ закон устанавливает право собственника здания, строения, сооружения на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, но это не снимает с него обязанности оформить конкретный титул.

За неисполнение данной обязанности собственник объекта может быть привлечен к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

Если собственник здания, строения, сооружения сделал свой выбор в пользу права аренды, это не лишает его права приобрести земельный участок в собственность в любой момент, независимо от того, был такой договор аренды заключен до введения в действие ЗК ПФ, или после(п. 2.2. ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»).

Если здание находится на неделимом земельном участке, а помещения в нем принадлежат нескольким лицам, то эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. При этом ЗК РФ определяет, что все собственники помещений должны совместно обратиться в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением, в котором должны указать вид испрашиваемого права. Так как данная норма, зафиксированная в п. 5 ст. 36 ЗК носит императивный характер, то орган, осуществляющий предоставление земельного участка должен отказать в таком предоставлении, если с заявлением обратились не все собственники помещений, либо если часть собственников помещений обратилась за предоставлением права собственности, а часть – за предоставлением права аренды.

По мнения Пленума ВАС РФ, сформулированном в Постановлении, которое ранее нами уже упоминалось (№ 11 от 2005 г.

), в силу части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам — на праве хозяйственного ведения или всем лицам — направехозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.