Продажа комнаты в коммунальной квартире

Грамотная оценка актуальной рыночной

стоимости

Реклама только на самых эффективных

площадках

Офис в центре Москвы Постоянно расширяющаяся

клиентская база

Помощь в организации показов Организация безопасных расчетов Занимаясь поиском покупателя самостоятельно, вы рискуете не только затянуть продажу недвижимости на долгие месяцы, но и стать жертвой квартирных мошенников.

Обращайтесь к специалистам, чтобы быстро получить деньги и обезопасить себя от вероятных проблем.

Чтобы узнать стоимость вашей недвижимости, заполните все формы нашего онлайн калькулятора или отправьте заявку с пометкой «продам комнату в Москве». Профильные специалисты в течение нескольких минут сделают расчет цены вашего жилья на сегодняшний день.

1. Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРП (необходимо заказать за 7 дней до сделки).
2. Договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследовании или иной документ-основание.
3. Кадастровый и технический паспорт.
4. Согласие второго супруга на продажу в случаях, когда жилье относится к совместно нажитому имуществу.
5. Справки из управляющей компании об отсутствии долгов за оплату коммунальных услуг.
6. Выписка из паспортного стола.
7. Отказ других собственников от преимущественного права покупки. Если же вам нужно продать комнату в коммунальной квартире, то такой отказ не требуется.
8. Согласие от органов опеки и попечительства, если на жилплощади прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане.

Продажа комнат в Москве или Подмосковье

от 75 тысяч рублей

Преимущества срочного выкупа квартир и комнат:

Крупный денежный аванс в день обращения Даем до 90% от рыночной стоимости Вся процедура занимает 5-7 дней Без агентской комиссии Помощь в оформлении документов

• 20 лет опыта на рынке недвижимости
• Профильные специалисты со стажем работы не менее 5 лет
• Бесплатные консультации по любому вопросу
• Проведение операций любой сложности
• Страхование профессиональной ответственности
• Полное юридическое сопровождение сделок

• Если вы хотите узнать, как быстро продать комнату в коммунальной квартире, оставьте заявку, и наш специалист с вами свяжется,
• либо позвоните по телефону +7 (495) 508-02-02

Как продать комнату в коммунальной квартире: порядок действий и документы

Коммунальная квартира чаще всего выступает для граждан местом временного проживания. В связи с этим рано или поздно, любой владелец комнаты в этом совместном жилье решит продать свою собственность и переехать в отдельную квартиру. Однако на деле реализация такого объекта недвижимости может оказаться несколько затруднительным, но вполне осуществимым мероприятием.

Порядок действий при продаже комнаты

Согласно жилищному законодательству России, коммунальная квартира являет собой место совместного проживания нескольких семей, каждая из которых владеет одной или несколькими отдельными комнатами, в то время как места общего пользования принадлежат им совместно. Несмотря на то, что у каждого жильца имеется отдельный документ, подтверждающий право его собственности на конкретную комнату, продать её будет возможно только с учетом интересов всех соседей.

В юридической практике существует понятие преимущественного права. Им обладают собственники остальных комнат данной коммунальной квартиры. Иными словами, прежде чем выставлять свою недвижимость в открытую продажу (можно и без риэлтора), жильцу придется предложить её своим соседям.

В целом порядок действий по продаже части коммунальной квартиры выглядит следующим образом:

Установление собственников комнат

Гражданин, желающий продать данный объект недвижимости, выясняет, кто именно является собственником остальных помещений коммунальной квартиры, поскольку часть комнат могут заселять квартиранты и дальние родственники, а некоторые из них и вовсе могут простаивать.

Для получения достоверной информации потребуется посетить Росреестр, где:

• Заполнить заявление на получение сведений о собственниках комнат;
• Оплатить причитающуюся пошлину;
• Получить необходимые сведения в письменном виде.

Вся эта операция может занять порядка 5-ти дней. Тем не менее, в этом случае можно будет спокойно двигаться дальше, не предполагая, что в момент заключения сделки появятся третьи лица, способные ей помешать.

Рассылка заказных писем

Самый удобный способ уведомления соседей – рассылка им заказных писем. В таком послании необходимо будет изложить свое решение о продаже комнаты, указать её стоимость и сообщить о возможности заявления о её покупке в течение месяца.

При оформлении писем на почте оформляется документ с полной описью отправленных посланий, на котором проставляется дата и печать. Стоит отметить, что выделяют три категории собственников иных помещений коммунальной квартиры:

• Дееспособные физические лица, находящиеся в совершеннолетнем возрасте;
• Государственные или муниципальные органы, в случае, если часть комнат не была приватизирована;
• Несовершеннолетние граждане.

В последнем случае уведомление следует отправлять в органы опеки по месту жительства, которые и дают продавцу свой ответ. Свое преимущественное право на приобретение выставленной на продажу комнаты соседи могут реализовать в течение 1 месяца. Если этого не произошло, то можно смело приступать к открытой продаже квартиры.

Поиск покупателя и оформление сделки

После того, как покупатель комнаты найден, можно приступать к оформлению сделки. Для этого потребуется собрать стандартный пакет документов и подписать договор купли-продажи.

При этом важно учесть одну деталь: если новый жилец создаст в квартире невозможные для его соседей условия жизни, то они будут вправе обратиться в суд с целью признать сделку недействительной.

Посему к вопросу выбора покупателя следует подойти крайне серьезно.

В частности, российское законодательство, касающееся вопросов коммунального заселения, запрещает продавать квартиры лицам с некоторыми видами тяжелых заболеваний.

Какие документы потребуются для оформления сделки?

Пакет бумаг, который потребуется заранее приготовить собственнику комнаты в коммунальной квартире, достаточно внушителен. Он включает:

• Личный документ собственника с фотографией (желательно паспорт);
• Справку о том, что все жильцы из продаваемой комнаты выписаны;
• Копии заказных писем, разосланных собственникам иных помещений квартиры, а также документ с почты, свидетельствующий о том, что рассылка была совершена;
• Документ, подтверждающий собственность продавца на данную комнату;
• Выписку и экспликацию из БТИ;
• Кадастровый план всей квартиры.

См. также:  Как правильно оформить расписку о получении задатка за квартиру

В некоторых источниках указана необходимость собрать письменные согласия с соседей на продажу комнаты. На практике же дело чаще ограничивается рассылкой уведомлений.

Нюансы продажи комнаты в коммуналке

Больше всего проблем возникает при продаже комнаты в коммунальной квартире на первом этапе: когда осуществляется уведомление иных владельцев. Здесь возможны следующие сложные ситуации:

Сосед умер, а его наследники не вступили в наследство

Ожидать пока наследники объявят о себе – нецелесообразно. Для продавца самым удобным способом будет обратиться с иском в суд о признании комнаты бесхозным имуществом. В ходе судебного разбирательства правопреемники обязательно будут установлены, в противном же случае комната перейдет на баланс местных властей. Проблема будет решена.

Иные собственники отказываются принимать заказные письма

Собственники иных помещений квартиры могут помешать процессу продажи. Например, отказаться принять присланное им уведомление. Письмо вернется обратно, но на нем будет стоять гриф «отказ от получения», это будет свидетельствовать о том, что лицо все-таки уведомлено.

Соседи игнорируют уведомления

По сути, получив уведомление о преимущественном праве покупке, но не желая его использовать, любой собственник соседней комнаты должен оформить письменный отказ и отослать его продавцу. Однако происходит это далеко не всегда.

Если у продавца нет  возможности ожидать ответа целый месяц, то можно пойти обходным путем: получить у покупателя деньги и оформить не договор купли-продажи, а договор дарения.

В большинстве случае подобная практика позволяет избежать затягивания сделки.[divider]

Таким образом, продажа своей комнаты в коммунальной квартире – мероприятие непростое, но осуществимое. Если сразу выполнять все предписанные законом требования и учесть все скрытые нюансы, можно осуществить эту процедуру оперативно и без особых усилий. Главное в этом вопросе – не забыть учесть интересы собственников иных помещений квартиры.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: порядок оформления и проведения сделки

Коммунальные квартиры – дешевый способ проживания, но наступают моменты, когда нужда в этом отпадает. Многие собственники остерегаются возможных сложностей, не знают, как продать комнату в коммунальной квартире. В данной статье мы разрушим мифы и предложим способы того, как избежать лишних проблем.

Условия продажи коммунальной квартиры

Главная особенность коммунальных квартир – деление целостного жилья на определенные доли, которые люди занимают в связи с этим. Это деление может быть по комнатам, при этом есть зоны общего пользования, например, ванная комната, кухня, коридор.

Поэтому продажа своей части в собственности немного осложняется. Ее обязательное и отличительное условие состоит в том, что продажа комнаты может состояться только после уведомления о своем желании других собственников.

Остальные собственники квартиры имеют первостепенное право покупки квартиры, поэтому необходимо получить либо их согласие на приобретение вашей комнаты, либо получить отказ от покупки. И только после этого шага вы имеете право осуществлять продажу комнаты.

Важно! Объект продажи должен находиться у вас в собственности. Если вы проживаете в нем на условиях социального найма, то необходимо изначально обзавестись правом собственности.

В остальном же продажа недвижимости не имеет каких-то особенностей, но иногда это условие может значительно затянуть продажу. Давайте разберемся, как договориться с соседями по обоюдным условиям или другими способами, которые может подбросить вам жизнь.

Получаем согласие соседей

Разберемся подробнее в процедуре уведомления своих соседей по коммунальной квартире. Для этого определимся со следующими нюансами:

1. Кого вообще нужно уведомлять? Если собственники коммуналки – частные лица, то уведомление отправляется непосредственно им. Но бывают случаи, когда собственник – местная администрация, а жилец проживает в квартире на основе социального найма, тогда стоит направлять уведомление именно администрации. Если же коммуналка находится в собственности у недееспособного лица, то уведомление посылается в органы опеки и попечительства. По общим основаниям срок ответа составляет один календарный месяц.
2. Каким образом проинформировать соседей? Всегда и только заказным письмом, так как вам необходимо получить письменный ответ – документальное доказательство уведомления. Процедуру можно провести, воспользовавшись услугами Почты России, или же использовать более быстрый и надежный вариант – курьерские службы, которые доставят документ прямо в руки, это касается даже тех случаев, когда сосед находится в нескольких метрах от вас. Личной передачи и устного ответа недостаточно, так как никто не застрахован от того, что дело может перейти в суд, а значимых юридических доказательств о том, что вы действительно проинформировали соседа, у вас не найдется.

Если соседи мешают

Если вы точно решили, что хотите продать часть своей собственности, то не беспокойтесь о том, что сделка может не состояться: это ваша собственность, и вы имеете полное право ей распоряжаться, поэтому недовольства соседей ваше желание не остановят, единственное, что может случиться, – это временная задержка.

Давайте разберем отдельные случаи, которые могут встретиться вам на пути, и поймем, как вести себя в ситуациях, когда соседи создают помеху для продажи комнаты в коммунальной квартире:

Сосед по какой-то причине игнорирует ваше уведомление и не желает давать ответ. Что делать? Чаще всего такая ситуация происходит при плохих взаимоотношениях с соседями.

Здесь мы советуем обратиться к нотариусу, который оформит свидетельство об отправке уведомления, и совершить повторную отправку с ожиданием в 30 календарных дней, правда, все затраты придется понести вам. При этом срок доставки значения не имеет, вы отправляете уведомление и со следующего дня начинаете рассчитывать срок ответа.

Бывают случаи, когда соседи не дают ответа и отказываются от получения извещения. Тогда все значительно упрощается: вам не нужно дополнительно обращаться к другим персонам, а просто дождаться отправленного письма обратно, а работники почты оставляют отметку о том, что в получении письма поступил отказ, с постановкой даты — с этого дня и отсчитывается 30 дней.

Далее вы просто совершаете желаемую сделку без всяких помех и на законных основаниях. Получается, отказ от письма приравнивается к согласию соседей на продажу комнаты в коммуналке.

Что делать, если не знаешь, кто твой сосед, и не в курсе, где отыскать его местонахождение? Первоначально примените собственные навыки сыщика, спросите у его знакомых, соседей, родных.

Если этот вариант не увенчался успехом, то обращайтесь в суд, чтобы он нашел пропавшего либо признал его безвестно отсутствующим. Этот случай входит в разряд тех, которые значительно оттянут продажу комнаты, ибо для подтверждения судом действительной пропажи лица необходим целый год.

Если лицо признается безвестно отсутствующим, то назначается специальный управляющий имуществом, которого вы уже должны проинформировать о своем желании, способ уведомления остается неизменным.

Еще один затратный по времени случай — когда наследник не принимает в наследство коммуналку, так как наследственная масса может кочевать от одних наследников к другим, пока кто-нибудь не возьмется за него, что может растянуться по времени. Кроме того, когда квартиру все-таки кто-то возьмет в собственность, полноправным собственником он станет только через полгода, и только тогда вы можете уведомлять нового собственника.

Последний из перечисленных нами случаев – собственник имущества находится в другом городе или субъекте РФ. Здесь необходимо опять прибегать к услугам нотариуса, который должен заверить как ваше уведомление, так и ответ соседа по квартире.

Вы должны понимать, что соседи попадаются разные, мы разобрали пару возможных вариантов, но жильцы могут придумать и свой способ, например, сосед может обратиться в суд из-за недовольства по поводу состояния комнаты, тогда продажа точно неизбежно затянется. В таких ситуациях сложно установить даже примерный временной промежуток.

• По ссылке узнайте о свидетельстве о праве собственности на квартиру и как его получить.
• Советуем Вам также прочесть данную статью: «Как считается налог с продажи квартиры, полученной по наследству — кто освобождается от уплаты».
• Читайте как переоформить квартиру на другого собственника по дарственной.

Порядок продажи коммуналки

На самом деле правила и порядок продажи комнаты в коммунальной квартире кардинально не отличаются от обычной купли-продажи. Как правило, процесс проходит следующим образом:

1. Первоначально вы занимаетесь подготовкой к продаже, проводите оценку стоимости, выбираете способ совершения сделки, прибегать ли к помощи риелторских компаний или использовать свои умения и силы, в общем, все обычные предпродажные моменты.
2. Далее информируете своих соседей, и тут остается два варианта: либо совершаете сделку с соседом, либо получаете отказ и продаете квартиру другим лицам.
3. После все проходит по обычной схеме, куда входят сбор документов и заключение договора.

Документы для продажи

Остановимся отдельно на документах, которые частично отличаются от списка, необходимого при купле-продаже обычной квартиры. При заключении договора должны присутствовать все собственники коммунального жилья или их представители. Перечень необходимых документов выглядит так:

• документы, удостоверяющие личность всех собственников;
• кадастровые документы на квартиру;
• документ, подтверждающий право распоряжения квартирной долей (свидетельство о собственности);
• справка о технической составляющей квартиры, взятая в БТИ;
• выписка об отсутствии коммунальных задолженностей;
• все письма и отказы от соседей при продаже комнаты;
• разрешение муниципального органа или органов опеки и попечительства, если лицо проживает по договору социального найма, либо данное лицо несовершеннолетнее и недееспособное.

Обходим преимущественное право на покупку квартиры

Бывают случаи, когда лучше избежать неприятных взаимодействий с соседями, и тогда возникает вопрос о том, как продать комнату без согласия соседей, невзирая на их преимущественное право покупки.

Можно ли продать комнату без согласия соседей? Да, такие способы есть, нежелательных контактов можно избежать следующими способами:

1. Выбранного покупателя можно сделать собственником комнаты, а далее уже как соседу, обладающему первостепенным правом на покупку, предложить сделку купли-продажи. Но здесь есть свои подводные камни: вы можете вписать лицо, а оно откажется после этого от сделки, поэтому желательно выбирать в таком случае хорошо знакомого человека.
2. Еще один вариант – провести договор дарения комнаты, просто не обозначая факта передачи финансовых средств, но здесь также сделка может сорваться, ибо сосед может обратиться в суд по факту притворной сделки, что только усложнит всю процедуру и принесет лишние проблемы.

Мы советуем прибегать вам к подобным действиям только в тех случаях, когда соседи мешают вам провести продажу комнаты, что может затянуть процесс на долгое время. В остальных случаях лучше воспользоваться обычным способом, не избегая уведомления соседей.

Заключение

Подведем итоги и освежим в памяти основные моменты. Продажа комнаты в коммунальной квартире отличается только тем, что вы должны проинформировать остальных жильцов. Обычно это не представляет больших трудностей, в остальном процедура проходит идентично стандартной продаже квартиры. Единственное, что спрос на покупку комнаты значительно ниже, что может усложнить поиск покупателя.

Как продать комнату в коммунальной квартире правильно — необходимые документы

1. Определение собственником цены, условий продажи на свою комнату.
2. Нотариальное оформление извещения для соседей с обозначением цены и о том, что комната выставляется на продажу.
3. Сбор пакета документов, необходимых для продажи комнаты.

4. Оформление разрешения на продажу своей доли у нотариуса в случае принадлежности комнаты сразу нескольким собственникам.
5. Выписка всех жильцов из комнаты перед выставлением комнаты, взятие справки о выписке в паспортном столе.

6. Заключение сделки, оформление у нотариуса договора купли-продажи на комнату.

Как получить согласие соседей

Именно получения согласия от соседей добиться трудно, что зачастую приводит к трудностям при продаже комнаты, поскольку собственники соседних комнат они имеют преимущественное право при продаже отдельной комнаты. Процесс продажи в связи с этим может значительно затянуться.

По закону продавец должен выполнить требование при выставлении комнаты на продажу, то есть сначала предложить выкупить долю соседям. Для этого нужно уведомить их заранее, написав извещение и вручив соседям либо отправив по адресу заказным письмом с уведомлением.

Также о выставлении комнаты на продажу должны знать:

1. Районная администрация или Жилищный комитет в случае проживания соседей по договору соц. найма.
2. Отдел опеки при наличии собственников комнаты: инвалидов, несовершеннолетних детей.

Известить соседей можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса, оформив и заверив извещение у него. В извещении следует отразить свою просьбу о том, чтобы соседи написали письменный отказ о выкупе доли.

Полученный отказ нужно зарегистрировать и заверить у нотариуса. Соседи в течение 1 месяца могут изъявить желание выкупить предложенную долю и о принятии данного решения сообщить продавцу.

Согласие на продажу комнаты от соседей не требуется, если в течение 30 дней они не дали ответа, значит, считается, что отказались от выкупа. Если соседи все же желают выкупить комнату, то у них на это преимущественное право. Соглашение купли-продажи будет заключаться непосредственно с ними, продажа постороннему лицу в такой ситуации неправомерна.

Бывает так, что приобрести отчуждаемую комнату желают сразу 2-3 соседа – собственника, тогда продавец вправе решать самостоятельно, кому продать комнату, поскольку преимущественное право у соседей распространяется только на выкуп всей квартиры, причем за цену, установленную продавцом.

Продажа постороннему лицу отчуждаемой комнаты возможна лишь по цене, указанной в извещении либо выше, но никак не ниже. В случае занижения стоимости соседи вправе оспорить данный факт, доказать неправомерность подобной сделки.

Покупатель же должен быть внимательным при составлении договора, в извещении обязательно нужно указать реальную цену сделки. Многие продавцы хитрят, пытаясь занизить стоимость комнаты чтобы не платить налоги.

Ухищрения такого рода неправомерны, сделка купли-продажи с указанием в ней заниженной цены на комнату может быть оспорена соседями, при этом покупатель просто остаться без жилья.

1. Что делать, если возникли проблемы с соседями

Проблемы с соседями возникают часто и возможны по причине:

1. Отказа соседей от получения уведомления.
2. Хранения молчания соседей после получения уведомления.
3. Неизвестного местонахождения собственников из соседних комнат.
4. Проживания соседей в других городах.

Все эти проблемы можно решить, главное знать, как правильно это сделать.

2. Отказ соседей от получения уведомления о продаже

Если соседи отказываются получать ваше письмо, то оно к вам вернется назад с пометкой “отказался в получении”. Вам же нужно предъявить конверт в Росреестр, подтвердив тем самым игнорирование соседями вашего уведомления.

3. Игнорирование соседями уведомления

Если соседи получили извещение, но никак не реагируют на него, обратитесь к нотариусу. Заверенное уведомление отправится к соседям вновь, повторно. Если они будут продолжать молчать, нотариус вам выдаст свидетельство, подтверждающее направление данного уведомления и отсутствие ответа на него.

Далее, свидетельство и договор купли-продажи нужно предоставить в Росреестр. Продать комнату в случае игнорирования соседями можно будет и без их письменного согласия.

4. Местонахождения собственников соседних комнат неизвестно

Пропавшие соседи доставляют особые трудности при продаже комнаты. Только в случае отсутствия соседа в комнате более 1 года можно будет обратиться в суд и признать его пропавшим без вести. При отсутствии соседа более 1 года можно поискать его самостоятельно, обратившись в паспортный стол, отдел УФРС, адресное бюро.

Если своими силами сосед не найден, нужно написать заявление в нотариальной конторе с указание причины обращения о признании соседа безвестно отсутствующим. Все-таки преимущественное право покупки согласно закону нужно соблюдать.

Представителями суда причина отсутствия гражданина будет выясняться путем опроса соседей и родственников, подачи запроса в места возможного их местонахождения. Если отсутствующий сосед так и не найдется, то судом будет назначен управляющий его комнаты, далее продавцу нужно направить уведомление на имя управляющего и дождаться ответа на него.

5. Соседи собственники комнаты проживают в другом городе

Если соседи собственники не дают согласие на продажу комнаты, поскольку проживают далеко, в другом городе нужно обратиться к нотариусу и предоставить уведомление, заверенное оно вернется к вам по почте. Это послужит основанием для проведения сделки с покупателем со стороны.

6. Собственник соседей комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Данная ситуация также проблемная. Совет! Подайте исковое заявление в суд. Важно признать комнату умершего соседа выморочной, отходящей государству. Местные власти обязаны будут принять данное имущество на баланс, а судом будет определен наследник, которому вы и направите свое уведомление о продаже комнаты.

Далее, уже при сделке по купле-продаже приложите данное решение суда, также уведомление либо отказ о наследников.

Документы для продажи квартиры, являющейся частью коммунальной квартиры

Продажа комнаты должна пройти процедуру регистрации, поэтому нужно позаботиться о сборе документов:

1. Паспортов всех лиц, которые будут участвовать в сделке купли-продажи.
2. Справке о выписке жильцов из продаваемой квартиры.
3. Извещения с указанием в нем условий продажи, цены.
4. Документов постороннего лица, если оно будет представлено, как покупатель.
5. Договора купли-продажи.
6. Экспликации.
7. Выписки из БТИ.
8. Кадастрового плана на отчуждаемое помещение.
9. Акта приема-передачи помещения.
10. Правоустанавливающих документов на комнату.
11. Разрешения от нотариуса на совершение сделки по купле-продаже от соседей.
12. Разрешения органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников в квартире.

После сбора документов можно подать объявление на продажу комнаты, составить договор купли-продажи в регистрационной палате. Далее, нужно дождаться ответа от соседей, то есть выждать 30 дней, после чего предоставить вновь отправленное извещение регистрационной палате.

Как только все формальности будут решены, можно приступить к оформлению сделки, которая ничем существенно не отличается от обычной продажи любой иной квартиры.

Что такое преимущественное право покупки в коммуналке

Согласно ст. 250 ГК РФ именно соседи имеют право преимущества при желании приобрести дополнительную комнату.

На основании извещения они могут выкупить отчуждаемое жилье (долю) на праве долевой собственности. Преимущественное право действительно для соседей в течение 30 дней.

За этот время они могут согласиться на приобретение доли либо отказаться, обозначив свое решение в письменной форме.

При согласии составляется между продавцом комнаты и соседом обычный договор купли-продажи, проходящий далее процедуру регистрации в регистрирующих органах. При согласии на покупку комнаты сразу нескольких соседей продавец комнаты делает выбор самостоятельно. Решение вопроса возможно через суд либо по общему согласию между всеми соседями.

Многие пытаются обойти преимущественное право при наличии без вести отсутствующих соседей, или истечении срока, отведенного на решение проблем с соседями. Главное, чтобы у каждой соседской комнаты был собственник, и некоторыми способами право преимущества можно обойти.

Обойти преимущественное право можно:

1. Заключив договор дарения с найденным покупателем, то есть подарить покупателю долю в квартире. В соблюдении преимущественного права не будет необходимости, ведь по закону оно не распространяется на постороннее третье лицо, хотя при этом права у всех соседей остаются одинаковыми.
2. Заключив с новым покупателем не договор купли-продажи, а договор дарения (без оформления передачи денег в процессе сделки). Однако данная сделка может быть оспорена соседями, перевод прав будет потребован на них, хотя при заключении договора дарения права и обязанности соседей нарушены не будут, а значит, и повода для оспаривания имущества.
3. Реализовав право залога, заключив с потенциальным покупателем соглашение о залоге и договор займа. Так часто поступают кредиторы для возврата денег. Право преимущества не работает, если намеренно пропущенный срок возврата займа продавцом позволит покупателю наложить взыскание на заложенное имущество. Все схемы сделок не нарушают законов, но при подаче соседями встречного иска могут быть признаны ничтожными, хотя доказать что сделка притворна сложно, ведь права соседей не ущемлены, на их имущество никто не посягает.

Продажа комнаты в коммунальной квартире часто вызывает сложности, поскольку собственников несколько, и несогласные по разным причинам, в частности, личной неприязни, всегда найдутся. Тем не менее продать свою законную долю вполне реально, если учитывать все нюансы, действовать по закону.

Пусть не удастся продать комнату быстро, как того хотелось бы, но в данном случае суд всегда будет на вашей стороне.

Как быстро продать комнату в коммунальной квартире

Продажа комнаты считается, по оценкам экспертов, одной из самых сложных, с юридической точки зрения, сделок с недвижимостью. Но их покупают охотно – из-за бюджетной стоимости в качестве доступного жилья, либо разъезжающиеся семьи. Остальные виды жилой недвижимости по стоимости ощутимо выше. Даже за комнату в «малосемейке» нужно заплатить на полмиллиона дороже.

Категории граждан, решивших приобрести жилплощадь, разные. Их запросы отличаются в зависимости от местонахождения объекта недвижимости. Если комната находится в Москве или других больших городах, то большинство покупателей – приезжие. Целью для них является получение столичной регистрации или городской прописки.

Еще одна группа в этом сегменте – те, кто рассчитывает на расселение после сноса дома по программе реновации. В остальных случаях комнаты приобретают с целью вложения средств с последующей сдачей в аренду. Есть еще владельцы соседних помещений, желающие выкупить продающуюся жилплощадь, чтобы со временем стать собственниками отдельных квартир.

Этапы продажи комнаты

Законодательно определены правила продажи объектов, находящихся в долевой собственности, к которым относятся и коммунальные квартиры. Комнаты соседей — их доли по закону.

К продаже  применяются требования, установленные ст. 42 п.6 Жилищного кодекса и ст.250 ГК Российской Федерации.

Согласно предписаниям, другие владельцы могут воспользоваться преимущественным правом на покупку жилплощади в коммуналке.

Перед открытием процедуры продажи доли собственник должен предложить соседям, владеющим частями в квартире, выкупить у него свою собственность. Действия оформляются документально и, желательно, нотариусом.

Письмо с намерением продать собственность отправляется заказным письмом на адреса проживания соседей. В нем прописываются условия сделки и назначенная цена, которую владелец желает получить от реализации. Предоставляется месяц на рассмотрение со дня получения извещения.

Если не изъявляют желания, то пишут письменный отказ. Документ оформляется в Росреестре либо заверяется нотариально.

В каких ситуациях можно лишиться прав на владение

Если при осуществлении сделки нарушается право преимущества, то остальные владельцы обращаются в судебные органы с исковым заявлением о переводе прав на них. Суд вынесет постановление и обяжет продавца (собственника) вернуть деньги несостоявшемуся покупателю. Лучший вариант – продать комнату в коммунальной квартире одному соседу.

Продавец жилплощади должен быть ее хозяином по закону. Объект может продаваться только в коммунальной квартире, прошедшей приватизацию.

Иное жилье и помещения, сдающиеся по договору жилищного найма – собственность муниципальных образований  и государства. Согласно нормам законодательства, коммерческие сделки с неприватизированной недвижимостью и жильем социального найма, незаконные.

Если владелец — лицо с ограниченными возможностями или несовершеннолетний ребенок, извещается ведомство опеки.

Совет. Прежде, чем уведомлять соседей, выясните, кто из них собственник, а кто — наниматель. В первом случае извещение отсылается на адрес фактического проживания других хозяев, во втором – в муниципальный или государственный орган. В Москве этими вопросами занимается Департамент жилищной политики и жилищного фонда. Им же подписывается отказ.

Как продать комнату без разрешения других дольщиков

Не всегда есть возможность уведомить соседей. Причины разные: владельцы специально замедляют процесс продажи, продавцу неизвестны адреса их фактического проживания.

Если владельцы уклоняются от получения извещений, их нежелание не влияет на возможность или невозможность сделки. Продавец обязан только уведомить . Достаточно сохранить квитанции об отправке почтовых уведомлений для реестра.

Датой подачи считается число поступления извещения в отделение почты России. Если соседи никаким образом не прореагируют, молчание считается отказом. Спустя 30 дней с даты отправки уведомления можно оформлять договор продажи.

В ситуации, когда единовременно несколько дольщиков изъявят желание купить отчуждаемое помещение, продавец сам решит, кому отдать предпочтение. Нет законного права влиять на условия покупки или ее стоимость у владельцев соседних комнат. Они на общих основаниях покупают помещение за назначенную продавцом цену.

Важно! Владелец может продать собственность другому дольщику исключительно по указанной в уведомлении стоимости. В ином случае правомерность сделки оспаривается в суде.

Практически все владельцы жилья сталкиваются с трудностями оформления. Вопрос, как быстро продать комнату в коммунальной квартире, остается жизненно важным. Прежде собираются требуемые законодательством документы.

1. Если у помещения несколько собственников, продавец берет у каждого засвидетельствованное нотариально разрешение на продажу.
2. Проживающих жильцов выписывают, о чем в паспортном столе дается справка.
3. Оформляется контракт и заключается сделка.

  Военная ипотека — инструкция к применению

Условия регистрации сделки

Владельцу понадобится собрать для передачи на регистрацию:

1. Копии гражданских паспортов.
2. Выписку из паспортного стола.
3. Заверенные нотариатом бланки об отказе других собственников от преимущественных прав либо квитанции об отправке уведомлений.
4. Соглашение купли-продажи.
5. Справку из БТИ.
6. Кадастровый паспорт отчуждаемой недвижимости.
7. Протокол приема-передачи.
8. Документы на владение помещением.
9. Предписание ООП, если один из хозяев доли – инвалид или несовершеннолетнее лицо.

Обратить внимание! Сделки с жилой недвижимостью проводятся через нотариат. Участниками подписывается контракт и удостоверяется нотариусом. Покупатель вносит деньги за недвижимость в депозитарий. Сделку регистрируют в Росреестре, все права переходят к покупателю. Продавец забирает деньги.

Минусы продажи комнаты в коммуналке

Сбыть комнату намного сложнее, чем квартиру. Первое — не нарушить прав других собственников. Надо постараться договорится. Чтобы продать комнату в коммунальной квартире, цена должна быть адекватной. Если хотите реализовать быстрее, назначьте стоимость немного ниже рыночной.

Часто продавцам собственности предлагают вместо сделки продажи оформить акт дарения. Не соглашайтесь на подобные варианты, иначе можно остаться без жилплощади, и без денег.

Итоги

На рынке намечается тенденция к снижению предложений по продаже. Старый фонд сносится, люди заселяются в новостройки. Владельцы отдельных долей стали чаще договариваться о совместной продаже квартиры, так как понимают, что стоимость недвижимость будет намного выше. Но спрос останется, ведь это самый доступный способ приобрести новое жилье.