Последнее обновление: 21.06.2019
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:- …Идем дальше.
- Теперь наша задача, как Покупателя новостройки – изучение и заключение договора с Застройщиком.
Какие бывают типы договоров с Застройщиками, мы изучили (см. об этом предыдущий шаг), и выбрали наиболее безопасный для нас вариант. Теперь нужно разобраться с конкретными условиями выбранного договора.
Ведь именно условия договора с Застройщиком будут определять наши права и обязанности в отношениях с ним, и именно формулировки договора будут служить нам опорой в разрешении спорных ситуаций.
Покупку квартиры в новостройке через «вексельную схему» и ПДКП мы здесь подробно рассматривать не будем, так как это не те случаи, к которым следует стремиться разумному Покупателю.
Вексель юридически дает нам право претендовать только на его погашение компанией, которая его выпустила. Погашение, естественно, деньгами, а не квартирой.
Переданные под вексель деньги (фактически взаймы) Девелоперу с квартирой никак не связаны.
В случае же банкротства компании, держатели векселей встают в очередь вместе с другими кредиторами компании, надеясь, что после ликвидации ее имущества им что-нибудь перепадет.
Покупка квартиры через ЖСК – тоже отдельная тема, довольно рисковая, и на рынке встречается относительно редко. Покупатель здесь вообще не связан юридически с Застройщиком, а является пайщиком потребительского кооператива, и заключает договор с этим кооперативом. К Застройщику, соответственно, Покупатель не может предъявить никаких требований и претензий.
Вариантов договоров с кооперативом может быть множество, поэтому здесь нам следует взять копии договора и устава кооператива, и обратиться с ними за консультацией специализированного юриста.
Далее мы будем рассматривать только самые легальные и самые распространенные договоры, которые заключают дольщики при покупке квартиры в строящемся доме – это Договор долевого участия (ДДУ) и Договор уступки прав требования.
Ключевые положения закона ФЗ-214. В чем выражается защита интересов дольщиков – смотри по ссылке в Глоссарии.
Если предлагают уступку прав требования
Договор уступки прав требования говорит о том, что мы имеем дело не с самим Застройщиком, а с одним из его партнеров – подрядчиком, соинвестором или дольщиком, который может быть как юрлицом, так и физлицом. Этот партнер, имея сам права требования на строящуюся квартиру, переуступает их нам, чтобы после достройки дома мы уже могли требовать право собственности от Застройщика.
Для Покупателя здесь важно определить, действительно ли партнер Застройщика сам владеет правами требования на нужную нам квартиру.
Другими словами, мы смотрим его основание для передачи нам этих прав.
Такими основаниями могут быть как Договор долевого участия (что предпочтительно для нас), так и различные типы подрядных или инвестиционных договоров с Застройщиком.
Договор уступки прав требования, по сути, является производной от первоначального договора, заключенного между Застройщиком и его партнером. Соответственно, юридические последствия по «уступке прав» во многом определяются основным договором, права по которому переуступаются.
Если у нашего Продавца основным (первоначальным) договором является Договор долевого участия (ДДУ), то здесь ситуация понятная.
Во-первых, этот договор дольщика с Застройщиком (ДДУ)должен быть зарегистрирован в Росреестре – а значит, права требования на квартиру у нашего Продавца действительно имеются (смотрим штампы регистратора на ДДУ, заказываем Выписку из ЕГРН).
Во-вторых, в самом ДДУ (согласно закону ФЗ-214) указывается возможность и условия передачи прав требования по этому договору другому лицу.
Нам всего лишь нужно проследить, чтобы эти «условия передачи прав требования» были соблюдены в нашей сделке (в частности, в ДДУ может стоять условие письменного согласия Застройщика на переуступку партнером своих прав требования на квартиру).
Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?
Еще нам нужно помнить, что если наш Продавец уступает нам право требования на квартиру, за которую он сам еще не полностью рассчитался с Застройщиком, то вместе с уступкой права, происходит также и перевод долга. Т.е. в этом случае, часть суммы за квартиру мы отдаем Продавцу, а другую часть выплачиваем в счет его долга Застройщику.
Кстати, на практике некоторые строительные компании, в целях оптимизации налогообложения, специально создают отдельное юрлицо, на которое оформляют большинство строящихся квартир по ДДУ. А от этого юрлица те же квартиры продаются конечным Покупателям уже по Договорам уступки прав требования.
Если же у нашего Продавца основным договором служит какой-либо другой договор, заключенный им с Застройщиком (не ДДУ), то здесь уже могут быть варианты – права требования самого Продавца могут быть под вопросом, и здесь уже нам без помощи профильного юриста не обойтись.
Как вести себя дольщикам, если Застройщик обанкротился – см. в этой заметке по ссылке.
Заключение Договора долевого участия (ДДУ) с Застройщиком
Итого, из всех способов покупки квартиры в новостройке, полностью легальным (специально созданным для этих целей), и наиболее надежным для Покупателя способом является заключение с Застройщиком Договора долевого участия (ДДУ). На сегодняшний день он является также и наиболее распространенным типом договора на «первичке». Поэтому мы будем изучать именно его.
Но даже если мы заключаем именно договор ДДУ с Застройщиком, это вовсе не означает, что он будет одинаковым у всех строительных компаний.
Суть в том, что каждый Застройщик на основе закона 214-ФЗ разрабатывает свой собственный вариант договора ДДУ, проявляя недюжинное «творчество» в формулировках. Ведь «что не запрещено, то разрешено», а значит, добавляя от себя некоторые пункты в договор, Застройщик может манипулировать положениями закона в своих интересах.
Для нас важно понимать, какие именно уловки используются в договорах дольщика с Застройщиком, и чем это может нам грозить.
♦ Примеры «творчества» Застройщиков в формулировках условий ДДУ ♦
«Шоб я так жил, как всё вы врёте», — заявил бы коренной одессит во времена Исаака Бабеля. Но в наше время свое недоверие к Застройщику мы выражаем более деликатно.
В каждом типе договора есть обязательные или существенные условия (без которых договор считается незаключенным), и дополнительные («иные») условия, которые стороны могут вставлять на свое усмотрение.
Каждый Девелопер, имея у себя взвод штатных юристов, очевидно, не забудет перечислить все существенные условия ДДУ (иначе этот договор не пройдет регистрацию). Но нас будут интересовать именно дополнительные условия, которые не обобщают, а конкретизируют наши отношения с Девелопером.
ВИДЕО: Уловки застройщиков в формулировках ДДУ
— О различных хитростях Застрощиков, которые они используют в своих Договорах долевого участия, рассказывает опытный адвокат.
На что обратить внимание в Договоре долевого участия (ДДУ)?
В договоре с Застройщиком нам нужно обратить внимание на следующие пункты:
- На четкую идентификацию конкретной квартиры, которую мы покупаем (секция дома, этаж, площадь, количество комнат, балкон/лоджия, планировка и номер на поэтажном плане проекта – в приложении к договору);
- На формулировки и перечисление конкретных обязательств Застройщика;
- На срок исполнения обязательств Застройщиком (в т.ч. срок передачи готовой квартиры Покупателю – именно с этого момента будет рассчитываться пеня при нарушении сроков);
- На гарантийный срок для переданной Покупателю квартиры (согласно закону, на конструктивные элементы – не менее пяти лет, на инженерное оборудование – не менее трех лет);
- На ответственность Застройщика за нарушение своих обязательств (в т.ч. штрафы, пени и т.п.);
- На способы обеспечения обязательств Застройщика по договору, и защиту инвестиций дольщика (в т.ч. залог земельного участка, страхование ответственности, отчисления в компенсационный фонд, или расчеты через эскроу-счета);
- На цену договора (с условием, что цена является окончательной, и изменению не подлежит);
- На условия взаимных доплат/выплат, в случае, если фактическая площадь квартиры окажется больше или меньше проектной, указанной в договоре (на основании обмеров БТИ после завершения строительства);
- На порядок перечисления дольщиком денег по договору (в т.ч. суммы, сроки и этапы платежей, типы платежных документов);
- На порядок передачи построенной квартиры Покупателю (в т.ч. сроки заселения, подписание Акта приема-передачи квартиры, порядок устранения дефектов и недоделок);
- На возможность для дольщика переуступки своих прав по договору (в т.ч. с переводом долга, при еще не выплаченной сумме по договору), и на условие такой переуступки (возможно, Застройщик потребует денег за свое согласие на нее);
- На сроки и порядок оформления и регистрации прав собственности на новую квартиру;
- На порядок/механизм предъявления претензий к Застройщику, и способ разрешения споров, в случае нарушения им сроков строительства, или несоответствия качества квартиры заявленному уровню;
- На возможность и условия расторжения договора в одностороннем порядке дольщиком, с возвратом ему внесенной суммы и выплатой процентов или вычетом неустойки – в зависимости от причины расторжения (такое право дольщику дает закон ФЗ-214).
Все эти пункты могут быть выражены в разных формулировках, но наша задача – понимать какие именно условия должны быть отражены в договоре с Застройщиком, чтобы наши интересы были защищены.
Образец Договора долевого участия можно скачать здесь.
Различные нюансы в формулировках договоров требуют уже специального образования. Поэтому для учета всех тонкостей при заключении договора с Застройщиком, настоятельно рекомендуется взять у него проект договора, и вместе с этой бумагой обратиться за дополнительной консультацией юриста.
Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки?
Профильный юрист, посмотрев конкретный договор, подскажет, какие опасности/риски содержат те или иные формулировки, а также посоветует, какие условия, и в каком виде следует добавить или отклонить в договоре, чтобы защитить свои права (ФЗ-214 позволяет дольщику требовать изменения условий ДДУ).
На практике, правда, далеко не каждый Девелопер гибко подходит к составлению договора, и с радостью принимает на себя дополнительные обязательства. Гораздо чаще Девелопер действует по принципу «не нравится – не ешь», и предлагает шаблонный договор всем Покупателям, иногда позволяя подкорректировать лишь отдельные пункты.
Тем не менее, настойчивость Покупателя вкупе с поддержкой профильного юриста вполне может переиначить некоторые условия договора в свою пользу.
♦ К слову о договоре с Девелопером ♦
Если случилось так, что Застройщик привлекает деньги на строительство дома под другой тип договора (не ДДУ), то в целом рекомендации будут те же. Но отличие в том, что большинство пунктов Застройщик уже не обязан будет выполнять, и их вообще может не быть в договоре.
В таком случае, риски Покупателя возрастают, и дополнительная консультация юриста становится еще более актуальной.
Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.
Итак, предложенный нам договор мы изучили, по совету юриста изменили в нем пару формулировок, поспорили, для приличия, с Застройщиком и, перекрестившись, решили-таки подписать договор.- Что дальше?
Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры
- Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры.
-
- В последнее время участилась практика составления застройщиками односторонних передаточных актов квартир, так как отсутствуют четкие нормы, регулирующие конкретный порядок вынесения одностороннего акта.
В процессе покупки квартиры по Договору долевого участия, участнику долевого строительства остается только ждать и верить в добросовестность застройщика, в выполнении им своих обязательств по сдаче квартиры. Будет ли новая квартира соответствовать СНиПам и иным обязательным требованиям в области строительства, остается только гадать. Как правило, Дольщиков ждет сильное разочарование, когда застройщик приглашает участника долевого строительства на осмотр жилого помещения. В процессе осмотра может оказаться, например, что отсутствует теплоснабжение, на окнах плохо установлены створки, отсутствует входная дверь, кривые стены, а в подъезде незавершенный ремонт и повсюду не убраны строительные материалы.
В таких случаях участнику долевого строительства необходимо требовать составления Акта осмотра с указанием в нем всех недостатков.
Но многие представители застройщика под любым предлогом отказываются подписывать подобные Акты, если они содержат много пунктов с недостатками, или просто вынуждают участника долевого строительства подписать, что жилое помещение недостатков не содержит.
На словах представители застройщика гарантируют устранение недостатков, но на деле неизвестно, выполнят ли они свои обещания.
Что делать в такой ситуации дольщику? Мы рекомендуем написать заявление, изложить в нем все выявленные дефекты и направить его ценным письмом с описью вложения в адрес застройщика, либо направлять такое заявление в офис застройщика с проставлением подписи представителя и печатью организации.
В качестве примера можно привести Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.
2016 по делу N 33-47021/2016, в котором указано, что участнику долевого строительства необходимо требовать от застройщика по итогам осмотра квартиры составления акта с указанием выявленных недостатков, в случае отсутствия такого требования отказ участника от подписания передаточного акта расценивается как неуважительный. По итогам подобного отказа со стороны Дольщика Застройщик может уже составить односторонний акт.
Но ВАЖНО понимать: если вы подпишите акт приема-передачи квартиры без каких-либо недостатков, то считается, что квартира вам передана и Застройщик полностью исполнил все свои обязательства.
Часто застройщик игнорирует просьбу исправить недостатки, называя их несущественными и приглашает участника для подписания передаточного акта. В данном случае необходимо помнить, что в соответствии с п. 5 ст. 8 ФЗ-214 от 30.12.2004 г.
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участники долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составление акта, в котором указывается несоответствие квартиры строительным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта квартиры до исполнения застройщиком обязанностей устранения недостатков в разумный срок.
В случае отказа участника от подписания передаточного акта, Застройщик чаще всего злоупотребляет своим правом, данным ему ст. 8 вышеуказанного Федерального закона и выносит односторонний акт приема-передачи. Если односторонней акт не будет оспорен, то застройщик вправе не устранять недостатки, выявленные в квартире.
Также односторонний акт составляется в целях уменьшения периода просрочки сдачи объекта, а, следовательно, уменьшении суммы неустойки, положенной Дольщику за просрочку в передаче квартиры. Что делать, если застройщик отказывается подписывать акт с недостатками, выявленными в процессе приемки квартиры, читайте здесь.
Безусловно, Застройщик имеет право составить и направить участнику долевого строительства односторонний передаточный акт, но только в случае необоснованного уклонения от подписания акта и после истечения двухмесячного срока от даты ввода объекта в эксплуатацию. Если более сокращенный срок не установлен вашим договором.
Вынесение застройщиком одностороннего акта является необоснованным в следующих случаях.
- Участник долевого строительства в Акте осмотра указал на ряд существенных недостатков, а застройщик, не устранив их, составил односторонний передаточный акт.
- Односторонний передаточный акт вынесен до истечения двухмесячного срока с даты ввода объекта в эксплуатацию (в случае, если иной срок не предусмотрен договором).
- Застройщик не отправлял сообщений о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче и у него отсутствуют сведения о получении участником долевого строительства такого сообщения, а также отсутствуют сведения о возвращении оператором почтовой связи заказного письма с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
- В случае, если действия застройщика попадают под вышеуказанные пункты, то необходимо в судебном порядке оспорить односторонний акт.
- Далее есть несколько стратегий ведения судебного дела в зависимости от того, как быстро вы хотите приступить к ремонту вашей квартиры.
- Вариант оспаривания одностороннего акта, при котором вы можете не дожидаясь решения суда, сразу делать ремонт в квартире
Необходимо до проведения ремонта, произвести техническую экспертизу, в которой нужно зафиксировать недостатки по квартире и произвести расчет стоимости устранения недостатков. Далее подаете иск на застройщика в суд.
Ваши исковые требования будут об оспаривании одностороннего акта и взыскании в вашу пользу расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков. Если застройщик не вовремя передал вам квартиру, то к исковым требованиям можно добавить взыскание неустойки, положенной вам по 214-ФЗ.
Ремонт нужно производить официально с заключением договора и с официальным проведением всех платежей. Ну или по крайне мере официальным должен быть только договор и платежи на устранение выявленных недостатков. Прочие ремонтные работы вы можете проводить так как вам это понадобится.
К моменту вынесения решения скорее всего ваша квартира уже будет отремонтирована и у вас на руках будут документальные подтверждения того, сколько вы реально потратили на устранение выявленных недостатков. Указанные документы необходимо будет приобщить к материалам судебного дела.
Если вам не нужно быстро делать ремонт, то есть еще одна стратегия ведения судебного дела.
Самым важным в судебном процессе по оспариванию одностороннего акта является представление суду доказательства того, что выявленные участником долевого строительства недостатки делают непригодным квартиру для использования по назначению.
Например, подобным доказательством может служить назначенная судом судебная строительно-техническая экспертиза. Это по сути точно такая же экспертиза, которая проводилась и в первом случае.
Отличие заключается в том, что организация, которая будет производить оценку недостатков, выбрана судом, а не вами! Суд одобрил экспертную организацию, а значит, доверие к подобным строительным отчетам у суда намного выше! Иногда происходит так, что ответчик дискредитирует отчет даже судебного эксперта и в такой ситуации может быть произведена повторная экспертиза. Только после того, как судебная экспертиза будет проведена и ее результаты устраивают суд, можно будет производить ремонт.
Доказательная база для оспаривания одностороннего акта имеет большое значение. В суд необходимо представить факт направления застройщику перечня выявленных недостатков и факт проведения осмотра квартиры.
Все свои действия по приемке квартиры непременно оформляйте теми или иными документами.
Чтобы действовать в строгом соответствии с законом, рекомендуем ознакомиться с пошаговой инструкцией, в которой подробно излагаются все необходимые действия Дольщика, связанные с приемкой квартиры.
В судебном порядке оспаривание одностороннего передаточного акта является сложным и трудоемким процессом, но при правильном формировании доказательной базы, положительный исход в пользу дольщика практически гарантирован.
Особенности заключения предварительного договора долевого участия (ПДДУ)
Многие строительные фирмы достаточно активно пользуются формой предварительного договора долевого участия. Делается это по разным причинам: кто-то хочет начать продажу квартир, не дожидаясь получения разрешительной документации, кто-то пытается таким образом скрыть свои темные стороны.
В чем заключается сущность ПДДУ, для чего он нужен, и какие риски он в себе таит? Читайте об этом в нашем материале.
Что из себя представляет ПДДУ?
Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) — это соглашение, предметом которого является обязательство застройщика и дольщика заключить между собой в будущем основной договор долевого участия (ДДУ) на предварительно оговоренных условиях.
Несмотря на то, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 31.12.2004 г.
№214-ФЗ (далее — Закон №214-ФЗ) действует более 10 лет, и многие уже знают, что при покупке жилья в новостройке необходимо заключать ДДУ, далеко не каждый покупатель сможет отличить основной договор от предварительного.
Поэтому, подписывая предварительное соглашение, они полагают, что оно также регламентируется Законом № 214-ФЗ. Однако здесь однозначно можно заявить — ПДДУ никаким образом не касается данного закона.
ДДУ гарантирует дольщику получение в собственность жилого помещения, которое до окончания строительства жилого дома будет состоять у него в залоге. Этот договор должен пройти обязательную регистрацию в органах Росреестра и только после этого будет иметь юридическую силу. Такая процедура защищает участника долевого строительства от повторной продажи его квартиры третьим лицам.
Предварительный договор — это абсолютно иной тип отношений. Он никак не гарантирует дольщику получение квартиры, в нем лишь оговариваются обязательства сторон заключить в дальнейшем основной документ. ПДДУ нигде не регистрируется, поэтому он не дает участнику долевого строительства никакой гарантии, что обещанное ему жилье не будет перепродано другому покупателю.
Предварительное соглашение обязательно должно содержать в себе следующую информацию:
- обязательство сторон заключить в будущем основной договор;
- срок заключения основного соглашения;
- существенные условия ДДУ в соответствии с требованиями Закона№ 214-ФЗ.
Обратите внимание! Основной ДДУ обычно является приложением к ПДДУ.
Существенные условия должны позволять точно установить объект соглашения, его стоимость, срок передачи покупателю, гарантийный период. В противном случае суд может признать такой договор недействительным. В качестве застройщика должно выступать одно и то же юридическое лицо.
ПДДУ может подписываться исключительно генеральным директором строительной фирмы либо другим сотрудником, но только при наличии доверенности.
block_attantion
Для того, чтобы обеспечить гарантии для каждой стороны, что договоренности будут соблюдаться в будущем, возможно исполнение обязательства по ПДДУ обеспечить неустойкой или предусмотреть штрафные санкции.
Одним из вариантов обеспечения оплаты по будущему договору можно признать внесение задатка. И тогда за уклонение от заключения ДДУ задаток не будет возвращен, а если уклоняться будет застройщик, то он будет должен будет отдать двойную сумму задатка.
О законности заключения предварительного договора долевого участия
ПДДУ нельзя назвать незаконным. Такой вид договора предусмотрен законодательством и регламентируется ст. 429 ГК РФ, но ввиду того, что он не подразумевает приобретение какого-либо материального блага (товара, недвижимости, услуги и др.), то и оплата по нему производиться не может.
Таким образом, ПДДУ вполне может быть заключен и до основного документа, но без взимания платы за жилье.
Собственно, в этом и заключается проблема, ведь ключевая цель застройщиков при заключении ПДДУ — это получить вложения в свои проект.
Зачастую предварительные соглашения оформляются еще на стадии согласования и получения разрешительной документации, потому что оформить договор невозможно из-за отсутствия необходимых бумаг.
Строителям нужны деньги, вот они и пускаются во все тяжкие, чтобы привлечь инвесторов и собрать средства на строительство дома (хотя по закону они не имеют права этого делать, и подобные действия грозят им внушительными штрафами).
Законодатель разрешает застройщикам привлекать деньги на возведение многоквартирного дома только в рамках ДДУ. Но сегодня строительные фирмы научились обходить закон и оформляют деньги не как плату за квартиру, а в качестве обеспечительного платежа по договору. По факту, это является мошенничеством.
Таким образом, заключая ПДДУ, необходимо понимать, что эта сделка является крайне рискованной. В отличие от застройщиков, которым данный договор несет только выгоду, для дольщиков он может обернуться значительными потерями, поскольку вы вкладываете свои средства не в конкретный объект недвижимости, а только в обещание, которое может так и остаться невыполненным.
Для того, чтобы иметь право на заключение ДДУ, строительная компания должна соответствовать всем требованиям Закона №214-ФЗ и строго соблюдать его условия. Любые нарушения грозят ей неустойками и штрафами в пользу дольщиков. Кроме того, застройщик обязан страховать свою ответственность перед инвесторами.
Для того, чтобы заключить ПДДУ, ничего из перечисленного не требуется. Застройщик берет на себя минимум обязательств и практически не несет финансовых рисков. При неисполнении условий договора он в лучшем случае просто вернет обеспечительный платеж назад покупателю.
Риски дольщика намного серьезнее, и самый главный из них — это вероятность вообще не получить назад своих денег.
По закону, в предварительном договоре должен быть указан срок, отведенный на оформление основного соглашения. Если такой срок не установлен, по умолчанию он составляет 1 год. Если на протяжении этого времени ДДУ так и не будет подписан, и ни одна из сторон не предложила его оформить, то обязательства полностью прекращаются.
Обратите внимание! В течение 6 месяцев по истечении действия ПДДУ покупатель вправе обратиться в суд, чтобы он принудил застройщика оформить основной ДДУ, либо подать заявление об аннулировании договора и возврате денежных средств. Поэтому очень важно строго следить за сроками и не пропустить время, отведенное на подачу иска.
Видя, что застройщик всячески оттягивает оформление ДДУ, не стоит слепо верить его обещаниям. Необходимо отправить в строительную фирму заказное письмо с предложением заключить основной договор, а если застройщик проигнорирует ваше требование — можно смело обращаться в суд.
Почему не ДДУ?
Строительные компании, которые практикуют предварительные соглашения, обычно не утаивают причину их заключения. Как правило, такой причиной является отсутствие разрешения на строительство. В этом не всегда бывает виноват застройщик, иногда и местная администрация затягивает сроки выдачи документов.
Однако если вы решили заключить ПДДУ именно из-за этих обстоятельств, предварительно проанализируйте деловую репутацию компании, так как за отсутствием разрешения могут скрываться куда более серьезные проблемы: например, не оформлены права на участок под строительство, не проведены необходимые экспертизы, не выполнены технические требования для подключения коммуникаций и др.
В подобной ситуации гарантии того, что разрешение на строительство вообще будет получено, нет.
В некоторых случаях ПДДУ используется как технический договор. Это значит, что все бумаги у строительной фирмы в порядке, но по разным соображениям она хочет получить деньги от дольщика до оформления основного документа. Характерной особенностью такого соглашения является маленький срок до заключения ДДУ (2-3 месяца). В этом случае риск минимален.
ПДДУ практикуют как крупные, так и малые строительные фирмы. Крупные — потому что уверены в получении всех необходимых разрешительных бумаг, а значит нет смысла затягивать открытие продаж, мелкие — потому что не хватает денег на начальном этапе строительства.
В некоторых случаях обстоятельства вынуждают дольщика принять предложение застройщика оформить ПДДУ. Например, это может быть удобное для вас расположение возводимого многоквартирного дома, удачная планировка будущих жилых помещений, выгодная стоимость квартиры. В этом случае основной задачей участника долевого проекта является минимизация своих рисков.
Категорически не советуем вам заключить предварительное соглашение, обеспечительный платеж по которому равняется полной стоимости квартиры, даже если предложение крайне заманчиво, и все остальные условия вас полностью устраивают. Добросовестные строительные организации не станут выдвигать подобное требование, они предложат внести некоторую сумму в качестве обеспечения обязательств в разумных пределах.
Перед подписанием ПДДУ также необходимо тщательно изучить его содержание. Типовой формы указанного договора не существует, однако законодатель предписывает, что она должна быть аналогична форме основного соглашения. При несоблюдении этого требования документ может быть признан не имеющим юридической силы.
Последствия нарушения (неисполнения) ПДД
ПДДУ считается неисполненным том в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора. В такой ситуации применяются положения, предусмотренные п. 4 ст.
445 ГК РФ, которая говорит о том, что если одна сторона предварительного соглашения уклоняется от оформления основного договора, другая сторона имеет право право обратиться в судебный орган с требованием о принуждении заключить соглашение.
При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от оформления документа, обязана возместить причиненные своими действиями убытки.
Нарушения ПДДУ также бывают связаны с оплатой по такому договору. Как уже было сказано выше, законодатель запрещает привлечение денежных средств от дольщиков за квартиру по предварительному соглашению. В законе четко прописан перечень договоров, по которым такое привлечение возможно — это ДДУ, договор с ЖСК или ЖНК, а также реализация жилищных сертификатов.
Обратите внимание! Если застройщик получил деньги за квартиру в нарушение законодательных требований, дольщик имеет право обратиться в суд за признанием такого договора недействительным. А застройщик при этом будет нести бремя административной ответственности, которое заключается в уплате штрафа в размере от 500 000 до 1 000 000 рублей.
Подводя итог, необходимо отметить, что на сегодняшний день покупка квартиры по ПДДУ является одной из самых рискованных сделок. Однако, несмотря на многочисленные предупреждения об опасности заключения таких договоров, их популярность на рынке новостроек только возрастает.
В первую очередь покупателей привлекает цена. На этапе заключения ПДДУ цена за 1 квадратный метр существенно ниже. Тем не менее при заключении такого договора надо представлять себе возможные риски и последствия, если у застройщика плохая репутация. Поэтому перед подписанием предварительного договора лучше проконсультироваться с юристом.
Договоры с застройщиком: советы профессионалов
- Согласно действующему законодательству, средства граждан на строительство многоквартирного дома могут привлекаться только:
- 1. на основании договора участия в долевом строительстве;
- 2. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов;
3. путем выпуска жилищных сертификатов.
Перед тем как подписывать договор и вкладывать средства в строительство многоквартирного дома, не лишним будет навести справки о застройщике – выяснить, на каком основании он будет использовать землю, и имеет ли он разрешение на строительство. Для этого следует попросить предъявить заверенные копии разрешения на строительство и правоустанавливающего документа на земельный участок.
Договор долевого участия
Часть строительных компаний заключают договоры в соответствии с законом № 214, который дал очень большие права гражданину-дольщику и при этом связал застройщика жесткими обязательствами.
Закон защитил дольщиков от двойных продаж – все договоры долевого участия регистрируются в управлении Росреестра, тогда как до появления закона госструктуры не контролировали данный вопрос, застройщики самостоятельно вели реестр покупателей и могли заключать несколько договоров на одну и ту же квартиру.
К тому же, в соответствии с законом о долевом участии в строительстве, компания – застройщик имеет право привлекать средства физических лиц только после получения разрешения на строительства. В других формах договоров сбор разрешительной документации на строительство может осуществляться и после того, как дольщики внесли свои взносы.
Кроме того, 214-ФЗ предписывает выплачивать покупателям неустойку, если после обозначенной в договоре даты объект еще не сдан. Неустойка (пеня) составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а в случае, если покупателем является гражданин, она удваивается.
Сумма не очень большая в абсолютном выражении, но ощутимая для обеих сторон, если задержка продлится хотя бы неделю. Возьмем для примера «двушку» стоимостью 3 000 000 руб., и действующую на сегодняшний день ставку рефинансирования ЦБ РФ 8%. 1/300 от 8% составит 0,026%, а значит, от цены договора это будет 780 руб. в день. Для гражданина – уже 1560 руб.
За неделю «набежит» 10920 руб.
«Никогда не соглашайтесь, если в договоре указан, скажем, срок сдачи – IV квартал 2011 года. Это значит, что сдавать вам дом будут 3 месяца. Спросите и настаивайте, чтобы прописали, какого числа точно это будет. Не сдали – пошла просрочка и неустойка за нее.
Застройщики часто говорят: «Денег у нас нет, обращайтесь в суд», но отчаиваться не стоит, так как даже если в претензионном порядке договориться не удалось, то суд обычно встает на сторону дольщиков», – советует Алексей Мухин, партнер юридической компании «Консалтика-Право».
Для того чтобы следить за ходом строительства, дольщик вправе требовать график производства работ. Этот документ должен быть подписан и заверен печатью строительной компании.
Простая копия в этом случае не подойдет, так как не имеет юридической силы.
Отметим, что в открытый доступ данный документ не выкладывается, предоставляется только в Государственный строительный надзор и орган местного самоуправления.
- Вот некоторые пункты договора долевого участия в строительстве, на наличие которых дольщику стоит обратить особенное внимание:
- 1. указание строительного номера квартиры, этажа, местоположения квартиры в осях, количество комнат в квартире, общая площадь квартиры в соответствии с проектной документацией;
- 2. ссылка на опубликованную проектную декларацию;
- 3. срок передачи квартиры после завершения строительства (не более трех месяцев);
- 4. цена договора, порядок оплаты;
- 5. у застройщика не должно быть преимущественного права на выкуп квартиры (в противном случае, при переуступке права требования другому покупателю, продавец должен в первую очередь направить запрос с предложением приобрести долю застройщику и ждать его решения в течение 90 дней);
- 6. застройщик не вправе требовать от клиента денежные средства за переуступку прав на владение долей в строящемся доме;
- 7. ответственность и обязанности застройщика;
8. гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее пяти лет).
Отметим, что договор с застройщиком по 214-ФЗ подпадает под действие закона о защите прав потребителей. «Покупателя этот закон, на мой взгляд, защищает очень серьезно.
Более того, иногда приходится сталкиваться с ситуациями потребительского экстремизма, когда покупатели злоупотребляют своими правами, в том числе на компенсацию морального ущерба, на проценты от суммы покупки, которые начинают «капать», если продавец затягивает обмен некачественного товара, – рассказывает Евгений Лоскутов, директор Ассоциации «Стройдоктор». – Правда, есть статья 333 Гражданского кодекса РФ, которая говорит о том, что если размер неустойки явно несоразмерен нарушенному обязательству, то судом она может быть уменьшена, и суд действительно корректирует до разумных пределов суммы, которые зачастую требуют люди».
Стоимость квадратного метра в любом договоре должна быть зафиксирована на момент подписания документа и не подлежать изменению. В противном случае, если выплаты разносятся во времени, дольщик рискует оплачивать невыкупленные метры по возрастающей цене
Альтернативные схемы
Действующее законодательство позволяет составлять договор, который может носить форму свободного волеизъявления сторон.
Все альтернативные схемы долевому участию в строительстве жилья не подпадают под действие 214-ФЗ.
И в данных правоотношениях покупатель будущей квартиры – инвестор, который вкладывает деньги в строительство ради извлечения прибыли, и к рискам инвесторов у закона отношение другое.
1) Жилищно-строительные кооперативы
Жилищно-строительный кооператив – некоммерческая организация, которая создается для удовлетворения потребности граждан в жилье, которые создаются на основании Жилищного кодекса РФ.
Иными словами, определенная группа граждан объединяется для строительства дома, получает пакет разрешительной документации и привлекает для возведения дома строительную компанию, которая выступает подрядчиком.
Кооператив должен следить за ходом работ и предъявлять претензии к качеству работ. Председатель, правление кооператива и устав должны выбираться на собрании учредителей ЖСК.
На практике чаще всего бывает, что кооператив создает не группа инициативных и ответственных граждан, а строительная компания. Председателем кооператива становится представитель строительной компании. В этом случае кооператив, фактически, не контролирует деятельность подрядной организации.
А в случае срыва сроков, несоответствия количества построенных квартир количеству дольщиков ответственность несут все члены кооператива в равных долях.
Решение кооператива о переносе даты сдачи объекта в эксплуатацию, увеличении паевого взноса или введении дополнительного платежа невозможно оспорить даже в суде.
2) Выпуск жилищных сертификатов
Девелопер вправе привлекать средства на строительство многоквартирного дома путем выпуска облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений в будущем. Речь идет о покупке ценных бумаг – сертификатов, выпускаемых на конкретный строительный проект. Данные правоотношения регулируются законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.
В данном случае покупателю не обязательно выкупать квартиру целиком, количество приобретаемых метров в новостройке может быть любым, но не менее 0,1 кв. м.
Особенность жилищного сертификата в том, что в нем не уточняется, в какой именно квартире имеются причитающиеся клиенту квадратные метры. Таким образом, застройщик после сдачи объекта вправе предложить владельцу сертификата наименее ликвидное жилье, например, на первом этаже.
- Данная схема полностью защищает интересы инвестора в строительство, так как все выпущенные сертификаты должны пройти государственную регистрацию. А для этого строительной компании необходимо иметь тот же пакет документов, что и при долевом строительстве:
- – право на земельный участок;
- – разрешения на строительство;
- – документ, подтверждающего утверждение эмитентом жилищных сертификатов в установленном порядке проектной документации.
- Основное отличие этой схемы привлечения средств граждан на строительство многоквартирного дома от долевого участия в том, что девелопер обязан обеспечить возвратность средств по зафиксированной доходности, но не соблюдение графика строительства и соответствие квартиры требованиям дольщика.
- 3) Предварительные договора
Вообще-то, законодательством не предусмотрено привлечение средств граждан на строительство жилья по предварительному договору. Однако данная схема является весьма распространенной на рынке. Так, например, в Екатеринбурге по предварительным договорам средства физических лиц привлекают даже ведущие девелоперы.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить договор о передаче имущества в будущем.
Дилемма состоит в том, что застройщик и покупатель заключают договор купли-продажи, предмета которого физически еще не существует. Как не существует и информации о характеристиках предмета договора.
Например, нет точной информации о площади квартиры (измеряется БТИ после сдачи дома в эксплуатацию).
Комментирует Василий Сосновский партнер ЮК «Генезис»: «В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). Однако согласно действующему законодательству не допускается заключение договора купли-продажи будущей недвижимости с физическими лицами в отношении квартир, которые будут созданы в будущем».
Таким образом, покупатель вносит аванс или полную стоимость квартиры, а строительная компания обязуется построить и сдать дом, оформить на себя право собственности и только после этого заключить с покупателями основной договор купли-продажи. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если этот срок не определен – основной договор подлежит заключению в течение одного года.
Впрочем, случается, что строительные компании отказывается заключать основной договор. В таком случае покупатель вправе принуждать вторую сторону заключить основной договор или требовать вернуть внесенные средства и выплатить неустойку.
Судебная практика по таким делам уже сложилась.
«В совместном Постановлении ВАС РФ и ВС РФ № 10/22, так и Постановлении Пленума ВАС РФ, дан однозначный ответ, что иск о признании права собственности за инвестором является ненадлежащим способом защиты нарушенных прав, поскольку отношения инвестора и застройщика носят обязательственный, а не вещно-правовой характер. Тем не менее, суды общей юрисдикции до настоящего времени продолжают выносить решения о признании права собственности за инвесторами (физическими лицами)», – рассказывает Василий Сосновский партнер ЮК «Генезис».
Отметим, что сложность может возникнуть в том случае, если срок подписания основного договора уже наступил, но застройщик все еще не может его заключить в силу того, что дом не сдан в эксплуатацию, право собственности не оформлено. В данном случае дольщику не остается ничего иного, как ждать завершения строительства.
Еще один «подводный камень» – исправление строительных дефектов (классификация недоделок квартир приведена в статье «Скрытые дефекты квартир в новостройках»).
Не ясно, как покупателю заставить застройщика устранить строительный брак в приобретаемой квартире.
В данном случае не подписывается акт приемки-передачи (как при долевом строительстве), а оформляется договор купли-продажи существующего помещения.
Загрузка...
