Задайте вопрос и мы Вам обязательно ответим
15 Марта 2022
Хотите знать, можно ли продать квартиру с коммунальными долгами, и как это быстро сделать? Обращайтесь в специализированную компанию, которая занимается решением таких проблем. Во многих случаях реализовать жилплощадь с задолженностью можно, но есть обстоятельства, когда сделать это нельзя.
Вопрос продажи квартир с долгом по квартплате очень актуален на рынке недвижимости. Часто возникают жизненные ситуации, когда срочно нужно реализовать жилплощадь, а на ней висят задолженности по ЖКХ.
Сделка купли-продажи происходит, если две стороны обсудили погашение долгов. Согласие фиксируется в письменном виде, указывается общая сумма долга, и бумага заверяется в нотариуса.
Для сделки также необходимо письменное подтверждение управляющей фирмы, которая несет ответственность за предоставление коммунальных услуг.
Продавец не скроет долг перед покупателем, ведь оформление прав собственности проводится на основании пакета документов. Он содержит выписку из лицевого счета, отражающего положение коммунальных платежей. Покупатель самостоятельно может попросить продавца предоставить справку о присутствии или отсутствии долгов за воду, свет, газ, телефон.
Способы продать недвижимость с долгами по ЖКХ
Выделены три основных способа, как можно продать квартиру с долгом по квартплате.
Взять деньги для оплаты из задатка.
Обе стороны договариваются о том, что покупатель выплачивает продавцу точную сумму задолженностей в виде первого взноса, и он выплачивает все долги. После оформляется сделка купли-продажи, отнимая сумму первого платежа.
Покупатель выплачивает задолженность из общей стоимости жилья, после оформления сделки.
Для этого покупатель и продавец регистрируют в любом банке две ячейки. В одну помещается сумма долга по коммуналке, а во вторую – оставшаяся часть стоимости квартиры. После оформляют контракт и указывают, что деньги из первой ячейки забираются после оплаты долгов, а со второй – после заключения сделки по продаже квартиры.
Перевести задолженность на покупателя.
Сумма долга списывается из общей стоимости жилья. К примеру: если квартира стоит 5 млн рублей, а долг составляет 300 000 рублей, то покупатель выплачивает продавцу 4,7 млн, а остальными средствами гасит задолженность. Важно документально зафиксировать договоренность.
При каких обстоятельствах продажа квартиры невозможна
Есть несколько ситуаций, когда продать квартиру с коммунальными долгами нельзя. Это касается арестованного жилья, или если оно выступает залогом по займу. Во втором случае без разрешения банка жилую площадь реализовать не получится.
Также возникнут сложности с продажей, если жилплощадь была приобретена на материнский капитал. Недвижимость можно реализовать после получения разрешения от матери, органов опеки и банковского учреждения.
Еще граждане задают вопрос, можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами? Ответ будет отрицательным, ведь неприватизированную недвижимость нельзя реализовать, даже без задолженностей. Она принадлежит государству, поэтому проживающие в ней жители не распоряжаются квадратными метрами.
Прежде чем задумываться о продаже неприватизированной квартиры, ее надо приватизировать, иначе, квадратные метры не продать никаким способом. Сделка купли-продажи будет осуществлена только после процедуры приватизации. Это не быстрый процесс, и длится он два-три месяца, однако после его окончания человек сможет продать недвижимость.
Своевременная оплата задолженностей по коммуналке избавляет старых и новых владельцев жилплощади от проблем при оформлении сделки купли-продажи. Продавцам необходимо обратиться в расчетные центры, чтобы получить выписки по счетам. Если отсутствие задолженностей имеет документальное подтверждение, сделка пройдет быстрее.
Если в контракте купли-продажи нет специальной графы, где указано, что новый хозяин будет выплачивать долг по ЖКХ, он не обязан этого делать. Второе лицо подает на старого хозяина недвижимости заявление в судебные органы. Срок давности по искам, касающихся коммунальных долгов, – 3 года.
Продавать жилплощадь с задолженностями по ЖКХ разрешено, но их надо погасить, иначе сделка не оформляется. Наша компания поможет гражданам погасить долги, грамотно и правильно оформить все документы и найти нового покупателя.
Твоя квартира — твоя проблема. Как избавиться от долгов по ЖКХ при покупке недвижимости?
Как избавиться от долга за коммунальные услуги, если он уже перевалил за 100 000 рублей? Теоретически можно продать квартиру вместе с долгом, соблазнив покупателя большой скидкой, и исчезнуть из поля видимости управляющей компании. Об этой схеме знаем не только мы, поэтому в Минстрой предложен закон, который перекладывает долги старого собственника на покупателя.
Кому принадлежит долг квартиры?
Единой логики в переходе долгов ЖКХ нет. Стоит просто запомнить, когда новый собственник платит, а когда нет.
Долг за коммунальные услуги
Долг за коммунальные услуги (свет, газ, содержание общедомового имущества и т. д.) на покупателя квартиры не переходит. Об этом говорится в п. 5 ст. 153 Жилищного кодекса РФ. Обязанность вносить платежи за помещение возникает после регистрации права собственности на него.
Заплати долги и спи спокойно. zhukvesti.ru
Проще говоря, долг ЖКУ привязан не к квартире, а к собственнику. Если вы купили квартиру, а с вас требуют долг предыдущего хозяина, то можете не платить.
Только стоит поменять лицевой счёт, иначе долг всё равно будет отображаться в квитанции, а бухгалтерия УК начнёт гасить задолженность платежами, которые вы вносите — сами станете должником.
На деле могут возникнуть проблемы — УК станет отключать свет, воду, газ, отказывать в смене счёта и другими способами стимулировать оплату. Обычно помогает обращение в суд или прокуратуру — всё-таки закон однозначно оставляет долг за предыдущим владельцем. Всё остальное — самодеятельность.
Долг за капремонт
Взносы за капитальный ремонт — исключение. Они привязаны не к собственнику, а к квартире. Правило регулируется ч.3 ст. 158 ЖК РФ.
Учитывая, что некоторые принципиально не платят взносы за капремонт, лучше всеми доступными способами проверить наличие долга. Иначе вам как новому владельцу придётся платить по старым долгам.
Долг, перешедший по наследству
Уточним, что передача квартиры по наследству не освобождает нового владельца от уплаты долгов, потому что в силу вступает другой закон. По нему наследники отвечают по долгам умершего родственника.
Пусть платят новые собственники
Ассоциация «ЖКХ и городская среда» предложила переносить долг по квартплате на нового собственника, как это происходит с взносами за капремонт. Законопроект направлен в Минстрой. Авторы законопроекта считают, что министерство поддержит инициативу, поскольку повысится собираемость долгов.
«Выберу.ру»/Иван Анчуков
Сейчас управляющей компании сложно найти бывшего хозяина квартиры, а с нового взыскать старые долги невозможно.
Справедливости ради надо отметить, что покупатели квартир с долгом по ЖКХ договариваются с собственником о закрытии долга до регистрации сделки. Покупатель передаёт задаток, а продавец этими деньгами закрывает коммунальные долги.
К продавцу с долгом по ЖКХ надо внимательно присмотреться. Не исключено, что он ещё не платит по кредитам и другим обязательствам. Если продавец станет банкротом в течение трёх лет после продажи недвижимости, то квартиру могут присовокупить к конкурсной массе. Покупатель останется без жилья и встанет в общую очередь кредиторов банкрота.
Всё об обязанностях собственника по оплате коммунальных услуг. Можно ли продать квартиру с долгом?
- Согласно жилищному кодексу все собственники, а также наниматели жилья обязаны своевременно вносить плату за коммунальные услуги.
- Платить необходимо до 10 числа каждого месяца, который следует за расчетным периодом.
- Однако, если есть договоренность с управляющей организацией, то может быть установлена другая дата внесения платежей.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
Правовая база
- Согласно статье 153 пункту 5 части второй гражданин, получивший право собственности на недвижимый объект, обязан вносить оплату не только за помещение, но и за все услуги, предоставляемые жилищно-коммунальным хозяйством.
- Закон обязывает граждан вносить платежи своевременно.
- Обязаны платить за коммунальные услуги следующие категории граждан:
- наниматели недвижимых объектов по договорам социального найма со дня составления соглашения;
- арендаторы жилой площади, которая имеет отношение к государственному или муниципальному жилищному фонду со дня подписания договора;
- наниматели помещения по договорам найма помещений из жилищного и муниципального фонда с момента составления документов;
- члены жилищных кооперативов с момента предоставления объекта гражданину.
Согласно ЖК РФ до момента заселения на жилой объект затраты на его содержание, касающиеся коммунальных услуг, ложатся на плечи органов государственной власти и местного самоуправления.
Покупку недвижимости с действующим долгом регулирует статья 391 ГК РФ и статья 210 ГК РФ.
Статья 210 ГК РФ. Бремя содержания имущества
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Финансовые организации не спрашивают документы о наличии долгов за коммунальные услуги, ведь задолженность не переходит вместе с правом собственности на недвижимость.
Однако при регистрации договора при покупке квартиры могут возникнуть некоторые проблемы. Регистрационная палата запрашивает документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Согласно законодательству, а именно статье 210 ГК РФ новый владелец недвижимости не обязан погашать долги предыдущего собственника.
Обязательство по оплате коммунальных услуг может возникнуть после заключения соглашения и регистрации прав собственности.
Следовательно, если покупателю выдвинут требования по погашению долга, накопленного предыдущим собственником, то такое действие будет неправомерным.
Обязать покупателя уплачивать долг предшествующего владельца жилья могут лишь тогда, когда будет заключена специальная сделка о переводе задолженностей.
Для этого новый собственник должен самостоятельно изъявить желание, в противном случае сделку провести не получится. Этот момент разъяснен в статье 391 ГК РФ.
Новый владелец имеет право не разбираться в этих вопросах, а просто взять на себя ответственность по уплате чужой задолженности.
Можно ли осуществить продажу жилья с неуплатой за услуги ЖКХ?
Продать квартиру с задолженностью по коммунальным платежам можно. Существуют три способа:
- Деньги для оплаты задолженности можно удержать с задатка.
- Покупатель может рассчитаться после совершения сделки, а часть средств пойдет на погашение долга.
- Передать долг покупателю по договору о переводе задолженности.
Процедура выполняется следующим способом:
- Собственник недвижимости делает запрос в управляющую компанию на получение справки о размере задолженности и оповещает покупателя о сумме долга.
- Если покупатель согласен с перенесением долга и условиями заключения сделки, продавец должен подготовить все необходимые документы:
- выписку из ЕГРН, подтверждающую его правовой статус, а также наличие обременений на жилой объект в виде ареста или залога;
- кадастровый паспорт;
- технический план из БТИ;
- выписку из лицевого счета в УК.
- Стороны должны подписать предварительно составленный договор купли-продажи, в который включается пункт о задатке в размере долга за коммунальные услуги. Продавец должен понимать, что при внесении задатка и уклонении от подписания основного соглашения он обязуется вернуть сумму задатка покупателю в двойном размере.
- Далее с жилплощади должны выписаться все лица, которые ранее были на ней зарегистрированы. Отсутствие прописанных граждан должно быть подтверждено документами. Для этого выполняется запрос в паспортный стол по месту жительства.
- Затем продавец обязан погасить задолженность и получить в управляющей организации документ, подтверждающий отсутствие долга.
- После всех вышеуказанных действий стороны заключают и подписывают основной договор купли-продажи.
- Перерегистрация прав собственности производится в Росреестре.
- Покупатель получает выписку из ЕГРН с соответствующей отметкой.
- После этого покупатель становится собственником и обязуется вносить платежи за предоставляемые услуги ЖКХ.
- Новый собственник должен оповестить УК о смене владельца.
- Продавец обязан отчитаться перед налоговым органом и внести налог с суммы реализуемой недвижимости, если он являлся собственником менее 3-5 лет.
- Новый владелец имеет право вернуть 13% от покупки жилплощади. Для этого необходимо оформить налоговый вычет.
Кто несёт расходы за капитальный ремонт?
Согласно пункту 3 статьи 158 ЖК РФ новый жилец, получивший право собственности на недвижимость, получает обязательство по оплате расходов на ремонт жилья. Следовательно, этот долг закрепляется не за собственником, а за жилым объектом.
Стоит сказать, что в 2019 году Госдумой рассматривался вопрос о закреплении задолженности за капитальный ремонт за предшествующим собственником.
Однако данное предложение не поддержал комитет Госдумы по жилищно-коммунальному хозяйству, по этой причине вопрос был отклонен.
Таким образом, на сегодняшний день задолженность возлагается на плечи новых собственников, и квартиру с долгом за кап ремонт продать можно.
Другие виды долгов (например, за электроэнергию, водоснабжение или отопление) не переходят на новых собственников. Чтобы избежать каких-либо проблем при покупке недвижимого объекта, следует сначала проверить, добросовестно ли прежний владелец, то есть продавец производил необходимые платежи.
Перед заключением договора стоит посмотреть все квитанции, которые подтвердят отсутствие долга. Если покупатель согласен принимать жилье со всеми долгами, то заключается специальный договор о передаче долга. При предварительном согласии покупателя о переводе долга кредитор получает уведомление о переводе долга. Этот момент регулируется статей 391 ГК РФ.
Следовательно, обязанность по уплате задолженности за коммунальные услуги возникает после заключения и подписания соглашения о передаче долга. Если такого договора нет, то все требования признаются неправомерными.
Внимание: перед подписанием следует внимательно изучать все пункты, указанные в соглашении, чтобы снизить риски при покупке жилплощади.
Также стороны вправе самостоятельно решить, как будет производиться погашение долга в процессе заключения сделки купли-продажи. Для этого предусмотрено несколько вариантов, например, внесение авансового платежа, который будет направлен на оплату коммуналки. При любых договоренностях необходимо отражать их в письменном виде отдельными пунктами в соглашении.
Подводя итоги, отметим, что продать квартиру с долгами за ЖКХ можно. Однако для этого необходимо согласие покупателя. Если стороны пришли к взаимному согласию, то формируется договор о передаче долга.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
Это быстро и бесплатно!
Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами :: Деньги :: РБК Недвижимость
Иногда после покупки квартиры новый собственник узнает о наличии коммунальной задолженности, которую оставил предыдущий владелец. Должен ли новый хозяин оплачивать коммунальный долг и как избежать подобной ситуации?
Deman/shutterstock.com
Если покупатель квартиры обнаружил долги за коммуналку после заключения сделки, по закону он не должен их оплачивать.
«Задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг привязана не к квартире, а к собственнику жилого помещения, и по общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего», — объясняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев. Поэтому взыскание задолженности предыдущего собственника по коммунальным платежам с нового собственника является незаконным.
Коммунальные долги бывших владельцев квартир могут переложить на новых собственников. С такой инициативой в конце марта выступила ассоциация «ЖКХ и городская среда».
Сейчас покупатели жилья, как правило, не интересуются чужими долгами за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), поскольку не несут ответственности за эту задолженность.
А после смены собственника управляющие компании (УК) зачастую не могут найти бывшего владельца, чтобы взыскать с него долги. В результате общая задолженность за ЖКУ в стране растет.
Взносы на капремонт
Исключение составляют долги по взносам на капремонт — в данном случае новый хозяин должен погасить задолженность за старым владельцем, уточнил адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Шурпик и Партнеры» Игорь Шурпик.
Срок для оплаты задолженности по взносам на капитальный ремонт составляет пять месяцев с момента уведомления от органа государственного жилищного надзора о задолженности по взносам (ст. 173 ЖК РФ).
На сумму задолженности каждый день будут начисляться пени.
Долги по наследству
Полностью оплатить коммунальные долги придется в случае наследования (ст. 1112 ГК РФ). Новый собственник принимает в наследство не только квартиру, но и обязанность по оплате имеющейся задолженности умершего собственника.
Такая обязанность возникает с момента вступления в наследство, поэтому наследнику рекомендуется сразу обратиться в управляющую компанию и уведомить ее о смерти собственника, советует Игорь Шурпик.
Там можно получить информацию о наличии/отсутствии задолженности по ЖКУ и указать сведения для направления квитанций на оплату коммунальных услуг.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Учитывая нормы законодательства, за исключением капремонта рисков для покупателя нет.
Если мы говорим про правоприменение, то ситуация менее радужная: если есть долг по электричеству перед Мосэнергосбыт, потому что у вас прямой договор с ресурсопоставляющей организацией, то есть риск того, что к вам придут и отключат свет.
Если у предыдущего владельца есть долг перед ГБУ «Жилищник» (то, что платится непосредственно через МФЦ), то новый собственник может перевести лицевой счет на себя и изменить номер, чтобы по счету не было старого долга.
Что делать новому владельцу в случае обнаружения долгов за ЖКУ
В случае обнаружения коммунальных долгов новому владельцу следует обратиться с заявлением в управляющую компанию с просьбой разделить лицевой счет либо открыть новый счет на нового собственника. Для этого нужно предоставить выписку из ЕГРН, где подтверждается дата возникновения права собственности.
«Если вы меняете номер лицевого счета, то фактически все долги — не ваши, взыскать долг с предыдущего правообладателя — это уже обязанность управляющей компании», — отметила Юлия Дымова.
В случае если ответа на заявления не поступает, то можно обратиться с жалобой на действия управляющей компании в орган исполнительной власти субъекта по вопросам жилищно-коммунального хозяйства (департамент ЖКХ в Москве) или обратиться с заявлением в суд о защите прав потребителя и обязать управляющую компанию открыть новый лицевой счет, рекомендовал Игорь Шурпик.
При этом новый владелец квартиры не вправе самостоятельно требовать у старого собственника квартиры погасить долг. Таким правом наделена соответствующая управляющая компания, перед которой у предыдущего собственника и образовался долг.
Григорий Скрипилев, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»:
— На практике встречаются случаи, когда недобросовестные управляющие компании, зная, что никаких законных оснований для истребования «старой» задолженности у нового собственника нет, начинают звонить и присылать ему письма с требованием оплатить долги предыдущего хозяина квартиры. Некоторые новые собственники, не зная норм жилищного законодательства, оплачивают коммунальные долги добровольно.
Новый собственник вправе через суд потребовать от старого хозяина квартиры возмещения убытков, если оплатил его коммунальные долги и взносы за капитальный ремонт. Однако даже при положительном решении суда до получения реальных денег дело зачастую не доходит.
Долги обнаружены на этапе заключения сделки
Бывают ситуации, когда покупатель квартиры узнает о наличии коммунальных долгов на этапе заключения сделки. В этом случае у будущего владельца есть два варианта.
«Первый — требовать погасить задолженность, что обычно положительно решается. Второй вариант — добиваться снижения суммы сделки на размер долга», — сказала Юлия Дымова. При этом есть виды сделок, при которых с долгами невозможно реализовать объект.
Например, к таким относятся сделки с одобрением опеки, если в квартире собственники — несовершеннолетние дети. «При получении разрешения органов опеки нужно предоставить справку об отсутствии задолженности.
Также некоторые банки для ипотечных сделок требуют справки об отсутствии задолженности», — добавила эксперт.
Просьба о снижении цены сделки на сумму задолженности за ЖКУ — реальное и весьма распространенное явление на рынке недвижимости. «Допустим, стоимость сделки по приобретению квартиры составляет 10 млн руб.
При этом у продавца существует задолженность за жилищно-коммунальные услуги в 200 тыс. руб. Стороны заключают договор купли-продажи с итоговой стоимостью в 9,8 млн руб.
и с условием о том, что покупатель добровольно соглашается погасить все имеющиеся долги продавца по ЖКУ», — приводит пример Григорий Скрипилев из «Интерцессии».
Чтобы избежать подобных ситуаций, покупателю квартиры следует:
- До приобретения квартиры запросить у продавца справку об отсутствии/наличии долгов по жилищно-коммунальным платежам;
- Самостоятельно запросить информацию о задолженности у поставщиков электроэнергии и водоснабжения (в Мосэнергосбыте и МГТС возможно получение информации по горячим линиям);
- При совершении сделки обязательно подписывается акт приема-передачи, где указаны все показания счетчиков холодного, горячего водоснабжения и электроэнергии;
- При наличии задолженности согласовать с продавцом до заключения договора купли-продажи квартиры порядок ее урегулирования: оговорить срок для погашения задолженности продавцом или согласовать оплату через зачет в стоимость продаваемой квартиры.
Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам
Статья обновлена: 14 февраля 2022 г.
Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру и имеют долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.
Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек.
Поэтому оплата этих услуг, а значит и долги по ним, закрепляются за человеком. Оплачивать за «коммуналку» нужно с даты регистрации права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ.
Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ.
Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга.
Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги. Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.
Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.
Другие статьи
Полный список документов для продажи квартирыЕсли покупатели с ипотекой, то иногда банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика
Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка
Например, долг собственника по квартплате — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.
Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга.
После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст.
380 ГК РФ.
Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.
Минус способа — зависит от суммы долга. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки.
Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов.
Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.
Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга
Такой же пример: долг собственника за «коммуналку» — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.
Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов.
Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации.
Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за «коммуналку» и везде берет справки об отсутствии задолженностей.
Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.
Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.
Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.
Минусы:
- Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
- Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.
Другие статьи
Налог с продажи квартиры: купленной на вторичном рынке; купленной в новостройке; полученной по наследству; полученной по приватизации; полученной по дарению
Способ №3 — перевести долг на покупателя
Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.
Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:
- Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
- Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
- Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.
Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.
Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.
Минусы:
- Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
- Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса. Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.
Другие статьи
В какой минимальный срок нужно владеть квартирой, чтобы не платить НДФЛ с ее продажиКак заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сколько это стоит
Как не нужно продавать квартиру
У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах нигде в документах не указали.
Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.
Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.
Показать остальные комментарии
Что делать в случае покупки квартиры с долгами за ЖКХ?
Покупка жилья на вторичном рынке всегда несет определенные риски. Один из них – приобретение квартиры с долгами по ЖКХ. Обязан ли новый собственник погашать задолженности? Как обезопасить себя от покупки квартиры с таким «сюрпризом»? И что делать, если о долгах стало известно уже после сделки?
Переходят ли долги по ЖКХ к новому собственнику квартиры?
По статистике, с начала пандемии в 2020 году, долги россиян по оплате услуг ЖКХ выросли на рекордный 21%. Случаи продаж квартир с огромными задолженностями встречаются все чаще, поэтому необходимо знать свои права при покупке такой недвижимости на вторичном рынке.
Вопрос перехода долгов от предыдущего собственника к новому владельцу регулируется положениями гражданского и жилищного законодательства РФ. В частности, в п. 5 ст.
153 ЖК РФ сказано о том, что обязательство по регулярной оплате коммунальных услуг возникает с момента регистрации права собственности. То есть, долги предыдущего владельца квартиры не могут перейти к новому.
Но здесь будут иметься некоторые нюансы.
Все начисления, которые мы должны своевременно оплачивать за собственное жилье, можно разделить на две категории:
1. Жилищно-коммунальные услуги.
Это общедомовые нужды, вывоз мусора содержание жилья. Долги по данной категории не переходят к новому собственнику, который приобрел квартиру. Размер задолженности, период их накопления и прочие факторы никакого значения здесь иметь не будут. Долги будут числиться за предыдущим владельцем, в течение периода действия его права собственности.
2. Услуги капитального ремонта.
А вот этот вид платежей является исключением из правил. Долги по капремонту квартиры, не оплаченные предыдущим собственником, переходят к новому владельцу (на основании ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Причем переход осуществляется в полном объеме долга, накопившимся за время неуплаты. Исключением будут являться следующие случаи:
- когда с прежнего владельца в судебном порядке, уже была взыскана задолженность. Тогда эту сумму новый владелец выплачивать не будет. Но все, что накопилось, например, уже после взыскания – новый собственник погасить обязан;
- когда накопление долга происходило в течение нескольких лет, к обязательствам может быть применен срок исковой давности. Он равен 3 годам (на основании ст. 196 ГК РФ). То есть, новый собственник может уменьшить сумму долга, заплатив за 3 года, однако сделать это можно только в ходе судебного разбирательства. Для этого фонд капремонта сначала должен обратиться в суд с заявлением о взыскании задолженности с нового владельца (решение Кондинского районного суда ХМАО №1-256/2020 от 20.05.2020 года).
Как обезопасить себя от покупки квартиры с долгами по ЖКХ?
При покупке вторичной недвижимости необходимо приложить все усилия, чтобы свести риски приобретения квартиры с долгами к минимуму. Помогут следующие действия:
- Получение от текущего собственника выписки об отсутствии (или наличии) долгов, из управляющей компании.
- Получение выписки из ЕГРН. Она содержит информацию обо всех обременениях, установленных в отношении продаваемой собственности.
- Получение квитанции за оплату услуг. Этот вариант может оказаться наиболее простым и быстрым. Помимо размера платежа в текущем месяце, в квитанции всегда указывается и сумма общего долга.
- Включить в договор купли-продажи дополнительные пункты:
- о том, что жилое помещение передается новому собственнику без долгов по ЖКУ и капремонту:
- о том, что, в случае обнаружения задолженностей, предыдущий собственник обязуется их погасить. Данный способ наиболее надежен для защиты интересов будущего владельца квартиры.
Можно ли покупать квартиру с долгами по ЖКХ?
Если покупатель заранее знает о долгах, но желает приобрести именно эту квартиру, действовать можно следующим образом:
- Перевод долга (в соответствии со ст. 391 ГК РФ). Покупатель может официально взять долг на себя и оплатить его самостоятельно. Если обе стороны сделки согласны – это условие включается в договор купли-продажи.
- Обсуждение дальнейших условий продажи квартиры с долгом. Стороны могут найти и другие способы решения проблемы, например, новый владелец оплачивает долг, а текущий собственник уменьшает стоимость квартиры на эту сумму. Главное, чтобы все условия были не просто озвучены в устной форме, но и зафиксированы официально.
Что делать, если о долгах стало известно после покупки квартиры?
Если такое произошло, прежде всего, необходимо обратиться к предыдущему собственнику. Возможно, он согласится погасить долги, которые сам накопил. В случае отказа, нужно сделать следующее:
- Обратиться в Росреестр за выпиской из ЕГРН, в которой указывается дата перехода права собственности к новому владельцу.
- Предоставить выписку в управляющую компанию, для внесения соответствующих изменений в лицевой счет. Если после подачи изменения не были внесены, на имя директора управляющей компании необходимо составить заявление о смене собственника, приложив выписку из ЕГРН.
Если никакой из предыдущих способов не принес результатов, обращаться необходимо в вышестоящие инстанции: в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или суд.
Суд разрешил налоговикам скрыть от компании, кто и… Если у бывшего мужа-алиментщика резко снизилась за…
Загрузка...
