Условия договора долевого участия

Покупка квартиры напрямую у застройщика означает большую экономию в деньгах и отсутствие юридических проблем с «чистотой» жилья. Чаще всего подобные отношения оформляются через договор долевого участия. В сегодняшней статье рассмотрим особенности его заключения, преимущества, недостатки, риски и коснемся альтернативных инструментов.

Что такое долевое участие в возведении МКД

Договором долевого участия в строительстве обеспечивается сотрудничество дольщика (гражданина или фирмы) с застройщиком (строительной организацией), который осуществляет возведение (строительство) многоквартирного дома. Требования к самому тексту, порядок заключения и в целом отношения по долевой застройке регулируются центральным нормативным актом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве …” от 30-го декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Вышеназванный законодательный акт достаточно часто терпит изменения. В основном они направлены на защиту прав дольщиков, поскольку при участии в строительстве гражданин рискует крупной суммой денег.

Обратите внимание! ДДУ заключается на стадии, когда квартиры как объекта недвижимости еще не существует. Если дом уже передали по документам в эксплуатацию – с застройщиком заключается купля-продажа.

Риски, преимущества и недостатки

Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.

Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.

К таким гарантиям, в частности, можно отнести:

• за нарушение сроков сдачи объекта в пользу граждан начисляются денежные санкции, которые реально работают на практике;
• интересы дольщиков, подписавших ДДУ в октябре 2017 года и позже, защищены специальным компенсационным фондом, в который застройщик отчисляет 1,2% от суммы каждого договора;
• в регионах действуют «реестры обманутых дольщиков», которые оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в трудной ситуации;
• ответственность застройщика перед гражданами застрахована;
• в последнее время требования к строителям ужесточились в плане получения разрешений, организации «финансовой подушки» на банковском счете строительства не менее 10% от суммы всего проекта, контроля за финансовыми операциями со стороны банковского сектора;
• в строительной сфере установлены высокие требования к фирмам, производящим работы – лицензию на данную деятельность получить достаточно сложно, а значит, и качество жилья будет соответствовать всем ГОСТам;
• договор долевого участия обязательно регистрируется в ЕГРН, что придает ему особый формальный статус.

Указанные гарантии выгодно отличают ДДУ от участия граждан в жилищно-строительных кооперативах. ЖСК – это добровольное объединение граждан. Стоимость пая в таком объединении может быть намного привлекательнее участия в долевом строительстве, однако не стоит забывать о следующих недостатках:

• строительство МКД организуют непрофессионалы, что может привести к нарушению строительных норм;
• пай никак не застрахован, а в случае банкротства кооператива вернуть свои деньги будет намного сложнее;
• никаких фондов защиты пайщиков ЖСК не существует.

Основной же минус договора долевого участия – это вероятность банкротства застройщика. Нивелировать данный недостаток можно, остановив выбор на надежной строительной фирме, репутация которой складывалась в течение многих лет работы на рынке.

Как дольщику организовать защиту прав при банкротстве застройщика – мы рассказывали в этой статье.

Заключение договора долевого участия

Как правило, каждый застройщик имеет свою универсальную форму договора долевого участия, которую предлагает подписать дольщику. Следует помнить, что законодателем не установлено жесткой обязательной формы – поэтому на ознакомление с текстом необходимо выделить достаточно времени.

Образец ДДУ

Договор долевого участия в строительстве – достаточно объемный документ, намного шире, чем обычный ДКП. Он охватывает максимум информации о предстоящем строительстве, правах, обязанностях участников, порядке разрешения ряда ситуаций.

Ознакомиться с универсальным образцом ДДУ можно по этой ссылке.

Обязательные пункты соглашения

Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.

Важно проверить, чтобы в тексте содержались:

• подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
• графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
• основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
• срок передачи квартиры гражданину;
• полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
• гарантийный срок;
• обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.

Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.

Основные права и обязанности сторон

Ключевые задачи застройщика:

• построить многоквартирный дом любыми средствами, с помощью собственных сил или привлекая инвесторов;
• по окончании застройки оформить разрешительную документацию и ввести дом в эксплуатацию;
• передать квартиру участнику долевого строительства по акту.

Гражданин, принимающий участие в долевом строительстве, должен:

• уплатить деньги в оговоренном порядке;
• принять жилье, если у застройщика имеются все необходимые разрешительные документы, а дом сдан.

Остальные права, притязания, требования и обязанности непосредственно вытекают из основных, перечисленных выше.

Обратите внимание! Заполнять бумаги на подачу 3 НДФЛ и возврат налога по вычету допустимо только после получения жилья по передаточному акту, а не сразу после оплаты.

На что еще обратить внимание

Помимо общих положений, соглашение должно содержать ряд пунктов. На что еще обратить внимание в договоре – услуги застройщика в договоре долевого участия:

• предоставление дольщику возможности знакомиться с финансовой документацией и бумагами по строительству;
• обязанность в итоге передать квартиру дольщику – застройщик не может сослаться ни на какие обстоятельства (отсутствие средств или отзыв лицензии);
• направить гражданину уведомление о завершении работ за две недели до назначенной даты, и предложение о приемке жилья;
• обязательство вернуть денежные средства в определенных законом и соглашением случаях;
• допуск к исполнению соглашения правопреемников дольщика в случае его смерти;
• обязанность нести риск уничтожения квартиры до даты передачи ее дольщику;
• обязанность заключения допсоглашений к договору в случае изменения условий.

Отдельно нужно остановиться на изменении цены строительства, площади и срока передачи квартиры:

• изменение цены договора возможно, только если это прямо предусмотрено текстом соглашения – это касается как уменьшения, так и увеличения цены;
• уменьшение и увеличение площади квартиры по договору долевого участия влечет изменение цены – этот вопрос полностью регулируется ДДУ;
• срок передачи квартиры может быть изменен при согласии дольщика и при условии предварительного уведомления об этом за 2 месяца до даты окончания строительства.

Важно! Изменения условий оформляются дополнительным соглашением к договору долевого участия. Помните, что застройщик не вправе в одностороннем порядке поднять цену жилья или сдвинуть срок сдачи строительства.

https://www.youtube.com/watch?v=PGB6RY4Kjo8\u0026t=17s

О том, как взыскать неустойку с застройщика при нарушении сроков, мы писали здесь.

Регистрация в Росреестре

Регистрация соглашения в ЕГРН обязательна. Только после внесения записи в Реестр оно приобретает законную силу.

Порядок включает всего 4 простых шага:

1. Собрать все необходимые документы.
2. Оплатить сумму пошлины за регистрацию 350 руб. (для физ лиц).
3. Представить бумаги по списку через «Мои документы» или онлайн-сервис (при наличии ЭЦП).
4. Спустя неделю получить результат регистрацию на руки – выписку из ЕГРН.

Список необходимых бумаг включает:

• три подлинника ДДУ;
• заявление о регистрации – заполняется сотрудником МФЦ на приеме, заранее заполнять не нужно;
• удостоверение личности (если пришел представитель – доверенность от дольщика, оформленная нотариально);
• нотариальное согласие супруга на заключение ДДУ;
• залоговая документация, если квартира приобретается в кредит;
• технические документы на жилье, согласованные с застройщиком;
• госпошлина.

Результатом регистрации станет выписка из ЕГРН, которую обязательно нужно сохранить на весь период строительства вместе с подлинным экземпляром ДДУ.

Передача прав по ДДУ

В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия – переуступка по договору долевого участия в строительстве.

Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:

• через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
• по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
• претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
• на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
• переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.

Образец договора о переуступке можно скачать здесь.

Особенно важным является вопрос по оценке прав требования по договору долевого участия. В конечном счете, цену переуступки определяют сами стороны.

Покупателю важно удостовериться, что предыдущий собственник полностью рассчитался с застройщиком. Для этого нужно взять у застройщика справку о полной оплате.

Если строительство оплачено не полностью, то оставшуюся часть погашает новый дольщик в соответствии с условиями ДДУ.

О состоявшейся цессии нужно обязательно уведомить застройщика, предоставив ему копию соглашения о переуступке с регистрационной отметкой.

Подводные камни и пути обхода закона

Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

• Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
• Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
• Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
• Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.

Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве».

Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать.

Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.

Новое по договорам долевого участия в 2022 году

Договор долевого участия в строительном бизнесе играет важную роль – привлекает граждан к финансированию возведения МКД. Поскольку граждане являются самой незащищенной стороной такого инвестирования, законодатель постоянно вводит изменения, направленные на укрепление их позиций.

https://www.youtube.com/watch?v=PGB6RY4Kjo8\u0026t=55s

В 2019 году произошел переход от действующей системы оплаты на эскроу-счета. Дольщики будут вносить деньги в оплату ДДУ на специальный банковский счет. Средства счета будут сохраняться до завершения стройки. Застройщик получит вознаграждение только после передачи жилья собственникам.

Данное новшество является одним из этапов отмены долевого участия как явления. Отмечается, что данный инструмент исчерпает себя полностью к 2021-2022 годам.

Договор долевого участия в строительстве – работающая схема приобретения нового жилья у застройщика.

При подписании договора нужно обращать внимание на ряд существенных пунктов, а также на репутацию и проектные документы застройщика.

Если фирма-застройщик является надежной, то и возведение МКД пройдет без проблем. Если же возникают трудности – закон гарантирует дольщикам строгое соблюдение их прав.

Подробнее про долевое строительство в 2022 году, можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем рады видеть вас на бесплатной консультации с юристом. Запись на сайте через консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Договор участия в долевом строительстве

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Долевое строительство — разделы » Договор участия в долевом строительстве

Федеральным законом от 30.12.

2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в правовой оборот была введена особая разновидность договора: договор участия в долевом строительстве, осуществляющий регулирование возникающих между субъектами долевого строительства взаимоотношений и определяющий их условия. 

Содержание

Договор участия в долевом строительстве подразумевает, что одна сторона, именуемая застройщиком, принимает на себя обязательство в оговорённый этим соглашением срок, соблюдая все требуемые условия, собственными силами или же привлекая иных субъектов возвести многоквартирный дом либо иной объект, а после получения официального разрешения на введение в эксплуатацию объектов строительства передать его участнику долевого строительства. Вторая же сторона, именуемая участником (дольщиком), принимает на себя обязательство по оплате установленной цены и принятию постройки, если в наличии имеется разрешение на введение в эксплуатацию вышеупомянутых объектов.

Правовая природа договора долевого участия в строительстве определяет, что он является:

• Консенсуальным — порождает права и обязанности с момента заключения между сторонами соглашения.
• Возмездным – должно быть оговорено встречное представление в виде платы.
• Двусторонним – порождает соответствующие обязательства у каждой из сторон.
• Двусторонне-обязывающим — каждое из предусмотренных соглашением встречных обязательств является непременным условием для другого.

Субъекты и форма договора участия в долевом строительстве

В качестве субъектов договора долевого строительства выступают:

• Застройщик – юридическое лицо, обладающее земельным участком (в собственности, в аренде, субаренде, безвозмездном пользовании) и привлекающее финансовые средства дольщиков в целях возведения на упомянутом участке многоквартирных домов или других построек (кроме объектов производственного профиля), на основании официально оформленного разрешения на застройку.
• Участник (дольщик) – юридическое или физическое лицо, вкладывающее финансовые средства в возведение многоквартирных домов или иных строений с намерением последующего получения в собственность помещений как жилого, так и нежилого назначения, располагающихся в упомянутых объектах.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве

Вышеуказанный закон определяют особенности и существенные условия договора участия в долевом строительстве, в отсутствии которых договор признаётся незаключённым. Таковыми условиями являются:

• Предмет соглашения — конкретный объект, возводимый застройщиком и подлежащий передаче дольщику после получения официального разрешения на введение этого объекта в эксплуатацию.
• Срок, в течение которого застройщик обязан осуществить передачу объекта. Данный срок является единым для всех субъектов долевого строительства и обычно он определяется временным промежутком, по прошествии которого объект должен передаваться дольщику.
• Цена соглашения, а также сроки, условия и особенности её уплаты. Цена договора — размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. Уплата осуществляется посредством внесения либо единовременных платежей, либо производимых в предусмотренный договором временной промежуток, исчисляемый в годах, месяцах, неделях.
• Гарантийные сроки, предоставляемые на построенный объект, оговариваются соглашением и составляют для объектов долевого строительства не меньше чем пять лет, а для инженерно-технологической инфраструктуры не менее трёх лет. Исчисление обозначенных сроков начинается со дня передачи объекта участнику и подписания акта-приёма передачи.
• Способы и условия, посредством которых обеспечивается надлежащее исполнение застройщиком предусмотренных договором обязательств – залог, банковское поручительство, страхование ответственности застройщика.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве

Договор должен оформляться исключительно в письменном виде. Подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только после регистрации.

Полномочиями по регистрации такого рода договоров наделена Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Для того чтобы осуществить регистрацию соглашения долевого строительства как застройщик, так и дольщики должны предоставить заявления сторон, сам договор со всеми дополнениями и приложениями, а также пакет документации, предусмотренный законодательством.

Комплект документации должен быть направлен в находящийся по месту расположения строящегося объекта территориальный отдел Росреестра.

Документы могут направляться лично, через систему МФЦ, заказным почтовым отправлением, а также в электронном виде.

При подаче документов непосредственно в отдел Росреестра заявителю выдаётся специальная расписка об их получении, содержащая следующие обязательные реквизиты:

• дата подачи;
• перечень документации;
• ФИО и подпись сотрудника, принявшего документы;
• ФИО и контактный телефон сотрудника, обеспечивающего информирование заявителей о ходе рассмотрения документации и сроках его окончания.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве долевого строительства с первым участником осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Регистрация всех последующих договоров должна производиться в срок не превышающий пяти рабочих дней.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется посредством совершения непосредственно специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Если осуществляется регистрация соглашения, заключаемого застройщиком с первым из дольщиков, то помимо вышеперечисленных документов застройщик предоставляет:

• план возводимого объекта;
• разрешение на застройку;
• проектную декларацию;
• договор страхования застройщика;
• документ, удостоверяющий уплату страховой премии по упомянутому договору.

При регистрации всех последующих договоров по тому же объекту застройщик представляет договор страхования ответственности застройщика и документ, удостоверяющий выплату страховой премии по этому договору, если он заключался с каждым из дольщиков.

Дольщики, являющиеся физическими лицами должны предоставить такие документы, как:

• заявление застройщика и участника;
• договор долевого строительства (содержание которого включает приложения и дополнения);
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• нотариально заверенная доверенность (для представителя);
• согласие супруга на заключение сделки (заверенное нотариально);
• документы, оформленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с подробным описанием объекта, его точной дислокацией на плане строительства и запланированной площадью.

Особенности договора участия в долевом строительстве

Если говорить про предмет, условия и особенности соглашения участия в долевом строительстве, то кроме тех его характеристик, которые были рассмотрены выше, стоит упомянуть также и то, что данный договор представляет собой довольно специфическую правовую конструкцию, включающую в себя элементы таких договоров, как инвестирования, строительного подряда, оказания услуг. 

Еще одной характерной особенностью является то обстоятельство, что предмет договора, заключаемого застройщиком с участниками и предмет строительства (взятый в полном объёме) не совпадают между собой.

Возводимый объект представляет собой совокупность определённого количества самостоятельных объектов, переходящих в распоряжения различных субъектов.

Если же застройщик возводит объект по одному договору с единственным же лицом, то данное соглашение будет квалифицироваться не как договор долевого строительства, а как строительный подряд.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Существенные условия договора долевого участия в строительстве

Именно это соглашение регулирует взаимоотношения между указанными сторонами на протяжении всего периода строительства объекта. Универсального варианта такого документа не существует, но важно не забывать про все существенные условия договора долевого строительства. По своей сути его составление – это довольно сложный и ответственный процесс.

Ведь на кону немалые средства будущего дольщика. А потому необходимо предусмотреть все до мелочей. Если не указать все существенные условия договора долевого участия в строительстве, то могут возникнуть серьезные последствия. Вплоть до признания соглашения незаключенным, со всеми отсюда вытекающими проблемами.

Консультация юриста дает возможность избежать подобного исхода.

Общие требования к оформлению договоров

Договор долевого участия в общем своем смысле является таким же документом, как и любое другое соглашение, заключенное между двумя и более лицами. А потому правила его составления подчинены общим требованиям деловой практики.

https://www.youtube.com/watch?v=PGB6RY4Kjo8\u0026t=95s

Любой договор должен включать в себя обязательные разделы. Такое условие распространяется и в отношении ДДУ. А потому общая структура договора содержит в себе следующие составные части:

1. Вводная часть.
2. Дата и место составления документа.
3. Стороны (в случае ДДУ – дольщик и застройщик).
4. Предмет договора (является существенным условием любого договора).
5. Права и обязанности сторон.
6. Цена договора и порядок расчетов.
7. Срок действия соглашения.
8. Порядок прекращения и изменения отношений.
9. Способы разрешения спорных вопросов.
10. Прочие условия, относящиеся к каждому конкретному виду договора.
11. Реквизиты и подписи сторон.

С универсальными стандартами оформления документов можно ознакомиться в ГОСТе Р 7.0.97-2016. Сегодня компания вправе не придерживаться этих рекомендаций, на юридическую силу документа это не повлияет.

И хотя концепция подобных требований больше рекомендательного характера, не стоит ими пренебрегать. С одной стороны – это не существенные требования ДДУ. С другой – их соблюдение сделает документ аккуратным и приятным для работы, в то время как произвольное оформление может повлечь за собой исключительно недоверие и дополнительную вычитку.

Все условия, которые содержат договоры (в том числе и договор долевого участия в строительстве), можно поделить на три основные категории:

• существенные – без которых не обойтись, в противном случае договор будет признан незаключенным;
• обычные – присутствующие в каждом договоре условия. В их число входят порядок решения спорных ситуаций, порядок изменения и расторжения договора, ответственность сторон в случае нарушения условий договора и т. д. Если таких условий в договоре нет, это не является поводом для признания его незаключенным;
• дополнительные – добавляются индивидуально в каждое отдельное соглашение, в зависимости от конкретной ситуации или каких-то конкретных особенностей. Дополнительные условия вносятся по желанию, их отсутствие не влияет на заключенность договора.

Существует перечень условий, которые обязательно должны быть согласованы в ДДУ. Все они указаны в ст.4 Ф3 №214. Так, существенными условиями ДДУ являются:

1. Подробное описание объекта долевого строительства. Под описанием подразумевается:

• планы строящегося помещения, отображающие в графической форме (схемы, чертежи) расположение частей объекта долевого строительства (комнаты, вспомогательные помещения, веранды, балконы, террасы и т. п.) по отношению друг к другу;
• сведения об общей площади всего дома и конкретных квартир, площади жилого и нежилого пространства, энергоэффективности и сейсмостойкости, назначении объекта;
• адрес, этажность;
• информация про нежилые помещения – подвалы, чердаки, лифтовые шахты и т.п.

1. Общая цена договора, порядок уплаты, сроки, размеры взносов. Денежные средства платятся единовременно либо определенными частями. Некоторые застройщики указывают стоимость квадратного метра, а не всей квартиры. Это сделано для того, чтобы было проще рассчитать размер доплаты в случае увеличения площади в сравнении с первоначальным планом.
2. Срок передачи достроенного объекта дольщику. Он может быть определен конкретной датой (например, не позднее 31 декабря 2017 г.) либо месяцем или даже кварталом (например, не позднее IV квартала 2017 г.). Стоит обратить внимание, что правильнее, когда в договоре будут присутствовать 2 срока: срок получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и срок непосредственной передачи помещения дольщику.
3. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Закон определяет минимальный срок – 5 лет, предоставляя застройщику право самому обозначать этот срок более точно.
4. Одно из условий привлечения денег участника долевого строительства: осуществление взносов в компенсационный фонд или размещение денежных средств дольщика на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 ФЗ № 214.

Законодатель в части 5 статьи 4 ФЗ № 214 акцентирует внимание на том, что при отсутствии вышеперечисленных условий договор будет считаться незаключенным.

Дополнительные условия договора долевого участия в строительстве

В конечном счете, дополнительные условия договора долевого участия – это, как правило, более развернутое и подробное изложение его основных положений.

Такие дополнительные условия договора долевого участия в строительстве появляются в зависимости от самых разнообразных причин.

Начиная от субъективных характеристик самого объекта строительства и заканчивая индивидуальными особенностями фирмы-застройщика или участника долевого строительства. А потому их количество может быть весьма велико.

https://www.youtube.com/watch?v=PGB6RY4Kjo8\u0026t=154s

В качестве примера наиболее распространенных дополнительных условий ДДУ можно привести:

1. Порядок взаиморасчетов сторон в случае изменения фактической площади объекта долевого строительства в сравнении с проектной.
2. Информация о благоустройстве придомовой территории (детские площадки, паркинги, колясочные и т.п.).
3. Время, отведенное для устранения застройщиком обнаруженных дольщиком недостатков в процессе приема – передачи построенного жилья (если таковые будут).
4. Информация о порядке управления будущим многоквартирным домом.
5. Необходимость получить согласие застройщика на осуществление уступки прав дольщиком. Для этого нужно составить договор уступки права требования по договору долевого участия.
6. Порядок оформления квартиры в собственность. Многие застройщики предлагают взять это «бремя» на себя. Естественно, за дополнительную плату.

Образец договора вы можете скачать у нас на сайте.

Позволительно ли дольщику менять условия договора?

Зачастую заключение договора происходит по стандартной схеме: потенциальный участник приходит в офис компании, где ему будет предложено подписать шаблонный вариант договора от застройщика.

Основные условия ДДУ там будут закреплены, в то время как содержание дополнительных пунктов остается на усмотрение застройщика. В большинстве случаев клиент не пытается скорректировать договор.

Причины могут быть разными: от некомпетентности в вопросе до банального стеснения.

Нормы ГК РФ и ФЗ №214 дают возможность согласовать детали договора и внести желаемые изменения. К сожалению, на практике редко удается изменить содержание ДДУ.

Обязательные условия можно изменить и после подписания договора, чаще всего застройщик хочет поменять срок передачи объекта. Дольщик не обязан ничего подписывать и имеет право отказаться от дополнительного соглашения к ДДУ.

Содержание дополнительных условий также поддается изменениям.

Как уже было указано выше, одним из распространенных дополнительных условий выступает обязанность застройщика самостоятельно оформить переход достроенной квартиры в собственность дольщикам. Само-собой, за отдельную плату. Такая обязанность не закреплена за застройщиком ни одним законом, что дает возможность дольщику отказаться от навязанной услуги.

Застройщики редко идут на компромисс, зачастую клиенту предоставляется стандартный договор, в который можно только вносить личные данные. Но, в редких случаях, при правильном подходе, человеку может повезти и содержание договора будет скорректировано.

Рекомендуется заранее подробно изучать все нюансы договора. После госрегистрации ДДУ внесение изменений возможно путем подписания дополнительного соглашения, от которого застройщик может отказаться.

В частности, могут возникнуть проблемы при желании изменить существенные условия ДДУ по 214 ФЗ.

Нельзя взять и вычеркнуть, например, предмет договора долевого участия в строительстве, но можно добавить дополнительные условия, которые помогут прийти к компромиссу.

Куда обратиться за помощью по анализу ДДУ?

Нужно быть готовым к тому, что застройщики редко и весьма неохотно идут на предложения будущих дольщиков внести изменения в договор, который ими сделан «под себя». Без профессиональной подготовки и специальных познаний простому обывателю будет тяжело «держать оборону».

А потому стоит прийти на подписание договора с юристом по вопросам недвижимости. Кстати, если застройщик срывает сроки и не предоставляет жилье в прописанные в договоре даты, покупателю положена компенсация. Ее размер можно узнать воспользовавшись калькулятором неустойки.

Для решения подобных вопросов также с большой вероятностью понадобиться помощь юриста, ведь застройщик не заинтересован в том, чтобы терять деньги.

Кроме того, клиенту вовсе не обязательно подписывать договор именно в тот день, когда он пришел в офис. Никто не может ему запретить взять договор с собой для изучения на несколько дней. И вот тут самым правильным будет обратиться с таким документом в юридическую компанию. Где уже на месте специалист внимательно изучит текст договора и проконсультирует вас по всем возникшим вопросам.

https://www.youtube.com/watch?v=PGB6RY4Kjo8\u0026t=205s

Как видно из всего вышесказанного, договор долевого участия в строительстве по своей структуре является довольно сложным документом. Существенные условия договора долевого участия в строительстве требуют особого внимания.

Нельзя преуменьшать важность этого соглашения в области регулирования правоотношений между дольщиком и застройщиком. Одно некорректное предложение может повлечь за собой колоссальные финансовые потери, поэтому не стоит пренебрегать помощью опытного юриста.

Да, юридические услуги профессионала могут стоить дорого, но одна ошибка в договоре, в конечном итоге, обойдется гораздо дороже.

Не ошибется тот, кто обратится в юридическую компанию «Хелп Консалтинг». Наши специалисты вместе с Вами досконально изучат текст договора, смогут определить, какие его пункты не соответствуют закону или противоречат интересам дольщика.

Анализ договора поможет проверить соблюдение главных требований к ДДУ и избежать возможных проблем. Свяжитесь с нами по данным, указанным в разделе сайта «Контакты» либо заполнив форму обратной связи. В ближайшее время для решения вопроса с вами свяжется юрист.

По аренде и другим вопросам, которые связаны с недвижимостью, также можно получить консультацию.

Переуступка прав собственности на квартиру: как купить безопасно, плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке по переуступке прав собственности

Купить квартиру в доме, который только начали строить, — дешевле, чем приобретать готовое жильё на первичном или вторичном рынке. Но может оказаться, что на сайте застройщика вся недвижимость уже распродана, и её можно оформить лишь по переуступке прав.

Рассмотрим, что это за сделка, какие у неё плюсы, минусы и риски, а также объясним, как выбрать квартиру по переуступке и правильно заключить договор.

Что такое переуступка квартиры

Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.

Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.

Основные определения переуступки:

• цессия — договор, по которому уступаются права требования;
• цедент — продавец;
• цессионарий — покупатель.

Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра.

Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик.

И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Плюсы:

• вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
• цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
• возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.

Минусы:

• переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
• есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
• существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.

❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Приняв решение о покупке квартиры, вы отталкиваетесь от расположения дома и бюджета, анализируете площадь, благоустройство и инфраструктуру.

Сайты новостроек — яркие и красивые. Вы как бы отправляетесь в виртуальный тур по квартире, которая еще не существует, и мечты кажутся реальностью.

Прежде всего, обратите внимание:

• на репутацию застройщика, информацию о нем;
• проектную декларацию с детальным описанием проекта;
• разрешительную документацию.

Вы можете проверить застройщика по номеру ОГРН, а также почитать отзывы на форумах и сайтах по недвижимости. Информация о генеральном директоре есть в открытых источниках.

Выясните, является ли земельный участок собственностью застройщика или взят в аренду. Закажите выписку из ЕГРН для проверки отсутствия залогов и обременений.

Изучая договор долевого участия, обратите внимание:

• есть ли понижающий коэффициент на балконы и лоджии;
• каков порядок проведения взаиморасчётов;
• как быстро жильё перейдет в собственность дольщику по акту приёма-передачи.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме

Шаг 1: Собрать пакет документов

Чтобы сделка состоялась, нужны:

• договор долевого участия;
• письменное согласие одного из супругов или его личное присутствие;
• разрешение застройщика на передачу прав собственности;
• справка, подтверждающая отсутствие долга застройщику — иначе обязанность выплатить стоимость ляжет на покупателя;
• виза банка, одобряющая переуступку. Она необходима, если продавец брал кредит. Без неё право на квартиру является залоговым, и без согласия банка договор будет недействителен.

Шаг 2: Заключите договор

Цессия составляется в письменной форме. Продавец и покупатель получают по оригиналу договора. Банк и застройщик имеют право запросить свои экземпляры. Один из оригиналов передаётся на хранение в Росреестр.

Данные, прописанные в договоре:

• дата и место проведения сделки;
• паспортные данные сторон;
• сведения об участниках договора долевого участия;
• сумма, назначенная цедентом;
• порядок и реквизиты расчёта;
• адрес объекта недвижимости;
• технические характеристики объекта недвижимости;
• документы, которые продавец обязуется вам передать;
• сроки передачи документов;
• обязанности и права сторон.

Шаг 3: Зарегистрируйте договор в Росреестре

Покупатель предоставляет:

• договор долевого участия в строительстве;
• цессию, по которой продавец уступает права по долевому участию;
• подтверждение оплаты государственной пошлины;
• паспорта сторон, участвующих в сделке;
• письменное согласие супругов сторон на проведение сделки, заверенное нотариально;
• разрешение застройщика;
• справку о том, что отсутствует долг перед застройщиком, или обязательство его погасить;
• разрешение банка, если был задействован кредит.

❗️Важно: Все документы должны быть в оригинале или заверены нотариально.

После принятия документов вы получите расписку с их перечнем и датой внесения корректив. Как правило, через 10 дней Росреестр подтверждает, что в договор долевого участия внесены изменения.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.

Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.

Для этого потребуются:

• паспорт;
• договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
• копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
• акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
• квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.

Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН. 

Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке

Стоимость назначает продавец. Покупатель оплачивает расходы по оформлению цессии:

• государственную пошлину за регистрацию договора в Росреестре — 350 рублей;
• пошлину за оформление права собственности — 2 000 рублей. 

Налог при продаже недвижимости по переуступке — 13% от прибыли. Его платит продавец. Он же заполняет декларацию.

Подводные камни, o которых нужно знать

Основные риски при покупке недвижимости по переуступке:

• нарушение сроков;
• заморозка строительства;
• банкротство застройщиков.

Чтобы не потерять деньги, запросите у застройщика справку об оплате. Важно убедиться, что платежи по недвижимости признаны действительными, иначе есть риск остаться без жилья.

Если застройщик стал банкротом, вернуть рыночную стоимость квартиры не получится. Если покупатель не согласен с суммой компенсации, проблему нужно решать через суд.

Если покупатель выплатил цеденту сумму по договору переуступки, но потом решил разорвать сделку с застройщиком, он потеряет часть денег. Здесь риск в том, что покупателю вернется не сумма, которую он отдал продавцу, а первоначальная стоимость жилья, прописанная в договоре между дольщиком и застройщиком. Реальная цена может быть выше.

Переуступка ипотечной квартиры

Чтобы осуществить сделку, нужно:

• заручиться одобрением ипотечного банка;
• согласовать процедуру с застройщиком;
• зарегистрировать договор уступки и документы по кредиту.

Если права на новостройку y несовершеннолетних

Понадобится разрешение органов опеки. Родители или опекуны подписывают цессию как законные представители несовершеннолетних лиц.

Если ДДУ оформлялся c материнским капиталом

В этом случае в договоре указывается, что детям достанется положенная часть жилья после того, как построят дом.

Здравствуйте. Рассматриваю покупку кладовки у физ.лица по переуступке. Дом введен в эксплуатацию в прошлом году после многолетней заморозки строительства, банкротства застройщика и достройки за счет привлечения дополнительных инвестиций силами городской администрации. Продавец за прошедший год право собственности не оформил, хочет продать по переуступке.

В выписке из ЕГРН на кладовку нет сведений: 1) Правопритязания: отсутствуют; 2) Заявленные в судебном порядке права требования, аресты (запрещения): данные отсутствуют; 3) Текущий владелец: данные отсутствуют; 4) История владений: данные отсутствуют.

Я правильно понимаю, что если бы кладовка была в ипотеке или по ней бы велось судебное производство, то в пунктах 1 и 2 была бы соответствующая отметка об этом? А если бы право на кладовку было реализовано продавцом, то информация об этом была бы в пунктах 3 и 4 правильно?

Здравствуйте! Для получения консультации и актуального ответа лучше всего обратиться к юристам. 

Добрый день! Взял квартиру у застройщика в ипотеку. Дом ещё не достроен. Хочу продать покупателю так же в ипотеку. Я физ, лицо. Это уже считается как вторичка?

Добрый день, Николай! Нет, в таком случае ещё не считается вторичным жильём.

Здравствуйте! А если я покупала по договору уступке, могу я продать также по договору уступки другому лицу?

Здравствуйте. Если квартира не сдана, можете.

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, возможно ли приобрести квартиру по переуступке прав в ипотеку Сбербанка по господдержке со ставкой от 8,9%?

Здравствуйте! Да, первичное жилье подходит под условия программы.

Здравствуйте, приобретена квартира в ипотеку по льготной ставке 6,5%. Квартира введена в эксплуатацию. Можно ли оформить переуступку договора ипотеки на др.

физ лицо с сохранением процентной ставки

Здравствуйте, Татьяна. Обратитесь, пожалуйста, за консультацией к менеджеру по сопровождению ипотеки в личном кабинете Домклик.

Застройщик продал машиноместа своему юристу.лицу , какие подводные камни могут ожидать при покупке таким способом ? Дом ещё окончательно не сдан , а сам паркинг сдасться только через полгода

Добрый день, Татьяна! Рекомендуем проконсультироваться с юристами.

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, каков порядок переоформления счета эскроу при переуступке?

Добрый день, Алёна! Необходимо уточнить эту информацию в банке, в котором оформляется сделка по переуступке.

Здравствуйте, агентство недвижимости продаёт квартиру от застройщика по переуступки, возможно ли её приобретение по ипотеке для семьи с ребёнком после 2018гр

Здравствуйте, Евгения! В рамках этой программы покупка недвижимости по договору переуступки возможна только у физического лица.

Здравствуйте! собираемся купить квартиру у юр. лица по ДДУ (переуступка). Ознакомили со сканами документов. Утверждают, что заверенные нотариально копии до подписания основного договора предоставить не обязаны, так как они переданы и зарегистрированы в Росреестре.

Помогите, пожалуйста, разобраться с этим вопросом. Спасибо.

Здравствуйте. Все запрошенные банком документы нужно загрузить в личный кабинет Домклик, вопрос нужно решать непосредственно в продавцами.

Возможно оформлении ипотеки в сбере на покупку квартиры в новостройке по переуступке?

Здравствуйте, Ольга! Да, это возможно.

Здравствуйте! Подскажи, можно ли получить в сбере ипотеку с господдержкой по переуступке у физ.лица?

Здравствуйте, Ольга! Нет, программа распространяется только на покупку строящегося жилья у юрлица или в готовой новостройке у застройщика, на покупку или строительство дома с помощью юрлица или индивидуального предпринимателя.

Здравствуйте!
Можно ли заказать услугу Домклика «Расчеты и регистрация» для сделки по переуступке права требования по ДДУ?

Здравствуйте, Виктор! Если вы имеете в виду услугу «Электронной регистрации сделки», то да, это возможно при наличии у застройщика договора оказания услуги с ООО «ЦНС». Подробную информацию и стоимость уточняйте у застройщика.

Галина Игоревна СамохваловаУ меня оформлен ипотечный кредит на строительство квартиры в КАЛИНИНГРАДЕ.ВОЗМОЖНО ЛИ МНЕ ОФОРМИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ НА КВАРТИРУ МОЕЙ ДОЧЕРИ,СОХРАНИВ ВЫПЛАТЫ ПО КРЕДИТУ ЗА МНОЙ ?

Здравствуйте, Галина. Нет, переуступка прав означает, что обязанности по кредитному договору ложатся на того, в пользу кого вступает договор переуступки.

Была ли эта статья полезна?