Закон обязывает застройщика устроить встречу со всеми дольщиками, чтобы продемонстрировать готовые квартиры. Если знать, на что обращать внимание при приемке квартиры, можно сэкономить время и деньги, а иногда получить денежную компенсацию за нарушение договора.
Что такое приемка жилья
Под приемкой квартиры подразумевается проверка покупателем готового жилья на соответствие эксплуатационно-строительным нормам. Как только застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию дома, он оповещает об этом всех дольщиков. Если в течение двух месяцев хозяин квартиры игнорирует оповещения, то акт приема-передачи подписывается в одностороннем порядке.
Если покупателя все устраивает, то он сразу же получает ключи. В противном случае застройщик устраняет замечания в срок до трех месяцев. Однако дольщики часто пропускают нарушения, допущенные строительной компанией, и приходится устранять их за свой счет.
Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
Приемка квартиры в новостройке регулируется ФЗ-214 Статьями 7 и 8. При их несоблюдении покупатель может подать на компанию в суд. Согласно закону, застройщик обязан:
- получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- передать объект, который соответствует условиям договора и техническим регламентам;
- не менее чем за месяц до указанного в договоре срока уведомить дольщика.
Менеджеры звонят по указанным контактным данным. Если до дольщика не дозвонились, то сообщение отправляется заказным письмом или вручается лично под расписку.
Клиент, в свою очередь, обязан принять жилье в установленный срок либо в течение недели после получения письма. Для этого нужно записаться на приемку квартиры.
Если в компании говорят, что из-за очереди вас могут принять только спустя два месяца после указанной в письме даты, то застройщик таким образом пытается обмануть и автоматически подписать акт приема-передачи.
Поэтому лучше сразу направить застройщику претензию заказным письмом. В дальнейшем это послужит доказательством правоты клиента в суде.
Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
В назначенный день покупатель приезжает на объект и проводит осмотр в сопровождении представителей строительной компании. Клиент имеет право воспользоваться услугами сторонней компании или проверить все самостоятельно. В любом случае нужно взять с собой документы и инструменты, которые облегчат процедуру.
Документы
При себе дольщику необходимо иметь следующие документы:
- паспорт;
- договор ДУ или покупки недвижимости.
Инструменты
Если покупатель решил осматривать объект самостоятельно, то все недостатки помогут выявить следующие инструменты:
- Мультиметр (тестер) — это многофункциональный прибор, который быстро определяет силу постоянного тока, сопротивление цепи, а также уровень постоянного и переменного напряжения. Благодаря нему можно проверить качество проводки.
- Свечка и спички. Если зажечь их внутри закрытого помещения, то по движению огня можно будет приблизительно понять, работает ли вентиляция и есть ли сквозняк из щелей.
- Фонарик. Когда квартира сдается без отделки, в санузле и прихожей может не оказаться света, что помешает рассмотреть все нарушения.
- Отвес для проверки прямоты стен.
- Лазерный измеритель или рулетка. Они помогут установить, совпадает ли площадь и высота потолков с указанными в договоре.
- Бумага с ручкой, чтобы сразу отметить все нарушения в договоре.
Чтобы выявить максимальное количество нарушений, следует захватить дополнительные инструменты:
- Дозиметр для проверки радиации. Конечно, вероятность ее наличия очень мала. Но перестраховаться никогда не помешает.
- Анализатор содержания газа в воздухе. В новостройках бывает высокий уровень аммиака, что негативно сказывается на здоровье жителей.
- Тепловизор. С помощью него можно узнать, насколько грамотно выполнено утепление и остекление.
- Лазерный нивелир. Определяет ровность поверхностей различной доступности.
Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
Рассмотрим, чем различается процесс приемки квартир в новостройке с чистовой и черновой отделкой.
Квартира в новостройке без отделки
У строительных компаний разные нормативы, но в большинстве случаев квартира с черновой отделкой должна сдаваться со стяжкой пола, установленными окнами и дверьми, коммуникациями, отоплением и электричеством. Косметической отделки в таких квартирах нет, поэтому клиенту приходится проверять гораздо меньше показателей.
На объекте с черновой отделкой следует обратить внимание на:
- стены: должны быть ровными, без щелей;
- потолок: не должно быть плесени и подтеков;
- площадь и окна: должны соответствовать договору;
- электричество: правильно ли разведено;
- герметичность монтажных стыков и панельных швов: это одно из главных требований безопасности.
- грибок и конденсат: могут указывать на плохую вентиляцию или изоляцию.
Квартира в новостройке с отделкой
В квартиру c отделкой можно сразу въехать с мебелью и жить. В таком помещении уже покрашены стены или поклеены обои, установлены плинтуса, сделана разводка водоснабжения и электричества, установлена раковина на кухне и сантехника в санузле.
Помимо всех коммуникаций будущему собственнику нужно провести и визуальный осмотр всех поверхностей на предмет косметических дефектов. Нарушения в таких квартирах легче проверить и они часто видны «на лицо».
Что проверить при приемке квартиры
Не стоит торопиться с подписанием акта сдачи-приемки, лучше все проверить, чтобы потом избежать крупных затрат на ремонт.
В подъезде
состояние мест общего пользования много говорит о качестве жилья. если в подъезде есть трещины или отколотая плитка, то, скорее всего, и в самой квартире множество проблем. это касается стеклопакетов, перекошенных дверей и плесени. если парадная находится в плохом состоянии сразу после сдачи, то со временем проблемы только усугубятся.
к сожалению, в дду не всегда указывают вариант отделки в местах общего пользования. если, к примеру, стены должны были быть облицованы плиткой, а в итоге покрашены, претензию направить нельзя.
эта оплошность останется исключительно на совести застройщика. а вот недочеты устранить можно. к ним относится состояние дверей и окон. при закрытии они не должны хлопать, болтаться или неплотно закрываться.
стены должны быть правильно оштукатурены, быть ровными и без трещин.
кроме того, нужно обратить внимание на наличие строительного мусора. его уборка и вывоз — задача застройщика, а не дольщиков или управляющей компании.
также стоит проверить детские площадки, парковку (все, что указано в плане), отсутствие мусора на придомовой территории.
если какие-то требования не будут соблюдены, то клиент имеет полное право отказаться подписывать акт, пока застройщик не устранит недостатки.
лифт
Лифт — ключевая система дома. Он должен соответствовать параметрам, указанным в договоре. Если застройщик пообещал установить лифты, к примеру, компании Otis, то именно они должны стоять в новостройке.
Часто встречается ситуация, когда строительная компания не запускает лифты. Но беспокоится не стоит, т.к. госкомиссия проверяет соответствие технического оборудования требованиям проекта. Поэтому если проект принят, то все условия застройщиком соблюдены.
На первое время стены лифта облицовывают фанерой, чтобы их не поцарапали мебелью и стройматериалами во время переезда.
Электрощит и теплоузел
В каждой новостройке есть счетчики на этажах и распределительные щитки в квартирах. Счетчики должны быть качественными, хорошей сборки, с достаточным количеством автоматов. Это будет гарантировать бесперебойную подачу напряжения и отсутствие проблем с электричеством. Не лишним будет занести данные счетчика в акт приемки-передачи, чтобы избежать обмана от управляющей компании.
Теплоузел обычно располагается в подвале. Но на каждом этаже можно найти счетчики тепла, целостность и работоспособность которых нужно проверить. Если в доме проведен газ, то необходимо уточнить порядок заключение индивидуальных договоров на обслуживание.
Подвал и чердак
Может ли дольщик проверять подвал и чердак — спорный вопрос. Застройщик может отказать в таком праве, а в судебной тяжбе оспорить это решение будет невозможно.
По договору долевого участия компания не передает ни чердак, ни подвал, поэтому дольщик не имеет никакого отношения к этим помещениям. Они передаются на баланс управляющей компании.
Если обнаружены грубые нарушения: плесень, грызуны или строительный мусор, то обратиться нужно именно в УК.
В квартире
все, что должно быть в квартире, прописано в договоре, поэтому перед приемкой его стоит внимательно перечитать.
входная дверь
Качество входной двери проверяется без специальных приборов: достаточно открыть и закрыть ее. Ручка должна нажиматься без усилий, замок — не заедать, а звонок — работать. Дверь может открываться как наружу, так и внутрь — оба способа считаются допустимыми.
Дверная коробка должна быть ровная, по размеру проема, без перекосов и щелей. Если коробка установлена ровно, то дверь в приоткрытом состоянии останется на своем месте. Если она сама открывается или закрывается, то есть перекосы в конструкции стены.
Обратите внимание на стяжку и стыки. Все щели должны быть заделаны монтажной пеной и заштукатурены.
Окна
На окнах должны быть установлены ручки и уплотнители. При открытии они должны закрываться, не оставляя щелей и не болтаясь в пазах. Проверить герметичность остекления можно при помощи зажигалки — если пламя не отклоняется в сторону, то сквозняка нет.
Само стекло не должно быть поцарапано или испачкано грязью.
Потолок
Потолок должен быть ровным, без перепадов по высоте, трещин и стыков. Если предусмотрена только черновая отделка, то стыки все равно должны быть выровнены. Измерить высоту стен можно при помощи лазерного инструмента или своими руками, встав на табуретку. Минимальная высота потолков — 2,5 метра. Если этот показатель ниже, то условия ДДУ нарушены грубым образом.
Пол
Пол должен быть ровным, со стяжкой без трещин, перепадов и дыр. Если квартира с чистовой отделкой, то дополнительно должен быть ламинат или линолеум.
Хорошим показателем качества пола — это звук. Если он одинаковый во всех точках квартиры, то качество на высоте. Для проверки следует надеть жесткую обувь с небольшим каблуком, в кроссовках ничего не услышите.
Стены
Главный показатель качества стен — ровность. Не должно быть резкого отклонения от пола или потолка. Если этот недочет не будет устранен, то во время ремонта придется потратить килограммы штукатурки на их выравнивание.
https://www.youtube.com/watch?v=PGB6RY4Kjo8\u0026t=17s
Также стоит выяснить, какую именно штукатурку использовала строительная компания. В зависимости от типа требования к неровностям и отклонениям от вертикали могут отличаться. Лучше всего себя в эксплуатации показывает улучшенная гипсовая штукатурка.
Электрика
Розетки в квартире должны находиться на одном уровне. Напряжение можно измерить при помощи специального прибора. Важно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать, есть ли заземление.
Если тестера нет, то можно использовать обычную зарядку от телефона. Но важно не только его наличие, но и мощность сети. Для ее проверки можно взять электроприборы с большим потреблением энергии и подключить их одновременно в несколько розеток.
Водоснабжение и водоотведение
Проверка инженерных систем водоснабжения и канализации — один из важных этапов приемки квартиры. Залить соседей снизу не хочется никому. Самые очевидные признаки неполадок — это лужи, капли, конденсат и любая влага на стояках. Это указывает на нарушение гидроизоляции.
Необходимо проверить уровень и место прохождения труб. Все стояки канализации и водоснабжения должны быть плотно прикреплены вертикально к стене. Лучше использовать уровень для более точного определения.
Запорные краны должны без усилий открываться и закрываться. Также стояки должны быть снабжены счетчиками — паспорта на них находятся у представителей застройщика.
Данные с них нужно сразу же внести в акт приема-передачи.
Большинство квартир в новостройках с чистовой отделкой снабжаются полотенцесушителями, которые должны находиться на расстоянии от стены. Трубы и разветвления на канализацию обычно устанавливают на расстоянии 5-6 см от пола.
Отопление
Батареи должны устанавливаться на расстоянии не менее 2 см от стены, 8 см от подоконника и 7 см от пола. На радиаторе должен быть регулятор мощности отопления, который поможет сэкономить дольщику во время отопительного сезона.
Вентиляция
Вентиляция даже в квартирах без чистовой отделки уже должна функционировать. Можно зажечь спичку и проверить тягу рядом с вентиляционной решеткой. Если огонь отклоняется в сторону, то в этой части нет дефектов.
Площадь помещений
Увеличение или уменьшение площади по ДДУ происходит почти всегда. При измерении пространства важно помнить:
- балкон и лоджия в общую площадь не входят;
- кадастровая площадь округляется до десятых.
Перед приемкой в новостройке лучше распечатать план квартиры. Длину и ширину необходимо измерять вдоль стен на уровне пола.
Также дольщик вправе потребовать у застройщика документы о соответствие строительных материалов тем, которые заявлены в договоре.
Как принять квартиру в новостройке
После осмотра необходимо разобраться с документами. Если дефекты устранены на месте или не обнаружены, то можно сразу подписать акт приема-передачи. Акт вместе с документом долевого участия сдают в Росреестр, а затем проходит регистрация собственности.
Ни в коем случае нельзя ставить подпись в акте приема-передачи без подписи застройщика. Акт могут не вернуть и дольщик останется без документов на руках. За признание права собственности на квартиру через суд придется потратить минимум 100 тысяч рублей.
Если к застройщику есть претензии, составляют дефектный акт.
Куда и как вносить замечания
Все дефекты заносятся в акт с перечислением нарушений. В нем необходимо указать название строительной компании и имя директора, поставить внизу дату и подпись.
Следует убедиться, что представитель застройщика также подписал документ — это будет означать, что он согласен с вашими требованиями. После этого нужно сделать ксерокопию и попросить представителя расписаться и на ней.
Этот экземпляр останется дольщику. На повторной приемке необходимо будет свериться с ним.
Обращение в службу по приемке квартир
Если дольщику хочется перестраховаться, то можно обратиться к специалистам. Часто вызывают приемщика ради того, чтобы не искать нужные инструменты и не тратить свое время. По закону на приемку квартиры в новостройке не запрещается приходить с другим человеком. Но в любом случае собственник должен присутствовать — только он может подписать акт приема-передачи.
Заключение
Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.
https://www.youtube.com/watch?v=PGB6RY4Kjo8\u0026t=55s
Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.
Акт приема-передачи квартиры в новостройке: для чего он нужен и как с его помощью сэкономить деньги
Когда дом полностью построен и сдан, застройщик начинает передавать квартиры покупателям. И каждый из них подписывает акт приема-передачи. Что это за документ, для чего он нужен и что не упустить при его проверке, узнал у экспертов Новострой-СПб.
Что это за документ и для чего нужен
Акт приема-передачи квартиры – важнейший итоговый документ, который позволяет отношениям дольщика и застройщика выйти на финишную прямую.
После того как он подписан, квартира передается будущему собственнику.
И обе стороны уже не смогут в полной мере предъявлять друг другу претензии, так как их отношения по договору долевого участия считаются завершенными, а все обязательства – полностью исполненными.
- Вопросы порядка приемки дольщиком объекта регулируются законом № 214-ФЗ, а в неурегулированной части – договором долевого участия, комментирует Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры».
- С актом приема-передачи связываются два существенных юридических последствия:
- — признание исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта, за неисполнение которой законом установлена повышенная ответственность;
- — перенос риска повреждения либо случайной гибели вещи на получателя вещи по акту приема-передачи.
То есть пока акт приема-передачи не подписан, за состояние объекта полностью отвечает застройщик, а вот уже после его подписания часть ответственности переносится на покупателя квартиры. Но только часть ответственности, подчеркивает Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.
«Акт приема-передачи закрывает договорные отношения между застройщиком и клиентом. Он является одним из документов-оснований для регистрации права собственности»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»
При приемке квартиры от застройщика в акте указываются следующие моменты: стены, полы и потолки должны быть ровными, отсутствовать видимые дефекты перекрытий и перегородок, качество установленных окон и входной двери обязано быть надлежащим. Осматривается все, что должно быть по ДДУ. Если речь идет о квартире с отделкой, то дополнительно указывается и качество отделки, ровно ли лежит ламинат, как установлена сантехника и т.п.
«Судебная практика занимает жесткую позицию: основанием для отказа от приемки могут быть любые недостатки, а не только существенные»
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры»
Время на приемку квартиры
В соответствии законодательством РФ, договором долевого участия должен быть установлен общий срок для всех заключаемых ДДУ по конкретному проекту, не позднее которого застройщик обязан завершить строительство и передать квартиры. А дольщик, соответственно, оплатить и принять объект, рассказывает Светлана Денисова.
Застройщик должен «надлежаще уведомить» дольщика. В недавнем прошлом таковым считалось только почтовое либо личное вручение. Сейчас законным уведомлением также является отправление на указанную дольщиком электронную почту и СМС-рассылка, оговоренная в ДДУ.
Подавляющее большинство дольщиков следят за официальным сайтом застройщика, где размещают график передачи квартир, кроме того компании обзванивают покупателей с предложением в назначенное время явиться для приемки квартиры. Как правило, люди охотно откликаются на это предложение и готовы принять уведомление лично, чтобы не полагаться на работу почты.
Согласно п. 4 ст. 8 214-ФЗ, дольщик, получивший сообщение застройщика о завершении строительства дома и о готовности квартиры к передаче, обязан приступить к ее принятию в предусмотренный договором срок.
Если такой срок в ДДУ не установлен, то на приемку отводится 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения, комментирует Вероника Перфильева, адвокат по семейным и наследственным делам адвокатского бюро «Q&A».
На практике правило «семи дней» мало кто соблюдает, так как срок приемки всегда прописывается в ДДУ. При этом он не может превышать двух месяцев с момента обозначенной даты, добавляет Екатерина Смирнова, менеджер клиентского сервиса «Группы Аквилон».
«В отношении приемки квартиры законодательно установлены только обязательные сроки уведомления о готовности объекта к передаче и последствия необоснованного уклонения от приемки дольщиком»
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры»
Если дольщик не выходит на связь
Обычно покупатели ждут не дождутся окончания строительства, чтобы поскорее получить квартиру и справить новоселье. Но бывает и по-другому. Например, люди уезжают на «зимовку» в жаркие страны, а приглашение на приемку остается одиноко лежать у них в почтовом ящике. Как поступает застройщик в этом случае?
Об общем порядке приемки у застройщиков рассказывает Дмитрий Некрестьянов. Существует несколько этапов:
- — уведомление дольщика о завершении строительства;
- — уведомление дольщика о готовности к передаче и предложение явиться на осмотр квартиры и проверку недостатков;
- — проведение осмотра с составлением акта осмотра и отражением наличия/отсутствия недостатков;
- — устранение недостатков;
- — повторный осмотр и подписание сторонами акта приема-передачи.
«Ответственные застройщики стараются не ограничиваться исключительно письменными уведомлениями. Они стараются связаться с каждым дольщиком индивидуально по телефону. Это позволяет корректировать график заселения и избегать ситуаций, когда информация о приемке не доходит до дольщика»
Екатерина Смирнова, менеджер клиентского сервиса «Группы Аквилон»
По общему правилу, установленному п. 6 ст. 8 214-ФЗ, при уклонении дольщика от принятия квартиры по истечении двух месяцев со дня приемки, указанного в ДДУ, застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором, комментирует Вероника Перфильева.
На основании этого документа застройщик имеет право обратиться за регистрацией права собственности дольщика на такой объект.
Однако этот вариант возможен только в том случае, если застройщик обладает достоверными сведениями о получении покупателем уведомления.
Например, когда имеются данные о получении отправленного СМС или письма по электронной почте, заказное письмо возвращено оператором почтовой связи с сообщением об отказе респондента в его получении или в связи с отсутствием дольщика по указанному им почтовому адресу.
«Действительно, случается, что с дольщиком совсем не удается связаться, – говорит Светлана Денисова. – Или связаться удалось, но у него есть тысяча причин не принять квартиру: он ушел в плаванье, находится в длительной командировке или болеет.
После основного потока передачи квартир по графику застройщик может уже более гибко назначать время приемки с учетом возможностей дольщика. Но лишь до той поры, пока это остается в рамках установленного договором срока. После этой даты застройщик вправе передать квартиру в одностороннем порядке.
И неважно, не явился дольщик на первичный осмотр или на осмотр после устранения замечаний. До недавнего времени застройщики были очень уязвимы перед “профессиональными неприемщиками”, но теперь ситуация уравновешена».
Дефектная ведомость и сроки устранения недостатков
При приемке квартиры могут быть выявлены дефекты или недочеты, устранение которых находится в зоне ответственности застройщика. В этом случае акт не подписывается до момента их исправления. Но не стоит полагаться на устные договоренности: все нужно тщательно задокументировать.
Если в квартире не хватает чего-то, что предусматривает договор, или это сделано ненадлежащим образом, то составляется дефектная ведомость (или акт осмотра), где указываются обнаруженные недочеты, сообщает Дмитрий Рубин. Сначала все они подробно фиксируются, затем ведомость подписывается в двух экземплярах и обеими сторонами – застройщиком и дольщиком.
После этого застройщик в течение 3-5 дней составляет ответное письмо на дефектную ведомость, в которой содержится информация о том, что и как будет устранено (причем, с указанием конкретных сроков), либо возражения о невозможности устранить некие дефекты – например, ввиду их конструктивной особенности.
В этом случае дольщику, скорее всего, будет предложена компенсация в виде денежной выплаты или подарок за счет застройщика.
«Оригинал акта осмотра остается у дольщика до тех пор, пока он не подпишется под тем, что замечаний по состоянию квартиры нет. Строителям достаточно иметь копию акта осмотра, чтобы устранять замечания и быть готовыми к согласованному сроку»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»
После устранения дефектов застройщик вновь приглашает дольщика на приемку. Если его устраивает качество проделанных работ, то акт приема-передачи подписывается и вопрос закрывается. Если же клиент снова отказывается подписывать акт, то составляется еще одна дефектная ведомость и процесс повторяется.
Если сторонам не удастся достигнуть согласия по устранению недостатков и приемке квартиры, дольщик может обратиться в суд с иском об устранении выявленных недостатков, добавляет Вероника Перфильева.
«В 214-ФЗ довольно размытая формулировка, обозначающая сроки устранения замечаний – «разумные сроки». Какие-то работы строители проводят прямо в день приемки, при владельце квартиры. Другие замечания могут потребовать от двух недель до месяца.
В связи с тем, что на устранение разных недочетов требуется разное время, определить точные сроки для всех видов работ невозможно. Однако в любом случае, по закону, замечания должны быть устранены не позднее даты передачи ключей, прописанной в ДДУ.
Это самый крайний дедлайн из возможных»
Екатерина Смирнова, менеджер клиентского сервиса «Группы Аквилон»
На что обращать особое внимание в акте приема-передачи
Юристы предупреждают: основное, что должен сделать дольщик – внимательно ознакомиться со всеми пунктами акта приема-передачи. Особенно с теми, которые содержат основные характеристики принимаемого объекта и фиксируют исполнение дольщиком обязанности по оплате цены договора участия в долевом строительстве (долевого взноса).
Так как многие вопросы по передаче квартиры отнесены исключительно к договорному регулированию, то надо внимательно читать сам договор и обращать внимание на запланированный срок передачи квартиры. Большинство застройщиков ставят срок от 2 до 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию, но встречается и срок в 1 год.
Также стоит указать актуальный адрес, на который застройщик сможет отправить уведомление о готовности квартиры и необходимости ее приемки. Кроме того, при заполнении акта приема-передачи надо скрупулезно проверять все буквы, цифры и аббревиатуры – ведь именно из этого документа информация вносится в Росреестр.
Еще на практике нередко возникает следующая ситуация: дольщик ошибочно полагает, что принять квартиру по акту приема-передачи может как он сам, так и его супруг, не являющийся стороной договора участия в долевом строительстве.
Основывается данное заблуждение обычно на том, что квартира «все равно» поступает в общую совместную собственность супругов.
В действительности надлежащим подписантом акта приема-передачи квартиры является лицо, указанное в договоре в качестве участника долевого строительства, предостерегает Вероника Перфильева.
Любое иное лицо, в том числе супруг дольщика, может подписать акт приема-передачи и принять квартиру только на основании нотариально удостоверенной доверенности.
И так бывает: истории из жизни
Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»: «Немало дольщиков теперь приходят на приемку с экспертами-консультантами. Это недешевое удовольствие, но если строители сработали на совесть, то замечания преобладают пустяковые – потертости, царапины, регулировка.
В текущем году мы передали дольщикам более 1350 квартир, более 95% из них были приняты с первого предъявления.
Но не обошлось и без проявлений “потребительского экстремизма”: один дольщик предъявлял завышенные требования к поверхностям, утверждал, что имеются неприемлемые искривления (в несколько миллиметров), отказывался принимать квартиру, хотел получить денежную компенсацию.
Мы провели независимую экспертизу, признавшую, что квартира полностью соответствует проекту, нормам и правилам – и передали ее в одностороннем порядке, а также зарегистрировали собственность. От намерений судиться человек отказался».
Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО: «Поскольку акт приема-передачи перекладывает на дольщика часть ответственности, то надо понимать, что, если, к примеру, окажется, что стены источают аммиак, вредный для здоровья – это практически невозможно заметить при приеме квартиры. Для этого необходима лабораторная экспертиза. Если у объекта обнаружатся скрытые дефекты, неучтенные в акте приема-передачи, их все равно можно оспорить через суд.
По опыту могу сказать: если вы не специалист, то не стоит принимать квартиру самому. Проще и в конечном итоге дешевле воспользоваться услугами профессионала, который позволит не только сэкономить деньги в случае нахождения серьезных дефектов, но и сберечь время и нервы.
Недавно один из клиентов пришел на осмотр квартиры со специалистом, который обнаружил большое количество объективных “недоделок”. Дефектная ведомость состояла из двух листов мелким почерком. Благодаря его участию общая экономия составила для дольщика порядка 180 тыс. руб.».
- Квартира с сюрпризом: как действовать, если при приемке жилья обнаружились серьезные дефекты
- Досрочное погашение ипотеки: пошаговая инструкция для заемщика
- Евгения Рекшан
Дата публикации 03 февраля
#оденьгахпросто: как принять квартиру в новостройке и не пожалеть об этом
За время строительства с вашей квартирой может много чего произойти — например, изменится ее площадь или даже номер. Эксперты рассказывают, на что обращать внимание в момент приема жилплощади.
Процедура приемки квартиры описана в статье 8 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и в договоре с застройщиком. Казалось бы, изучи — и вперед. Но здесь неподготовленного человека ждет множество ловушек.
Необходимые документы
«Во-первых, дольщик должен получить от застройщика сообщение о завершении строительства дома и о готовности квартиры к передаче по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, — утверждает адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Федор Жуков.
— Эта обязанность застройщика установлена законом. Никакие звонки менеджера «приходите и принимайте» юридической силы не имеют.
Только с момента получения официального уведомления у дольщика возникает обязанность приступить к приемке квартиры и начинает отсчитываться срок».
Срок, в течение которого собственник принимает квартиру, прописывается в договоре долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Если покупатель не принял квартиру в срок, застройщик может оформить акт приема-передачи в одностороннем порядке.
Чтобы этого не случилось, юристы рекомендуют письменно дать застройщику ответ о готовности принять квартиру и письменно согласовать дату и время, желательно заказным письмом с уведомлением о вручении — это не позволит застройщику оформить односторонний акт.
https://www.youtube.com/watch?v=PGB6RY4Kjo8\u0026t=95s
Принимать квартиру должны все покупатели, указанные в ДДУ. Если кто-то из них не может присутствовать при приемке, следует оформить доверенность на другого покупателя или третье лицо. При приеме-передаче квартиры необходимо взять с собой следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность (паспорт);
- договор долевого участия;
- план квартиры и лист осмотра, получить который можно у застройщика вместе с актом приема-передачи квартиры либо в администрации, если жилье социальное.
«Основная цель смотрового листа — предотвратить оплату устранения строительных грубых дефектов, допущенных застройщиком, за счет дольщика», — говорит управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин.
От застройщика необходимо потребовать:
- технический план квартиры (очень часто застройщики отказывают в его передаче);
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- паспорта приборов учета и оборудования, если имеется (например, газового котла).
Выбор пользователей Банки.ру
Осмотр мест общего пользования
Редин советует начинать осмотр с мест общего пользования, и если вы видите недостатки, то их необходимо записывать и добиваться устранения.
На что нужно обратить внимание:
- дорога и площадки перед корпусом должны быть покрыты асфальтом и/или тротуарной плиткой;
- в доме должен работать хотя бы один лифт, в холле первого этажа должны быть установлены все необходимые двери и перегородки, установлены почтовые ящики;
- если вы приобрели квартиру на первом этаже, договоритесь с застройщиком, что вы также хотите проверить подвал. Обратите внимание, не текут ли трубы, иначе вам не избежать сырости в квартире;
- если ваша квартира на последнем этаже, договаривайтесь об осмотре технического этажа и убедитесь в исправности крыши.
Осмотр квартиры
При попытке продать квартиру в новостройке на севере Москвы владелец столкнулся со сложностями: номера квартиры различались в разных документах.
Оказалось, что другой дольщик в этой новостройке купил блок из двух квартир и объединил их в одну. В результате номера квартир сдвинулись.
Поэтому начинать осмотр квартиры стоит с ее номера: необходимо сверить ее с номером, указанным в договоре, рекомендует Юлия Лурье, гендиректор агентства недвижимости «Маяк».
Договор долевого участия должен содержать информацию о том, какие виды работ должны быть выполнены в квартире, рассказывает Егор Редин. Чаще всего они вынесены в отдельную главу, содержащую характеристики объекта. Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это, советует эксперт.
Застройщик обязан передать дольщику подписанный им передаточный акт, говорит Федор Жуков. Акт — ключевой документ, без которого право на квартиру не зарегистрировать.
В акте должна содержаться следующая информация:
- точный почтовый адрес построенного дома;
- цена квартиры;
- площадь квартиры;
- официальный (а не условный строительный) номер квартиры;
- описание состояния квартиры;
- данные приборов учета коммунальных услуг.
На осмотр квартиры эксперты советуют захватить с собой:
- бумажный скотч;
- смываемый маркер;
- рулетку;
- зажигалку или свечу и спички.
Скотч и маркер понадобятся для фиксации мелких дефектов: сколы, трещины и т. д. Дефект обводится маркером, рядом клеится скотч, на котором подписывается нарушение. Зажигалка поможет по отклонению пламени выяснить, работает ли вытяжка, не дует ли из окон и стыков стен.
Кроме этого, стоит проверить счетчик (и соответствие его номера номеру в документах), убедиться, что к квартире подведено горячее и холодное водоснабжение, электричество, установлены двери и окна тех моделей, которые указаны в договоре. Функциональность окон и дверей также стоит проверить.
Но самый важный инструмент из вышеперечисленных — это, конечно, рулетка. Дело в том, что в ДДУ указывается «предполагаемый» размер квартиры. На самом деле он может оказаться больше или меньше указанного. В случае если квартира окажется меньше той, которую вы оплатили, застройщик должен вернуть разницу. Если квартира оказалась больше, оплатить дополнительную площадь придется вам.
Откуда возьмутся дополнительные метры? «По новым технологиям строительства чем выше стена, тем она тоньше, — рассказывает Юлия Лурье.
— Одна и та же квартира в стояке на первом этаже, к примеру, будет 56 метров, а к 17-му этажу такая же квартира по площади составит уже 60 метров за счет того, что толщина стен уменьшается на верхних этажах.
А человек заплатил за усредненную квартиру — примерно за 58 метров». Конечно, если застройщик понимает, что денег доплатить должны вы, рулетка вам не понадобится.
Подписание акта
Неточности и дефекты указываются в акте. Акт подписывается в двух экземплярах.
Федор Жуков советует обратить внимание на следующие моменты при подписании акта:
- нельзя отдавать застройщику его экземпляр, подписанный с вашей стороны, но не подписанный с его (доводы: «сейчас нет директора», «печать в сейфе», «мы подпишем и вам перезвоним»), поскольку в случае спора будет тяжело доказывать, что акт был изменен застройщиком в одностороннем порядке;
- необходимо проверить полномочия лица на подписание акта: если это руководитель застройщика, то это легко проверить на сайте ФНС России (egrul.nalog.ru), если другое лицо — требуйте доверенность или приказ.
По словам Жукова, закон не запрещает дольщику предлагать свои условия к проекту акта (например, потребовать указать перечень претензий и сроки для их устранения). Указания на то, что форма акта — «типовая», «другую Росреестр не примет», необоснованны.
Если какой-либо недостаток квартиры был обнаружен после подписания акта, то право предъявить застройщику претензии по качеству не отменяется, но лучше выявить максимальное количество недостатков до момента подписания акта.
«Квартиру вы вправе не принимать, только если недостатки существенные (течет потолок, например), мелкие недоделки — не основания для отказа в приеме квартиры», — предупреждает Федор Жуков.
- «В случае отказа от подписания акта при наличии мелких дефектов в последующем суд может встать на сторону застройщика и усмотреть в действиях приобретателя квартиры злоупотребление», — утверждает юрист фирмы «Интеллектуальный капитал» Мария Сучкова.
- «Кроме того, если застройщик по ДДУ передает квартиру и отделку, то должно быть составлено два акта: первый — приема квартиры, второй — приема отделки», — напоминает Сучкова.
- Есть и тонкий момент: по словам Федора Жукова, очень часто застройщики требуют при подписании акта подписать также следующие документы:
- дополнительное соглашение к договору, как правило, задним числом и в случае просрочки передачи квартиры или изменения ее площади;
- договор с управляющей компанией, выгодной застройщику.
Обязанности подписывать эти документы у дольщика нет. Уверения застройщика, что без них квартиру не передать или Росреестр не зарегистрирует право, несостоятельны.
Загрузка...
