Кадастровая оценка недвижимости.

Любые операции с недвижимостью требуют расчета кадастровой стоимости. Этот показатель нужен, чтобы определить размер налога, которым облагается имущество физических лиц.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости расскажем в нашей статье.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — основной показатель, который влияет на размер налога за владение недвижимым имуществом. Согласно закону, имущественным налогом облагаются:

• Земельные участки
• Частные дома
• Квартиры
• Комнаты

Каждый объект имеет свою кадастровую стоимость, которая отражена в выписках из ЕГРН.

Для чего проводить кадастровую оценку и на что она влияет?

Кадастровая стоимость — одна из важнейших характеристик объекта недвижимости. Определение этого показателя нужно для:

• Расчета налогов для владельцев частной недвижимости
• Определения рыночной стоимости для аренды, купли-продажи или инвестирования в недвижимость
• Рационального распределения недвижимости муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформления разрешений на строительство и т.д.
• Создания и поддержания функционирования единой системы обложения налогами земель, которые находятся в частной и федеральной собственности

Какой орган определяет кадастровую стоимость недвижимости?

Единственный орган, который ведет учет недвижимости в России — это Росреестр. Оценка имущества проходит следующим образом:

1. Муниципальные власти подают запрос об изменении территории, которая относится к ее ведению
2. Росреестр составляет перечень участков, которые нужно оценить. Учитываются отличия и характеристики объекта, включая почтовый адрес, наличие построек на территории и их качество, а также общее количество квадратных метров территории
3. Рассчитываются удельные показатели для земли под каждый из видов использования. Процедура выполняется специалистом-оценщиком
4. На основании результатов оценки муниципальные власти составляют официальный документ
5. Данные об объекте вносят в ЕГРН

От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка?

Размер налога на земельные участки рассчитывается на основании Земельного кодекса РФ, утвержденного муниципальными властями. Конечная сумма зависит от параметров участка, его категории, предназначения, площади и т.д.

Кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которой выражается реальная стоимость участка. Зачастую кадастровая стоимость выше рыночной, поэтому собственники оплачивают сборы по более высокой ставке.

От чего зависит кадастровая стоимость квартиры?

На кадастровую стоимость квартиры влияют следующие факторы:

• Регион и район, в котором расположена недвижимость
• Технические параметры квартиры
• Общее состояние объекта
• Средний доход жителей населенного пункта

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость участка рассчитывается по формуле:

Ск = П*(Ки + Кл)*Кп. Части формулы означают:

• Ск — кадастровая стоимость
• П — площадь земельного участка
• Ки — инфраструктура на участке в рублях на квадратный метр
• Кл — специфический фактор, также в рублях на квадратный метр
• Кп — переходный коэффициент

Также перед расчетом кадастровой стоимости выбирают один из методов:

• Доходный — определяют размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка и ее дальнейший приход
• Сравнительный — имеющуюся по земельному участку информацию анализируют
• Затратный — проводится экспертная оценка участка с определением его стоимости

Прежде чем определять кадастровую стоимость, проводится оценка земельного участка. Она проводится специалистами государственных учреждений.

Однако отметим, что самостоятельно рассчитывать кадастровую стоимость на калькуляторе не нужно: раз в 5 лет власти сами обновляют оценочные данные по базе Росреестра. А узнать кадастровую стоимость можно из выписки из ЕГРН.

Какие документы нужны для расчета кадастровой стоимости?

Прежде чем рассчитывать кадастровую стоимость недвижимости, нужно собрать пакет документов:

• Выписка из ЕГРН, чтобы подтвердить право собственности на объект. Получить ее можно через сервис «Росреестр онлайн»
• Заявление на расчет кадастровой стоимости объекта
• Удостоверение личности собственника
• Квитанция об оплате госпошлины

Представителям собственника также нужно предоставить доверенность.

Можно ли оспорить или снизить кадастровую стоимость?

Если собственник считает, что кадастровая стоимость была определена неверно, он может обратиться в Росреестр или в суд. Если владелец докажет, что расчеты были ошибочными, то новая кадастровая стоимость применяется на все предыдущие периоды, когда налог рассчитывали неверно.

Получив положительное решение, владелец недвижимости может получить перерасчет и компенсацию. Но важно отметить, что перерасчет или компенсации будут выплачены только по тем искам, которые подали до 1 января 2022 года.

В каких случаях кадастровую стоимость могут завысить?

Существует всего два случая, когда кадастровая стоимость может быть завышена:

• Часто цена по кадастру повышается для участков определенных видов использования. Такие ситуации связаны с тем, что владелец неправильно указал информацию об участке. Выявить неточности можно изучив выписку из ЕГРН об участке, а исправить — обратившись в Росреестр
• Кадастровая стоимость превышает рыночную. В такой ситуации к работе подключается специальная комиссия, изучающая документы на имущество

Сроки проведения кадастровой оценки

По закону, проведение повторной кадастровой оценки возможно не чаще, чем раз в три года. Предельный же срок переоценки — один раз в пять лет.

Важно отметить, что для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя сроки отличаются — в этих городах повторная оценка проводится не чаще, чем один раз в 2 года.

Как оспорить размер кадастровой стоимости?

Чтобы добиться снижения кадастровой стоимости на недвижимость, владелец может воспользоваться одним из следующих способов:

• Подать заявление на имя руководителя комиссии в Росреестре
• Подать судебный иск, чтобы обжаловать решение госучреждения и защитить собственные интересы

Владелец имущества сам выбирает учреждение, в которое он будет обращаться для решения этого вопроса.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости, не проводя расчеты самостоятельно?

Для того, чтобы узнать текущую кадастровую стоимость недвижимости и не сидеть для этого над бумагами и калькулятором, можно заказать выписку из ЕГРН. Вам подойдет одна из следующих справок:

• Справка о кадастровой стоимости. В сервисе «Росреестр онлайн» этот документ можно заказать на любую дату, начиная с 1 января 2004 года
• Расширенные сведения об объекте недвижимости
• Сведения об основных характеристиках и правах

Заказать выписки из ЕГРН и узнать кадастровую стоимость можно тут:

Кадастровая стоимость недвижимости: что нужно знать и как оспорить

Рассказываем, для чего нужна кадастровая оценка, а также кто, как и зачем ее устанавливает. Отдельно объясняем, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Andrey_Popov/shutterstock

День кадастрового инженера отмечается каждое 24 июля. В эту дату принято поздравлять специалистов, выполняющих работы по подготовке технического плана объекта недвижимости, межеванию и определению координат границ участка. Для нас же это повод рассказать о кадастровой стоимости недвижимости.

Объясняем самое главное: что нужно знать о кадастровой стоимости недвижимости и как ее оспорить.

Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта.

В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени.

В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.

Как определяют кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объектов определяют инженеры и специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления.

Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти российского субъекта. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет.

В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

У любого объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, здания) есть рыночная цена, за которую можно купить или продать данный объект. Ее называют рыночной и определяют индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Когда стоимость недвижимости определяют соответствующим методом, она сильно отличается от рыночной.

Владелец недвижимости имеет право заявить об ошибке. После проведения повторной кадастровой оценки стоимость объект может измениться.

Что важно знать в 2020 году

С 2020 года, в случае если рыночная стоимость недвижимости снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Тогда проводится внеочередная кадастровая оценка. Однако ее новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие, которые занесены в Единый государственный реестр.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик ( Andrey_Popov/shutterstock)

Как узнать, что стоимость определена ошибочно

На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Соответствующую справку бесплатно может получить любой желающий в течение трех рабочих дней. Владельцы недвижимости могут посмотреть стоимость в личном кабинете на сайте статистического ведомства.

Причиной для пересчета кадастровой стоимости может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно возведено. После того как владелец недвижимости узнал ее цену, он имеет право обратиться за пояснениями в региональное бюджетное учреждение.

Разъяснения должны прислать в течение месяца.

Как исправить ошибку

Для того чтобы исправить ошибку, необходимо обратиться в МФЦ или бюджетное учреждение. Можно прийти туда лично или послать письмо по электронной почте. Граждане должны указать в нем имя, наименование юрлица, номер телефона и почту.

Также в письме необходимо указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости.

Затем нужно разъяснить суть обращения (почему допущена ошибка), а также прикрепить техническую документацию, которая подтверждает наличие погрешности при определении кадастровой стоимости недвижимости (среди них выписка из ЕГРН, копия прав на объект и отчет об оценке рыночной стоимости).

Такое обращение рассматривают, как правило, не более двух месяцев. Однако нужно понимать, что пересчитать стоимость в результате могут и в сторону понижения. Если же собственник не согласен с новой кадастровой стоимостью, то ему следует обратиться в комиссию при Росреестре.

Колонки экспертов в тему

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости или оспорить ее

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Узнать кадастровую стоимость онлайн

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления.

Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись, или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой.

Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Роскадастра.

*

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

Кадастровая стоимость — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Российским законодательством. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

• земельного налога;
• налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов). 

Кадастровую стоимость недвижимости определяют: 

• в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли); 
• в результате государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

Очередная государственная кадастровая оценка проводится через 4 года с года проведения последней государственной кадастровой оценки, в городах федерального значения, в том числе в Москве, в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения — через 2 года.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2018 году, а в 2019-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2018 года, а не с 2019 года.

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Ознакомиться с ними можно онлайн на сайте Росреестра, на сайте mos.ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

В Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования можно также обратиться с запросом о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Москвы. Направить запрос можно:

Получить разъяснения об оценке кадастровой стоимости

Если вы считаете, что кадастровую стоимость установили, опираясь на недостоверные сведения, либо считаете, что в результате кадастровой оценки стоимость вашей недвижимости была завышена по сравнению с рыночной, вы можете потребовать ее пересмотра в сторону уменьшения.

Расскажите друзьям

Что такое кадастровая стоимость недвижимости, как она считается и почему может отличаться (сильно!) от рыночной

Это цена жилья, которую государство установило в результате массовой оценки по формальным признакам: району, типу дома, площади жилья и т. д. Особенности квартиры, например хороший ремонт, перепланировку, вид из окна, кадастровая стоимость не учитывает. Это цена, максимально близкая к рыночной, насколько это возможно без индивидуальной оценки каждой квартиры. 

До 2015 года для расчётов, связанных с квартирами, использовались, как правило, рыночная стоимость и инвентаризационная стоимость недвижимости, которая определялась государством с учётом износа квартиры. Инвентаризационная стоимость была небольшой и ещё постоянно уменьшалась из-за «износа», поэтому сильно отличалась от рыночной цены. Налог на имущество считался на основе именно этой суммы. 

В 2015 году в Налоговый кодекс внесли изменения, и налоги должны были начать считать от кадастровой стоимости недвижимости, а на переход с инвентаризационной на кадастровую стоимость давалось 5 лет — до 2020 года. В некоторых регионах переход уже завершён, в остальных должен вот-вот завершиться. 

Данные обо всех жилых и нежилых помещениях — их адреса, площадь, дата постройки здания, кадастровая стоимость и другая информация — хранятся в Едином государственном реестре недвижимости.

Он появился в результате объединения двух реестров: государственного кадастра недвижимости с техническими характеристиками и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в котором была вся информация о правах на недвижимость. 

Информацию о кадастровой стоимости недвижимости любой может узнать бесплатно, заказав выписку о кадастровой стоимости объекта в многофункциональном центре. Легко посмотреть её и онлайн: на сайте Росреестра или на публичной кадастровой карте.

Как кадастровая стоимость отличается от рыночной 

Государство вряд ли сможет точно определить цену вашего жилья, скорее всего, она будет ниже или выше реальной.

Кадастровая стоимость — это общая оценка квартиры: никто не приезжает ее смотреть, не оценивает дорогой ремонт, удобство планировки и другие важные при продаже характеристики.

Оценка делается по массовым методикам, поэтому может оказаться, что квартира соседа снизу, который уже 30 лет не делал ремонт, будет стоить столько же.

Рыночная стоимость квартиры — та, которую используют для сделок, — основана на индивидуальных характеристиках квартиры. В ней учитывают не только район, площадь и ценность дома, в котором находится жильё, но и особенности каждой квартиры: будь то планировка, ремонт, состояние инженерных систем или вид из окна.

Что такое кадастровая оценка и как её проводят

Этим занимаются бюджетные учреждения, которые создаются специально для этой цели в каждом регионе. Раньше оценка велась по правилам Закона «Об оценочной деятельности», но в 2016 году приняли Закон «О государственной кадастровой оценке», и теперь её выполняют по-новому. К 2020 году переходный период для проведения оценки должен завершиться во всех регионах.

Как выглядит процесс оценки по новым правилам:

1.     Исполнительный орган власти региона (орган, отвечающий за исполнение законов) принимает решение о необходимости оценки. Специальное бюджетное учреждение собирает информацию о недвижимости, обрабатывает её и готовит оценку. 

2.     На сайте Росреестра публикуют предварительные отчёты об оценке. Они доступны 60 дней — в течение этого времени можно отправлять замечания, например, если в расчётах есть ошибки. Заявления рассматривают, и предварительные отчёты обновляются раз в 5 дней.

3.     Результаты оценки утверждаются, и новая кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января следующего года.

Всю публичную информацию о том, как проходит кадастровая оценка, по каким объектам готовы отчёты, а по каким уже утверждены, можно посмотреть в специальном разделе сайта Росреестра.

Стоимость недвижимости по кадастру устанавливается не навсегда. Её могут обновлять раз в 3–5 лет. Чаще — раз в 2 года — можно пересматривать кадастровую стоимость только в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе.

В исключительных случаях проводят внеочередную кадастровую оценку, например, если в субъекте РФ оспорили кадастровую стоимость у 30% всех объектов недвижимости.

На что влияет кадастровая стоимость объекта

Кадастровая стоимость — основа для всех расчётов, связанных с недвижимостью.  

На сегодня это главная отправная точка для начисления налогов, расходов на нотариуса и других выплат. Давайте разбёрем основные из них.

Налог на имущество

Это налог, который мы платим каждый год за всё имущество, которым владеем, — квартиры, гаражи, машины. Для расчёта налога на имущество используется кадастровая стоимость недвижимости на 1 января того года, за который платится налог. В Росреестре можно узнать кадастровую стоимость квартиры на любую дату, нужно выбрать её в календаре или заказать выписку в МФЦ на определённое число.

Если дом построили и сдали позднее 1 января, то за основу берётся та кадастровая стоимость квартиры, которую установили при внесении квартиры в ЕГРН.

Размер налога определяют местные власти. Они могут вводить дифференцированные ставки, которые зависят от размера кадастровой стоимости объекта. Такой вот своеобразный «налог на роскошь».

Максимальная ставка налога — 0,1%, но местные власти вправе увеличить её до 3 раз.

Например, в Москве при кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей ставка налога будет 0,1%, а для квартир с кадастровой стоимостью от 50 до 300 млн рублей — уже 0,3%.

Рассчитать сумму налога можно на сайте ФНС в специальном калькуляторе.

Если кадастровая стоимость менялась

С 1 января 2019 года в Налоговый кодекс внесли изменения, и правила обложения имущества налогами поменялись.

Теперь, если кадастровая стоимость недвижимости менялась в течение года из-за того, что трансформировался сам объект недвижимости (например, была сделана сложная перепланировка или объединены две квартиры), налог пересчитывается не с 1 января следующего года, а с той даты, на которую установили новую стоимость недвижимости.

Налог на доходы при продаже квартиры

Со всех доходов, которые получает человек, он должен платить налоги. Продажа квартиры — не исключение. Мы уже рассказали, в каких случаях и кому придётся заплатить налог после продажи квартиры (и кому не нужно — тоже). И если платить всё-таки нужно, то для налога на доходы тоже потребуется узнать кадастровую стоимость квартиры. 

Она понадобится, чтобы понять, от какой суммы считать налог: если цена квартиры в договоре купли-продажи больше 70% от кадастровой стоимости, то НДФЛ платится с этой суммы, но если цена в договоре будет меньше, то налог считается от 70% кадастровой стоимости. 

Не забывайте, что к любой получившейся сумме можно применить имущественный вычет 1 млн рублей. Раньше эту схему использовали, чтобы не платить налоги: в договоре купли-продажи указывали цену в 1 млн рублей, применяли вычет и обнуляли налог. Теперь так не получится — кадастровая стоимость намного ближе к реальной. 

Налог при получении квартиры в подарок

При дарении квартиры от налога освобождены близкие родственники: если квартира подарена супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, братьями и сёстрами (в том числе теми, у кого общий только один родитель). Остальным придётся заплатить за подаренное жильё, так как это тоже считается доходом.

Если в договоре не прописана рыночная цена квартиры (а в договоре дарения это делать необязательно), то налог считается от её кадастровой стоимости. В зависимости от статуса получателя подарка — является ли он налоговым резидентом России (то есть платит ли он тут налоги, с гражданством это, кстати, не связано) — ставка налога составит 13% или 30%.

Что такое кадастровая оценка недвижимости

Кадастровая оценка недвижимости – это особый вид оценочной деятельности, направленный на установление стоимости объекта недвижимости. Данный процесс крайне важен для государства, поскольку именно эта стоимость выступает в качестве налогооблагаемой базы при взыскании различных налогов на имущество. Определять стоимость могут только специалисты – кадастровые инженеры.  

Если рыночная оценка недвижимости проводится для определения точной цены объекта в конкретный момент, то кадастровая оценка предполагает установление стоимости, которая будет учитываться длительное время.

Говоря о том, как часто проводится кадастровая оценка недвижимости, необходимо обратиться к ст. 11 ФЗ «О государственной кадастровой оценке». По общему правилу, закрепленному в данной норме, процедура проводится не чаще, чем раз в 2 года в городах федерального значения и раз в 3 года в остальных регионах, но не реже, чем каждые 5 лет.

Важно отметить, что последние изменения законодательства затронули и периодичность проведения оценки. Теперь она будет осуществляться каждые 4 года в большинстве регионов и 2 года в городах федерального значения. Новые правила вступят:

• С 1 января 2022 года в отношении земельных участков.
• С 1 января 2023 года в отношении зданий, помещений, иных объектов недвижимости.

Также возможно проведение внеочередной оценки до истечения указанного периода. Основанием для этого является снижение индекса рынка недвижимости (падение цен в конкретном субъекте) на 30% и более.

Новые результаты будут утверждены только в случае, если они не превышают уже имеющиеся. Иными словами, в рамках внеочередной оценки по данному основанию возможно только снижение кадастровой стоимости.

Еще одной причиной для внеочередного проведения процедуры является оспаривание результатов кадастровой стоимости по основанию установления рыночной цены в отношении 30% и более объектов недвижимости.

Как проводится кадастровая оценка коммерческой недвижимости

Кадастровая стоимость определяется в соответствии с положениями ФЗ «О государственной кадастровой оценке». В общем виде весь процесс можно обозначить следующими этапами:

• Принятие решения о проведении кадастровой оценки.
• Определение стоимости и составление отчета с указанием порядка установления цены и полученных результатов.
• Утверждение итоговой кадастровой стоимости исполнительным органом субъекта РФ.

Рассмотрим более подробно, как проводится кадастровая оценка недвижимости.

1. Принятие решения о проведении оценки. Соответствующее решение принимается исполнительным органов власти субъекта.

   Однако перед этим проводится подготовка, заключающаяся в сборе и обработке сведений, необходимых для выполнения оценки. Подготовка должна быть завершена до 1 января года, в котором планируется определять кадастровую стоимость.

   На основании принятого решения Росреестр составляет список объектов, подлежащих оценке и направляет его в уполномоченный орган.

2. Определение стоимости и составление итогового отчета. Проведением оценки занимаются специализированные бюджетные учреждения. Работа выполняется в соответствии с положениями законодательства, а также с учетом различных ценообразующих факторов и методических указаний.

   Во время процесса учреждение публикует промежуточные отчеты с актуальной информацией. В случае получения замечаний, они должны быть устранены до момента следующей публикации. По окончании работы составляется итоговый отчет, который направляется на проверку в Росреестр.

   При отсутствии нарушений, конечная версия документа в 3 экземплярах отсылается в уполномоченный орган субъекта РФ.

3. Утверждение полученных результатов. В течение 20 дней с момента получения отчета уполномоченный орган утверждает результаты проведенной оценки. В конец издается соответствующий акт.

Изданный акт с результатами определенной кадастровой стоимости вступает в силу с 1 января следующего года.

Как оспорить текущую кадастровую оценку недвижимости

Кадастровая стоимость выступает в качестве налоговой базы земельного налога, налога на имущество предприятий, налога на имущество физических лиц. В результате неверно определенное значение может приводить к удержанию с налогоплательщиков излишних сумм.

Однако кадастровая стоимость может оспариваться заинтересованными лицами. Для ее досрочного изменения законом предусмотрена административная и судебная процедура.

Оспаривание результатов оценки в досудебном порядке осуществляется путем подачи заявления специальной комиссии по рассмотрению споров. К заявлению также прикладываются подтверждающие документы.

Принятие решения происходит в течение 1 месяца и в случае удовлетворения жалобы новые сведения вносятся в ЕГРН автоматически

В большинстве случае решить проблему получается уже на этом этапе. Комиссии редко отказывают, если представлены достаточные доказательства совершенной ошибки.

Изменить результат оценки через суд сложнее, поскольку это требует определенных навыков. Для оспаривания нужно составить и подать исковое заявление, собрать и приложить к нему подтверждающие документы. Здесь придется одновременно соблюдать нормы материального и процессуального права.

В случае, если суд откажет в удовлетворении требований, решение может быть обжаловано в апелляционном или кассационном порядке. Однако для этого потребуются еще большие знания и доказательства.

Кадастровая стоимость квартиры: что это значит, для чего она нужна, как определяется, как ее узнать

Кадастровая стоимость — это взгляд государства на то, сколько стоит объект недвижимости. Этот параметр может существенно отличаться от рыночной стоимости. В статье разберём, как назначается стоимость по кадастру, на что она влияет и зачем её знать. Рассмотрим способы, которыми можно её оспорить.

Отличия кадастровой стоимости от рыночной

Кадастровая стоимость — это оценка недвижимого имущества государством. Органы власти проводят оценку по утвержденной методике.

Рыночная стоимость квартиры, дома — это цена, о которой договорились обе стороны сделки, продавец и покупатель.

На эту цену влияют разные факторы: площадь недвижимости, этаж, год постройки, наличие и состояние инженерных коммуникаций, планировка и проведённый ремонт, транспортная доступность и инфраструктура.

 Полный перечень включает больше критериев и зависит от конкретного объекта.

Стоимость по кадастру устанавливают в конкретном регионе на основе среднестатистической цены. Множество похожих объектов недвижимости группируют и определяют для них стоимость на конкретную дату. 

Рыночная стоимость меняется постоянно, кадастровая фиксируется на определённый законом срок.

На что влияет кадастровая стоимость

Стоимость объекта по кадастру берут во внимание при расчёте налогов (например, на землю или имущество). Госпошлину при обращении к нотариусу или в суд зачастую тоже определяют на основе этого параметра.

Налог на имущество

Собственники квартир, домов, земельных участков платят налог, базой для расчёта которого выступает кадастровая стоимость (НК РФ статья 403). Формула расчёта выглядит так: налог = стоимость по кадастру (на 1 января расчётного налогового года) × налоговая ставка. 

Налог на доход физлиц при продаже жилья

По факту продажи объекта недвижимого имущества собственник платит НДФЛ в размере 13% от полученной суммы. Точный размер налога зависит от размеров кадастровой стоимости. ФНС применяет понижающий коэффициент в размере 0,7, в случае, если сумма сделки по продаже меньше, чем стоимость по кадастру, умноженная на 0,7 (Статья НК РФ ст. 214.10).

Налог на дарение квартиры

За квартиру, комнату или дом, полученные в подарок, получатель обязан уплатить 13% дохода. Доходом в данном случае считается стоимость подаренного объекта по кадастру.

Нотариальные удостоверения сделок с недвижимостью

Этот вид стоимости объекта нужен и для расчёта государственной пошлины нотариусами при удостоверении следующих сделок:

• по продаже собственности несовершеннолетних;
• по продаже доли одним из владельцев при общей долевой собственности;
• по передаче имущества в доверительное управление.

При удостоверении других сделок с недвижимостью за основу для тарифа также берётся кадастровая стоимость. Если рыночная цена объекта ниже кадастровой, нотариусы рассчитывают тариф за свои действия, исходя из последней. 

Для чего нужно узнавать стоимость по кадастру

Информация о кадастровой стоимости пригодится:

Для расчёта налогов. ФНС рассчитывает налоги самостоятельно. Но если собственник хочет заранее просчитать траты, кадастровая стоимость жилья поможет. Также покупатель может до подписания договора узнать размер налога на приобретаемую недвижимость.

При оформлении наследства. Чтобы получить свидетельство о праве на наследство, нужно оплатить госпошлину. Нотариус рассчитывает её размер с учётом кадастровых данных из ЕГРН.

При получении кредита на ипотеку. Эту информацию об объекте банки запрашивают вместе с отчётом об оценке имущества.

Во время подачи документов в суд. Если предметом иска выступает объект недвижимости, госпошлина тоже рассчитывается от его кадастровой стоимости. 

Кто и как рассчитывает стоимость 

В регионах оценку проводят муниципальные бюджетные учреждения по решению региональных, местных органов власти. Расчёт ведётся на основании методических указаний Минэкономразвития.

Как часто проводят кадастровую оценку

В регионах России кадастровая оценка проводится каждые три года. В городах федерального значения (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург) — каждые два года. Максимальный срок для всех субъектов — пять лет с даты последней оценки. 

Какие данные используются для расчёта 

Для расчёта стоимости по кадастру используются сведения о:

• местоположении объекта недвижимости;
• годе и материалах постройки;
• серии многоквартирного дома;
• состоянии недвижимости (ветхое, аварийное);
• реконструкции объекта и другие факторы, предусмотренные методическими указаниями.

Как узнать кадастровую стоимость

Стоимость по кадастру можно выяснить с помощью адреса объекта недвижимости или его кадастрового номера. Чтобы получить эту информацию:

???? закажите выписку из ЕГРН. Документ оформляется как на порталах Росреестра, Кадастровой палаты, так и через МФЦ. Стоимость выписки варьируется от 250 до 400 рублей для граждан РФ;

???? найдите нужные сведения по объекту на публичной кадастровой карте в режиме онлайн. 

Можно ли оспорить кадастровую стоимость и как это сделать

Если стоимость по кадастру не отражает реальной ценности объекта, с ней можно не согласиться. Есть два способа оспорить кадастровую стоимость — через комиссию по оспариванию при Росреестре либо через суд.

Комиссия по оспариванию 

Досудебное урегулирование спора проводит комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Она есть при территориальном управлении Росреестра в каждом регионе.

Заявление в комиссию подаётся в произвольной форме. Главное — указать причины, по которым заявитель считает стоимость ошибочной.

В течение месяца с момента поступления документов комиссия обязана вынести решение.

Оспаривание кадастровой стоимости через суд

Заявитель подаёт либо иск по оспариванию стоимости, либо заявление об оспаривании решения комиссии. Суд рассматривает заявление и выносит решение в течение двух месяцев

Какие документы необходимы для суда и комиссии 

• К заявлению по оспариванию кадастровой стоимости приложите:
• ???? выписку из ЕГРН;
• ???? копию договора продажи, дарения или другого документа о передаче прав;
• ???? подтверждение недостоверности сведений об объекте, которые были использованы для определения его стоимости;
• ???? отчёт об оценке стоимости объекта — документ нужен, если рыночная цена не совпадает с кадастровой;
• ???? другие документы по необходимости.
• Помимо искового заявления, в суд предоставляют: доверенность, если заявление подаётся представителем; диплом о высшем юридическом образовании представителя; иные документы, которые заявитель посчитает нужным представить. 

Подведем итог

• Кадастровую стоимость устанавливает государство на конкретный срок и для каждого региона.
• К этому критерию обращаются, чтобы уточнить налог при продаже недвижимости, рассчитать налог на имущество или землю, скорректировать размер госпошлины и в ряде других случаев.
• Кадастровая стоимость устанавливается на срок от двух до пяти лет, разница между рыночной и кадастровой может достигать 20–30%.
• Стоимость конкретного объекта недвижимости вы можете узнать, заказав выписку из ЕГРН или в режиме онлайн на портале Росреестра. 
• Закон позволяет оспорить кадастровую стоимость двумя способами — через комиссию при Росреестре или в суде.

Выбрать недвижимостьна Домклик