Возврат денег по договору купли-продажи

Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату.

Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку.

Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу…

По общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами.

Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу.

Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.

В соответствии с положением статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон, но только при наличии следующих условий:

• При существенном нарушении договора другой стороной;
• В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя.

Решение суда о возвращении неоплаченной квартиры

Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто.

Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.

Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.

486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ». При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст.

453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.

2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества.

Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки.

Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.

Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – «Юридические правила продажи квартиры.» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.

Для получения правовой помощи по вопросам совершении сделок по продаже недвижимости и расторжению договоров купли-продажи недвижимости Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры».

Адвокат Надежда Домкина

Возврат денег за товар: сроки, порядок и особенности возврата

Возврат денег за товар регулируется Законом о защите прав потребителей. У процедуры есть нюансы, в зависимости от качества продукта и способа его приобретения. Расскажем, как действовать в разных случаях возврата, а также в ситуации, когда магазин отказывается возвращать деньги за товар.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности возврата денег за товар

Потребители часто сталкиваются с тем, что продавцы отказываются принимать товар обратно, пользуясь тем, что многие не знают своих прав. Поэтому важно знать нюансы разных случаев возврата.

Надлежащего качества

Согласно ч.1 ст. 25 ЗоПП, вы можете обменять непродовольственный товар, который не подошел вам по размеру, фасону, габаритам, цвету и т.д. В течение 2-х недель после покупки у вас есть право обменять продукцию на аналогичную при соблюдении следующих условий:

• товар не был использован (примерка не считается);
• сохранились потребительские свойства и товарный вид;
• имеются ярлыки, бирки и иные документы, содержащие информацию о товаре.

Закон о защите прав потребителей регулирует интересы не только покупателя, но и продавца. И если вы через 2 недели вдруг решите, что купленное платье или туфли вам не нравятся, у магазина должна быть возможность заново выставить товар на продажу.

Согласно ч.2 ст. 25 ЗоПП, вы можете оформить возврат денег вместо обмена только в том случае, если аналогичный товар отсутствует в продаже в день обращения, и вы не хотите дожидаться его поступления.

Таким образом, если продавец отказывается возвращать вам деньги за покупку, совершенную меньше чем 2 недели назад и предлагает обмен, он не нарушает ваши права и оснований для инициирования спора нет.

Чтобы магазин принял обратно покупку надлежащего качества, нужно представить:

• товар, который вы хотите обменять или вернуть;
• удостоверение личности (паспорт заграничный, российский, служебный, моряка, военный билет военнослужащего или документы, подтверждающие статус беженца);
• кассовый чек.

Согласно п.2 ч.1 ст. 25 ЗоПП, отсутствие чека — не основание для отказа в приеме товара.

Вместо него вы можете представить любой документ, подтверждающий факт покупки в данном магазине: товарный чек, квитанцию, гарантийный талон, выписку из банковского счета (достаточно предоставить чек из личного кабинета онлайн банкинга, печать и подпись сотрудника финансовой организации не требуется). Также можно воспользоваться записями с камер видеонаблюдения или подготовить свидетельские показания.

Даже если вы не можете представить ни один из перечисленных документов, можно затребовать второй экземпляр кассового чека, сохранившегося у продавца. Для этого нужно назвать точную дату и время оплаты покупки.

Ненадлежащего качества

Если вы купили товар, и он оказался с дефектом, согласно ч.1 чт. 18 ЗоПП, вы имеете право:

• обменять его на аналогичный либо на другой с перерасчетом стоимости;
• получить бесплатный ремонт;
• аннулировать договор купли-продажи и вернуть уплаченную сумму.

Обратиться в магазин можно в течение всего гарантийного срока, который устанавливается продавцом или изготовителем. Если этот период не определен, право на предъявление претензий сохраняется в течение 2-х лет после совершения покупки (п.2 ч.1 ст. 19 ЗоПП).

Экспертиза

При возврате продукции ненадлежащего качества, вам в первую очередь предложат ремонт, но, согласно ст. 18 ЗоПП, вы имеете право сами выбирать, обменивать товар, ремонтировать его или возвращать деньги. Главное условие — доказать, что дефект возник не по вашей вине.

Если не получается прийти к соглашению с продавцом, назначается экспертиза за счет магазина (п.2 ч.5 ст. 18 ЗоПП).

Вы имеет право присутствовать на ней, а в случае несогласия с результатами — оспорить их в судебном порядке. Также вы имеете право самостоятельно заказать экспертизу, но с обязательным оповещением продавца о месте и времени ее проведения. Если она покажет что дефект возник не по вашей вине — расходы на ее проведение будут возмещены магазином.

Также нужно знать, что законодательство устанавливает срок для исполнения претензий покупателя:

• обмен или возврат должен быть осуществлен в течение 10 дней с момента обращения (ст. 22 ЗоПП);
• ремонт должен быть сделан в течение 45 дней (ч.1 ст. 20 ЗоПП).

В этот срок включается и проведение экспертизы, поэтому если продавец тянет с ее назначением — это основание для подачи претензии.

Технически сложный возврат

Это отдельная категория товаров, которая не подлежит возврату на общих основаниях. Согласно п.7 ч.1 ст. 18 ЗоПП, вы можете вернуть их только в случае обнаружения дефекта:

• в течение 15 дней, если он незначительный;
• в течение гарантийного срока или периода службы — если существенный.

Согласно преамбуле ЗоПП, существенным признается недостаток, который является неустранимым либо на его исправление требуются усилия и затраты, несопоставимые с самой проблемой.

Важно учитывать, что технически сложные товары нельзя вернуть при надлежащем качестве, а при возникновении дефектов, вам предложат только бесплатный ремонт. Возврат денег возможен только в том случае, если недостаток нельзя устранить, либо товар снова сломался после проведения восстановительных работ.

Технические товары указываются в Перечне, утвержденном Постановлением Правительства РФ №924 от 10.11.2011.

Купленный в интернет-магазине

При дистанционной покупке законодательство учитывает невозможность оценить параметры товара, поэтому требования к возврату смягчаются.

Согласно п.4 ст. 26.1 ЗоПП, вы можете отказаться от возврата и вернуть деньги в любой момент до доставки товара и в течение 7 дней после его получения. При этом продавец обязан представить информацию о сроках и правилах возврата в письменной форме. Если вы не нашли в посылке этих требований, время для отказа от покупки и возврата денег увеличивается до 3-х месяцев.

При онлайн покупки легче всего аннулировать договор купли-продажи, например, при таком способе покупки возврату подлежат даже технически сложные товары надлежащего качества.

Купленный в кредит

Возврат денег за продукцию, купленную в кредит, тоже регулируется Законом о защите прав потребителей, но у такой ситуации есть свои нюансы. Они объясняются тем, что:

• товар не является собственностью покупателя до погашения полной суммы;
• в момент покупки заключается не только договор купли-продажи, но и соглашение о займе. Расторжение только одного из них не является основанием для возврата денег в полном объеме.

Согласно ч.5 ст. 24 ЗоПП, при отказе от товара покупателю возвращается только та сумма, которая была уплачена в счет кредита к моменту предъявления претензий. Также магазин компенсирует расходы на оформление кредитного договора.

В остальном процедура возврата продукции, купленной в кредит, стандартная: товар надлежащего качества можно вернуть в первые 2 недели, ненадлежащего — в период гарантийного срока, а технически сложные только при наличии дефекта.

Купленный на распродаже

Многие сталкиваются с ситуацией, когда для товаров, выставленных на распродажу, устанавливается объявление о том, что они не подлежат обмену и возврату. На самом деле это просто уловка магазина, так как снижение стоимости не аннулирует права потребителей.

Это значит, что вы можете отказаться от покупки в порядке, предусмотренной ст. 18 и ст. 25 ЗоПП, в зависимости от состояния продукции и способа покупки.

Сроки возврата денег

Требование о возврате денег должно быть удовлетворено в течение 10 дней с момента обращения, если речь идет о товаре ненадлежащего качества (ст. 22 ЗоПП). Если вы возвращаете качественную продукцию, деньги должны быть возвращены в течение 3-х дней с даты обращения (ч.2 ст. 25 ЗоПП)

При несоблюдении сроков, установленных для исполнения претензий покупателя, начисляется неустойка в размере 1% от стоимости товара за каждый день просрочки (ч.1 ст. 23 ЗоПП).

Это максимальный срок, на практике вопрос решается быстрее, в зависимости от способа оплаты покупки.

Наличными

Если при покупке возвращаемого товара вы расплачивались наличными, при отказе от товара деньги возвращаются сразу в день обращения. Такая практика действует, если не возникает споров по качеству товара и права покупателя на аннулирование договора купли-продажи.

На карту

Если покупка оплачивалась безналичным путем, денежные средства также сразу перечисляются на карту при возврате товара. Но срок их зачисления зависит от банка, обслуживающего счет и получение денежных средств может занять до 3-х рабочих дней.

Возврат денег возможен только на ту карту, с которой оплачивался товар.

Пошаговый порядок возврата денег за товар

Процедура возврата денег одинаковая, независимо от способа приобретения товара. Нужно предоставить продукцию, от которой вы отказываетесь и уведомить о своих требованиях продавца в письменной форме.

Претензия

Процедура возврата денег начинается с подачи продавцу письменной претензии. Ее можно самостоятельно составить, при условии, что документ содержит:

• реквизиты магазина и ФИО должностного лица (если известно);
• данные заявителя (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные);
• название документа;
• описание ситуации: название товара, дата покупки, технические характеристики;
• причину отказа от договора купли-продажи;
• требования к продавцу: возврат денежных средств;
• уведомление о дальнейших действиях при отказе исполнять выставленные претензии;
• дату и подпись.

Документ нужно составить в 2-х экземплярах, на своем нужно получить отметку продавца о принятии. При отказе магазина принимать обращение, можно направить его заказным письмом с уведомлением о принятии.

Возможно, у магазина есть собственная форма заявления-претензии. В этом случае достаточно устно предупредить о своих претензиях, сотрудник сам заполнит документ, распечатает и отдаст на подпись. В остальных случаях оформляйте его самостоятельно, используя наш образец.

Документы

Для возврата денег нужно представить не только товар, от которого вы отказываетесь, но и документы:

• действующий паспорт или иное удостоверение личности;
• кассовый чек об оплате товара.

Однако согласно ч.5 ст. 18 и п.2 ч.1 ст. 25 ЗоПП, отсутствие чека — не основание для отказа принимать товар. В этом случае факт покупки можно подтвердить другими платежными документами:

• товарным чеком;
• платежной квитанцией;
• гарантийным талоном;
• выпиской из банковского счета.

Также можно представить свидетельские показания либо записи с камер видеонаблюдения. Если невозможно представить свои доказательства, можно затребовать экземпляр кассового чека у продавца. Для этого нужно точно назвать дату и время покупки, которая аннулируется.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Если продавец отказывается возвращать деньги

В случае отказа продавца оформлять возврат, вы можете:

• подать досудебную претензию;
• написать жалобу в Роспотребнадзор;
• обратиться в суд.

Первый этап является обязательным для подачи искового заявления, а жалоба в надзорные органы — на усмотрение потребителя.

Если придется обращаться в суд, вы можете не только вернуть сумму, уплаченную за товар, но также получить:

• неустойку за каждый день просрочки выполнения выставленных требований;
• компенсацию морального ущерба;
• оплату штрафа в размере половины стоимости товара;
• компенсацию за расходы на проведение экспертизы и юридическое сопровождение (при наличии).

Если навязывают обмен вместо возврата денег

Если вы хотите вернуть деньги, а продавец согласен только на обмен, вы можете инициировать спор в стандартном порядке: подать досудебную претензию, далее — обращаться в суд.

Товары, не подлежащие возврату

Согласно п.3 ч.1 ст. 25 ЗоПП, отдельные товары не подлежат обмену и возврату даже в течение 2-х недель после покупки. Они указаны в Перечне, утвержденном постановлением Правительства РФ №2463 от 31.12.2020 г.

Но этот список важно изучить внимательно, чтобы не проиграть в споре с продавцом. Например, в п.4 указаны изделия из текстиля, исходя из которых, магазин может отказаться принимать обратно постельное белье.

Но в Перечне говорится о товаре, продаваемом метражом, значит, белье подлежит возврату, а ткань для его пошива — нет.

Судебная практика

Рассмотрим пример из судебной практики:

Возврат денег при расторжении договора купли продажи: срок возврата денежных средств

Информация актуальна на момент размещения. 05.10.2017.

Процедура расторжения заключённого договора купли-продажи подразумевает полное прекращение его действия по инициативе, исходящей от покупателя или продавца и завершение, всех имеющихся между данными субъектами правоотношений. Расторжение данного договора производится исключительно по тем основаниям, которые были определены нормативами, закреплёнными в ГК РФ и ФЗ «О защите прав потребителей».

Как гласят зафиксированные в статье 450 ГК нормативные положения расторжение договора допустимо по имеющемуся между сторонами соглашению, если иное не предусматривается законодательством или же непосредственно договором. По выдвинутому какой-либо из сторон требованию договор возможно расторгнуть по вынесенному судебным органом решению исключительно:

• если наличествовало существенное нарушение положений договора противоположной стороной;
• в иных ситуациях, прямо предусмотренных законодательными нормами или же положениями самого договора.

• Существенным считается такое совершённое одной из сторон нарушение договора, при котором второй стороне наносится ущерб, кардинально лишающий её того, что данная сторона предполагала получить, заключая данный договор.
• Если имел место односторонне высказанный отказ от выполнения договора (целиком или в его части), дозволенный законодательными нормами или же соглашением сторон, то данный договор должен трактоваться как расторгнутый или же изменённый.
• Как устанавливается зафиксированными в статье 453 ГК РФ положениями расторгая сделку стороны не могут требовать возврата того что ими было выполнено до момента расторжения последней, если иное не предусматривалось законодательными положениями или непосредственно договором.

Возврат денег при расторжении договора купли-продажи

Как предусматривается зафиксированными в статье 18 ФЗ «О защите прав потребителей» положениями, в случае выявления потребителем в приобретённом товаре разного рода недостатков (не оговорённых продавцом), он может реализовать право на отказ от исполнения ранее заключённой сделки по купле-продаже и выдвинуть требование о возврате выплаченных им за товар денежных средств. Со своей стороны, продавец вправе выдвинуть покупателю требование о возврате товара с выявленными недостатками.

Помимо требования, осуществить возврат денег при расторжении договора купли-продажи покупатель также наделён правом заявлять о полнообъёмном возмещении тех убытков, которые он понёс в связи с приобретением товара несоответствующего качества.

Срок возврата денежных средств при расторжении договора купли-продажи

Как уже упоминалось выше, нормативами закона о защите потребительских прав устанавливается, что при прекращении сделки по купле-продаже, потребителю производится полнообъёмное компенсирование убытков, возникающих у него по причине этого обстоятельства. Те финансовые средства, которые были перечислены потребителем за товар, включаются в состав означенных убытков.

Поэтому если потребителем было выдвинуто требование о возвращении уплаченных им за товар, денег, то оно должно безусловно удовлетворяться в установленный положениями статьи 22 закона о защите потребительских прав срок возврата денежных средств при расторжении договора купли-продажи, который равен десяти дням, исчисляемым с момента как, было предъявлено подобного рода требование.

Некоторые особенности

Как уже упоминалось выше законодательством установлено, что расторжение договора может производиться в двух вариантах: по соглашению сторон, или по требованию, исходящему от одной из сторон, но в порядке судебного разбирательства.

Первый вариант представляет собой действие, непосредственно направленное на прекращение возникающих из договора прав и обязанностей, т.е. сделку двустороннего характера.

В связи с этим данная процедура осуществляется по общему правилу, предусмотренному для заключения договора.

Соответственно в соглашении фиксируются такие согласованные между сторонами условия, как порядок, в соответствии с которым осуществляется расторжение договора купли-продажи и сроки возврата денег.

Что касается второго варианта, то как предусматривается зафиксированными в статье 452 ГК положениями требование осуществить расторжение договора может предъявляться для рассмотрения в судебный орган только после того, как была проведена процедура по предсудебному урегулированию спора.

Последняя предусматривает, что одна из сторон обязана отправить противоположной стороне предложение осуществить расторжение сделки.

В данном предложении должна указываться причина расторжения, а также особо оговариваться срок возврата выплаченных сумм, если предусмотренный нормативами закона о защите потребительских прав срок возврата денег при расторжении договора купли-продажи, в силу тех или иных причин не может быть соблюдён.

Только после того, как второй стороной будет либо высказан отказ от предложения, либо в тридцатидневный срок с момента получения последнего не будет предоставлен ответ, заинтересованная сторона может обращаться в судебный орган. В этом случае срок возврата денег при расторжении договора купли-продажи будет устанавливаться судом после всестороннего рассмотрения дела и учёта всех необходимых обстоятельств.

Как проходит расторжение договора купли-продажи?

Любой договор купли-продажи служит инструментом фиксации договоренностей между заключившими его сторонами. Часто бывает так, что один из участников по какой-либо причине не желает более придерживаться условий соглашения. Это значит, что ранее заключенный договор купли-продажи подлежит расторжению.

К сожалению, когда речь идет о расторжении сделок, связанных с продажей и приобретением недвижимости, требуется учитывать различные юридические тонкости. Если вы не получили образование юриста, заручитесь сторонней помощью от специалистов в этой области.

• Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
• Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
• С этим вопросом могут помочь 308 юристов на RTIGER.com

Решить вопрос >

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи подразумевает прекращение действия правовых отношений между сторонами контракта. То, как эти отношения завершатся, будет зависеть от того, пришли ли участники договоренностей к согласию относительно него.

Так, прекращение действия договора купли-продажи может происходить:

• по соглашению сторон в традиционном порядке;
• через суд, если одна сторона против окончания сделки.

Далее рассмотрим порядок действий, которые нужно будет осуществить для расторжения договоренностей в каждом случае.

Расторжение договора по обоюдному согласию сторон

Если обе стороны сделки согласны пойти на отмену действия договора — это идеальное решение ситуации. В этом случае ни один участник контракта не понесет ущерба.

Для того чтобы каждый остался при своем, нужно будет составить и подписать особое соглашение. В нем будет сказано, что лица добровольно осуществляют расторжение договора купли-продажи.

Также в этом документе указывается, что продавец вернул деньги покупателю, а тот, в свою очередь, покинул ранее занятую квартиру.

Если покупатель еще не зарегистрировал право собственности на жилье в Росреестре, продавец и покупатель должны подать туда общее заявление. Этот документ будет иметь близкое к соглашению между сторонами содержание. В нем нужно указать желание сторон прекратить регистрацию.

С точки зрения закона, если регистрация факта смены владельца квартиры не состоялась, договор купли-продажи фактически не считается действительным. Поэтому остановить процесс и вернуть все на свои места можно буквально за пару часов.

Впрочем, если регистрация состоялась и покупатель уже стал собственником, расторжение договора купли-продажи все еще возможно. Для этого бывшим покупателю и продавцу нужно явиться в регистрирующий орган с ранее оформленным соглашением.

Специалисты органов зафиксируют факт расторжения сделки, и право собственности вернется к продавцу, а покупатель получит обратно деньги.

Соглашение о расторжении договора требуется оформить в виде, аналогичном договору. Получается, что оно, как минимум, должно составляться на бумажном носителе.

Если производилось нотариальное заверение договора купли-продажи, с соглашением придется также идти к нотариусу.

Если переход прав собственности уже зарегистрирован в Росреестре, необходимо будет сделать регистрацию соглашения о расторжении.

Возможно ли расторжение договора, вступившего в силу?

Обратите внимание на важный нюанс: расторгнуть можно только тот договор, который еще не начал действовать. Получается, сделка, производимая сторонами, на момент принятия решения о расторжении не должна быть закрыта.

К примеру, если регистрация в Росреестре уже проведена, договор заключен, но покупатель еще не выплатил средства продавцу.

Если же все это произошло и другие обязательства так же исполнены — значит, действие договора истекло. И теперь его расторжение не может быть произведено исключительно по желанию сторон.

В данном вопросе самое простое, что могут сделать участники — провести сделку обратной купли-продажи, заключив новый договор.

Расторжение договора по инициативе только одной из сторон

Если одна сторона договора противоречит другой и они не могут разрешить спор, им придется отправляться в суд. Гражданский Кодекс нашей страны определяет, в каких случаях одна сторона сможет добиться расторжения сделки в суде.

1. Если другая сторона совершила существенные нарушения договоренностей.
2. В прочих случаях, которые предусмотрены законом и пунктами заключенного договора купли-продажи.

К примеру, продавец квартиры не может пойти в суд и потребовать расторгнуть сделку только потому, что он передумал. Это можно сделать лишь при условии, что покупатель нарушил ранее определенные условия, причинив продавцу значительный ущерб.

Это правило действует и в обратную сторону. Например, если в квартире, приобретенной покупателем, обнаружится треснувшая ванна, расторжение сделки судом одобрено не будет.

Также закон нашей страны гласит, что стороны сделки не имеют право требовать при расторжении возврата того, что ранее было уже передано сторонами друг другу.

Это возможно лишь в том случае, если данное условие зафиксировано непосредственно самим договором купли-продажи. Таким образом, расторгая сделку, стороны идут на дополнительные риски.

Соблюдение досудебного и судебного порядка

Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.

Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.

Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи.

К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.

Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.

Заключение

Договор о продаже, заключаемый при приобретении недвижимости, может быть расторгнут по соглашению сторон или через суд. В первом случае чем быстрее вы поймете, что не хотите жить в этой квартире, тем лучше. Ведь без потерь разорвать договоренности удастся, только если сделка еще не закрыта.

1. Если же один из участников контракта против его разрыва, придется обращаться в суд и доказывать, что вы имеете достаточные основания для прекращения действия соглашения.
2. Источники:
3. Основания изменения и расторжения договора
4. Последствия изменения и расторжения договора
5. Порядок изменения и расторжения договора
6. Ответственность за неисполнение денежного обязательства

Когда суд разрешит продавцу недвижимости не возвращать деньги покупателю при отмене сделки

Купить недвижимость довольно просто (если есть деньги, конечно). Но вот купить недвижимость так, чтобы избежать потом проблем — это куда сложнее.

Самая большая неприятность, которая грозит покупателю — это отмена сделки судом. В таком случае стороны приводятся в исходное состояние: недвижимость возвращают продавцу, а тот, в свою очередь, должен вернуть покупателю полученные от него деньги.

Но хуже всего, что есть примеры, когда при возврате недвижимости продавец освобождается судом от всех обязательств перед покупателем (т. е. деньги он ему отдавать не должен).

Приведу один из таких случаев, который недавно был на рассмотрении Верховного суда РФ (определение по делу № 5-КГ21-4-К8).

Исходная ситуация

В 2017 году женщина купила себе дачу — земельный участок в СНТ и садовый домик на нем. Стоимость покупки, согласно договору, составила 150 000 рублей.

Но дачной жизнью покупательница наслаждалась всего три года: в 2020 году на нее подал в суд сын того мужчины, у которого она купила дачу. Он потребовал признать сделку недействительной и вернуть ему обратно родительскую дачу.

Как выяснилось, в 2019 году продавец дачи скончался, наследство принял его сын. И тут он узнал, что унаследовать садовый участок с домом он не может — поскольку отец его продал.

Зная, что у того долгое время были проблемы со здоровьем, сын засомневался в его способности адекватно оценивать ситуацию при заключении сделки.

А по закону сделка признается недействительной, если один из ее участников не мог понимать значение своих действий и (или) руководить ими — даже при том, что не был на тот момент официально лишен дееспособности (ст. 177 ГК РФ).

А вот о том, что происходит с движимым и недвижимым имуществом в спорах с ФНС, мы поговорим на бесплатном вебинаре 28 сентября: записаться можно прямо сейчас.

Что сказали суды

• Суд принял иск наследника и назначил экспертизу, чтобы состояние здоровья продавца на момент подписания договора оценили специалисты.
• Те на основании медицинских документов (где фиксировались обращения отца наследника к врачам) пришли к неутешительному для покупательницы выводу: у мужчины было длительное расстройство сознания, так что на дату заключения сделки он точно не мог понимать ее суть.
• После такого заключения сделка никак не могла устоять: суд аннулировал договор и обязал покупательницу вернуть наследнику дачу, а его — отдать деньги.

Но наследник не согласился с тем, что должен расплачиваться с женщиной — и дошел со своей жалобой до Верховного суда РФ. А там с его доводами полностью согласились.

Дело в том, что расчет за дачу был оформлен исключительно договором, а в тексте был пункт, согласно которому стороны подтверждали, что они полностью рассчитались между собой до подписания договора.

Такая формулировка вполне допустима, и суды принимают такие договоры в качестве доказательства передачи денег покупателем продавцу. Но только не в этом случае.

Поскольку договор признали недействительным из-за невменяемости продавца, то и все пункты в нем тоже утратили свою силу — в т.ч. и пункт о расчете между сторонами.

Поэтому покупательница лишилась главного доказательства того, что она отдала деньги продавцу. Ни расписок, ни других документов, подтверждающих передачу денег, не было.

А раз точно не установлено, что продавец получил деньги, то и нельзя обязать его их вернуть (в данном случае — наследника).

Неизвестно, что произошло в 2017 году на самом деле. Но если покупательница действительно передала деньги продавцу, как было указано в договоре, ей не позавидуешь: она осталась и без дачи, и без денег.

Как можно было этого избежать

Если есть сомнения в том, что продавец абсолютно здоров, лучше заранее заручиться медицинским подтверждением его вменяемости.

И расчет лучше производить безналичным способом — чтобы он отражался на банковских счетах (либо через депозит нотариуса, либо банковским переводом, либо аккредитивом).

Будь у нашей покупательницы выписка с банковского счета, подтверждающая зачисление ею денег продавцу, ей наверняка удалось бы взыскать их обратно с наследника.

И, конечно же, не стоит забывать о расписке, в которой бы говорилось о передаче денежных средств.

Продавцов квартир обяжут возвращать деньги при разрыве сделки — Российская газета

Пленум Верховного суда РФ подготовил разъяснения, которые помогут покупателям квартир не остаться крайней и единственной пострадавшей стороной в случае признания сделки недействительной.

Сегодня покупка квартиры весьма рискованное дело. Все знают, что здесь много подводных юридических камней, но мало кто из простых граждан представляет, насколько этих камней реально много.

Например, как пояснили «РГ» эксперты, если сделка признается недействительной, покупателю не возвращают деньги — хотя бы только на бумаге (так как найти продавца и что-то с него получить та еще задача).

Нет: у нового владельца просто забирают квартиру и все. Он остается без денег на улице.

Сейчас пленум Верховного суда РФ разрабатывает постановление «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве». Одна из принципиальных новаций: в договоре продажи квартиры можно предусматривать условие, что продавец выступает поручителем по возврату денег в случае признания договора недействительным. То есть будет отвечать за возврат денег.

Председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев подчеркнул, что на практике поручителям нередко приходится выполнять данные им обещания помочь выполнить обязательство.

Адвокат Вячеслав Голенев обратил внимание, что проект постановления пленума открывает возможность делать поручительство под обязательства, возникающие из недействительности сделок.

Правовые вопросы операций с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

«Представим ситуацию — приобретена квартира, но впоследствии родственник продавца оспаривает сделку по мотиву нарушений при первоначальной приватизации квартиры продавцом или притворности сделки купли-продажи, — рассказывает он. — На такой случай можно установить, что продавец или третье лицо выступает поручителем за исполнение обязанности по возврату денежных средств покупателю».

Потребовать признать сделку притворной могут, например, кредиторы бывшего хозяина квартиры. Мол, таким образом он пытался уйти от расплаты: распродать имущество, попрятать деньги и объявить себя банкротом.

Если же квартира получена в наследство, через какое-то время оспорить сделку могут другие наследники. И так далее и тому подобное. Как поясняет Вячеслав Голенев, в случае признания сделки недействительной вопрос добросовестности или недобросовестности покупателя даже не ставится.

В данном случае это не играет роли. Соответственно, покупатель может остаться без ничего.

«Не стоит путать расторжение договора и признание сделки недействительной. Юридически это разные понятия, — говорит адвокат. — При расторжении стороны должны вернуть все как было. Одна сторона возвращает имущество, другая — деньги. Причем при расторжении можно взыскать не только деньги, но и убытки».

Но в том-то и дело, что нередко договор покупки квартиры не расторгается, а признается недействительным.

«В случае признания сделки судом недействительной как оспоримой или ничтожной этой сделки для правопорядка как бы не существовало вовсе, — говорит адвокат. — Отсюда вытекают совсем другие последствия для продавцов и покупателей».

Если квартира была приватизирована или, скажем, продавец признан невменяемым, то истец будет доказывать, что денег никто не получил, якобы это покупатель воспользовался проблемами истца.

Допустим, из квартиры в свое время выписали ребенка или инвалида, и они не поучаствовали в приватизации, а защитить свои права вовремя не смогли. Или что настоящий хозяин квартиры был невменяемый, а тот, кто продавал ее по доверенности, оказался мошенником и исчез.

Вариантов много, и все они грустные для покупателя, потому что крайним остается он.

Проверка в банке не спасает. Банковские юристы, по сути, ни за что не отвечают и умеют только красиво продавать свои услуги. Если же сделка признается недействительной, должник остается наедине со своими проблемами: он по-прежнему должен банку, так как ипотеку с него никто не спишет. А квартиру придется отдать.

Защищает человека только оформление сделки у нотариуса, так как нотариус несет полную имущественную ответственность. Если он допустит ошибку, то возместит ущерб. Нотариальное оформление позволяет отсечь мошенников на этапе оформления сделки, так как нотариус знает подводные камни.

Шансы же получить государственное возмещение в случае признания сделки недействительной ничтожно малы. Да, соответствующий закон есть, но процедура сложна, случаи единичны, и главное условие — возмещение могут получить только покупатели, признанные добросовестными.

При признании сделки недействительной статуса «добросовестного покупателя» люди могут и не получить.