Депозит нотариуса при покупке-продаже квартиры

Вам только предстоит покупка или продажа квартиры, но вы уже сейчас задумываетесь, какой из вариантов передачи денег выбрать, чтобы не остаться и без жилья, и без средств.

Существует несколько способов расчета по договору купли-продажи недвижимости. Один из них предполагает участие специалиста нотариальной конторы. «МИР КВАРТИР» выяснил, как грамотно передать деньги через нотариуса.

Депозит нотариуса при покупке-продаже квартиры

Нотариуc имеет официальные полномочия для передачи денег продавцу недвижимости. cool-answers.ru

«Утром деньги, вечером…»

Продажа или покупка квартиры, дома, земельного участка предполагает заключение договора купли-продажи. Вы можете совершить сделку самостоятельно, с участием риэлтора или нотариуса — не важно. В любом случае, в договоре должно быть указано, каким способом и в какой срок покупатель передаст деньги продавцу. 

Покупатель и продавец договариваются и выбирают вариант расчета, устраивающий обоих. Это может быть передача денег с участием специалиста нотариальной конторы. Благодаря изменениям в закон 457 ФЗ нотариусы уполномочены предоставлять услуги по депозиту денежных средств во время расчетов по различным операциям.

То есть покупатель может передать определенную сумму денег за квартиру нотариусу перед регистрацией договора купли-продажи, а продавец получить эту сумму после регистрации прав собственности на нового владельца жилья. Все условия и нюансы передачи денежных средств отражаются в отдельном соглашении или контракте. 

Варианты передачи денег через нотариуса

Передать деньги продавцу через нотариуса можно двумя способами — наличными средствами и переводом через депозит.

Депозит нотариуса при покупке-продаже квартиры

Передавая наличные, необходимо получить расписку. news.myseldon.com

Оплата наличными деньгами

Вы передаете оговоренную сумму из рук в руки в присутствии нотариуса. В этом случае составляется расписка или акт приема-передачи денежных средств.

Расписка включает следующие сведения:

  • ФИО, данные паспортов;
  • дата и место передачи средств;
  • точная сумма, передаваемая покупателем продавцу;
  • обязательства продавца;
  • подписи нотариуса и сторон сделки.

Перевод средств через депозит

Покупатель рассчитывается за покупку дома или квартиры с помощью средств, которые будут заморожены на депозитном счете нотариуса. После того как нотариус составит дополнительное соглашение, где пропишет условия приема-передачи денег, покупатель переведет оплату на депозит нотариуса.

Как только будут выполнены условия соглашения с предоставлением документальных доказательств, нотариус переводит указанную сумму продавцу на его счет. По желанию клиента нотариус может выдать продавцу чек, с помощью которого он сам снимет деньги с депозитного счета.

Цена вопроса

За передачу денег через нотариуса вам придется заплатить 1 500 рублей (пп. 8.1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате). Но только в том случае, если вашу сделку купли-продажи квартиры также будет оформлять вышеупомянутый специалист нотариальной конторы.

Если же вы собираетесь просто передать деньги через депозит нотариуса, без оформления сделки купли-продажи, тогда тариф будет 0,5% от суммы квартиры (пп. 8.2 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате). К примеру, если вы покупаете «двушку» за 6 млн рублей, вам придется заплатить нотариусу 30 тыс. рублей.

Депозит нотариуса при покупке-продаже квартиры

Передача денег через нотариуса, так же как и составление договора — услуга платная. cool-answers.ru

Как передать деньги через нотариуса. Подробная инструкция

  1. Продавец и покупатель недвижимости обращаются к специалисту нотариальной конторы. При себе участники сделки должны иметь необходимые документы для сделки и передачи денег.
  2. Нотариус составляет договор купли-продажи и соглашение о приеме-передаче денежных средств.

    Участники сделки подписывают, а нотариус заверяет все документы.

  3. Покупатель по реквизитам депозитного счета нотариуса переводит оговоренную сумму. Не будет лишним взять справку о поступлении денег на счет, так покупатель докажет, что выполнил свои обязательства.

  4. Когда нотариус убедится, что деньги перечислены на его депозитный счет, он подаст договор купли-продажи для регистрации сделки. Обычно документы подаются электронным путем (электронная регистрация).
  5. После регистрации сделки покупатель и продавец снова идут к нотариусу и забирают у него свои документы.

    Продавцу переводятся деньги за квартиру с депозитного счета.

Плюсы и минусы привлечения нотариуса

Чтобы решить, подходит ли вам такой вариант расчета при покупке квартиры, нужно рассмотреть его преимущества и недостатки.

Депозит нотариуса при покупке-продаже квартиры

Для выбора способа передачи денег стоит взвесить все за и против. bukvi-viveski.ru

Выгодно использовать, потому что:

  • в одном месте можно оформить сделку и рассчитаться с продавцом;
  • допускается расчет наличными и безналичными средствами;
  • не нужно тратиться на аренду банковской ячейки или использование аккредитива;
  • у нотариуса сохраняются копии всех документов;
  • депозит нотариуса защищен от банкротства банка;
  • нотариус несет ответственность за все сделки, которые он заверяет.

Не выгодно использовать, потому что:

  • за перевод денег на депозит нотариуса придется заплатить комиссию;
  • использование депозитного счета нотариуса является платной услугой;
  • придется заплатить «круглую» сумму, если договор купли-продажи недвижимости не регистрируется через нотариуса;
  • если иные условия не прописаны в соглашении о приеме-передаче денег, то покупатель в любой момент может потребовать вернуть свои деньги.

Депозит нотариуса в сделках с недвижимостью – что это и как это работает?

Главная >> Мелочи недвижимости >> Депозит нотариуса в сделках с недвижимостью – что это и как это работает?

Последнее обновление: 16.02.2022

Депозит нотариуса при покупке-продаже квартирыОтносительно недавно (точнее, с 2015 года) на вторичном рынке появился новый механизм денежных расчетов при сделках с недвижимостью. Это депозит нотариуса. Что это такое и как это работает?

Вообще-то, этот способ даже проще, чем традиционная банковская ячейка или расчеты через аккредитив, особенно, если сам Договор купли-продажи квартиры удостоверяется у нотариуса. А кое в чем нотариальный депозит даже имеет неоспоримое преимущество в плане надежности (об этом ниже).

С точки зрения законодательства, депозит нотариуса – это юридически значимое действие, которое заключается в принятии нотариусом на хранение денежных средств с целью последующей передачи их по назначению.

Для этого нотариус имеет открытый в банке так называемый публичный депозитный счет, на который зачисляются деньги плательщика, после чего нотариус может перевести деньги получателю, когда для этого наступят подходящие условия.

Плательщик может внести деньги на депозит нотариуса как наличными, так и переводом со своего банковского счета. Нотариус полностью контролирует как условия принятия денег на свой депозитный счет, так и условия их выдачи/перевода со счета. Поэтому риск такого способа расчета практически нулевой.

Уточним – «нулевой риск» того, что Покупатель потеряет деньги или Продавец сможет их получить, не передав права на квартиру. Такого здесь, действительно, случиться не может. Но у нотариального депозита есть другие риски (об этом ниже).

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Как происходит сделка с недвижимостью через депозит нотариуса

Депозит нотариуса при покупке-продаже квартирыПокупка квартиры с расчетом по Договору купли-продажи через депозит нотариуса выглядит так – алгоритм действий:

  1. Покупатель и Продавец подписывают Договор купли-продажи квартиры и удостоверяют его у нотариуса. В договоре обязательно должен быть пункт о том, что расчеты по сделке проходят через депозитный счет нотариуса, и указаны условия внесения и выдачи денег с депозита (пример условий см. ниже).
  2. Затем Покупатель и Продавец обращаются к нотариусу с совместным письменным заявлением, в котором указывают те же условия внесения и выдачи денег с депозита для проведения расчетов по сделке.
  3. Нотариус выдает Покупателю распоряжение о принятии от него денег на свой депозитный счет (допускается отправка в банк и электронного распоряжения). Покупатель вносит/переводит свои деньги на этот счет в банке, и получает от нотариуса справку о принятой в депозит сумме.
  4. Нотариус сам подает документы в Росреестр и после регистрации права и перехода права на квартиру, сам же получает документы обратно, проверяет выполнение условий договора, и по заявлению Продавца выдает ему распоряжение для банка о переводе депонированных средств на счет Продавца.
  5. Нотариус выдает Покупателю справку-уведомление о выплате депонированных средств согласно условиям договора (это аналог расписки Продавца).

Законодательно весь этот процесс регламентируется статьей 88.1 Основ законодательства РФ о нотариате.

Принцип обозначения условий передачи денег Продавцу такой же, как и при доступе к банковской ячейке или для раскрытия аккредитива – именно эти условия указываются в пункте про депозит нотариуса в Договоре купли-продажи квартиры, и они же потом дублируются в заявлении. Например, эти условия могут быть выражены так:

Пример формулировок условий передачи денег по сделке через депозит нотариуса:

  • Денежные средства вносятся Покупателем в депозит нотариуса сразу после подписания Договора купли-продажи квартиры и до подачи документов на регистрацию перехода права собственности.
  • Продавец имеет право получить денежные средства из депозита только после регистрации права собственности на квартиру на имя Покупателя.
  • Покупатель имеет право вернуть внесенные средства из депозита в случае, если регистрация права и перехода права по сделке не состоялась до такой-то даты.
  • Покупатель не вправе требовать возврата ему внесенных средств из депозита до окончания процесса регистрация права и перехода права по сделке.

Как видно из примера, там же указывается и предельный срок, в течение которого эта регистрация должна состояться. А Покупателю нотариус выдает справку, подтверждающую факт внесения денег на депозит, с указанием того, что деньги приняты во исполнение обязательств по Договору купли-продажи квартиры.

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Чем апартаменты отличаются от квартиры? Технические и юридические отличия.

Стоимость депозита нотариуса при сделках с недвижимостью

Цена этой услуги зависит от того, удостоверяется ли Договор купли-продажи квартиры у нотариуса или нет.

Закон позволяет проводить денежные расчеты через депозит нотариуса и в тех сделках, где стороны заключают Договор в простой письменной форме, без нотариального удостоверения.

Хотя на практике при сделках с недвижимостью нотариусы обычно принимают деньги в свой депозит только когда сами заверяют договор.

Стоимость использования депозита нотариуса для любых (не заверенных нотариально) договоров или обязательств составляет 0,5% от суммы обязательства, плюс оплата услуг правового и технического характера (УПТХ) – это еще 1-2 тыс. руб. (для Москвы, например).

Но если нотариус удостоверяет Договор купли-продажи квартиры, то стоимость услуги расчетов через депозит по этой сделке фиксированная, и составляет всего 1500 руб. (подтверждение – здесь).

Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?

Преимущества нотариального депозита

Депозит нотариуса при покупке-продаже квартиры

Хотя бы потому, что сразу после внесения денег в депозит нотариуса, Покупатель считается исполнившим свои обязательства по Договору купли-продажи квартиры, и беспокоиться ему больше не о чем.

Кто-то возразит, мол, у банковской ячейки и аккредитива тот же эффект.

Так, да не так… В этих случаях Покупатель считается исполнившим свои обязательства только после фактического получения денег Продавцом квартиры.

И если Продавец, например, будет утверждать, что ему подсунули через ячейку «куклу» вместо денег или передали неполную сумму, то это повод к судебному оспариванию сделки.

Поэтому при этих способах расчета, Покупателю для собственной безопасности надо брать с Продавца отдельную Расписку в получении денег за проданную квартиру (как она составляется – см. по ссылке в Глоссарии).

Кроме того, по сравнению с банковской ячейкой или аккредитивом, депозит нотариуса более безопасен для Покупателя еще вот почему. Для доступа Продавца к ячейке или для раскрытия аккредитива, банку нужен всего лишь документ, подтверждающий переход права собственности по сделке (подробнее – см.

по ссылкам). При этом, банк не в курсе деталей сделки, и сам факт перехода права он не отслеживает, ему достаточно проверить только внешний вид предоставленной ему бумаги. Умелая подделка этого документа грозит Покупателю потерей денег с аккредитивного счета или из ячейки.

Нотариус же, напротив, знает все детали сделки, он не только заверяет договор, но и сам регистрирует сделку в Росреестре. Поэтому здесь исключена возможность подделки документов и получения доступа Продавца к деньгам без перехода права собственности на квартиру к Покупателю.

  • Особенно это важно при альтернативных сделках, когда деньги распределяются между несколькими участниками одной связанной «цепочки» квартир (подробнее по ссылке).
  • Защита собственника – запрет регистрации сделок с недвижимостью без личного участия.
  • Другие преимущества нотариального депозита при сделках с недвижимостью:
  • Повышенная безопасность (см. выше, о чем именно речь):
  • Прозрачность и гибкость расчетов по сделке (схема расчетов предельно проста и понятна, сроки и условия определяют сами стороны сделки);
  • Низкая стоимость услуги (если договор удостоверяется у нотариуса);
  • Документальное подтверждение полной и своевременной оплаты (нужно для Покупателя, в том числе для получения налогового вычета);
  • Физическое удобство проведения расчетов (происходит одновременно с подписанием договора в нотариальной конторе, не надо ехать в банк и оформлять там другие документы с условиями доступа Продавца к деньгам).

Плюс ко всему, публичный депозитный счет нотариуса защищен от банкротства банка (подтверждение – здесь). Аккредитивный счет, например, этим похвастаться не может.

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Недостатки расчетов через депозит нотариуса

Риска потери денег Покупателем или неполучения денег Продавцом здесь практически нет. А вот ряд, скажем так, серьезных неудобств вполне может возникнуть.

Эти неудобства связаны с комиссиями банков за переводы крупных сумм и возможностью зависания этих сумм как при совершении транзакции, так и на самом депозите нотариуса.

Зависнуть деньги на депозитном счете могут, например, по следующим причинам:

  • в результате отказа Росреестра в регистрации прав (возможные причины см. по ссылке);
  • в результате контрольных действий Росфинмониторинга в рамках исполнения закона 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем».

И хотя такие случаи, скорее, исключение, чем правило, все же их надо иметь в виду.

 Вот как об этом рассказывают наши читатели на ФОРУМЕ: Расчеты по сделке через депозит нотариуса.

Завышение стоимости квартиры в договоре. Кому и для чего это нужно? Практика рынка.

Еще кое-что про депозит нотариуса…

  1. А теперь еще пару слов для любознательных, чтобы понимать все правильно и не путаться в законах и терминах.

  2. Хотя в обиходе принято говорить, что расчеты при продаже квартиры проходят через депозит нотариуса, на самом деле в законе эта нотариальная услуга называется депонированием безналичных денежных средств.

  3. Возникает естественный вопрос – ну и что, какая разница?
  4. Формально, с точки зрения закона разница есть!
  5. В законе услуга принятия денег на депозит нотариуса регламентируется статьей 87 Основ о нотариате («Принятие в депозит денежных средств») и статьей 327 ГК РФ («Исполнение обязательства внесением долга в депозит»).

И речь там идет о выполнении должником своего финансового обязательства только в строго перечисленных в законе случаях – когда это обязательство не может быть исполнено иным способом (в частности, когда кредитор отсутствует или уклоняется от принятия положенной ему оплаты и т.п.). Тогда внесение денег на депозит нотариуса обеспечивает должнику факт выполнения своих обязательств, независимо от причуд кредитора. Никакие штрафы и пени за просрочку платежа тут уже не прилетят.

Понятно, что к сделкам с недвижимостью эта услуга не имеет отношения.

А вот в случае купли-продажи квартир используется другая услуга, которая регламентируется статьей 88.1 Основ о нотариате («Депонирование нотариусом… безналичных денежных средств…»).

И здесь уже речь идет о расчетах по сделкам через депонирование денег на условиях, которые стороны определяют сами, указывая это в Договоре купли-продажи и в совместном заявлении (см. выше).

Именно эта законодательная установка («депонирование») и позволяет проводить безопасные расчеты по сделкам с недвижимостью.

При этом, и в том и в другом случае деньги передаются через один и тот же публичный депозитный счет нотариуса.

Но в первом случае депозит может быть использован исключительно в ситуациях, предусмотренных указанной статьей 327 ГК РФ, и условия принятия денег в депозит определяются нормами закона.

А во втором случае депозит используется как способ расчета по сделкам с недвижимостью, а условия принятия и выдачи денег с этого счета определяются самими сторонами сделки.

Как защититься от потери права собственности на квартиру? Титульное страхование недвижимости!

Применение в сделках купли-продажи квартир депозита нотариуса очень похоже на использование счета эскроу при расчетах дольщиков с застройщиками на первичном рынке недвижимости. В «Основах законодательства РФ о нотариате» так прямо и сказано:

В части, не урегулированной настоящими Основами, к нотариусу, принявшему на депонирование … безналичные денежные средства … на основании заявления … применяются правила гражданского законодательства об эскроу-агенте.

Сила привычки и устоявшаяся практика рынка недвижимости пока еще толкает участников сделок к традиционным способам расчетов – через банковскую ячейку или аккредитив.

Да и сами нотариусы не очень-то продвигают услугу по расчетам через свой депозит ввиду ее низкой стоимости.

Но для Покупателя квартиры есть смысл присмотреться к этому способу передачи денег, особенно учитывая, какие еще преимущества он может получить, если удостоверит сделку с недвижимостью у нотариуса (перечень преимуществ – см. в отдельной заметке по ссылке).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.

  • «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  • Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как использовать депозит нотариуса: защитите свои деньги

С этого года в нотариальном законодательстве произошли достаточно большие и очень полезные для профессионалов рынка недвижимости и простых граждан, единожды продающих или приобретающих в личных жилье изменения. В общем, это должен знать каждый и требовать от своих риелторов необходимых разъяснений.

Во-первых, для нотариально удостоверенных сделок существенно сокращены сроки регистрации перехода права собственности — от одного дня при электронной подаче документов в Росреестр непосредственно нотариусом до трех рабочих дней при самостоятельной подаче документов (напомню, что срок регистрации для остальных случаев установлен в десять рабочих дней).

Во-вторых, появилась возможность пользоваться нот депозитом на договорных началах между должником и кредитором (продавцом и покупателем в случае сделки купли-продажи), применяя его и при расчетах по нотариально удостоверенным сделках с недвижимостью.

И наконец, в-третьих, нотариальная форма стала намного доступнее для граждан, так как существенно снижены размеры нотариальных тарифов (пошлин) за нотариальное заверение договоров и внесение денег в депозит нотариуса. Так нотариальное удостоверение сделки по квартире стоимостью 5 млн.

рублей будет стоить всего 15 000 рублей, а нотариальный депозит 1500 рублей вне зависимости от суммы депозита. (В прошлом году аналогичное действие стоило бы в два раза дороже, а депозит обошелся бы в 0,5% от суммы).

Сейчас преобладающей формой расчетов по сделкам с недвижимостью является закладка денег в банковскую ячейку с возможностью доступа к ней при исполнении некоторых условий (другими словами, используется договор аренды банковской ячейки без описи ее содержимого, когда банк не несет ответственности за предметы, находящиеся в ячейке, и подписание некоего дополнительного соглашения к договору аренды этой ячейки с определенными условиями доступа). Обычно основным таким условием является наличие (предъявление сотруднику банка) договора купли-продажи с отметками регистрирующего органа о государственной регистрации перехода права собственности по такой-то квартире на имя такого-то. Иногда условием доступа оговаривается выписка (перепрописка) прописанных в квартире лиц, регистрация нескольких связанных сделок (так называемые, пакетные сделки) и другие на выбор сторон — продавца и покупателя. При этом стороны несут расходы по аренде ячейки, на подписание дополнительного соглашения о дополнительных условиях, за пересчет и проверку подлинности денег. Это минимум расходов и считается в процентах от суммы закладываемых в ячейку денег. Совсем маленькую нишу занимает расчет через банковский аккредитив. Это тоже нудно и дорого, да и банков, которые работают с аккредитивом немного и стоят их услуги недешево, взимается все тот же процент от суммы. 

Что сегодня могут предложить нотариусы для участников рынка недвижимости, какую помощь они могут оказать людям при проведении ими сделок, как они могут обезопасить саму процедуру расчетов? Давайте попробуем разобраться в этом.

Предварительно замечу, что к идее написания этой статьи я пришел только предварительно протестировав процедуру расчетов через депозит нотариуса на более чем двух десятках разнообразных сделках.

И вердикт мой и тех, кто успешно провел расчеты по своим сделкам таков: нотариальный депозит полезен, по скрытому в нем потенциалу может и должен стать основным видом для расчетов по сделкам с недвижимостью. 

А теперь обо всем по порядку.

Когда можно применять нотариальный депозит?

Нотариальный депозит можно применять по любым видам сделок с любыми объектами недвижимого имущества, но экономически целесообразно его применение по нотариально заверенным сделкам.

Так как в этом случае его стоимость равна 1500 рублям, а не 0,5% от суммы депозита по ненотариальным договорам. Мы уже применяли депозит и по цепочным сделкам с количеством сделок больше трех. Тоже нормально работает, только немного больше приходится описывать.

То есть, возможно, когда деньги вносит покупатель квартиры 1, а получает деньги продавец квартиры 2 и даже квартиры 3. 

Как прописывают условия раскрытия нотариального депозита.

Если депозит по стандартному договору, когда покупатель платит непосредственно своему продавцу, тогда в договоре купли-продажи квартиры прописывается, что по итогам регистрации перехода права собственности продавец с подлинником договора приходит к нотариусу и получает свои деньги.

Если депозит нестандартный усложненный и обслуживает несколько связанных между собой сделок, то кроме необходимого упоминания этого в договорах, мы рекомендуем составление и подписание всеми сторонами всех сделок отдельного соглашения о порядке проведения расчетов через депозит нотариуса, в котором необходимо подробно прописать кто кому и при каких условиях платит деньги.

Здесь важно отразить последовательность виртуального перехода денег от покупателей к продавцам и так вплоть до последнего продавца, чтобы исключить даже малейшие недопонимания в будущем. Подписывая такое соглашение о порядке расчетов, стороны тем самым выражают согласие на такой переход денег по связанным между собой сделкам.

По окончании расчетов нотариус уже со ссылкой на такое соглашение дает всем заинтересованным сторонам справки о проведении расчетов через его депозит. Еще хотел сказать, что условия выплаты из депозита могут быть самые разные. Нужно не бояться высказывать нотариусу свои пожелания и в то же время рекомендую внимательно прислушиваться к советам самого нотариуса.

Повторюсь, что наиболее часто в условия доступа включают следующие: выписку из квартиры продавца и членов его семьи, прописку продавца или членов его семьи в квартире по другому адресу, оплату задолженности по коммунальным платежам, снятие различного рода обременений с квартиры (залогов, арестов и других), подтверждение выполнений условий органов опеки и попечительства… Всего не перечислишь.

Главное то, что условия могут быть самыми разнообразными, а контролировать их соблюдение и отвечать за правильность их исполнения будет персонально нотариус. Возможна также поэтапная выплата денег, если сторонами такое будет оговорено в договоре. 

Чем нотариальный депозит лучше банковской ячейки.

Даже на первый взгляд совершенно ясно, что нотариальный депозит — это цивилизовано и современно. Банковская ячейка изначально для этого не приспособлена. Напомню, что риелторы изобрели этот способ в начале 90-х годов не от хорошей жизни и не потому применят до сих пор, что он идеален или даже просто хорош. Просто ничего другого до недавнего времени не было. А сейчас есть.

И можно поговорить об отличиях. Если не используются наличные деньги, тогда и нет необходимости перемещаться по городу с большими суммами в сумках и чемоданах как до закладки в банковскую ячейку, так и после выемки денег из банковской ячейки.

Нет проблем, кто будет выбирать банк — продавец или покупатель, так как покупатель перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса со счета в своем банке, а продавец получает деньги на счет в удобном ему банке. А это важно, когда каждую неделю несколько банков лишаются лицензии. Опять же, вернемся к вопросу об ответственности за проверку условий проведения расчетов.

Кто лучше проверит рядовой сотрудник банка или сам нотариус? А за ошибки отвечать кто будет? А подлинность представляемых банку документов кто возьмется гарантировать? Согласно действующему законодательству банк ни за что не отвечает, договором аренды банковской ячейки это не предусмотрено, чтобы вы знали. В лучшем случае это годы судов и надежда на репутацию банка.

Но вам от этого легче не будет. При депозите полностью снимаются вопросы обсчета и фальшивых денег, такой проблемы просто нет. Не секрет, что много расчетов по сделкам проводится в валюте — долларах или евро. Это незаконно и нотариус не может принять в депозит иностранную валют, если только одна из сторон нерезидент, тогда можно.

Между гражданами можно провести договор мены квартиры на энную сумму в долларах или евро, на вексель или другие ценные бумаги. Так что безвыходных ситуаций не бывает, только обращайтесь, будем думать и придумывать как решать возникающие проблемы вместе. 

А отличие от банковского аккредитива?

С банковским аккредитивом у нотариального депозита действительно много общего. Но депозит намного дешевле — всего 1500 рублей. Да и условия раскрытия проверяет профессионал нотариус, а не сотрудник банка. И опять же нет спора в каком банке открывать аккредитив.

Сейчас некоторые банки начали активно продвигать расчеты через аккредитив, не скрывая, что ваши деньги они будут прокручивать на различных операциях.

Вам это надо? У нотариуса же никакой прокрутки денег нет и быть не может, и депозиты в основном открыты в государственных или самых крупных частных банках. 

Когда необходимо перечислить сумму в депозит?

Мы рекомендуем производить перечисление денег в депозит или накануне сделки, или в день ее подписания. В случае, если перечисление денег произошло накануне, а сделка не состоялась, депозит считается невнесенным и незамедлительно возвращается покупателю.

Нотариусу это легко проверить и контролировать, ведь сделку с нотариальным депозитом от начала и до конца проводит один и тот же нотариус. Продавец в случае успешной регистрации права покупателя на квартиру получает деньги с депозита также незамедлительно, а непосредственно в день обращения к нотариусу.

По окончании расчетов через депозит нотариуса стороны — продавец и покупатель — получают официальный документ, заверенный гербовой печатью нотариуса, справку о проведении расчетов по сделке, никаких дополнительных расписок составлять не нужно.

И продавец ни при каких условиях не может сказать, что расписку он покупателю действительно написал, а денег от него за проданную квартиру так и не получил. А мы с этим сталкиваемся, к сожалению, ой как часто. 

Какими документами подтверждается внесение денег в депозит и выдача из него?

Об этом уже говорилось неоднократно, но повторюсь еще раз. Нотариус, принявший деньги в депозит, выдает покупателю официальную справку об этом.

После перечисления денег продавцу покупатель получает от нотариуса детальный документ (справку) с подробным описанием того кому и за что какая сумма выдана из депозита с приложением заверенной копии платежного поручения.

Еще раз подчеркну, что необходимости написания расписки продавцом о получении им денег от покупателя за проданную квартиру в этом случае нет. 

Как проходит сама сделка с использование депозита?

Каких-то особых моментов я бы не выделил. Единственно, что проще и значительно быстрее. Стороны приносят нотариусу документы, необходимые для подготовки проекта договора, на приеме у нотариуса решается вопрос об существенных условиях, необходимых для включения в договор и других пунктах, которые необходимо отразить в договоре.

Когда проект договора согласован, нотариус выдает реквизиты депозитного счета для перечисления необходимой суммы в депозит нотариуса. Затем обычно на следующий день в нотариальную контору являются все стороны со всеми подлинниками документов, происходит обсуждение проекта договора, подготовленного нотариусом, и подписание его.

Нотариус, обычно в тот же день, передает договор на регистрацию перехода права собственности в структуры росреестра. Через три дня в случае успешной регистрации стороны встречаются у нотариуса для вручения свидетельства о праве собственности покупателю и перечисления денег за проданную квартиру продавцу.

Покупатель получает справку о проведении взаиморасчетов по сделке. Сделка успешно завершена.

Каким видится будущее нотариального депозита, когда им будут пользоваться подавляющее большинство участников рынка недвижимости и что необходимо законодательно доработать?

На мой взгляд, нотариальный депозит это самый недорогой, самый цивилизованный и самый безопасный способ проведения расчетов по сделкам с недвижимостью.

За нотариальным депозитом, безусловно, большое будущее и самые радужные перспективы.

Для того, чтобы представленный вид расчетов стал преобладающим на рынке недвижимости необходимо, чтобы риелторы узнали об этом, разобрались и поняли, что ничего лучше и быть не может.

принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Лицу, внесшему в депозит деньги и ценные бумаги, нотариусом в подтверждение их внесения выдается справка, оформленная на личном бланке нотариуса, заверенная его подписью и печатью. О принятии в депозит денег и ценных бумаг нотариус заказным письмом направляет кредиторам или наследникам соответствующее извещение. Уведомление о вручении извещения хранится в документах конкретной депозитной операции.проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений.документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию.уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Банковская ячейка или депозит

Сделка с недвижимостью — процесс волнующий, увлекательный и нервный; особенно в тот момент, когда речь заходит о денежных расчетах. Когда платить деньги за квартиру? В момент подписания договора? А если сделка не состоится? После регистрации перехода права собственности? А вдруг покупатель потом не заплатит, а квартира уже будет принадлежать ему?

За пределами Москвы и Санкт-Петербурга люди больше доверяют друг другу, а потому сделки чаще проходят на доверии: условия определяет либо продавец, либо покупатель.

В двух столицах, а также в некоторых других крупных городах России суммы при покупке недвижимости более внушительные — а люди более подозрительные.

Из-за этого участники сделок используют способы, позволяющие безопасно (как они считают) осуществлять расчеты, соблюдая баланс интересов покупателя и продавца. Рассмотрим плюсы и минусы наиболее популярных способов расчетов по сделкам.

Способ № 1: банковская ячейка

На сегодняшний день наличные деньги — это самый популярный способ расчетов по сделкам среди граждан России. Поэтому расчеты с использованием банковской ячейки встречаются наиболее часто.

Принцип следующий: покупатель и продавец совместно арендуют банковскую ячейку, закладывают в нее деньги, предназначенные для оплаты квартиры, и прописывают в договоре аренды особые условия доступа к ячейке.

Эти условия должен контролировать банк.

Например, первые 25 дней после размещения денег ячейку может вскрыть продавец, предъявив в банке паспорт и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). В оставшиеся пять дней доступ к ячейке получает покупатель после предъявления собственного паспорта.

Все выглядит вроде бы просто и вроде бы надежно: если сделка состоялась, деньги получает продавец, если нет — покупатель. Но это на первый взгляд.

Продавец может подделать выписку из ЕГРП, чтобы получить деньги из ячейки — сделка при этом может не состояться. Это действительно возможно: подделать выписку довольно просто, так как у нее нет никаких степеней защиты.

В банке документы проверяет рядовой менеджер, который не является экспертом по фальсификации документов.

Если выписка предъявлена, банк должен допустить продавца к ячейке. Конечно, со стороны продавца это чистый криминал — против него можно возбудить уголовное дело, а банк попытаться привлечь к ответственности за ненадлежащую проверку документов. Правда, все это займет много времени и не факт, что деньги в итоге удастся вернуть.

В то же время покупателю нужна квартира, а не деньги — иначе он изначально не пошел бы на сделку. Соответственно, ему нужно будет сразу накладывать арест на квартиру и не допускать ее продажи третьему лицу. Может, деньги вернуть и не получится, но цель сделки — квартиру — отстоять возможно. Главное здесь — действовать быстро, решительно и юридически грамотно.

Вторая сложность — регистрацию могут приостановить на достаточно длительный срок, который перекрывает стандартный срок аренды банковской ячейки.

Здесь рецепт простой: сразу арендуйте ячейку на больший период времени, чтобы не переживать по поводу возможной приостановки, а также внимательно следите за ходом регистрации.

Можно прописать в договоре, что, если регистрация перехода права собственности не состоится в течение 45 дней, договор прекращает свое действие и стороны обязаны вернуть все полученное по сделке.

Третий сценарий — кража денег из ячейки. Такое тоже случается, но редко. Возможно, многие помнят нашумевшую историю, когда грабители проникли сквозь черный ход в хранилище одного крупного банка и похитили ценности из многих ячеек.

В нашей практике был случай, когда банк «по привычке» открыл ВИП-клиентке ячейку с деньгами по сделке, решив, что она вскрывает свою личную ячейку. Хорошо, что у клиентки не было намерения украсть деньги и все закончилось благополучно.

Так или иначе, инцидент показывает, что подобное изъятие денег в принципе возможно.

В стандартной ситуации банк не несет ответственности за содержимое ячейки — только за ее сохранность и ограничение доступа к ней. Иными словами, если продавец вскрывает ячейку и видит там пустоту, банк может сказать: «Вы туда ничего не клали». Спасти от такой ситуации может опись вложения, заверенная банком.

В этом случае банк будет нести ответственность не только за сохранность, но и за содержимое ячейки. К сожалению, не все банки предоставляют такую услугу, однако воспользоваться ею стоит.

Впрочем, опись вложения вряд ли устроит тех, кто не указывает в договоре полную стоимость недвижимости, передавая часть денег неофициально.

Способ № 2: аккредитив

Образно говоря, аккредитив — это банковская ячейка для безналичных денег. Банк обязуется перевести деньги со счета покупателя на счет продавца после предъявления определенных документов.

Например, той же самой выписки из ЕГРП. Риски, связанные с приостановкой регистрации и подделкой выписки из ЕГРП (либо других документов) существуют и здесь.

Правда, в ситуации с аккредитивом появляются и дополнительные риски.

Первый риск — отзыв лицензии. В случае приостановки банком расчетов или отзыва лицензии находящиеся на его счетах средства будут заморожены.

Если у банка не хватит денег на все выплаты, владельцы счета встанут в общую очередь кредиторов — причем обязательное страхование вкладов на средства на аккредитиве не распространяются.

Что делать? Использовать для аккредитивов только крупные банки, у которых точно не отзовут лицензию.

Второй риск — средства могут украсть. Деньги воруют не только из банковских ячеек.

Например, нашему клиенту — юридическому лицу, который находился на расчетно-кассовом обслуживании в банке — принесли фальшивый исполнительный лист, по которому банку следовало немедленно отправить в адрес неизвестного юридического лица 8,5 млн руб.

Только внимательность и обстоятельность сотрудников банка помогла избежать пропажи денег. Представители банка позвонили клиенту, а потом связались с судом и установили, что такой исполнительный лист не выдавался. Но могли и не позвонить.

Тем не менее при соблюдении определенных предосторожностей аккредитив можно назвать удобной формой расчетов. Не нужно возиться с инкассацией крупных сумм, проверять подлинность купюр и потом думать, не украдут ли деньги из ячейки.

Способ № 3: депозит нотариуса

Расчеты через депозит нотариуса стали более актуальными после внесения изменений в действующее законодательство. Речь идет о существенном расширении перечня сделок, которые теперь можно проводить только после удостоверения у нотариуса.

Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус.

После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса.

После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о передаче денег к этому же нотариусу — и тот передает деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.

Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Но и здесь есть один минус: это ответственность нотариуса.

Сейчас ответственность нотариуса обеспечивается всем принадлежащим ему имуществом, а также страховым возмещением по договору страхования гражданской ответственности. В денежном выражении это 5 млн руб.

Если этого страхового возмещения окажется недостаточно, то дополнительные деньги должны будут выделить нотариальная палата или компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Правда, выплаты из такого компенсационного фонда имеют существенные ограничения по одной сделке.

На практике это означает, что при наличии проблем компенсации может просто не хватить для покрытия убытков по крупной сделке.

У каждого из описанных способов проведения расчетов есть свои преимущества и недостатки. Любители наличных расчетов никуда не денутся от использования банковской ячейки. В этом случае желательно сделать опись вложения и выбрать нейтральный крупный банк.

При безналичных расчетах лучше использовать аккредитив в крупном финансово-устойчивом банке. Поклонники нотариальных сделок смогут воспользоваться сравнительно новым инструментом — расчет через депозит нотариуса.

Правда, при крупных сделках я бы все-таки отдал предпочтение аккредитиву в надежном банке.

Ссылка на основную публикацию