Покупка квартиры у наследника

Покупка квартиры по наследству происходит намного реже, чем любые подобные сделки с недвижимостью. В этом случае покупатель несет определенные риски, которые мы рассмотрим в данной статье.

Проблемы, возникающие при покупке квартиры по наследству

Главной проблемой покупки унаследованной квартиры является то, что вместе с ней можно «купить» претензии ближних родственников, которым не досталась данная недвижимость.

Как правило, наследство происходит по завещанию. Но если бывший собственник не оставил такового, самые ближние родственники имеют полное право унаследовать эти квадратные метры.

Подобных ситуаций множество. Самыми распространенными являются следующие:

• Умершая не жила совместно со своим мужем, развод оформлен не был. Муж не был одним из наследников по документам и сам об этом не заявил, так как не знал о смерти жены.
• У наследователя умерли все дети. Других родственников у него не было. В данном случае наследство будет распределяться на внуков, имеющих полные права на получение доли квартиры.
• Завещание было оформлено, но умерший забыл о нем. Через некоторое время появляются наследники и начинают его оспаривать по закону.

В связи с тем, что нотариусы не должны проверять круг наследников, встречаются подобные ситуации.

Кроме этого, согласно законодательству РФ все наследники должны заявить о своем праве на недвижимость в течение полугода после смерти бывшего собственника.

А как на счет  родственников, проживающих за границей? Они могут не приехать в столь короткий указанный срок в силу своих причин.

Стоит учесть, что приоритетом для закона является завещание, но есть граждане, которым доля недвижимости положена по законодательству: нетрудоспособные родители, несовершеннолетние дети умершего и некоторые другие. Поэтому даже если и имеется нотариально заверенное завещание, суд в обязательно порядке выделяет им долю в уже купленной наследственной квартире.

Иногда продавца могут не признать наследником. В этом случае покупка квартиры, полученной по наследству, не может быть завершена. Недвижимость снова полностью возвращается ее практически бывшему владельцу.

Возникает следующая ситуация. Недовольный объявившийся наследник обращается в суд, который полностью удовлетворяет его иск. Покупателю необходимо освободить недвижимость.

Конечно же, в этом случае можно потребовать с продавца вернуть деньги. Но обычно они уже потрачены.

Здесь ничего не остается, как нанимать судебных приставов, которые, возможно, выяснят, что у продавца имеется какая-нибудь еще недвижимость или ценные бумаги, и их можно в дальнейшем перевести в деньги.

Если в собственности квартира с наследством менее 3 лет, риски при ее продаже также существуют. Согласно законам РФ в этом случае продавец должен уплатить за нее налог (это не касается недвижимости до 1 млн. рублей).

Как правило, он просит покупателя в договоре указать минимальную сумму. Покупатель идет на уступки и подписывает документ, где указывается меньшая сумма.

Если возникают какие-либо проблемы, покупатель вправе потребовать назад только сумму, указанную в договоре.

Как снизить риски при покупке квартиры после наследства?

Перед тем как начать переоформлять недвижимость, необходимо все узнать всю информацию об этой квартире.

Это можно сделать так:

1. Получить выписку из домовой книги. Здесь все сведения о людях, которые зарегистрированы по этому адресу.
2. Запросить выписку из ЕГРП, где находятся сведения обо всех операциях с квартирой и о возможных обременений на нее.
3. Поговорить с соседями.

Далее необходимо убедиться в законности наследства и отказа от недвижимости всех претендентов, о которых говорит продавец. Подобную информацию всегда можно получить у нотариуса.

В договоре купли-продажи квартиры по наследству должны расписаться все наследники. Однако в некоторых ситуациях они могут оформить доверенность на лицо, которое будет предоставлять их интересы.

В этом случае необходимо тщательно изучить документ и выяснить, что именно он разрешает представителю наследника, то есть можно ли ему подписывать такого вида договора и получать по  нему денежные средства.

Также не стоит пренебрегать проверкой личности самого продавца.

Для этого нужно обратиться в паспортный стол.

Но самое важное – это удостовериться в факте смерти владельца недвижимости. Вполне вероятно, что он может быть в командировке или просто пропал без вести. Свидетельство о смерти поможет в этом разобраться.

Осторожно мошенники

Еще одним риском для покупателей покупки наследственной квартиры являются мошенники. Самое распространенное, что они делают, – это подделывают завещания. В удостоверении легальности этого документа нужно обращаться к нотариусу.

Также мошенники могут предоставить договор дарения недвижимости, якобы бывший владелец успел «подарить» квартиру перед самой смертью. Как правила, такие документы поддельные.

Нужно ли покупать квартиру у наследников или нет?

Очень часто бывают ситуации, когда все наследники подписывают отказ от наследства в пользу одного лица. В этом случае лучше выяснить почву отказа.

• Никогда не стоит занижать цену на недвижимость, как бы продавец вас не просил.
• В случае, когда объявятся еще какие-нибудь наследники, какую компенсацию вы тогда получите?
• Всегда можно застраховать сделку «титульным страхованием», согласно которой в случае «потере» квартиры страховая компания возместит вам весь ущерб.

Всегда существенно заниженная цена на недвижимость должна вас насторожить.

Мошенники могут обусловливать это необходимостью срочно сменить свое место жительства, необходимостью оплатить дорогостоящее лечение и так далее.

Какие риски могут быть со стороны доверенности?

1. Никогда не соглашайтесь на покупку квартиры по доверенности, в случае если вас не хотят знакомить с собственником.
2. Доверенность отменятся одной стороной. То есть после подписания договора купли-продажи и получения денежных средств собственник может отменить полномочия уполномоченного лица, обратиться в суд с признанием недействительности сделки.

Как правильно рассчитываться за квартиру?

Перед покупкой квартиры, доставшейся по наследству, нужно определиться с вариантом расчета:

1. Оплата наличными после подписания договора перед государственной регистрацией.
2. Оплата наличными после оформления государственной регистрации.
3. Оплата через банковскую ячейку.

Третий вариант считается наиболее безопасным. Именно его и необходимо применять во время покупки квартиры у наследников.

После полной оплаты за недвижимость берется расписка с продавца, которая оформляется без нотариуса в простой письменной форме.

В ней указываются все данные продавца по паспорту, сумма, которую он получает и цель ее передачи.

Покупать квартиру по наследству или нет, решайте сами. Несмотря на все эти сложности, очень часто можно найти недвижимость вполне по адекватной цене, так как наследники жаждут быстрей получить с нее свою долю.

В конце концов, если вы решитесь на покупку квартиры у наследника, подводных камней можно избежать в случае трехгодичного срока давности дел по наследству. Поскольку через 3 года никто больше не имеет права претендовать на данную недвижимость.

Особенности покупки квартиры полученной в наследство

• Наследование имущества осуществляется по закону либо по завещанию.
• Наследство принимается либо в полном объеме (включая обязанности) либо не принимается вообще. Если лицо приняло часть наследство, считается, что оно приняло все наследство, в том числе сведения о котором подлежат внесению в реестр недвижимости (ЕГРН).
• Вступить в наследство можно подав соответствующее заявление нотариусу либо осуществив фактические действия по вступлению в наследство (фактическое вступление в наследство), такие, как оплата коммунальных услуг и несение иных расходов на имущество, осуществление охраны имущества.

Наследование по закону — это наследование наследниками имущества в порядке, установленном законом. Наследование на закону осуществляется в случае отсутствия завещания наследодателя.

Наследство по закону включает в себя восемь очередей наследников от наиболее близкой степени родства (например: 1 очередь: супруг, дети, родители) к наименьшей степени родства.

Очередь меняется, если отсутствуют наследники из предыдущей очереди.

• Возникновение неучтенного наследника, не получившего свою долю в наследстве.

Данный риск возникает ввиду фактической невозможности определить круг родственников наследодателя, так как отсутствует единая база, позволяющая получить данные сведения. Чем дальше очередь, тем уменьшается вероятность определить круг наследников соответствующей очереди.

При проверке квартиры перед покупкой покупателю необходимо понять все ли наследники соответствующей очереди получили свою долю.  Для этого необходимо собрать информацию о родственниках умершего и сравнить информацию о них, указанной свидетельстве о праве на наследство.

• Неожиданное появления завещания.

Наследование по завещанию имеет приоритет перед наследованием по закону.

Наследодатель может определить в качестве наследника любое лицо и передать ему все свое имущество (за исключением обязательной доли в наследственной массе).
Очередность, как при наследовании по закону, тут значение не имеет.

• завещаний может оказаться несколько, причем приоритет будет иметь последнее составленное;
• завещание может быть оспорено иными потенциальными наследниками (причины: невменяемость наследодателя в момент составления завещания, завещание было составлено под давлением и т.п.);
• составленное наследодателем завещание не всегда может находится у нотариуса, который ведет наследственное дело (по месту жительства наследодателя). Оно может находится на хранении у другого нотариуса.

Также в определенных (когда нотариус недоступен) случаях удостоверить завещание может:

• должностное лицо консульского учреждения;
• должностное лицо органа местного самоуправления;
• главный врач мед. учреждения;
• директор дома престарелых, инвалидов,
• капитан корабля;
• командир воинской части;
• начальник места лишения свободы.

То есть завещание, как говорилось ранее, может обнаружится по прошествию определенного времени, даже когда наследственная масса распределена между наследниками по закону.

• при реализации получения наследства по завещанию было нарушено право лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве.

Обязательная доля в наследстве это единственное исключение, которое может поправить волеизъявление (завещание) наследодателя завещать все свое имущество определенному лицу.

В данном случае закон защищает нетрудоспособных детей наследодателя, лиц на иждивении, нетрудоспособных родителей, супруга наследодателя.

Данным лицам в любом случае причитается доля в наследственной массе — не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.

Законодатели обещают, что с января 2018 года должен заработать официальный интернет-ресурс – Единая информационная система нотариата (ЕИСН) – в котором будут храниться данные обо всех совершенных нотариальных действиях. В том числе об удостоверенных завещаниях, об их изменении или отмене. Пока данная база не функционирует.

Еще раз хотелось бы остановится на лицах, которые могут внезапно, порой и неумышленно, появится и испортить радость от покупки квартиры

Внезапно возникшие после сделки по купле-продаже квартиры лица (чьи права были «ущемлены» до сделки) или о которых покупатель не знал:

• лица имеющие право на обязательную долю в наследстве;
• наследники по завещанию;
• внезапно возникшие наследники, не знавшие о смерти наследодателя;
• наличие лиц, имеющих право пользования квартирой в связи с наличием завещательного отказа.

Внезапно возникшие наследники могут вступить в наследство и по истечении указанного в законе срока – (6 месяцев со времени открытия наследства):

• Доказав обоснованность пропущенного срока в связи с незнанием о смерти наследодателя или наличием причин по которым они не могли принять наследство; или
• Получившие согласие всех наследников.

Покупку квартиры полученной по наследству можно осуществлять в случае наличия обстоятельств снижающих, НО НЕ ВСЕГДА ИСКЛЮЧАЮЩИХ, риски последующего оспаривания сделки по купли-продажи квартиры.

Как уже ранее говорилось покупка квартиры доставшейся в наследство это всегда рискованная сделка, но есть некоторые моменты которые позволят минимизировать риски, для этого необходимо:

• Подробно изучить свидетельство о праве на наследство;
• Изучить документы, представленные продавцом: паспорт на наличие детей, супруга;
• Если имеются родственники не фигурирующие в свидетельстве о наследстве, то от них необходимо получить отказ от наследства (оформленный у нотариуса);
• Считается, что риски снижаются, в случае если свидетельство о праве на наследство получено более чем 3 года (срок исковой давности);
• Воспользоваться довольно молодым продуктом страхования рисков — страхование титула;
• Перед покупкой квартиры переговорить с соседями продавца, бабушками у подъезда. Они иногда обладают о жизни лица значительно большей информацией чем правоохранительные органы.

• Полезно ознакомиться с
• РЕЕСТРОМ РИСКОВ.
• С квартирой в наперстки не играют!

Покупка квартиры полученной в наследство — что важно знать

Самый большой страх на рынке недвижимости – это покупка квартиры, полученной в наследство. Действительно, риски существенные, и все предугадать сложно. Однако есть определенный алгоритм продажи и покупки такой недвижимости, о котором мы расскажем в этом материале.

Квартира в наследство

Как узнать открыто ли наследство

На сайте нотариальной палаты можно получить справочные данные о том, открыто ли дело или нет. В поисковике на сайте указывается фамилия, имя и отчество наследодателя.

Обратите внимание, что эти данные следует указать без ошибок: малейшее отклонение может привести к выдаче ошибочной информации.

Желательно так же указывать даты, когда родился и умер наследодатель – это поможет в более точном поиске. В результате выводится информация об открытии дела, номере и о нотариусе, который им занимается.

Также о том, открыто ли наследственное дело, наследники могут узнать непосредственно в нотариальных конторах.

При посещении конторы необходимо подтверждение родственных отношений: это могут быть свидетельства о браке, о рождении или решение суда об установлении факта родства. Так же необходимо предъявить нотариусу паспорт наследника.

Как получить право на наследство

Принять недвижимость, доставшуюся по наследству, можно по двум обстоятельствам: завещание или действующее законодательство в делах наследования. Даже если есть завещание, несовершеннолетние дети, супруги или нетрудоспособные родители могут обозначить свои права на долю в наследуемом имуществе, которая должна быть не меньше 50% от причитающейся им по закону.

В течение полугода после смерти наследодателя необходимо обратиться за оформлением наследства, в противном случае придется получать его через суд. 

Как получить право:

• Написать заявление в нотариальной конторе по месту постоянной прописки наследодателя об открытии наследства или добавить свое заявление к уже открытому делу (тогда часть документов собирать не придется).
• Определить свою долю в имуществе умершего.
• Забрать свидетельство о праве наследства и приобщить его к бумагам на квартиру.
• Собрать весь пакет документов, полагающийся для регистрации недвижимости и отдать бумаги для переучета в Росреестре. 

При получении права необходимо уплатить государственную пошлину на наследование:

• Близкие родственники платят 0.3% от стоимости недвижимого имущества, но не больше 100 000 руб.
• Все остальные – 0.6% (но не больше 1 млн. руб.)

Уплата пошлины производится после того, как имущество будет оценено экспертами. Услугу предоставляет БТИ или независимые специалисты.

Образец заявления о принятии наследства

Риски покупки квартиры, доставшейся по наследству

Специалисты считают такую сделку одной из самых рискованных, так как законодательство разрешает заявлять о праве наследства даже спустя несколько лет после продажи жилья. Тем не менее, срок исковой давности определен – через 10 лет после смерти наследодателя уже никто не может претендовать на наследство. 

Основные проблемы покупки унаследованной квартиры:

• Новый наследник может потребовать расторгнуть сделку через суд, заявив, что он не знал о смерти наследодателя или не мог заявить о своих правах раньше из-за определенных обстоятельств.
• У наследодателя могут быть родственники, о которых не знает наследник (или скрывает), так как это родство не отражено в документах (сестры, братья, внебрачные дети и пр.)
• Наследодатель мог иметь на содержании нетрудоспособных иждивенцев, которые тоже имеют право на наследство.
• Помимо наследников первой очереди (если таковых нет) могут появиться наследники второй очереди (дяди, тети, племянники и пр.).
• В случае наличия завещания этот указанный в нем наследник будет приоритетным. 
• Иногда наследодатель никому не рассказывает о завещании и после его смерти оно может появиться не сразу. И тогда на всю жилплощадь, поделенную по закону, может претендовать только тот, кто указан в документе. При этом бумага может быть и не оформлена у нотариуса – но такое случается крайне редко.

Однако следует проверить законность завещания, т.к. наследодатель мог подписать его, будучи недееспособным или находясь под давлением. В этом случае родственники могут доказать недействительность бумаги и начать делить квартиру по закону. Завещание в большинстве случаев заверяется нотариально – так покупатель избежит проблем. 

Когда квартиру, полученную в наследство, можно продать

Согласно законодательству, продажа унаследованного жилья разрешается не раньше, чем через 6 месяцев после даты смерти человека, оставившего наследство. Ранее этого срока нельзя получить свидетельство о праве наследования и зарегистрировать его в Росреестре. При этом нужно учесть время на оформление бумаг и поиск покупателей. 

Нюансы при продаже унаследованной квартиры

Наследник должен найти самый последний вариант завещания – только он будет действительным. Поиск надо вести как среди вещей наследодателя, так и по нотариальным записям. Если появятся наследники после проведения сделки, то ее легко оспорить без действительного завещания. 

При покупке унаследованной квартиры рискует покупатель, так если суд встанет на сторону новоявленных наследников, то можно понести существенные расходы и потерять деньги, отданные за жилье. Спешим вас успокоить, такое случается редко. Обычно суд встает на сторону добросовестного покупателя, который действительно не знал и не мог знать о других наследниках.

Продавец рискует попасть в долгое судебное разбирательство и если не сумеет вернуть деньги за квартиру, то и на него заведут исполнительное производство. 

Не стоит покупать жилье у наследника, если не истекли еще полгода по законодательству. Иногда продавцы просят внести часть средств еще до момента получения прав на наследство в качестве аванса.

От таких сделок лучше воздержаться и попросить наследника дождаться выдачи бумаг в Росреестре. 

Трудности могут возникнуть, если продается только доля в наследстве.

Наследник должен предложить свою долю сначала всем остальным участникам, или же собрать письменные согласия на продажу. 

Если наследник или один из наследников – несовершеннолетний ребенок, то потребуется разрешение органов опеки на продажу имущества.

Когда можно продать недвижимость без налога

Не имеет значения, в какой форме получено наследство: деньги или имущество, налог на получение наследства согласно п. 18 ст. 217 НК РФ не платится. Но вот если это наследство продать в первые 3 года после смерти наследодателя, то нужно выплатить 13% от суммы, которая превысит миллион рублей. 

Минимальные сроки владения

Гарантированная продажа любого жилья без уплаты НДФЛ осуществляется по истечении 5 лет. После получения квартиры в наследство минимальный срок владения сокращается до 3 лет и считается со дня смерти наследодателя. При этом не важно, когда наследник получил права на жилье. 

Если жилплощадь достается супругу умершего, то при ее продаже налога не будет, так как здесь действует закон о совместном имуществе, нажитом в браке. При этом сам умерший супруг должен владеть жильем также больше 3 лет.

Заключение

Покупка квартиры, которая досталась по наследству, большинством граждан даже не рассматривается. В первую очередь люди боятся, что жилье могут отобрать ранее не выявленные наследники. Бояться не стоит, ведь чаще всего законодательство принимает сторону добросовестного покупателя, не знавшего о том, что продавец не имел права на продажу. 

Тем не менее эксперты рекомендуют проверять не только квартиру, но и продавца, смотреть все бумаги, начиная с паспорта продавца и заканчивая справками из ЖКХ, и других учетных органов.

Остались вопросы? Пишите в х, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Покупка квартиры полученной по наследству менее 3 лет в собственности

На рынке недвижимости существует много способов для обмана покупателей. Сомнительной славой пользуются сделки с наследуемым имуществом. Результатом сделки может стать длительные судебные тяжбы с другими наследниками. Однако этого можно избежать. Покупка квартиры полученной по наследству – важный и непростой вопрос, рассмотрим его подробнее.

Риски покупки квартиры по наследству

Свидетельство о праве на наследство относится к перечню правоустанавливающих документов. Таким образом, лицо, получившее недвижимое имущество в наследство, становится полноправным собственником объекта.

В соответствии с Гражданским кодексом собственникам имеет право самостоятельно определять дальнейшую судьбу объекта. Он может ей владеть, пользоваться распорядиться (продать, подарить, завещать).

Риски при покупке квартиры полученной в наследство связаны с возможностью выявления других получателей имущества. Если наследники не знали о смерти собственника или по другим уважительным причинам не смогли своевременно заявить о своем праве, возможно восстановление срока вступления в наследство в судебном порядке.

В случае восстановления срока, недвижимое имущество, полученное в наследство, приобретет еще одного собственника. Так как права гражданина нарушены, он может требовать отмены сделки.

Закон предусматривает следующие способы передачи прав на имущество покойного собственника:

• письменное волеизъявление (завещание);
• нормы гражданского законодательства (наследование по закону).

Рассмотрим их подробнее.

По закону

Покупка квартиры, полученной по наследству в соответствии с нормами законодательства, является более рискованным вариантом, по сравнению с завещанием. Основанием для возникновения права на получение собственности покойного в соответствии с нормами закона являются родственные связи.

Выявление новых родственников, в частности внебрачных детей, является распространенной проблемой при наследовании. Если другие члены семьи не знали о внебрачном ребенке или не поддерживали с ним отношения, то гражданин мог не получить информацию о смерти родителя.

Важно! При наличии официальных документов, подтверждающих родственную связь, внебрачные дети имеют такие же права на имущество покойного родителя, как и рожденные в браке.

Правом на наследство также наделены дети, которых собственник не воспитывал, уклонялся от исполнения обязанностей по их содержанию или был лишен родительских прав.

По завещанию

Покупка квартиры по наследству – риски, а при наличии завещания риски встречаются реже, так как письменное волеизъявление покойного собственника включает перечень будущих собственников имущества. Появление дополнительных наследников маловероятно.

К моменту вступления в наследство требования лиц, имеющих право на обязательную долю в наследственном имуществе уже определены. Наследники по завещанию, не желающие принимать объекты собственности, уже написали отказ.

Основным рисками при покупке квартиры, полученной в наследство по завещанию, являются:

• появление наследника по завещанию, который не знал о смерти собственника;
• оспаривание волеизъявления заинтересованными лицами.

Вопрос о появлении дополнительных получателей имущества при наследовании по завещанию можно решить, попросив ознакомиться с завещанием. Наследник не обязан представлять такую информацию, но при желании совершить сделку может пойти на уступки.

Из документа будет ясно, могут появиться дополнительные претенденты или нет. Например, если продавец является единственным наследником, то вероятность рисков минимальна.

Оспаривание завещания заинтересованными лицами является популярным судебным разбирательством. Однако процент принятых положительных решений по иску менее 30%. Поэтому риск потери жилплощади незначительный.

Наиболее опасным является выявление старого, забытого завещания, которое не было отменено собственником. Если наследники по закону уже вступили в права и продали недвижимость, законный наследник имеет право защитить свои интересы в суде.

Важно! При отказе наследников от возмещения ущерба, гражданин имеет право на обращение в суд в течение 10,5 лет после смерти собственника. Таким образом, в течение указанного времени покупатели могут получить претензию от законных наследников.

Срок давности и риски при покупке

Закон устанавливает срок для заявления требований на имущество покойного. Он составляет 6 месяцев со дня гибели собственника. Считается, что в указанный период все вопросы, связанные с наследованием должны быть решены.

На практике все более сложно. Если лицо не могло обратиться к нотариусу вследствие болезни, тюремного заключения или отсутствия информации о смерти собственника, оно имеет право на долю имущества.

Первоначально гражданин должен обратиться к другим наследникам. Если стороны добровольно урегулируют вопрос, то нотариус изменит свидетельства о праве на наследство. Долю за проданное имущество наследники могут выплатить самостоятельно.

Покупка квартиры менее 3 лет после вступления в наследство

Покупка квартиры полученной по наследству менее 3 лет в собственности является самой проблемной ситуацией для приобретающей стороны.

Лицо, получившее недвижимость в наследство и желающее продать ее ранее 3 лет со дня получения свидетельства о наследстве, обязано оплатить НДФЛ. Его сумма составит 13% от суммы сделки. Не облагается налогом сделка, цена объекта в которой не превышает 1 млн. руб.

Для того чтобы избежать выплаты НДФЛ, наследник может просить покупателя указать меньшую сумму в договоре купли-продажи. Разницу в стоимости покупатель отдает продавцу наличными. Искусственное уменьшение цены является незаконным, но большинство покупателей соглашаются на подлог.

При этом в случае появления новых наследников, выявления скрытых недостатков в объекте недвижимости и других судебных тяжбах, взысканию будет подлежать только сумма, указанная в договоре. Покупка квартиры в собственности менее 3 лет по наследству ведет исключительно к выгоде продавца. Покупатель оказывается в рискованной ситуации.

Покупке квартиры более 3 лет вступления в наследство

Спустя 3 года, после вступления в наследство, собственник имеет право продать объект недвижимости, без выплаты налога. Риском для покупателя остаются граждане, которые не успели заявить о своих правах на долю в наследственном имуществе.

Право требования сохраняется у законных наследников в течение 10,5 лет после возникновения оснований для открытия наследства. В указанный период требование о получении доли наследства будут удовлетворены судом.

Доверенность и риски

Покупка квартиры полученной в наследство, что следует знать, покупая квартиру по доверенности. Гражданский кодекс предусматривает возможность совершения сделки лично или через доверенное лицо. Для этого гражданин должен предоставить гражданский паспорт и доверенность, заверенную нотариусом.

Возможен другой вариант заключения сделки. Если жилое помещение находится в долевой собственности, то владельцы долей могут оформить доверенность на одного из них.

Для уменьшения рисков при совершении сделки целесообразно познакомиться с собственниками лично. Для этого достаточно присутствия всех владельцев жилплощади при заключении договора и при передаче документации в Росреестр.

Отказ собственника от присутствия всех владельцев при оформлении договора может быть тревожным знаком. Один из собственников может быть болен алкоголизмом, наркоманией, введен в заблуждение, находиться в местах лишения свободы. Во избежание сложностей целесообразно отказаться от заключения подобной сделки.

Кроме того, доверитель имеет право одностороннего отзыва документа. Если доверенность была верна на день получения залога, но перестала действовать через пару дней, покупатель должен будет искать свои денежные средства у постороннего лица. В таком случае возможность возврата залога минимальна.

Важно! Покупка квартиры доставшейся по наследству осуществляется только лично у собственника. Участие доверенного лица, особенно в финансовых вопросах, необходимо исключить.

Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?

При покупке квартиры, полученной в наследство, необходимо быть достаточно осторожным. Сложности, возникающие в процессе, можно предусмотреть. Для этого необходимо проверить:

1. Основания для открытия наследства. Закон предусматривает возможность вступления в наследство после смерти собственника и в случае признания его умершим. Гражданин, признанный умершим, может вернуться и потребовать имущество обратно. Чтобы избежать такого развития событий, нужно ознакомиться со свидетельством о смерти.
2. Информацию о других наследниках. Для этого необходимо ознакомиться с документами о браках покойного, выпиской из домовой книги о лицах, зарегистрированных и снятых с учета, по указанному адресу. Каждый из наследников должен предоставить согласие супруга на продажу имущества.
3. Дееспособность продавцов. Этот факт необходимо уточнять при всех сделках купли-продажи недвижимости. Для этого можно запросить у гражданина справку из ПНД.
4. Завещание. При наличии волеизъявления покойного, необходимо ознакомиться с его условиями. Документ может содержать завещательный отказ. Это позволит его родственнику или иждивенцу проживать в квартиру даже после ее продажи.
5. Техническая документация на квартиру. Обязательным условием при совершении сделки является предоставление технического паспорта из БТИ. Документ выдается только собственнику жилого помещения. Его отсутствие может быть показателем мошеннических действий.
6. Доверенность. Если покупатель согласился на сделку с доверенностью, то необходимо изучить документ. Уполномочено ли доверенное лицо на подпись договора и на получение денежных средств.
7. Стоимость. Заведомо низкая стоимость один из методов мошенников для привлечения жертв. Если цена на жилплощадь отличается от рыночной на 20 и более процентов, не стоит соглашаться на совершение сделки. Не имеет значения, чем аргументирована низкая стоимость. Срочностью, переездом, разводом. 

Покупка наследственной квартиры имеет риски для покупателя. Но на рынке недвижимости существует множество вариантов обмана и с другими вариантами квартир. Поэтому не стоит бояться такой сделки.

Необходимо тщательно проверить документацию на жилье, на наследство, познакомиться с другими собственниками.

Идеальным является вариант покупки квартиры, спустя 10,5 лет после смерти предыдущего владельца. 

Покупка квартиры, полученной в наследство по завещанию

Картинка взята на сайте stock.adobe.com в разделе бесплатно stock.adobe.com/ru/free.

Завещание представляет собой письменное распоряжение наследодателя на случай смерти и является одним из способов приобретения наследства.

Покупка квартиры, полученной по завещанию, таит в себе немало опасностей, и связано это прежде всего со сложностью получения достоверной информации о возможных наследниках, которые могут оспорить завещание.

Рассмотрим, на что необходимо обратить внимание покупателю перед приобретением такой квартиры.

 

Для начала следует проверить основания возникновения права собственности самого наследодателя. Например, если гражданин незадолго до смерти купил квартиру и при этом отсутствуют документальные доказательства, что он полностью рассчитался с продавцом, существует риск оспаривания сделки.

 

Далее важно изучить законность права собственности наследника. Ключевой вопрос в данном случае — существуют ли другие лица, имеющие законное право на получение наследства. Завещание имеет приоритет перед порядком наследования по закону. Однако существует такое понятие, как «обязательная доля в наследстве».

 

Право на обязательную долю имеют следующие лица (независимо от завещания):

• несовершеннолетние и/или нетрудоспособные дети наследодателя;
• нетрудоспособный супруг и нетрудоспособные родители наследодателя;
• нетрудоспособные иждивенцы, под которыми понимаются:

• 1) граждане, относящиеся к наследникам по закону, нетрудоспособные ко дню открытия наследства, но не входящие в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, если не менее года до смерти наследодателя они находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет;
• 2) граждане, которые не входят в круг наследников, но ко дню открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним. 
• Лица, имеющие обязательную долю в наследстве, наследуют не менее половины доли, которая приходилась бы на каждого из них в случае наследования по закону.

 

Имеет значение и законность самого завещания. Например, если умерший в силу возраста или психического заболевания был недееспособен, другие наследники через суд могут оспорить завещание. В случае признания судом завещания недействительным квартира перейдёт в собственность к наследникам по закону.

Форма завещания

 

Важно обратить внимание и на форму завещания, несоблюдение которой влечёт его недействительность. По общему правилу, завещание удостоверяет нотариус (ч. 1 ст. 1124 Гражданского кодекса РФ).

Можно сказать, что нотариус выступает в определённой степени гарантом законности завещания, т.к.

он проверяет не только правоустанавливающие документы на квартиру, но и личность самого наследодателя (его дееспособность, отсутствие психических и иных заболеваний, препятствующих оформлению завещания).

 

Необходимо иметь в виду, что гражданин может оформить завещание, но при этом до самой смерти никому об этом не сказать. И хотя второй экземпляр завещания хранится в нотариальной конторе, сам нотариус не обязан контролировать момент смерти наследодателя. В отсутствие такой информации к наследству будут призваны наследники по закону.

 

Если же потом выяснится, что было составлено завещание, а в нём указан совсем другой человек, то закон будет на стороне наследника, указанного в завещании, и квартиру придётся отдать.

 

Наследодатель может составить несколько завещаний. В этом случае силу будет иметь последнее из них. Кроме того, завещание может быть изменено или вовсе отменено наследодателем, в этом случае такое изменение или отмена также удостоверяются нотариусом.

 

Нотариус — не единственное лицо, уполномоченное удостоверять завещания. Законом предусмотрены случаи, когда завещание вправе удостоверить иные лица:

• должностные лица органа местного самоуправления (в случае отсутствия в поселении нотариуса);
• должностные лица консульского учреждения;
• уполномоченный врач лечебного учреждения, в котором находится гражданин;
• капитаны судов, плавающих под флагом РФ;
• начальники разведочных, арктических и тому подобных экспедиций;
• командиры воинских частей, удостоверяющие завещания военнослужащих, а также гражданских лиц, если в пункте дислокации отсутствует нотариус;
• начальники мест лишения свободы удостоверяют завещания лиц, отбывающих наказание.

Всё это значительно усложняет установление наличия факта завещания и повышает риск оспаривания сделки в будущем.

Завещательный отказ

 

Ещё одна опасность, которая может скрываться в завещании, — наличие в нём завещательного отказа. Под этим термином понимается возложение на наследника исполнения за счёт наследства какой-либо обязанности имущественного характера.

В случае с квартирами это, например, требование умершего предоставить кому-либо право пользования квартирой на определённый срок или бессрочно (ч. 2 ст. 1137 Гражданского кодекса РФ).

Такое право пользования сохраняется и в случае продажи квартиры наследником.

Минимизация рисков при покупке квартиры, полученной по завещанию

 

Если покупатель намерен приобрести квартиру, полученную продавцом по завещанию, рекомендуется осуществить следующие действия по минимизации рисков:

• по возможности не приобретать квартиру, унаследованную относительно недавно (менее 3 лет назад). Чем больше времени прошло с момента оформления продавцом наследства, тем меньше вероятности, что в будущем появятся другие наследники, желающие оспорить сделку;
• внимательно изучить историю владения квартирой, правоустанавливающие документы наследодателя, выяснить, с кем жил умерший, состоял ли в браке, есть ли дети, а также иные лица, входящие в круг наследников «обязательной доли»; 
• для исключения риска поддельного свидетельства о праве на наследство по завещанию необходимо запросить у продавца свидетельство о смерти наследодателя, а также удостовериться, что наследственное дело было действительно открыто нотариусом (проверить это можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе «Реестр наследственных дел» https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases/);
• указывать в договоре купли-продажи полную стоимость квартиры. В противном случае, если суд признает сделку недействительной, покупатель не сможет претендовать на действительно уплаченную им денежную сумму;
• до сделки получить от продавца нотариально удостоверенное обязательство, согласно которому продавец при возникновении споров обязуется самостоятельно и за свой счёт урегулировать все финансовые и имущественные претензии наследников, в том числе в случае появления наследников обязательной доли выплатить указанным лицам денежную компенсацию в счет стоимости причитающейся им обязательной доли или компенсировать покупателю указанную стоимость;
• указать гарантии и заверения продавца в самом договоре купли-продажи: подтверждение им законности и действительности завещания, а также что ему неизвестно о существовании других наследников и что урегулирование всех споров он принимает на себя. И хотя такое условие не обезопасит от появления возможного наследника, но в случае судебного разбирательства оно будет дополнительным аргументом в пользу добросовестности покупателя, которого продавец не известил о правах других лиц на квартиру;
• если умерший покупал квартиру в ипотеку, необходимо получить документы, подтверждающие погашение кредита (справку из банка, уведомление Росреестра о прекращении записи об ипотеке). Если наследодатель при жизни не исполнил кредитный договор, то долг переходит к наследнику.

Таким образом, сделка с квартирой, полученной в наследство по завещанию, считается достаточно рискованной для покупателя. Если при тщательной проверке возникли существенные риски, которые не поддаются контролю, то от покупки такой квартиры лучше отказаться. Но, приняв дополнительные меры безопасности, указанные выше, риск возможного оспаривания сделки можно минимизировать.

Роман Елисеев

02.01.2021