Расторжение родственного фиктивного договора купли-продажи комнаты

Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов. Расторжение договора по соглашению сторон. Расторжение договора в одностороннем порядке. От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

Причины расторжения договора

Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий.

В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется.

О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений.

При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке
Нарушение договора продавцом, например:- уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени
— продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора

Нарушение договора покупателем, например:- покупатель вообще не оплатил недвижимость
— долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
Другие причины, предусмотренные законом или договором:- при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы

— прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье- были нарушены права несовершеннолетних

— жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию

Как происходит расторжение договора купли-продажи

Расторжение договора по соглашению сторон

В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ.

Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.

Расторжение договора в одностороннем порядке

По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд.

Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.

Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:

Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
Подать исковое заявление и документы в суд
Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.

Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.

Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека

В этом случае обращайтесь к менеджеру Домклик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете Домклик — доступен чат и звонок.

Сроки расторжения договора

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.

Как защитить себя

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте.

Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом Юридическая проверка от Домклик.

Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.

Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной.

И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.

Здравствуйте! Купил квартиру в ипотеку по договору долевого участия у застройщика дом ещё не сдан но уже на сдаче.

Возникли жизненная ситуация не могу платить ипотеку и чтоб не уходить в просрочку могу ли я расторгнуть сделку ?

Здравствуйте, Иван! Обратитесь к менеджеру по сопровождению ипотеки в личном кабинете. Возможно, будут варианты предоставления кредитных каникул.

Здравствуйте! Купили квартиру в феврале, в ипотеку. Всё в собственности у нас. 4 месяца продавцы не съезжают. Сейчас хотят расторгнуть сделку. Причина: не могут найти жильё, чтобы купить и съехать. + Прописан не совершеннолетний.

Мы против расторжения. Есть ли вероятность, что суд одобрит расторжение сделки?

Здравствуйте. Мы не можем предсказать решение суда.

можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры если после регистрации сделки выяснилось что в квартире плесень.которую удачно маскировали.Требуются значительные средства на ремонт.У покупателя аллергия на плесень.

Здравствуйте. Мы описали в статье в каких случаях возможно одностороннее расторжение. В остальных случаях нужно договариваться со второй стороной или же обращаться к юристам/в суд.

ВС: Сделки между близкими родственниками не всегда можно рассматривать как злоупотребление в банкротном деле

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение от 17 декабря № 305-ЭС20-12206 по делу об оспаривании финансовым управляющим физлица-банкрота сделки по продаже недвижимого имущества брату должника и последующего расторжения договора купли-продажи.

В ноябре 2012 г. Светлана Генералова продала жилой дом с земельным участком родному брату Михаилу Ивочкину по договору за 60 млн руб.

Покупатель обязался оплатить треть стоимости недвижимости в течение одного календарного дня с момента регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на указанные объекты.

Оставшуюся сумму он должен был уплатить до конца ноября 2021 г. Переход права собственности к покупателю был зарегистрирован 14 декабря 2012 г.

В апреле 2017 г. стороны заключили соглашение о расторжении договора и переоформили право собственности на дом и участок обратно на Светлану Генералову. По условиям соглашения женщина должна была вернуть брату полученные от него в счет платы за недвижимость 690 тыс. евро в течение одного календарного дня со дня регистрации перехода права собственности к ней.

Впоследствии в отношении Светланы Генераловой была инициирована процедура банкротства, а ее финансовый управляющий оспорил указанные сделки в арбитражном суде. По его мнению, договор купли-продажи и соглашение о его расторжении были заключены аффилированными лицами в преддверии банкротства должника с целью создания искусственной задолженности и во вред кредиторам.

Суд первой инстанции удовлетворил заявление, исходя из того, что договор и соглашение являются единой сделкой, совершенной заинтересованными лицами (родными братом и сестрой) для создания на стороне должника фиктивной задолженности. Суд также указал на недобросовестность сторон и отсутствие доказательств как оплаты Ивочкиным приобретенного имущества, так и наличия у него финансовой возможности внести необходимые денежные средства.

В дальнейшем апелляция отменила определение первой судебной инстанции, отказав в удовлетворении заявления финансового управляющего. Апелляционный суд пришел к выводу, что первая сделка купли-продажи недвижимости, заключенная сторонами за 7 лет до банкротства Светланы Генераловой, преследовала цель причинения вреда кредиторам должника.

Суд также указал на наличие между Генераловой и Ивочкиным судебных споров, касающихся недвижимости (в частности, иск сестры к брату о взыскании причиненного жилому дому ущерба), а также противоположность их правовых позиций в рассматриваемом обособленном споре, свидетельствующих об отсутствии общности интересов и целей, скоординированности и направленности действий на вывод имущества из конкурсной массы.

Поскольку окружной суд отменил постановление апелляции, оставив в силе определение первой инстанции, Михаил Ивочкин направил кассационную жалобу в Верховный Суд РФ со ссылкой на существенные нарушения судом округа норм права.

Изучив материалы дела № А40-61522/2019, Судебная коллегия по экономическим спорам отметила, что в преддверии банкротства должник, осознавая наличие у него кредиторов, может предпринимать действия по выводу имущества или принятию фиктивных долговых обязательств перед доверенными лицами в целях их последующего включения в реестр. Такие действия объективно причиняют вред реальным кредиторам, снижая вероятность погашения их требований, поэтому конкурсное оспаривание служит эффективным средством для восстановления конкурсной массы.

«Следовательно, конкурсное оспаривание может осуществляться в интересах только тех кредиторов, требования которых существовали к моменту совершения должником предполагаемого противоправного действия либо с большой долей вероятности могли возникнуть в обозримом будущем. При отсутствии кредиторов как таковых намерение причинить им вред у должника возникнуть не может. Иное поведение в такой ситуации абсурдно», – отмечается в определении.

Как пояснил ВС, в рассматриваемом обособленном споре позиция финансового управляющего заключалась в том, что договор купли-продажи прикрывал сделку дарения имущества Ивочкину, в то время как соглашение о расторжении договора заключено с целью создания искусственной задолженности для контроля возможной процедуры банкротства должника. «Действительно, связанность с лицом, перед которым до банкротства у должника возникли обязательства, усиливает подозрения в том, что соответствующие требования могут быть фиктивными, однако не исключает и реальный характер задолженности. В таком случае, проверяя обоснованность требования либо действительность сделки, на которой оно основано, суду надлежит исследовать историю возникновения долга, а также фактическое движение имущественных благ между сторонами обязательств, во внимание может быть принято также и процессуальное поведение самого должника», – заключил Суд.

ВС добавил, что Михаил Ивочкин на протяжении всего спора обращал внимание судов, что приобрел недвижимость сестры в связи с ее отъездом на постоянное место жительства за рубеж и произвел частичную оплату в соответствии с условиями договора. По его словам, далее сестра вернулась в Россию, и они договорились о встречном возврате имущества и денег.

Все сделки исполнялись, недвижимость по договору была передана Ивочкину, он проживал там с семьей, затем дом был возвращен сестре по соглашению с ней.

Поскольку сестра не исполнила встречного обязательства по возврату уплаченных по договору денежных средств, брат инициировал судебное разбирательство в суде общей юрисдикции, который в итоге удовлетворил его исковые требования.

При рассмотрении данного обособленного спора, подчеркнул ВС, должник поддерживала позицию финансового управляющего, ссылаясь на фиктивность долга перед братом, а также обжаловала апелляционное постановление.

«Вопреки выводам судов первой инстанции и округа, подобное поведение сторон спора скорее свидетельствовало о наличии внутрисемейного конфликта, нежели о неблагонамеренных договоренностях аффилированных лиц.

Поведение же Светланы Генераловой явно направлено на попытку различными способами (в том числе посредством инициирования процедуры собственного банкротства) освободиться от обязательств перед братом, принятых по соглашению о расторжении договора купли-продажи, а не на размытие реестра в пользу связанного лица и в ущерб независимым кредиторам», – заключил Верховный Суд.

Кроме того, отмечается в определении, кредиторами должника, помимо Михаила Ивочкина, являются еще две женщины, а на момент возникновения задолженности перед братом (21 апреля 2017 г.) не удовлетворенные требования кредиторов к должнику отсутствовали. В итоге ВС отменил судебные акты первой и кассационной инстанций, оставив в силе постановление апелляции.

Адвокат, арбитражный управляющий юридической фирмы INTELLECT Сергей Гуляев в комментарии «АГ» назвал выводы, изложенные в определении, верными и обоснованными.

«Действительно, совершение действий по сокрытию имущества должника и создание “дружественной” задолженности для проведения контролируемого банкротства обычно происходят при возникновении требований кредиторов к должнику и, как правило, за два-три года до возбуждения дела о банкротстве.

В дальнейшем при рассмотрении заявлений о признании сделок недействительными должник и заинтересованное лицо занимают консолидированную позицию, противоположную позиции финансового управляющего и кредиторов», – отметил он.

Адвокат добавил, что в рассматриваемом случае спорные сделки совершались за 7 лет до возбуждения дела о банкротстве в отсутствие иных требований к должнику, при этом обособленному спору в рамках дела о банкротстве предшествовали разбирательства в суде общей юрисдикции. «Стороны в каждом случае занимали противоположные позиции, в связи с чем ВС сделал верный вывод о реальности сделок и наличии задолженности по договору», – считает Сергей Гуляев.

В то же время он выразил опасения, что такая позиция ВС может быть воспринята нижестоящими судами как понижение стандарта доказывания, установленного для заинтересованных лиц в рамках дела о банкротстве, а недобросовестными должниками – как новый способ защититься от требований финансового управляющего и кредиторов о признании сделок недействительными. «То есть недобросовестные стороны могут искусственно инициировать споры о правах на имущество, занимать противоположные позиции, при этом преследуя единую цель – не допустить возврата имущества в конкурсную массу и создать “дружественную” кредиторскую задолженность», – резюмировал он.

Адвокат, руководитель практик разрешения споров и международного арбитража ART DE LEX Артур Зурабян добавил, что ВС еще раз подчеркнул: совершение сделки между аффилированными лицами далеко не всегда означает ее порочность, особенно если речь идет о сделке между физлицами.

«В данном случае, что было важно, между формально аффилированными лицами – родными братом и сестрой – имел место конфликт, связанный с нежеланием сестры исполнять принятые на себя обязательства.

И персональное банкротство с выработанной практикой презумпцией порочности сделки между аффилированными лицами было использовано ею в целях ухода от обязательств перед братом.

Этому способствовало и не очень удачное представление интересов брата в первой инстанции, когда его представитель не смог представить платежное поручение в подтверждение безналичного платежа в отношении существенной части цены сделки (договор купли-продажи недвижимости)», – пояснил он.

По мнению адвоката, вопросы Экономколлегии ВС были связаны прежде всего с тем, почему сестра, если действительно намеревалась подарить брату недвижимость, не оформила именно договор дарения? Внятного ответа на данный вопрос Коллегия не получила.

«Следует учитывать, что такой спор между братом и сестрой, когда одна из сторон пытается использовать формальную аффилированность для целей оспаривания сделок, не является беспрецедентным в российской практике.

Достаточно вспомнить спор Виктора Батурина с Еленой Батуриной, когда истец пытался использовать все средства – от своего персонального банкротства (дело № А22-1431/2016) до отдельных корпоративных исков (дело № А40-4966/2020), чтобы оспорить сделки с сестрой в отношении акций компании “ИНТЕКО”», – заключил Артур Зурабян.

Как проходит расторжение договора купли-продажи?

Любой договор купли-продажи служит инструментом фиксации договоренностей между заключившими его сторонами. Часто бывает так, что один из участников по какой-либо причине не желает более придерживаться условий соглашения. Это значит, что ранее заключенный договор купли-продажи подлежит расторжению.

К сожалению, когда речь идет о расторжении сделок, связанных с продажей и приобретением недвижимости, требуется учитывать различные юридические тонкости. Если вы не получили образование юриста, заручитесь сторонней помощью от специалистов в этой области.

Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
С этим вопросом могут помочь 308 юристов на RTIGER.com

Решить вопрос >

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи подразумевает прекращение действия правовых отношений между сторонами контракта. То, как эти отношения завершатся, будет зависеть от того, пришли ли участники договоренностей к согласию относительно него.

Так, прекращение действия договора купли-продажи может происходить:

по соглашению сторон в традиционном порядке;
через суд, если одна сторона против окончания сделки.

Далее рассмотрим порядок действий, которые нужно будет осуществить для расторжения договоренностей в каждом случае.

Расторжение договора по обоюдному согласию сторон

Если обе стороны сделки согласны пойти на отмену действия договора — это идеальное решение ситуации. В этом случае ни один участник контракта не понесет ущерба.

Для того чтобы каждый остался при своем, нужно будет составить и подписать особое соглашение. В нем будет сказано, что лица добровольно осуществляют расторжение договора купли-продажи.

Также в этом документе указывается, что продавец вернул деньги покупателю, а тот, в свою очередь, покинул ранее занятую квартиру.

Если покупатель еще не зарегистрировал право собственности на жилье в Росреестре, продавец и покупатель должны подать туда общее заявление. Этот документ будет иметь близкое к соглашению между сторонами содержание. В нем нужно указать желание сторон прекратить регистрацию.

С точки зрения закона, если регистрация факта смены владельца квартиры не состоялась, договор купли-продажи фактически не считается действительным. Поэтому остановить процесс и вернуть все на свои места можно буквально за пару часов.

Впрочем, если регистрация состоялась и покупатель уже стал собственником, расторжение договора купли-продажи все еще возможно. Для этого бывшим покупателю и продавцу нужно явиться в регистрирующий орган с ранее оформленным соглашением.

Специалисты органов зафиксируют факт расторжения сделки, и право собственности вернется к продавцу, а покупатель получит обратно деньги.

Соглашение о расторжении договора требуется оформить в виде, аналогичном договору. Получается, что оно, как минимум, должно составляться на бумажном носителе.

Если производилось нотариальное заверение договора купли-продажи, с соглашением придется также идти к нотариусу.

Если переход прав собственности уже зарегистрирован в Росреестре, необходимо будет сделать регистрацию соглашения о расторжении.

Возможно ли расторжение договора, вступившего в силу?

Обратите внимание на важный нюанс: расторгнуть можно только тот договор, который еще не начал действовать. Получается, сделка, производимая сторонами, на момент принятия решения о расторжении не должна быть закрыта.

К примеру, если регистрация в Росреестре уже проведена, договор заключен, но покупатель еще не выплатил средства продавцу.

Если же все это произошло и другие обязательства так же исполнены — значит, действие договора истекло. И теперь его расторжение не может быть произведено исключительно по желанию сторон.

В данном вопросе самое простое, что могут сделать участники — провести сделку обратной купли-продажи, заключив новый договор.

Расторжение договора по инициативе только одной из сторон

Если одна сторона договора противоречит другой и они не могут разрешить спор, им придется отправляться в суд. Гражданский Кодекс нашей страны определяет, в каких случаях одна сторона сможет добиться расторжения сделки в суде.

Если другая сторона совершила существенные нарушения договоренностей.
В прочих случаях, которые предусмотрены законом и пунктами заключенного договора купли-продажи.

К примеру, продавец квартиры не может пойти в суд и потребовать расторгнуть сделку только потому, что он передумал. Это можно сделать лишь при условии, что покупатель нарушил ранее определенные условия, причинив продавцу значительный ущерб.

Это правило действует и в обратную сторону. Например, если в квартире, приобретенной покупателем, обнаружится треснувшая ванна, расторжение сделки судом одобрено не будет.

Также закон нашей страны гласит, что стороны сделки не имеют право требовать при расторжении возврата того, что ранее было уже передано сторонами друг другу.

Это возможно лишь в том случае, если данное условие зафиксировано непосредственно самим договором купли-продажи. Таким образом, расторгая сделку, стороны идут на дополнительные риски.

Соблюдение досудебного и судебного порядка

Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.

Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.

Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи.

К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.

Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.

Заключение

Договор о продаже, заключаемый при приобретении недвижимости, может быть расторгнут по соглашению сторон или через суд. В первом случае чем быстрее вы поймете, что не хотите жить в этой квартире, тем лучше. Ведь без потерь разорвать договоренности удастся, только если сделка еще не закрыта.

Если же один из участников контракта против его разрыва, придется обращаться в суд и доказывать, что вы имеете достаточные основания для прекращения действия соглашения.
Источники:
Основания изменения и расторжения договора
Последствия изменения и расторжения договора
Порядок изменения и расторжения договора
Ответственность за неисполнение денежного обязательства

Нечаев и партнеры

Единственный способ оспорить законность отчуждения движимого или недвижимого имущества – это подача иска о расторжении договора купли-продажи (ДКП).

Если сделка на жилую недвижимость, нежилое помещение или автомобиль оформлялась с нарушением процедуры или в результате её совершения были ущемлены законные права сторон договора или третьих лиц, то претерпевшее нарушение своих интересов лицо может подать в суд соответствующий иск.

Последний должен отвечать всем установленным законом формальным требованиям. Судебный орган в таком случае обязан рассмотреть дело и оценить по своему внутреннему убеждению все представленные доказательства, после чего обязан принять законное и обоснованное решение.

Наличие бесспорных оснований не означает, что суд автоматически занимает сторону продавца, покупателя или других заинтересованных лиц, инициирующих признание продажи движимого либо недвижимого имущества недействительной.

В рамках гражданско-правового спора и процессуальной состязательности потребуется подкреплять аргументами обоснованность заявленных требований, чтобы расторгнуть договор купли-продажи в суде. Согласно ст.

167 ГК РФ, лицо, которое знало или должно было знать о недействительности оспариваемой сделки, не считается добросовестным с момента судебного признания факта недействительности сделки. Никаких юридических последствий эффективно оспоренная сделка по отчуждению имущества не несет.

Каждая сторона обязана вернуть в натуре полученное в результате заключения договора купли-продажи. Если подобное невозможно, то потребуется рассчитать и выплатить контрагенту стоимостной эквивалент объекта, если иного не предусмотрено законодательством.

Судебное разрешение споров по договору купли-продажи

Продавец и покупатель вправе расторгнуть сделку по соглашению сторон в досудебном порядке. Когда достигнуть согласия путем проведения переговоров не удается, гражданин или юридическое лицо может обратиться за судебной помощью в разрешении спора.

В подготовленном исковом заявлении нужно указать основание по которому суду предлагается признать сделку недействительной, сославшись на соответствующую статью Гражданского Кодекса.

Лучше воспользоваться услугами профессионального юриста-практика во избежание ошибок при составлении и подаче обращения, предупредить оставление иска без движения или отказ в принятии к рассмотрению.

Практикующий юрист устранит замечания, проследит за соблюдением сроков вынесения определения, примет участие в судебном слушании, заявит несогласия с доводами оппонентов или подаст релевантные ходатайства.

Законные основания для признания ДКП недействительным по ГК РФ:

сделка совершалась, чтобы квартира или другое имущество были скрыты от раздела (ст. 170);
истец располагает официальным заключением врачебной комиссии о невменяемости продавца или покупателя (ст. 171);
возраст одной из заинтересованных сторон не достиг 14-ти лет (ст. 172);
превышение полномочий представителя юридического лица (ст. 174);
нарушение положений устава организации (ст. 173);
документ подписывался под принуждением, психологическим давлением, запугиванием (ст. 179);
выявлен документальный подлог или предоставление недостоверной информации при оформлении покупки (ст. 168);
найдены доказательства неспособности одной из сторон понимать значение своих действий и руководить ими непосредственно в момент совершения сделки (ст. 177).

Выше приведен неполный перечень оснований, при наличии которых можно составлять иск о признании договора купли-продажи недействительным. Недвижимость или транспортное средство, находящиеся в совместном владении, должны отчуждаться исключительно с согласия каждого сособственника.

Если нарушено право «неучтенного» или несовершеннолетнего наследника, то появляется возможность оспорить продажу в суде.

Предварительная консультация с профессиональным юристом поможет разобраться с обстоятельствами произошедшего, оценить шансы получения положительного решения, учитывая сложившуюся судебную практику и разъяснения ВС РФ. Самостоятельные попытки отстоять интересы в лучшем случае могут принести частичный или временный результат, в худшем – Вы несёте риск утратить ценное имущество.

Различия между оспоримой и ничтожной сделкой

Прямое нарушение действующего законодательства при оформлении сделки – основная причина признания ДКП недействительным. Совершенная сделка является ничтожной, когда оформляется для вида и без намерения создать правовые последствия.

Мнимые, притворные или фиктивные соглашения расторгаются в суде по факту установления такого нарушения. Разница между оспоримой и ничтожной сделкой заключается в сроке исковой давности. По первой категории такой срок составляет один год, по второй – три года, а в исключительных случаях срок увеличивается до десяти лет (статья 181 ГК РФ).

Важно правильно определить повод для оспаривания, заручившись юридической помощью профессионалов.

Как подготовить и подать иск об оспаривании договора купли-продажи

Мотивированность и документальное подтверждение требований – залог успеха, поскольку решение принимается судом на основании приведенной доказательной базы.

При подготовке заявления нужно правильно указать наименование получателя, реквизиты истца и ответчика, используя образец или пример заполненного обращения, который можно взять в канцелярии суда либо на официальном сайте юрисдикционного органа.

В описательной части указывается суть претензии, ссылки на нарушенные статьи гражданского законодательства, размер причиненных убытков, сумма иска. Государственную пошлину понадобится уплатить заранее, чтобы приложить квитанцию к самому иску.

К заявлению необходимо приложить:

копию оспариваемого ДКП;
расписки, счета, квитанции или выписки со счетов;
документальные подтверждения нарушения договорных отношений;
почтовые уведомления о том, что копии данного иска отправлены участникам спора;
документы, удостоверяющие стоимость товара, движимого или недвижимого имущества.

Если при подготовке проектов ДКП участвует опытный юрист, то судебные споры по купле-продаже в будущем маловероятны.

Специалист проследит за выпиской членов семьи отчуждателя из жилого помещения, добавит в текст договора особые условия об ответственности по претензиям со стороны третьих лиц, добьется получения взысканий при необоснованных задержках или нарушениях других обязательств продавца. Специалист своевременно выявит скрытые недостатки объекта, проследит за четкостью и однозначностью приведенных в документах формулировок.

Расторжение родственного фиктивного договора купли продажи комнаты

Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации .

Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
Переход права владения на любой объект недвижимости.

Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника. До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — затяжной процесс, требующий юридической подкованности и знания законодательных норм.

В соответствие с действующим законодательством, отмена сделки купли-продажи недвижимости возможна, но только в том случае, если обе стороны сделки согласны на это. Расторгнуть договор в одностороннем порядке возможно только через суд.

Основания и условия прекращения сделки купли-продажи регламентируются статьей 450 Гражданского Кодекса РФ, согласно которой расторжение возможно только при наличии серьезных нарушений, прописанных в договоре купли-продажи.
Нарушением сделки может считаться какое-то действие одной из сторон, в результате которого другой стороне причиняется ущерб.
Наиболее часто встречающимися основаниями для аннулирования договора являются следующие:
Рекомендуем прочесть: План сноса горажей в спб 2022 году
Отменить сделку до государственной регистрации намного проще, чем после, ведь до неё объект недвижимости является собственности её первоначального владельца (продавца).
В этом случае процедура расторжения договора купли-продажи будет заключаться в следующем:

достижение обоюдного согласия между участниками;
составление договора о расторжении сделки купли-продажи;

Образец договора о расторжении сделки купли-продажи квартиры
В случае, если расторгнуть сделку хотят оба её участника, а государственная регистрация уже пройдена, придется составить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры.
После того, как документ вступит в силу, продавец и покупатель произведут обратную процедуру, оформят документы на продажу, заново пройдут процедуру перерегистрации имущества.
Отмена сделки через судебную инстанцию практикуется в тех случаях, когда её частникам не удается достичь понимая и разрешить ситуацию в добровольном порядке по взаимному согласию.
Если в исковом заявлении такого требования нет, продавец будет вынужден снова обратиться в суд, но уже с иском о возврате права на имущество.
Чтобы избежать необходимости обращаться в суд дважды, при составлении иска о возврате квартиры в одностороннем порядке требуется указать:
Весь перечень прав и обязанностей покупателя и продавца при расторжении сделки купли-продажи недвижимости представлен в статье 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

???? Жилищный Консультант

Соглашение подписывается участвующими лицами или их представителями.

Рекомендуем прочесть: Москва миграционная служба по району вернадского

Документ оформляется в трех экземплярах. По одному для участников делопроизводства, третий – в регистрирующий орган. Если выявлены существенные нарушения пунктов договора, его можно расторгнуть в одностороннем порядке .

Для этого ответчику направляется соответствующее уведомление с требованием прекращения договоренности или изменения условий передачи имущества. Если ответчик оказывает противодействие одностороннему прекращению или изменению договоренности, делопроизводство переходит под юрисдикцию суда.

Прекращение договора прямо не влияет на процесс регистрации недвижимости.

???? Соглашение о расторжении договора купли-продажи (скачать образец)

о расторжении договора купли-продажи
«Покупатель квартиры» свидетельствует, что до настоящего времени купленная им у «Продавца квартиры» недвижимость никому другому не подарена, не продана, под арестом (запрещением) не состоит.
Об этом сторонам известно из выписки ЕГРПНИ.
Все расходы по оформлению настоящего Соглашения принимает на себя сторона _____________________(Указать продавец или покупатель)___________________________________________________________________.
Настоящее Соглашение может быть расторгнуто в установленном законодательством РФ и Гражданским кодексом РФ, порядке.
По взаимному согласию или, при наличии разногласий, в судебном порядке.
«Продавец квартиры» получает обратно свое право собственности на недвижимость в момент государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по __________________ .

Расторжение родственного фиктивного договора купли-продажи

Я и моя бабушка (родная) заключили договор купли-продажи комнаты в общежитии (по ее воле). Я уже месяц являюсь правообладателем (справка ЕГРН). В договоре указаны только бабушкины ФИО, дата рождения и неправильное место регистрации. Нет паспортных данных, СНИЛС.

Договор она собственноручно подписала. В акте приемки-передачи она тоже поставила подпись. Теперь бабушка хочет вернуть комнату, грозит судом.

Говорит, что я, исходя из документов, не докажу, что подписывала документы она. А если и докажу, то она скажет, что подписала под давлением, либо предоставит справку о невменяемости. Бабушке 65 лет, пенсия 15 тыс. руб. Она работает неофициально (никуда не берут).

Имеет ужасную кредитную историю. Имеет долг в двух банках на сумму 300 тыс. руб. Предлагает мне снова заключить договор купли-продажи.

Я не хочу, потому что в МФЦ, где мы оформляли документы, меня ввели в заблуждение, составив договор с ошибками. А она требует обращаться именно туда. Обвиняет меня в обмане.

Хочу через суд признать сделку недействительной, в судебном порядке передать комнату ей. Что мне ожидать от суда при таких обстоятельствах?

Валерия Рытвина
Консультаций: 22

Данный договор купли-продажи может быть признан недействительным в районном суде по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст.

177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (случай, когда бабушка сама говорила, что предоставит справку о невменяемости). Это означает, что продавец (бабушка) квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если она сможет затем это доказать, что крайне сложно).

На основании пп. 1 п. 2 ст. 178 ГК РФ, если одна из сторон совершила опечатку в договоре купли-продажи, то сделку можно признать недействительной, как сделку, совершенную под существенным заблуждением, т.е. сделку, неверно или искаженно выражающую волю стороны.

В любом случае суд будет исследовать полностью все материалы дела и письменные доказательства, после чего примет решение. Основания для признания сделки недействительной есть.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Корпоративное, гражданское право, экспертиза и составление договоров,оформление недвижимости, оформление перепланировок, арбитражное и гражданское судопроизводство, защита интеллектуальной собственности

Расторжение договора купли-продажи квартиры возможно. Вместе с тем на практике существует масса нюансов осуществления этой процедуры, начиная с грамотной формулировки условий в договоре и заканчивая особенностями непосредственно самого процесса. О том, на каком основании можно расторгнуть договор и в каком порядке, читайте далее.

???? Как можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры (основания)

Обратите внимание! Специальные нормы, регламентирующие порядок и условия заключения договора купли-продажи (далее — ДКП) недвижимых объектов (параграф 7 гл. 30 ГК РФ), ответа на вопрос, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры, практически не содержат, за исключением ст.

557 ГК РФ. Следовательно, для его выяснения необходимо руководствоваться общими нормами о расторжении договоров и о договоре купли-продажи.

Так, применительно к продаже квартиры возможны 4 варианта данного действия:

по договоренности сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
по решению суда и исключительно при наличии нарушений с другой стороны, квалифицируемых как существенные, либо когда это предусмотрено договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
в одностороннем порядке в ряде случаев, предусмотренных законом;
в связи с изменившимися существенным образом обстоятельствами (ст. 451 ГК РФ).

Рассмотрим каждое из перечисленных оснований подробнее.

???? Порядок расторжения ДКП квартиры по соглашению сторон до и после регистрации перехода права собственности

Обратите внимание! Если контрагенты предусмотрели в ДКП условие о возможности по взаимному согласию аннулировать сделку и возвратить все исполненное, они вправе расторгнуть договор купли-продажи квартиры как после регистрации, так и до нее путем подписания соответствующего соглашения.

Если же в ДКП такого условия нет, то решение вопроса о расторжении зависит от стадии оформления сделки. Так, если договор подписан сторонами (удостоверен нотариально), но переход права к покупателю пока не прошел процедуру регистрации, контрагенты вправе заключить соглашение о расторжении.

Если государственная регистрация перехода права к покупателю произведена, то формально расторжение путем заключения соглашения о расторжении уже невозможно, как невозможен и возврат исполненного по сделке (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Однако в данной ситуации стороны вправе заключить «сделку наоборот», то есть покупатель может «продать» имущество обратно продавцу, чем фактически достигается цель возврата имущества и денежных средств первоначальным владельцам.

Исключение составляют ситуации, когда сделка зарегистрирована и исполнена, но ненадлежащим образом. Например, при передаче некачественного товара или неоплате в полном объеме.

Если в указанном случае сторонам удалось договориться о расторжении сделки без обращения в суд, то регистрирующий орган не вправе отказать в госрегистрации обратного перехода права на основании соглашения о расторжении (см.

, например, постановление Второго ААС от 17.02.2010 по делу № А28-15745/2009).

???? Форма и содержание соглашения о расторжении ДКП

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры подчиняется обычным правилам составления договоров и должно содержать следующие пункты:

название, дату и место заключения;
наименование и данные сторон;
ссылку на основной договор с указанием его реквизитов;
суть самого соглашения, то есть договоренность сторон расторгнуть договор;
подробное описание предмета договора — квартиры;
описание последствий расторжения договора: порядок и сроки возврата имущества и денег;
штрафные санкции.

Важно! Соглашение составляется в той же форме, что и ДКП, — простой или нотариальной письменной (п. 1 ст. 452 ГК РФ). После его подписания стороны должны подать в Росреестр заявления о государственной регистрации перехода права обратно — от покупателя к продавцу (п.

4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).

???? Можно ли расторгнуть ДКП квартиры в одностороннем порядке без обращения в суд

Указанный в ст. 450.1 ГК РФ вариант внесудебного расторжения по инициативе одной из сторон упоминается в ряде норм о купле-продаже.

Обратите внимание! Например, одна из сторон вправе отказаться от исполнения обязательств в следующих случаях:

при неисполнении продавцом обязанности по передаче имущества покупателю, то есть отказе от подписания передаточного акта (п. 1 ст. 463 ГК РФ), либо по передаче какой-либо документации или принадлежностей квартиры в разумный срок (ст. 464 ГК РФ);
при передаче квартиры в крайне некачественном состоянии, если это не было оговорено в ДКП (п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ);
по некоторым основаниям для досрочного расторжения ДКП квартиры, предусмотренным п. 27 положения «О порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве» (утв. постановлением правительства г. Москвы от 22.07.2008 № 607-ПП).