В данной статье рассмотрим понятие договора долевого участия в строительстве, порядок его регистрации, главные нюансы, которые важно учесть, перечислим рекомендации по разрешению сложностей в этой сфере.
Цена 1800 рублей
Срок – 1 день!
Указанные составляющие отличают его от сделки с жилищно-строительным кооперативом, купли-продажи.
Указанные составляющие отличают его от сделки с жилищно-строительным кооперативом, купли-продажи.
- граждане защищены. Застройщику не могут быть переданы деньги до завершения строительства многоквартирного дома (использует при возведении лишь собственные средства) и повторно продать его; [2]
- низкая цена. Она существенно меньше стоимости достроенного недвижимого имущества;
- строгий контроль за тем, соответствуют ли нормам условия строительства. Главное — согласовать отдельные нюансы между сторонами путем переговоров и получить разрешение органов технического контроля;
- неустойка за нарушение застройщиком указанного срока завершения строительства объекта [3]. Также пострадавший в связи с этим может рассчитывать на компенсацию морального вреда;
- гарантийный срок. После начала эксплуатации в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок. Этот период предусмотрен статьей 7 Федерального закона № 214.
В то же время данный вид соглашения имеет и некоторые недостатки:
- по законодательству компания-застройщик может сдвигать сроки начала эксплуатации имущества. Эта дата может переместиться еще не на один год;
- квартиру придется подождать. Чем за более выгодную цену удастся купить жилье, тем дольше будет срок ожидания;
- застройщик может изменять проектную декларацию на этапе строительства. При этом любого рода новые поправки не должны влиять на безопасность и качество имущества; [4]
- деньги с течением времени обесцениваются. Если строительная компания не сдаст дом к обозначенной дате, возвращенных по договору средств может быть недостаточно для покупки иного жилья.
Ниже перечислены важные факторы, которые позволяют убедиться в надежности девелопера:
- наличие разрешения на строительство, проектной декларации, документации на земельный участок (соответственно, на право собственности либо аренды). Проект должен быть согласован с администрацией города (это актуально и для Москвы). По закону разрешение на новое строительство выдает орган местного самоуправления;
- девелопер обязан лично сделать предложение о внесении оплаты через эскроу-счет либо, если продает дом по старой схеме, ознакомить с ЗОСК. Он подтверждает право компании производить строительство без размещения денег на названном выше счету. [5]
- наличие аккредитации застройщика в крупных кредитных организациях России. Также информативной станет проверка инвестора конкретного проекта;
- деловая репутация компании. Для проведения ее анализа изучается перечень реализованных такой организацией проектов, длительность пребывания на рынке и пр. Информация о застройщике и объекте содержится в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства. Сведения о девелопере легко найти также на сайте ФНС и в базе Арбитражного суда. Кроме того, существует единая система Наш.Дом.рф, которая содержит материалы о деятельности застройщиков.
При подписании договора долевого участия важно знать, что он должен содержать в себе следующие пункты:
- адрес объекта;
- номера земельного участка, где строится недвижимость, и квартиры;
- количество этажей;
- информация об участниках (ФИО, паспортные данные, сведения о юридическом лице – застройщике);
- планировку, наличие балкона/лоджии, общую площадь жилья, высоту потолков;
- дополнительные особенности отделки;
- полную стоимость объекта, цену за один квадратный метр;
- гарантийный срок;
- особые условия (если таковые имеются).
Подписывая договор долевого участия в строительстве, помимо вышеперечисленного: как расположен дом, кто проводит коммуникации и далее будет отвечать за обеспечение их функционирования. Данный вид сделки может быть заключен только в письменной форме.
Регистрация договора долевого участия является обязательной. Использование современных технологий делает возможным применение электронной формы. Подготавливаются текст соглашения, заявление, ЭЦП.
Последнюю выдают специализированные аккредитованные центры, перечень которых размещен на портале государственных услуг. За регистрацию уплачивается госпошлина, при использовании цифровых сервисов действует скидка 30 %.
В итоге на электронную почту приходит выписка из ЕГРН.[6]
Необходимо предоставление таких бумаг, как план объекта недвижимости, проектная декларация (этот документ прилагать необязательно), разрешение на строительство, заявление участников долевого строительства и пр. (полный список указан в законе от 13.07.2015 года№ 218-ФЗ).
Как проверить договор долевого участия? Это описано ниже.
Укажем подробнее, как проверить ДДУ в Росреестре первым способом:
зайти на сайт федерального органа, в раздел
«Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»;
Ссылка на раздел
внести данные в поле
«Права/ограничения»;
выбрать адрес, подсвеченный синим цветом;
перейти во вкладку «Права и ограничения»;
в появившемся перечне искать данные о регистрации договора долевого участия.
Как проанализировать по данным о госрегистрации:
зайти на сайт федерального органа, в раздел
«Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»;
Ссылка на раздел
внести данные в поле
«Права/ограничения»;
выбрать «Субъект» из появившегося списка;
Далее необходимо ожидать, когда недвижимость будет достроена в срок. Если застройщик добросовестно выполнит свои обязательства, объект будет сдан вовремя. Далее последуют вручение покупателю ключей и подписание акта приема-передачи имущества.
Для оформления собственности потребуется снова обратиться в Росреестр для получения соответствующей выписки из ЕГРН.
ФЗ № 214 допускает подписание договора долевого участия в строительстве дистанционно. В частности, благодаря сервису ДомКлик каждый получает возможность заключить его с использованием ЭЦП. Это очень удобно, ведь позволяет участникам сделки сэкономить массу ресурсов.
На практике документ может быть подписан на обоих супругов или на одного. Это не имеет принципиального юридического значения, так как по закону полномочия обоих в отношении квартиры равны.
ФЗ № 214 указывает, что покупатель должен иметь на руках нотариально заверенное согласие второго представителя семьи.
Когда в договоре указаны оба, они должны предоставить свидетельство о браке или брачный контракт. [7]
Договор переуступки прав требования по договору долевого участия в строительстве заключается, если осуществляется продажа квартиры до завершения стройки. То есть по нему происходит передача прав на помещение другому лицу. Для этого подписывается специальное соглашение с застройщиком. Его можно заключить в любое время до составления акта приема-передачи жилья.
- Как оформляется переуступка прав на квартиру по ДДУ?
- Для этого заключается специальное соглашение между участниками об уступке прав (цессии).
- Чаще всего на практике застройщик обязует покупателя предупреждать об этом, в определенных ситуациях строительная компания взимает комиссию.
В таком случае важно в установленный срок внести требования в реестр кредиторов. Согласно п. 1 ст. 71 и п. 1 ст.
142 Закона о банкротстве это необходимо осуществить в течение 30 дней на этапе наблюдения и в продолжение 60 дней на стадии конкурсного производства (со дня официальной публикации информации).
Закон обязует застройщика уплатить лицу внесенные им средства, если не достроит объект, или передать жилое помещение в его собственность.
В случае нарушения застройщиком срока сдачи дома покупатель может направить претензию о выплате неустойки, а также обратиться за этим в суд. Для быстрого расчета суммы денежных средств удобно использовать онлайн-сервис просрочка по ДДУ калькулятор. [8]
Если очевидно, что девелопер намеренно затягивает с выдачей документов или сорвал срок ввода дома в эксплуатацию, рекомендуется сразу же обращаться в суд. Он утвердит для нарушителя срок сдачи объекта и компенсацию за просрочку, обязует выдать тот или иной документ. Участники долевого строительства всегда могут рассчитывать на помощь в Фонде защиты их прав.
В случае, если гражданин умирает, его права можно наследовать. Для этого требуется сначала «открыть наследство» у нотариуса, а затем обратиться в Росреестр. После смерти дольщика к его наследникам переходят не только также и его обязанности. Если наследников несколько, права требования будет распределены между ними в установленных долях.
Если оформлен кредит (ипотека) на приобретение квартиры, это обязательно указывается. Такие данные будут учтены также при регистрации договора. Банк сможет взыскать деньги, если дольщик перестанет вносить их по кредиту.
Договор долевого участия по закону может быть оформлен на лицо, не достигшее совершеннолетия. В такой ситуации его родители или опекуны являются его законными представителями.
Они ставят подписи от имени ребенка, но указывают сведения о нем. Законные представители также самостоятельно регистрируют право собственности.
В данном случае обязательно предоставляется свидетельство о рождении будущего собственника, не достигшего совершеннолетия.
В их числе:
1) по соглашению участников;
2) в одностороннем порядке (если застройщик нарушил обязательства по качеству, задержал окончание строительства дома более чем на два месяца, уклоняется от устранения существенных недостатков, в иных ситуациях, предусмотренных соглашением);
3) обратившись в суд (если строительство прекращено или приостановлено, значительно изменена проектная документация). Расторжение происходит на основании судебного решения по делу (при этом могут быть взысканы расходы на оплату услуг представителя).
- Читайте так же
- Вопросы и ответы
Перепланировка квартиры сложности, как узаконить и продать
Чек лист по приемке квартиры в новостройке
- Как узнать, зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре: Как проверить электронную регистрацию ДДУ?
Руководство по тому, как проверить ДДУ, подробно представлено в нашей статье.
- Список зарегистрированных ДДУ – что это?
Это перечень договоров долевого участия в строительстве, находящихся в базе федерального органа. Выписку о нем при подаче заявления онлайн можно получить в электронной форме.
- Надо ли платить налог при переуступке прав по ДДУ?
Да. Его размер предусмотрен статьей 210 Налогового кодекса РФ и составляет 13 % от выручки (производится уплата разницы сумм расходов при подписании договора долевого участия и передаче права).
- Как расторгнуть договор ДДУ с застройщиком и вернуть деньги?
В статье были названы правовые основания для расторжения договора долевого участия в строительстве покупателем в одностороннем порядке, предусмотренные законом. Если застройщик в добровольном порядке не возвращает средства, гражданин может подать заявление в суд с иском и привлечь первого к ответственности.
- Можно ли подарить квартиру по ДДУ до сдачи дома?
Да. Это можно осуществить как до исполнения обязательств застройщиком, так и после него. При этом дарение осуществляется до того, как жилье будет передано покупателю по акту приема-передачи.
[1] «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (последняя ред.). С ним можно ознакомиться в СПС «КонсультантПлюс» в сети Интернет.
[2] С 2019 года законом предусмотрен новый дополнительный механизм защиты в отношении дольщиков. Так, происходит привлечение средств на эскроу-счет, где они остаются заблокированными до момента начала эксплуатации строящегося дома.
По новой политике, для строительства объекта застройщик должен использовать лишь собственные деньги и кредиты. После передачи квартиры лицу и оформления им собственности на данное жилье средства с эскроу-счета предоставляются девелоперу.
При невыполнении застройщиком условий договора долевого участия (в том числе, в части задержки завершения строительства дома) гражданин может потребовать вернуть себе заблокированные деньги.
[3] Претензию застройщику о нарушении сроков сдачи дома образец можно скачать на нашем сайте.
[4] ФЗ № 214 предусматривает, что застройщик обязан уведомить об изменениях, новостях, связанных с действием соглашения, и внести их в реестр.
[5] Если к 1 июля 2019 года (или ранее) недвижимость была завершена не менее чем на 30 % либо проданных в ней квартир было не менее 10 % от его общей площади.
[6] В положениях № 214-ФЗ указано, что оплата по договору долевого участия в строительстве производится только после его регистрации.
[7] Если по условиям брачного договора определены доли в недвижимом имуществе каждого из двух лиц (взамен режима имущества по умолчанию, установленного законом), не требуется получение личного согласия супруга. Таким образом, в данной ситуации это жилье не считается их общей собственностью.
[8] «В соответствии с частью 2 ст. 6 № 214-ФЗ утверждена следующая формула расчета: СД (сумма договора)*1/300*СР (ставка рефинансирования)*ДП (количество дней просрочки)*2.»
Дду — как оформить договор долевого участия, что это такое по фз 214, на что обратить внимание
- Что такое ДДУ
- Договор долевого участия по ФЗ 214
- Плюсы и минусы, риски ДДУ
- Покупка квартиры по договору долевого участия
- Как проверить ДДУ и застройщика
- Составляем договор ДДУ — на что обратить внимание
- Регистрация в Росреестре
- Дальнейший план действий
- Подводные камни
- Банкротство застройщика при ДДУ
- Банкротство банка
- Участие в сделке заемных средств
- Меры предосторожности
- FAQ
- Вместо вывода
Раньше при долевом строительстве были возможны мошеннические действия, в результате которых покупатель оставался без денег и квартиры. С 2019 года законодательно установлен новый порядок. Теперь договор долевого участия полностью защищает покупателя от недобросовестных застройщиков.
Договор долевого участия (ДДУ) – это договор между покупателем и застройщиком о приобретении квартиры в строящемся доме. Покупатель вкладывает деньги, а застройщик строит дом. После сдачи его в эксплуатацию дольщик получает квартиру в соответствии с уплаченными взносами.
В договоре ДДУ две стороны:
- Застройщик – компания, осуществляющая строительство многоквартирного дома.
- Дольщик – покупатель квартиры.
На этапе строительства приобрести можно отдельную квартиру, комнату, нежилое помещение.
Договор долевого участия по ФЗ 214
В 2004 году был принят ФЗ № 214, в котором определено, что такое ДДУ, какие обязательства несут застройщик и покупатель, меры в воздействия при невыполнении условий договора.
Согласно договору, застройщик принимает на себя обязательство построить дом за счет собственных или иных средств и после его сдачи передать покупателю его долю в виде объекта недвижимости. Участник долевого строительства обязуется уплатить за объект установленную в договоре сумму и принять его после ввода дома в эксплуатацию.
Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Госреестре и вступает в силу после прохождения процедуры. Законом предусматривается возможность заключения договора в электронной форме, при условии подписания его сторонами усиленной квалифицированной электронной подписью.
В 2019 году был принят закон № 151-ФЗ, который изменил порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Новая модель подразумевает использование экскроу-счетов.
Теперь плательщик осуществляет платежи за квартиру в строящемся доме не застройщику, а на отдельный счет в банке, где они депонируются до завершения строительства. Воспользоваться деньгами застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик нарушает условия договора, не соблюдает сроки строительства, плательщик сможет забрать деньги со счета и расторгнуть договор.
Плюсы и минусы, риски ДДУ
Несмотря на то, что деньги покупателя защищены эксроу-счетами, приобретение жилья по схеме долевого участия несет повышенные риски, чем при покупке готового объекта. Например, застройщик может обанкротиться, не сдать дом в эксплуатацию в срок или у банка, где хранятся деньги, отберут лицензию. Однако плюсы нового порядка долевого строительства минимизируют возможные риски.
Какие преимущества ДДУ:
- Если застройщик не выполняет принятые обязательства, покупатель сможет вернуть деньги.
- Деньги на счете покупателя застрахованы в АСВ.
- Договор регистрируется в Росреестре, поэтому полностью исключаются двойные сделки.
- Стоимость квартир по ДДУ ниже, чем по готовым объектам.
- Если дом не сдан в срок, застройщик обязан выплатить неустойку по ДДУ.
- Наличие у застройщика гарантийных обязательств.
На ряду с плюсами, у такого способа приобретения квартиры есть и минусы:
- Покупателю придется пока дом не сдан в эксплуатацию арендовать жилье, это увеличит нагрузку на семейный бюджет.
- Если на покупку квартиры оформлен кредит, потребуется его ежемесячно выплачивать.
- При ипотеке будут дополнительные расходы по страхованию ответственности.
Покупка квартиры по договору долевого участия
Что потребуется для заключения ДДУ: паспорта будущих собственников, нотариально заверенное согласие супруги/га на сделку, деньги на первоначальный взнос.
Порядок приобретения объекта недвижимости по ДДУ состоит из нескольких этапов.
- Выбрать застройщика, объект строительства, квартиру.
- Выбрать банк, где будет открыт экскроу-счет. Лучшим вариантом является кредитная организация, которая осуществляет финансирование застройщика.
- Заключить договор с застройщиком.
- Внести первоначальный взнос или обеспечительный платеж.
- Документ передается на регистрацию в Росреестр.
Если покупатель приобретает квартиру за счет заемных средств, потребуется после подбора объекта недвижимости выбрать банк-кредитор, подать заявку и получить предварительное одобрение сделки.
Как проверить ДДУ и застройщика
Для этого проверяются: репутация компании, наличие судебных разбирательств, опыт в строительстве. Информацию можно взять на сайте застройщика, из официальных источников. Например, проверить можно на сайтах ФНС, ЕФР о банкротстве, электронной картотеки.
Обычно договор ДДУ заключается в стандартной форме, но на следующие пункты следует обратить особое внимание:
- Сколько будет стоить квартира, какие есть дополнительные платежи.
- Срок ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры в собственность.
- Какой порядок расчетов в случае изменения площади объекта.
- Порядок предъявления претензий.
- В каких случаях можно расторгнуть договор.
- Расчет неустойки по ДДУ за несвоевременное исполнение обязательств.
При подписании договора обязательно следует проверить полномочия лица, подписывающего документ со стороны застройщика.
Регистрация в Росреестре
В Росреестр потребуются все документы сделки: паспорта участвующих лиц, доверенности, учредительные документы застройщика, документы на строящийся дом, ДДУ, договор залога прав на недвижимость (если в сделке принимают участие заемные средства), квитанция об оплате госпошлины.
Договор будет зарегистрирован в течение 7–9 дней в зависимости от способа подачи заявления.
Дальнейший план действий
После получения договора с регистрации нужно выполнять обязательства по договору и ждать срока оформления квартиры в собственность.
Подводные камни
Сделка имеет нюансы, которые нужно обязательно просчитывать на этапе принятия решения о приобретении квартиры по ДДУ.
Банкротство застройщика при ДДУ
В этом случае покупатель защищен, его средства находятся на отдельном экскроу-счете. Он получит их в полном объеме, без потерь.
Банкротство банка
С этой стороны покупатель также защищен. В пределах 10 млн руб. средства застрахованы в АСВ, поэтому при банкротстве банка вкладчик не пострадает.
Участие в сделке заемных средств
Если покупатель оформил кредит по договору ДДУ, это обязательно должно быть отражено в договоре, договор залога прав на недвижимость подлежит также регистрации в Росреестре. Если заемщик не выполняет обязательства перед банком, он вправе наложить взыскание на заложенные права владения объектом.
Меры предосторожности
Чтобы минимизировать риски, внимательно читайте договор ДДУ и другие документы, на которые ставите подпись. Следите за строительством дома.
FAQ
Что означает переуступка прав по ДДУ?
Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ возможна в случае, если права на объекты недвижимости были выкуплены третьей стороной (инвестором). Он переуступает их покупателям за небольшой процент.
Можно ли расторгнуть договор ДДУ?
Договор ДДУ может быть расторгнут по обоюдному решению сторон или в одностороннем порядке.
Покупатель может расторгнуть договору в таких случаях: когда застройщик не соблюдает сроки введения дома в эксплуатацию и задержка составляет более 2 месяцев; при нарушении требований по качеству; если компания отказывается устранять недостатки, которые не позволяют въехать в квартиру для жительства. Договором могут быть предусмотрены и другие случаи. Застройщик расторгает договор в одностороннем порядке, если покупатель задерживает оплату более чем на 2 месяца.
Что такое электронная регистрация ДДУ?
Это способ отправки документов на регистрацию в Росреестр электронным путем. В этом случае не потребуется посещать МФЦ, готовить бумажные документы, сроки регистрации сокращаются в 2 раза. Госпошлина оплачивается онлайн.
Услугу предлагают специальные интернет-платформы для регистрации всех сделок с недвижимостью. Они же занимаются подготовкой договоров ДДУ.
Вместо вывода
- ДДУ расшифровывается как договор долевого участия.
- Применяется для приобретения квартиры на этапе строительства.
- Купить квартиру по ДДУ можно за счет собственных или заемных средств.
- Новые условия ДДУ значительно снизили риски покупателя при участии в долевом строительстве.
Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика
Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК
ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.
Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе.
Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая.
— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».
ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком.
ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д.
Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.
«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года».
Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ.
Преимущества и недостатки ДДУ
Преимущества ДДУ:
Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.
Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.
Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.
Если что-то случится со стройкой, деньги вернут.
По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.
Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок.
«Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“.
— Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)».
Недостатки ДДУ:
Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.
- Как проверить застройщика
- Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.
- В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).
Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов).
Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади.
Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).
Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.
«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».
Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.
Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками.
«Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая.
— Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».
На что обращать внимание при заключении ДДУ
Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной.
«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.
— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».
В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.
«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.».
ДДУ и ипотека
Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.
«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова.
— Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона.
Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».
Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.
Переуступка прав по ДДУ
Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу.
Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи).
Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.
Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.
«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая.
— Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами.
Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».
Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.
Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен
После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).
Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.
«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.
Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры.
Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.
Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.
«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».
После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.
Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?
Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая.
— Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги.
Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».
Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.
Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году?
Проверка застройщика и внимательное изучение документов позволят дольщику избежать двойных продаж квартиры и минимизировать риск потери денежных средств
Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков. Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве.
(Как нарушались права дольщиков в прошлом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось, – читайте в статье «Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем»).
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.
Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.
1. Проверяем застройщика.
Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС.
В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность). Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков.
Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.
Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить.
Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании.
Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.
В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам.
Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками.
На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).
2. Изучаем документы.
Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.
Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика.
Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории. Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ.
Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.
Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.
3. Читаем ДДУ.
Внимательно изучить надо и ДДУ.
В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.
Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику. А вот за недостающие метры платит компания.
В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.
Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г.
действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России.
Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.
Еще один момент – кто подписывает договор от имени застройщика. Это должен быть руководитель компании или тот, на кого оформлена доверенность с правом подписания ДДУ от лица организации.
Перечень документов зависит от ситуации. Если дольщик заключает договор только на свое имя, находясь в браке, потребуется согласие супруга.
Если в сделке участвуют оба супруга – свидетельство о регистрации брака или брачный договор.
Разумеется, от всех участников сделки потребуются документы, удостоверяющие личность, в том числе от несовершеннолетних детей (паспорт или свидетельство о рождении).
При использовании средств материнского капитала понадобится сертификат, так как его реквизиты будут вноситься в ДДУ. При этом согласие на сделку должны дать органы опеки и попечительства, которые проверят, не ущемляет ли она права и интересы детей. Если для оплаты используются другие субсидии или льготные программы, также предоставляются сертификаты, реквизиты которых вносятся в договор.
Если дольщик использует ипотечные средства, схема сделки остается такой же, но потребуется больше документов.
Пакет обычно стандартный: анкета для банка, документы, удостоверяющие личность, свидетельство о браке или его расторжении, брачный контракт при наличии, трудовая книжка и справка о доходах 2-НДФЛ.
Но перечень документов может меняться, так как его устанавливает и утверждает банк. При использовании ипотечных средств обратите внимание на процентную ставку и указание в договоре на то, может ли она меняться в процессе исполнения обязательств.
(В статье «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» читайте: какую недвижимость смогут приобрести родители и что для этого нужно; как выделить доли в праве собственности на жилье и что будет, если это не сделать.
О том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка – читайте в статье «Жилищные права ребенка»).
Регистрация ДДУ – обязательный этап сделки по приобретению объекта недвижимости в строящемся доме. Дело в том, что въехать в такую квартиру дольщик сможет только после фактической ее передачи, т.е. после сдачи дома в эксплуатацию.
До этого в отношении объекта могут заключаться и другие сделки, так называемые двойные продажи. Чтобы этого избежать, ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Не соглашайтесь на заключение договоров, которые не требуют регистрации: в этом случае вы рискуете столкнуться с двойными продажами квартиры и потерять денежные средства.
Нередко дольщики подписывают доверенность от своего имени и передают ее застройщику, который и регистрирует договор.
В таком случае нужно обратить внимание на текст доверенности в части передаваемых полномочий: там не должно упоминаться право на отчуждение недвижимости (т.е.
право продать или другим образом передать объект третьим лицам, совершать в отношении него иные сделки). То есть в доверенности должно быть указано только право на совершение регистрационных действий.
Через 5 дней застройщик получает зарегистрированный договор и передает один экземпляр дольщику.
В условиях пандемии распространенной стала практика удаленного подписания договоров ДДУ – для этого потребуется электронная подпись.
Также возможен вариант, когда компания отправляет курьера, но тут надо обратить внимание на корректность всех документов перед подписанием. Деньги застройщику передаются после регистрации ДДУ в Росреестре.
(Если собственник владеет недвижимостью в пределах минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом, то он освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от ее продажи. В конце 2020 г. для защиты интересов дольщиков был изменен порядок расчета минимального срока владения жилым помещением, приобретенным по договору долевого участия.
Этот срок теперь будет исчисляться с даты полной оплаты жилья, а не с даты госрегистрации прав на него. Аналогичный порядок будет применяться при продаже жилого помещения, право на которое возникло у налогоплательщика на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия.
Подробнее об этом читайте в статьях «Больше с налогоплательщика лишнего не попросят» и «Как мы будем платить налоги в 2021-м»).
Загрузка...
