- По сравнению с прошлыми годами число сознательных наймодателей увеличилось почти на 70%, а это значит, что сумма уплаченных налогов значительно пополнила бюджет страны.
- Платить налоги со сдачи квартиры можно 3 способами: по упрощенной схеме, посредством уплаты НДФЛ и с помощью патента.
- Далее расскажем о том, как оформить патент на сдачу квартиры, в чём преимущества и недостатки данного режима налогообложения.
Особенности патентной системы налогообложения
Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности. Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов.
Уплата взносов по патенту отличается от других режимов налогообложения тем, что вносить её нужно не по истечении определённого срока, а авансом.
Список видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять на основе патента, приводится в ст. 346.43 НК РФ. Сдача квартиру в аренду также входит в этот перечень.
Патент может получить любой арендодатель/наймодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своего объекта недвижимости в аренду, если он является его собственником.
Преимущества и недостатки патентной формы
Как и любая форма налогообложения, патентная система имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести тот факт, что предприниматель, имеющий патент, не уплачивает НДС с жилплощади, которую сдаёт внаём.
Помимо того, приобретение патента даёт и другие плюсы:
- Сама система довольно проста.
- Нет необходимости в подаче декларации.
- Не требуется ведение бухгалтерского и налогового учёта.
- Возможно применения дифференцированного подхода к расчёту суммы.
Минусы патентной системы:
- расчёт налоговых выплат на основе объёма потенциального дохода (реальный доход может быть меньше предполагаемого);
- необходимость внесения платежей наперёд;
- на размер налоговых платежей не влияют страховые взносы;
- отсутствие возможности использовать налоговый вычет;
- необходимость ведения книги учёта доходов ИП;
- короткий срок действия патента (до 1 года).
Таким образом, каждый предприниматель решает вопрос применения патентной системы в индивидуальном порядке, с учётом собственного подсчёта предполагаемых доходов и расходов.
Нужно ли покупать патент для сдачи квартиры?
Сдача помещения в аренду/внаём приносит довольно неплохой доход гражданам РФ. До внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ арендодатели могли полностью распоряжаться свои доходом, ничего не отчисляя государству.
Согласно недавно введённым нормам ст. 217 НК РФ, все доходы, полученные россиянами за отчётный период, облагаются налогом.
Конечно, ещё не все собственники, сдающие свои помещения, регистрируют договора найма/аренды и платят налог с полученного дохода. Однако рано или поздно факт сокрытия доходов от сдачи квартиры будет выявлен фискальной службой или полицией.
Пока ещё не всем гражданам понятно, что такое патент на сдачу квартиры. На самом деле это официальный документ, приобретённый физлицом — индивидуальным предпринимателем — в соответствие с правилами Налогового Кодекса РФ.
Приобретение патента позволяет осуществлять подобную деятельность на законных основаниях, при этом дает возможность:
- не уплачивать НДС и налог на недвижимость, сдаваемую в аренду физлицам или организациям;
- освобождает от оплаты НДФЛ от полученных доходов.
Основания для получения патента
Чтобы приобрести патент, гражданин должен соответствовать следующим требованиям:
- Являться собственником сдаваемой в аренду недвижимости.
- Получить статус индивидуального предпринимателя.
Закон предусматривает несколько ограничений для предпринимателя, желающего приобрести патент:
- Количество наёмных работников не должно превышать 15 лиц.
- Общий доход за 1 календарный год не должен превышать 60 млн. руб.
Если арендодатель планирует сдавать несколько помещений, то ему необходимо приобрести отдельный патент на каждый объект недвижимости.
Как оформить патент на сдачу квартиры?
Порядок оформления патента следующий:
- Собственник жилплощади регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, направив в налоговый орган заявление о постановке на учёт (заполняется по установленной форме), квитанцию об оплате госпошлины (800 руб.) и копию паспорта.
- После получения статуса ИП он выбирает патентную форму налогообложения путём подачи соответствующего заявления. Заполнить бланк заявления можно одновременно с регистрацией ИП или за 10 дней до начала осуществления предпринимательской деятельности по патенту.
- Завершающий этап — оплата патента (полная или частичная — в зависимости от срока его действия).
Срок действия и стоимость патента
Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на 1 календарный год. По закону стоимость патента не является фиксированной и рассчитывается в виде процента от возможного дохода.
Патент на сдачу в аренду нежилого помещения также приобретается максимум на 1 год. К примеру, если патентное разрешение получено в самом начале января, то срок его действия составит 12 месяцев, если в июле — 6 месяцев, а в декабре документ будет выдан только на 1 месяц.
При расчёте стоимости патента, который выдаётся менее, чем на 1 год, общая годовая сумма делится на 12, затем полученное значение умножается на количество месяцев, включенных в патентное разрешение. К примеру, если цена документа на 1 год составляет 36 000 рублей, а срок действия — 9 месяцев, то стоимость патента на 9 месяцев составит 27 000 руб.
Патент теряет юридическую силу досрочно, если:
- просрочена оплата стоимости патента;
- превышен лимит доходов;
- прекращена предпринимательская деятельность;
- арендодатель перешёл на другую систему налогообложения (с оплатой НДФЛ).
Окончательная стоимость патента зависит от места расположения квартиры и её площади.
Так, для Москвы в 2020 году действуют следующие расценки на сдачу жилплощади:
- До 50 м² — от 14 000 до 29 000 руб.
- 50 м² — 75 м² – от 26 000 до 55 000 руб.
- 75 м² — 100 м² – от 43 000 до 92 000 руб.
- 100 м² — 200 м² – от 64 000 до 136 000 руб.
- 200 м² — 300 м² — от 130 000 до 270 000 руб.
- 300 м² — 600 м² – от 220 000 до 455 000 руб.
- Свыше 600 м² — от 425 000 до 600 000 руб.
Для Санкт – Петербурга характерны следующие цены на патент:
- До 70 м² – 26 000 руб.
- 70 м² – 150 м² – 56 000 руб.
- Свыше 150 м² – 87 000 руб.
Стоимость годового патента для остальных регионов рассчитывается в зависимости от конкретного субъекта. Узнать примерные цены можно на сайте налоговых органов, отыскав в поиске интересующий населённый пункт.
Также стоит учитывать, что цена зависит от срока действия патента: чем меньше период действия документа, тем ниже будет его стоимость.
Если же период действия патента составляет более полугода, то оплату можно произвести в 2 этапа:
- Первую часть следует оплатить в течение 90 календарных дней с момента приобретения патента.
- Вторую — до окончания срока действия патента.
Многие собственники жилья интересуются, можно ли сдавать квартиру посуточно через патент. Отвечаем: ни в одном российском законодательном акте не установлены минимальные сроки на предоставление жилплощади внаём или в аренду.
Есть только требование обязательной государственной регистрации договора аренды при сроке найма квартиры свыше 1 года.
Таким образом, сдача квартиры посуточно через патент не запрещена требованиями гражданского или жилищного законодательства. Собственник вправе совершать такие сделки при выполнении остальных условий оформления патента.
Социальные взносы
Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества наёмных работников. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наёмных работников, поэтому собственник недвижимости оплачивает только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд ОМС (медстрахование).
Дополнительно предприниматель может внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности, но этот платёж не является обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.
Что выгоднее: патент или НДФЛ?
К 2020 году сложилось 3 легальных варианта налогообложения при официальном оформлении сдачи жилья в аренду физическим лицам и организациям:
- внесение НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
- оплата патента;
- применение Упрощённой системы налогообложения (6%).
Проанализируем все 3 варианта. Допустим, предполагаемый доход от сдачи жилья составит 240 000 руб. в год. НДФЛ в этом случае составит 31200 руб. Именно такую сумму заплатят собственники, сдавшие своё жильё официально по договорам аренды без регистрации ИП.
Теперь посмотрим, что нам даст система УСН. Расходы по оплате упрощённого налога составят 14400,00 руб. Такую цифру мы получили путём умножения ожидаемого годового дохода на 6 % (240000 Х 0,06). Получается, что расходы на оплату налога по упрощённой системе будут меньше, чем при оплате НДФЛ.
Стоимость патента зависит от региона и места расположения недвижимости. Возьмём, к примеру, жильё в Санкт-Петербурге, где стоимость патента на аренду квартиры не зависит от её площади и составит 24000 рублей в год.
Что мы видим? Патентная система оплаты выгоднее, чем НДФЛ, но предполагает большую сумму, чем налог по УСН.
Однако у патентной системы есть несколько выгодных преимуществ перед Упрощённой системой налогообложения, а именно:
- нет необходимости вносить другие налоги:
- ИП не сдаёт декларацию в ФНС;
- нет необходимости в ведении бухгалтерского учёта;
- дифференциированный подход к оценке возможного дохода ИП в зависимости от региона;
- простота и чёткость;
- не устанавливается ограничения на количество объектов сдаваемой в аренду недвижимости.
Патент — это всего лишь разрешение на сдачу помещения в аренду, и в этом самое большое преимущество и выгода данной системы налогообложения. Тем не менее, каждый собственник квартиры сам выбирает для себя подходящий вариант налогообложения.
Каждая из представленных выше систем налогообложения может применяться при официальной сдаче собственной недвижимости в аренду, при этом имеет свои плюсы и минусы.
Чаще всего более выгодным оказывается для арендодателей вариант с приобретением патента, на 2-ом месте — упрощённая система налогообложения (УСН). Оплата НДФЛ, как один из способов, существенно проигрывает двум другим вариантам, так как размер налога оказывается более высоким.
Перед выбором режима налогообложения потенциальному арендодателю стоит просчитать математическим способом, какой вариант в его случае будет наиболее выгоден для него, и только лишь после этого следует принимать окончательное решение.
Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент
Налоговая служба инициировала оформление патентов в случаях сдачи жилья в аренду для арендодателей, которые обладают статусом индивидуального предпринимателя. Кроме того, налоговая служба предложила патент на сдачу квартиры в аренду частным лицам.Такой «неожиданный» шаг вызван желанием контрольных органов вывести аренду квартир из теневого сектора.
Как можно легально сдавать квартиру в аренду
Сейчас многие граждане практикуют неофициальную сдачу жилья для квартиросъемщиков, опасаясь дополнительного налогообложения и установления фактов незаконной коммерческой деятельности.
Гражданам предлагают оформить статус предпринимателя. Учитывая, что сегодня регистрационная процедура максимально упрощена, данный шаг не является сверхсложной задачей.
Для оформления нужно запастись следующим перечнем документов:
- заявление о регистрации в качестве предпринимателя;
- копия персональных документов;
- квитанцией на оплату государственной пошлины.
Самым важным преимуществом патента является освобождение от подачи налоговой декларации.
Необходимость государственной лицензии
Он ставит несколько глобальных задач:
- дает возможность физическим лицам официально заниматься коммерческой деятельностью;
- легализует скрываемые доходы граждан и усложняет уход от налогообложения;
- формирует дополнительные источники для формирования бюджета.
Что скрывает патент на аренду жилья
Патентная система налогообложения не устанавливает обязательной детализации доходов и затрат плательщика, в ней ключевым звеном является разрешение на сдачу недвижимости в аренду, стоимость которого зависит от:
- вид экономической деятельности;
- потенциально возможный доход.
При использовании патента применяется ставка 6 процентов, в то время как полученные доходы граждан от аренды собственного имущества, подлежат налогообложению с применением тарифа — 13 процентов от совокупного дохода. Для того чтобы оценить экономические преимущества и недостатки приведем пример.
Примерный расчет
В столице патент можно приобрести, заплатив 43 тысячи 200 рублей. Такой показатель не случаен. Он рассчитан, исходя из предположения, что средняя арендная ставка за месяц составляет 60 тысяч рублей.
За год получается доход в сумме 720 тысяч рублей. Применив к нему тариф 6 процентов, получаем указанную сумму.
Суммы кажутся несколько нереальными, учитывая что квартиросъемщики могут снять жилье и за 30-35 тысяч.
Видимо, разница призвана сэкономить нервные затраты арендодателя, который обладая патентом может не беспокоится о проблемах с налоговыми органами, а также с недобросовестными квартиросъемщиками. Таким образом, стоимость патента и его расчет не требуют высокой финансовой грамотности, следовательно, доступны для освоения обычными гражданами.
Сроки действия документа и оплата
Патент имеет срок действия, который варьируется от одного календарного месяца до года. Цена перечисляется поэтапно, с учетом следующих принципов:
- одна треть от стоимости уплачивается в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты выдачи патента;
- две трети стоимости уплачиваются в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты окончания срока работы патента.
Экономическая выгода сдачи жилого и нежилого помещения в аренду
Стоимость патента сохраняется на одном уровне, независимо от того, какое количество имущественных объектов, предоставляются в аренду частным лицам или компаниям.
Документ является выгодным решением для арендодателей, которые получают арендную плату в размере свыше 100-110 тысяч рублей. Удобство определяется следующими моментами:
- документ является заменой налога на доходы физических лиц и налога на имущество предусматривающего поддержанием определенного документооборота;
- документ привязан к конкретному виду экономической деятельности;
- патентная система разрешает отказаться от ведения налогового и бухгалтерского учета;
- налоговая база рассчитывается с использованием принципа дифференцирования.
Слабые стороны
Недостатками патента являются:
- стоимость патента не может корректироваться на размер страховых взносов, которые перечисляются в пенсионную систему;
- налог рассчитывается на основе потенциального дохода, который может вступать в разрез с существующими экономическими реалиями.
На приобретение патента могут претендовать следующие категории предпринимателей:
- коммерсанты, среднесписочная численность наемного персонала у которых составляет менее 15 человек;
- совокупная выручка, которых укладывается в лимит с установленным значением в 60 миллионов рублей.
Условия получения патента на сдачу помещений в аренду
Воспользоваться патентом можно лишь при выполнении следующих условий:
- договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
- коммерсант обладает исключительными правами собственности;
- сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
- период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
- квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
- не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.
Патент разрешающий заниматься предоставлением жилой площади квартирантам на платной основе содержит отметку о виде деятельности, который в ОКВЭД зарегистрирован за номером 70.20.1. На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.
Если в аренду сдается отдельно стоящий гараж, то потребуется оформление нескольких патентов. Узнать о безвозмездном пользовании нежилым помещением можно здесь, а о безвозмездном пользовании жилым помещении подробно рассказано в этой статье.
Лишение права сдавать жилье через патент
Закон предусматривает отдельные ситуации, при наступлении которых предприниматель утрачивает право на применение патента:
- если выручка перестанет удовлетворять установленным критериям;
- если штат наемных сотрудников превысит 15 человек;
- если предприниматель допустил нарушения сроков уплаты.
Налогообложение и уклонение от него
Уклонение от уплаты налогов может вылиться в проблемы с налоговой и прокурорским надзором. Сдача жилья в аренду без документов может расцениваться как незаконная коммерческая деятельность, запрещенная нормативно-правовыми актами. При получении информации о таких фактах полиция и прокуратура могут привлечь гражданина к административной ответственности.
Налогообложение операций, связанных с предоставлений помещений в аренду сильно упростилось после предоставления возможности на получение патента для индивидуальных предпринимателей.
Коммерсанты могут превращать в объект аренды имущественные объекты, принадлежащие им на правах:
- общей долевой собственности, при наличии акцепта иных собственников на совершение сделки;
- совместной собственности, при наличии нотариального согласия второго супруга;
- если за период работы патента количество объектов недвижимости, сдаваемых в аренду изменяется, то придется приобрести дополнительный патент или понести финансовые издержки, связанные с уменьшением первоначального количества квартир.
Смена арендатора недвижимости не рассматривается правовыми актами как основание для замены разрешительной документации. Действующими нормами разрешается совмещать патент с иными системами налогообложения, включая специальные режимы, при этом сумма выручки рассчитывается совокупно по всем специальным режимам.
Если квартиру берет в аренду организация
В данном варианте оформление договора является обязательным реквизитом сделки. При ином раскладе компания не сможет включить суммы, потраченные на аренду жилья в свои затраты.
Договор аренды с организацией чаще всего подразумевает безналичные расчеты, т.е сумма арендных платежей перечисляется на счет банковской карты или расчетный счет предпринимателя.
Далее узнаете подробнее как составить договор найма квартиры и о предоставлении квартиры в аренду по договору социального найма.
Спорным в арендных взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами является вопрос о перечислении и удержании НДФЛ, в случае, если гражданин не согласился на оформление патента.
Многие судебные инстанции считают, что компания должна выступить в роли налогового агента, при этом есть и альтернативная позиция, заключающаяся в том, что гражданин должен самостоятельно отразить и перечислить суммы налога.
Оформление патента на сдачу квартиры в аренду является принципиально новой тенденцией, обозначившейся в жилищном секторе.
Разрешительная документация позволяет легализовать финансовые операции, заключающиеся в получении прибыли от сдачи имущества в аренду.
При этом новую систему сложно назвать экономически выгодной и прогрессивной, если рассматривать ее в отношении обычных граждан, проживающих в регионах и предоставляющих в аренду одну две квартиры.
- С другой стороны арендодатели, обладающие возможностями поиска квартиросъемщиков для нескольких квартир, смогут повысить показатели экономической рентабельности при полном соблюдении норм налогового законодательства.
- Упрощение учета также является позитивным моментом, который позволяет расширить круг пользователей патента по рассматриваемому виду экономической деятельности.
- Видео: Патент на сдачу недвижимости в аренду
Патент или НДФЛ
В Москве существуют три легальных способа оплаты налогов с доходов от сдачи квартиры в аренду. Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила, какой из вариантов будет наиболее выгодным и удобным для арендодателя
Фото: YAY/TASS
В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» риелторы.
Основными факторами роста рынка легализованной аренды, по их мнению, является повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду.
По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, все больше арендодателей обращаются за консультацией о возможных формах уплаты налога.
За последние два года объем поданных налоговых деклараций и приобретенных патентов в Москве вырос на 14% и 20% соответственно, приводит данные директор департамента консалтинга компании Blackwood Александр Шибаев. «По-прежнему среди людей, которые сдают жилье экономкласса, налоги платят около 10%.
В сегментах бизнес и элитном ситуация иная: ответственность за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезней. Примерно 85–90% арендодателей, стоимость аренды квартир которых от 80 тыс. руб., налоги платят», — говорит руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев.
Однако, несмотря на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их доля, по экспертным данным, составляет порядка 5% от общего объема всего рынка аренды Москвы.
Данные риелторов подтверждает и официальная статистика: общая сумма различных сборов на сдачу квартир в аренду, которые в 2015 году (данных за 2016 год еще нет) заплатили москвичи, превысила миллиард рублей. По сравнению с 2011 годом поступления в бюджет Москвы от налогов с аренды выросли в десять раз.
Как уточняет столичный департамент экономической политики и развития, в бюджет поступило 905 млн руб. в виде налога на доход от сдачи жилья. Меньшую часть поступлений в бюджет составили доходы от приобретения патентов на аренду — москвичи заплатили за них еще 223 млн руб. По самым скромным подсчетам, более 1 млн кв. м жилья (26 тыс.
квартир) в городе сдается легально, — заявляла ранее заммэра Москвы Наталья Сергунина.
Как легально сдавать квартиру
В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ.
Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует.
При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.
На данный момент существуют три основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо и в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), либо приобретение патента на 1–12 месяцев. Все три способа являются легальными, собственник сам выбирает наиболее выгодный и удобный.
В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках, отмечают риелторы.
«Для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции.
Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП)», — уточняет Мария Жукова.
Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.
Какая система налогообложения выгоднее
На данный момент в Москве, по оценке Александра Шибаева, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальная часть рынка — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.
Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%.
Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.
Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.
Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.
Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев.
Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы.
Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве.
Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики Москвы.
По словам Александра Шибаева, суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.
Примеры расчета платежей
Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости квартиры. Например, стоимость аренды квартиры 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога.
Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб.
, плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.
В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв.
м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб./мес. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.
По данным Blackwood и «Азбуки Жилья»
Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие помимо ставки налога страховых взносов, считают риелторы.
Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока.
С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду, поясняет Александр Шибаев.
«Выгоднее всего приобрести патент или платить налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента также примерно этим 6% и соответствует. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций», — поясняет Мария Жукова.
Другой вопрос, что не каждый человек готов заниматься получением статуса индивидуального предпринимателя, а патент на данный момент может приобрести только гражданин в статусе ИП, добавляет эксперт. «Обычное физическое лицо пока этого сделать пока не может.
Для многих граждан это было бы выходом, поскольку на сегодняшний день многие граждане не платят налоги не потому, что не хотят, а потому что не желают проходить подчас утомительную процедуру заполнения налоговых деклараций, тратить много времени на поездки в налоговую инспекцию и стояние в очередях.
Возможность покупки патента упростила бы для многих эту процедуру», — считает Мария Жукова.
Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против
Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье посвященной самой ПСН для ИП здесь. Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости.
*
Аренда недвижимости всегда была достаточно специфическим видом деятельности, налогообложение которых вечная «головная боль» налоговиков. Сами взаимоотношения в данном сегменте способствуют максимальному укрывательству плюс нежелание владельцев связываться с учетом и отчетностью затрудняли администрирование таких доходов до максимума.
Решение проблемы (во всяком случаи в большей степени) стало появление патентов для вида деятельности «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности». В прошлой статье мы просмотрели все основные особости ПСН, сегодня остановимся исключительно на патентах на аренду.
- Первое – сумма фактически полученного дохода и сума потенциального дохода.
- Для патентной системы налогообложения это разные понятия никак не связанные между собой (аналогичная ситуация в ЕНВД, но в УСН противоположная) . На практике это означает, что:
- Покупая патент, ИП сразу уплачивает сумму налога (ну или почти сразу) рассчитанную исходя из формулы:
- Стоимость = Потенциальный доход * 6%
Величина же потенциального налога определяется исходя из соответствующего закона принятого субъектом Федерации, к примеру, величины потенциальных доходов в Москве регулирует Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г.
N 53 «О патентной системе налогообложения». Аналогичные нормативные документы принимаются по каждому региону.
Как следствие фактически полученный доход от сдачи в аренду недвижимости прямо не облагается налогом, как пример:
Сдаем в аренду нежилой помещение в Москве за 200 000 рулей в месяц.
За год, сумма дохода составляет 2 400 000 рублей, это наш общий доход, который ИП обязан учитывать в отдельной книги учета доходов от реализации (ведется по каждому патенту отдельно).
В целях налогообложения эти суммы используется для определения валового дохода по всем видам деятельности, за год такой доход не должен превышать 64 млн. рублей.
Стоимость патента рассчитывается исходя из Закона г.Москвы №53 в котором потенциальный доход для данного вида деятельности указан в сумме 1 000 000 рублей, то есть он будет стоить:
1000000 (потенциальный доход) * 6% = 60 000 рублей
Правда, на этом уплаты ИП от деятельности не заканчиваются, ведь по закону нужно платить и пенсионные взносы и так рассчитаем, сколько нужно заплатить за год и сравним с уплатой УСН:
| Сравнение сумм налогов по ПСН и УСН | УСН от аренды | Патент от аренды | УСН от аренды | Патент от аренды |
| Сумма дохода | 2 400 000 | 1 000 000 | ||
| Сума облагаемого дохода | 2400000 | 1000000 | 1000000 | 1000000 |
| Ставка | 6.00% | 6.00% | 6.00% | 6.00% |
| Сумма налога к уплате | 144000 | 60000 | 60000 | 60000 |
| Сумма фиксированных взносов до 300 тысяч | 20727 | 20727 | 20727 | 20727 |
| 1% взносов сверх 300 тысяч | 21000 | 7000 | 7000 | 7000 |
| Итого взносов за год | 41727 | 27727 | 27727 | 27727 |
| Взносы уменьшающие уплату налогов | 41727 | *** | 27727 | *** |
| Всего нужно заплатить за год | 102273 | 87727 | 32273 | 87727 |
- Как видим простые расчеты показывают, что если доходы от аренды (предполагаемые) выше чем потенциально возможный доход приблизительно в 2 раза есть смысл покупать патент, если же нет, то дешевле платить УСН, при котором можно уменьшать единый налог на сумму уплаченных взносов.
- Вторым важным моментом является тот факт, что при использовании данной системы налогообложения аренды облагается исключительно по принципу один объект – один патент.
- Свою позицию по данному поводу высказал как Минфин так и ФНС:
- Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».
- Письмо Минфина от 22 мая 2013г. № 03-11-09/18174.
На практике это означает, что существует такие варианты:
- — Первый, если у вас один объект недвижимости, но Вы его сдаете внаем двум и более арендатора, то на каждый договор необходимо приобретать отдельный патент;
- — Второй, если у Вас несколько объектов и в каждом по одному арендатору, то и патент будет на каждый объект недвижимости;
- -Третий, два объекта и в каждом по два арендатора, то соответственно необходимо покупать 4 патента и по каждому из них налог уплачивается исходя из потенциального дохода закрепленного соответствующим региональным законом о ПСН.
- Кроме того обязательно стоит учитывать региональную специфику ПНС, так в большинстве регионов России в законе о ПНС закреплен единая ставка потенциального дохода по виду деятельности – «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности», но есть и исключения к примеру Приморском крае:
- 19. ¦Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных ¦
- ¦ ¦участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве ¦
- ¦ ¦собственности ¦
- ¦ +———————————————————T———+
- ¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков до 100 кв. м ¦ 185000¦
- ¦ +———————————————————+———+
- ¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 100 кв. м ¦ 500000¦
- ¦ ¦до 150 кв. м ¦ ¦
- ¦ +———————————————————+———+
- ¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 151 кв. м ¦ 1000000¦
- ¦ ¦до 200 кв. м ¦ ¦
- ¦ +———————————————————+———+
- ¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 201 кв. м ¦ 1500000¦
- ¦ ¦до 250 кв. м ¦ ¦
- ¦ +———————————————————+———+
- ¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 251 кв. м ¦ 2000000¦
- ¦ ¦до 300 кв. м ¦ ¦
- ¦ +———————————————————+———+
- ¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 301 кв. м ¦ 3000000¦
- ¦ ¦до 400 кв. м ¦ ¦
- ¦ +———————————————————+———+
- ¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 401 кв. м ¦ 4000000¦
- ¦ ¦до 500 кв. м ¦ ¦
- ¦ +———————————————————+———+
- ¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 501 кв. м ¦10000000¦
- *
- Как видим в Приморье, использовать патент при аренде, достаточно спорно, так помещение или участок свыше 500 квадратов обойдется в 600 000 тысяч рублей, но в случаи с небольшими площадями это выгодней чем в Москве, пример:
- Сдаете площадь в 700 квадратов одному арендатору:
- Налог в Москве = 1000000 рублей (потенциальный доход)* 6% = 60 000рублей;
- Налог в Приморском крае = 10 000 000рублей * 6% = 600 000 рублей.
- Сдаете площадь в 700 квадратов в 8 арендаторам (при условии что площадь одного договора аренды недвижимости не превышает 100 квадратов)
- Налог в Москве = (1 000 000 рублей* 8 (количество объектов ))* 6% = 480 000рублей;
- Налог в Приморском крае = (185 000 рублей* 8 (количество объектов )* 6% = 88 000рублей;
- Думаю, разница очевидна, так что перед тем как использовать ПСН в аренде стоит тщательно рассчитать, а сколько нужно будет платить при той или иной системе налогообложения.
- Еще одним важным нюансом патента на сдачу в аренду – кто может его покупать?
- Тут два аспекта:
- Первый использовать ПСН могут исключительно индивидуальные предприниматели;
- Второе покупать патент на сдачу в аренду недвижимости может только владелец, правда есть несколько исключений:
- — во-первых, если ИП принадлежит недвижимость на правах долевой собственности, то есть только часть имущества он может использовать ПСН.
- — во-вторых, если совместная собственность с супругой или супругом. Причем официально недвижимость может быть оформлена на супругу, а индивидуальный предприниматель (супруг) использует патент, с одной оговоркой на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.
В целом использование ПСН для аренды дело достаточно тонкое, основные преимущества:
- -отсутствие отчетность;
- — фиксированная ставка налога;
- — возможность для ИП использовать ПСН совместно с другими видами налогообложения.
К минусам можно отнести:
- — завышенные ставки по потенциальному доходу, во всяком случаи для небольших объектов недвижимости;
- — невозможность учитывать в уплату патента взносов на пенсионное страхование (что ложится дополнительным грузом на плечи ИП).
Стоит или нет выбирать патент при сдаче квартиры или нежилого помещения во многом зависит от конкретной ситуации, в целом плюсов достаточно много, но есть и минусы. Если у Вас остались вопросы пишите, попытаемся найти ответы на Ваши вопросы.
Патент для ИП на сдачу в аренду недвижимости в 2020 году
Оформим патент для сдачи квартиры или нежилого помещения в аренду. Поможем сделать расчет налогообложения дохода от аренды
Онлайн сервис автоматического
заполнение заявления на патент для ИП —
200 руб
- зарегистрировавшись в нашем онлайн сервисе, вы самостоятельно оформляете заявление на патент, используя автоматический мастер заполнения документов
Заполнение заявления на патент для ИП на сдачу в аренду недвижимости —
3 000 руб
- мы оформим для Вас документы по переходу на патентную систему налогообложения, Вы их подаете в ИФНС самостоятельно
Патент для ИП на сдачу в аренду недвижимости «под ключ» —
6 000 руб
- мы сами оформим все документы, получим для Вас патент в ИФНС и передадим Вам готовый патент
Документы для получения патента на сдачу в аренду недвижимости
- паспорт гражданина РФ
- ИНН
- ОГРНИПтрации ИП
- свидетельство о собственности на недвижимость, либо выписка из реестра ЕГРН
- Если Вы сдаете квартиру или нежилое помещение в аренду и хотите делать это легально, Вы должны заключить с арендатором недвижимости договор и ежегодно платить налоги на получаемый доход от сдачи недвижимости в аренду
- Варианты налогообложения при сдаче недвижимости в аренду
- 1. Платить 13% от дохода, в качестве физического лица и ежегодно подавать в ИФНС налоговую декларацию о доходах
- 2. Зарегистрироваться в качестве самозанятого лица (только для жилой недвижимости) и платить
- 4% от дохода, если Вы сдаёте недвижимость физическому лицу
- 6% от дохода, если Вы сдаёте недвижимость юридическому лицу
3. Зарегистрироваться в качестве ИП
- платить 6% от дохода и вести налоговую отчетность
- купить патент на сдачу недвижимости в аренду (все налоги включены в стоимость патента) и не вести налоговой отчетности
- Какой из вариантов налогообложения для Вас будет предпочтительным?
- Заранее известного ответа не существует, Вы можете сделать расчет и выбрать наиболее выгодную для Вас систему налогообложения
- Получение патента для ИП на сдачу недвижимости в аренду
- Ниже мы дополнительно опишем плюсы которые Вы получите, купив патент на сдачу в аренду квартиры или нежилого помещения
- Освобождение ИП на патенте от налогов
- Индивидуальные предприниматели, перешедшие на патентную систему налогообложения, освобождаются от уплаты трех налогов:
- НДС
- НДФЛ
- налога на имущество физических лиц (для жилой недвижимости всегда, для нежилой недвижимости не всегда)
Освобождение ИП на ПСН от уплаты налога на имущество (нежилую недвижимость). Подробнее …
- Налоговая отчетность при патентной системе налогообложения
- Индивидуальные предприниматели перешедшие на патент освобождаются от сдачи налоговой отчетности
- Срок выдачи патента для ИП на аренду недвижимости
- Патент выдается по Вашему желанию на срок от одного до двенадцати месяцев в пределах календарного года
- Порядок оплаты ИП налога по патенту на недвижимость
- Оплата налога на патент зависит от срока, на который выдается патент
- до 6 месяцев — вся сумма налога должна быть уплачена не позднее срока окончания действия патента
- более 6 месяцев — 1/3 суммы налога нужно перечислить не позднее 90 календарных дней после начала действия патента, а 2/3 суммы — не позднее срока его окончания
Реквизиты для оплаты патента ИП. Подробнее …
Стоимость патента на сдачу в аренду недвижимости
Стоимость патента зависит от
- вида недвижимости (жилое или нежилое помещение)
- размера недвижимости сдаваемой в аренду в м. кв.
- района расположения недвижимости (только для Москвы)
-
- ВАЖНО: Индивидуальные предприниматели в рамках данного патента могут сдавать недвижимость как физическим так и юридическими лицам
- Звоните и мы поможем Вам:
- рассчитаем для Вас стоимость налогообложения аренды и стоимость патента на аренду недвижимости. Поможем Вам выбрать наименее затратный вариант
- оформим все документы для получения Вами патента на сдачу в аренду квартиры или коммерческой недвижимости
- подадим документы и получим для Вас патент в ИФНС в Москве или Московской области
Загрузка...
