Как продавцу квартиры взыскать ущерб с банка?

   Залив квартиры – одно из наиболее распространенных бытовых ситуаций в нашей жизни. Что же делать и к кому идти?

ВНИМАНИЕ: наш адвокат поможет Вам: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Порядок взыскания компенсации от залива квартиры

1. Вызов представителя учреждения, которое обслуживаешь ваш дом для фиксации потопа и оформление соответствующих документов;
2. Обращение к соседям, для того чтобы они увидели воочию ситуацию и были готовы подтвердить факт затопления в соответствующих органах;
3. Вызвать предполагаемых виновников затопления вашей квартиры;
4. Составить акт с подробным описанием случившегося,  результатов залива и предполагаемых причин аварии.

Досудебное возмещение ущерба, причиненного заливом квартиры

   Несмотря на то, что законом не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования подобных споров, прежде чем идти с заявлением в суд, следует направить в адрес виновной стороны претензию с требованием возместить ущерб после залива квартиры. Досудебное требование позволяет потерпевшему обозначить серьезность своих намерений получить компенсацию за нанесенный ущерб, а также побуждает вторую сторону идти на поиск разрешения сложившейся ситуации. В претензии необходимо указать:

1. получателя претензии;
2. отправителя претензии;
3. дату и время залива квартиры, точный адрес, предполагаемую причину залива и виновное лицо;
4. требования к виновному лицу, включая порядок получения возмещения;
5. дату составления досудебного требования.

   Претензия подписывается потерпевшим, после чего, вручается лично либо направляется заказным письмом с описью вложения в адрес получателя. Каким бы способом претензия не была направлена, главное, чтобы на руках остались документы, подтверждающие факт ее направления.

   Стоит заметить, что судом всегда положительно воспринимаются намерения стороны разрешить конфликт миром. Кроме того, наличие в деле претензии, оставленной без ответа, может свидетельствовать о недобросовестном поведении ответчика и использовано истцом для доказывания своей правоты.

ПОЛЕЗНО: читайте, как можно составить претензию выгодно через нас, а также смотрите видео с дополнительными советами по ее оформлению

Определение размера компенсации за залив квартиры

   В соответствии со ст. 1064 Гражданского кодекса РФ, причиненный вред личности или имуществу подлежит возмещению в полном объеме. После залива квартиры стороны вправе договориться о сумме, которая компенсирует нанесенный ущерб.

Для этого потерпевшей стороне следует произвести фиксацию ущерба (на фото или видео) и пригласить свидетелей, которые в будущем смогут подтвердить видимый ущерб.

Сумму компенсации допустимо составить с разумной степенью достоверности в виде таблицы, после чего, передать документы виновнику залива для выражения им своей позиции.

   Если же согласовать размер компенсации самостоятельно сторонам не удалось, то следует обратиться к специализированной организации занимающейся оценочной деятельностью поврежденного имущества, строительных материалов и отделки квартир. При наличии разногласий после привлечения стороннего оценщика, для разрешения конфликта, потребуется обратиться в суд с исковым заявлением.

   Оценка повреждений, произведенная ранее независимым оценщиком, будет являться весомым аргументом при определении размера компенсации.

Кроме того, при несогласии любой из сторон с результатами оценки, суд, по своей инициативе или по ходатайству стороны, может назначить судебную экспертизу, поэтому не рекомендуется производить ремонт в помещении до момента урегулирования всех вопросов по возмещению причиненного ущерба.

Документы в суд при затоплении квартиры

• данные об истце и ответчике будущего судебного процесса. Речь идет о паспортах для физических лиц или выписке из ЕГРЮЛ – для юридических. Истцу также требуется подтвердить свое право собственности на квартиру и право собственности ответчика. Если вина затопления квартиры связана с действиями (бездействиями) управляющей компании или застройщика, то потребуется договор, условия которого, по всей видимости, были нарушены со стороны указанных юридических лиц;
• документы, подтверждающие обстоятельства дела. Для фиксации повреждений и установления размера возмещения необходимо заключение независимого оценщика;
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины или ходатайство об отсрочке уплаты;
• уведомление о вручении копии иска с приложениями ответчику или подтверждающие факт направления заявления ему;
• прочие документы, рекомендованные специалистом Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры». Среди них могут быть: копия направленной ранее ответчику претензии, доверенность представителя истца и иные.

Как проходит суд по заливу квартиры?

   Подобную категорию дел, в зависимости от суммы исковых требований, рассматривают мировые или районные суды. Гражданское дело должно быть рассмотрено в течение двух месяцев со дня поступления иска в суд, в действительности же на рассмотрение дела может понадобиться более длительный срок.

   После принятия иска к производству суд определяет дату проведения предварительного слушания по делу.

В определении о подготовке дела к судебному разбирательству суд указывает сторонам что от них требуется в дополнение к представленным ранее материалам.

К предварительному судебному заседанию надо быть полностью готовым, так как в делах по заливу квартиры, при отсутствии возражений сторон, суд может перейти к основному заседанию сразу после предварительного и рассмотреть дело по существу.

   Рассмотрение дела заключается в том, что истец обосновывает свои требования к виновнику потопа в квартире, а ответчик или принимает исковые требования, или выражает свое несогласие с ними. При наличии спора о сумме ущерба стороны вправе ходатайствовать о назначении судебной экспертизы по установлению ее размера.

   После изучения всех обстоятельств дела, судебных прений, реплик и исследовании материалов суд удаляется в совещательную комнату для вынесения решения. Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его изготовления в окончательной форме, если оно не было обжаловано.

Как выиграть суд о возмещении ущерба после залива?

   Судебное разбирательство всегда связано с определенным риском. В некоторых процессах риск выше, в некоторых он ниже, но все равно имеется.

Связано это с тем, что невозможно предугадать действия своего оппонента, и никто не может заранее знать все документы, которые будут представлены сторонами во время судебного разбирательства.

Минимизировать риск стать проигравшей стороной в судебном деле можно при помощи соблюдения следующих основных правил:

1. установить ответчика по делу. В удовлетворении иска, заявленного к ненадлежащему ответчику будет отказано, поэтому до суда следует установить надлежащего виновника затопления. Предполагаемыми виновниками могут быть соседи, застройщик, управляющая компания или иная организация, осуществляющая управление домом. Если собственник квартиры неизвестен, то можно его узнать в территориальном органе Росреестра;
2. тщательно готовиться к судебному разбирательству. Необходимо собрать как можно больше полезного материала к судебному процессу. Основными доказательствами будут являться оценка причиненного ущерба и фиксация факта затопления конкретным лицом;
3. соблюсти все процессуальные формальности. К ним относятся как предварительная оплата госпошлины, так и поддержка своей позиции непосредственно в заседании;
4. обратиться за помощью к профессиональному юристу. При сомнении в успехе рекомендуем обратиться за помощью к специалисту по данной категории дел. Содействие юриста может сыграть ключевую роль в достижении положительного результата в деле о возмещении ущерба, причиненного заливом квартиры.

Образец иска о возмещении ущерба заливом квартиры

• Октябрьский районный суд города Екатеринбурга Свердловской области
• ИСТЕЦ:
• Б.
• ОТВЕТЧИК:
• ООО «УК ЖКХ Октябрьского района»

г. Екатеринбург, ул. Декабристов 16/18 «З»

Исковое заявление

о взыскании ущерба вследствие затопления квартиры

   27 ноября 2013 года в квартире по адресу: г. Екатеринбург ул. Сибирский тракт 33 а кв. … произошло затопление. Указанная квартира принадлежит мне на праве собственности. Причиной затопления согласно акту ООО «УК ЖКХ Октябрьского района» от 16.12.2013 является разрыв резьбы врезки у отсекающего вентиля на стояке ХВС в кв. …

   19 декабря 2013 мною была передана в ООО «УК ЖКХ Октябрьского района» претензия с просьбой уплатить величину ущерба, причиненного квартире. 31 декабря 2013 указанная претензия была рассмотрена, и дан письменный ответ.  В ответе ООО «УК ЖКХ Октябрьского района», оценила ущерб, причиненный Истцу в 7 809 руб. и указанную сумму Ответчик готов был выплатить в досудебном порядке.

   В связи с несогласием с оценочной стоимостью ремонта и в целях определения действительной стоимости ремонта, мною 13.02.2014 была инициирована экспертиза, для чего Истец заключил договор на оказание экспертно-оценочных услуг с ООО «Региональное агентство «Эксперт».

   В выводах экспертного заключения, была определена итоговая величина, рыночной стоимости права требования возмещения ущерба, причиненного повреждением внутренней отделки жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сибирский Тракт, д. 33 А, кв. … составляет: 27 063,82 руб.

   Мною в ООО «УК ЖКХ Октябрьского района» было заявлено требование, возместить материальный вред на основании результата экспертизы, в чем мне было отказано в удовлетворении устно.

   В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Обязанность возмещения вреда также может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Согласно ст. 1082 ГК РФ: «в случае, если невозможно возместить вред в натуре, возмещению подлежат причиненные убытки».

   В соответствии с ч. 1 ст. 29 Закона РФ «О Защите прав потребителей» Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги).

   Таким образом, Ответчик в связи с отказом в добровольном порядке удовлетворить мои законные требования, обязан уплатить неустойку в размере:

• Срок: с 13.02.2014 по 31.03.2014 г. = 47 дней
• 27 063,82 * 3 %= 811,91руб. в день
• 811,91*47= 38 159,98  руб.
• Считаю возможным снизить размер неустойки до — 27 063,82 руб.

Как вернуть проданную недвижимость (квартиру)?

Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату.

Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку.

Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу…

По общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами.

Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу.

Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.

В соответствии с положением статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон, но только при наличии следующих условий:

• При существенном нарушении договора другой стороной;
• В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя.

Решение суда о возвращении неоплаченной квартиры

Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто.

Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.

Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.

486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ». При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст.

453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.

2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества.

Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки.

Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.

Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – «Юридические правила продажи квартиры.» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.

Для получения правовой помощи по вопросам совершении сделок по продаже недвижимости и расторжению договоров купли-продажи недвижимости Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры».

Адвокат Надежда Домкина

Может, и дешево, но уж очень «сердито»: как себя обезопасить, покупая имущество у банкрота

Купили дорогостоящее имущество, а спустя время продавец обанкротился. Его управляющий пытается оспорить сделку. Вам придется вернуть имущество в конкурсную массу и включиться в реестр. Вероятность, что у вас получится вернуть деньги, ничтожно мала. Поэтому еще на этапе приобретения нужно знать, как себя обезопасить.

Как отличить выгодную сделку от той, которую в дальнейшем оспорят, рассказали эксперты , опрошенные «ПРАВО.ru» .

Наверняка узнать, что вы совершаете сделку с лицом, которое через несколько месяцев обанкротится, нельзя. Поэтому любая крупная сделка на вторичном рынке — это всегда риск, особенно если учитывать, как сейчас развивается практика по их оспариванию в банкротстве .

Обратите внимание

Если раньше процедуру зачастую использовали для освобождения от долгов при минимальных имущественных потерях, то сейчас на практике формируется прокредиторский подход. Это означает наиболее полное удовлетворение требований кредиторов.

Если обратиться к статистике, то ежегодно количество заявлений об оспаривании сделок должника только увеличивается, а суды все чаще удовлетворяют такие требования. Прошлый год «выпадает» из этой тенденции.

Возможно, на цифрах отразился действовавший тогда банкротный мораторий.

Когда сделку могут оспорить

Чаще всего сделки купли-продажи должника в делах о банкротстве оспаривают в связи с неравноценным встречным исполнением. Для аннулирования сделки по этому основанию важны два условия: дата заключения договора (нужно, чтобы сделку совершили в течение 1 года до принятия заявления о банкротстве продавца) и сам факт неравноценности .

Неравноценность определяют по тому, насколько стоимость имущества по договору соотносится с рыночной. Так, будущий должник продал квартиру в Московской области за 650 000 руб., хотя на тот момент ее рыночная стоимость была 4 млн руб. Суды решили, что цена была явно занижена и признали сделку недействительной (дело № А41-29941/2017).

НДС при выполнении работ организацией-банкротом

Читать далее…

Закон не устанавливает четкую разницу в ценах для признания неравноценности, этот вопрос остается на усмотрение суда. Согласно п. Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.

2014 № 28, о наличии явного ущерба для общества свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента.

Эту позицию использовали суды в своих решениях по делам № А55-22185/2015, № А65-18389/2019. Но как критерий неравнозначности используется еще и процентное соотношение расхождения между рыночной и договорной ценой.

• Какую именно разницу между ценами суды признают неравноценной? Анализируя действующую практику, можно придти к выволду, что суды оценивают разницу между рыночной и договорной ценой следующим образом:
• — от 18 до 20% — разница не является существенной (позиция ВС по делу № А53-1203/2016, решение АС Поволжского округа по делу № А65-7317/2015, решение АС Центрального округа по делу № А23-1083/2015);
• — от 20 до 40% — суды оценивают неоднозначно (по делу № А43-15879/2016 расхождение в цене в 37% было признано несущественным, по делу № А71-11854/2015 расхождение в 34% было признано существенным);
• — более 40% — существенное занижение цены (решение АСГМ по делу № А40-49715/2016, позиция ВС по делу № А40-49715/2016).

Как видим, исходя из практики, самым «безопасным» для покупателя будет занижение цены до 20%. Если разница больше, то риск оспаривания сделки увеличивается.

Обратите внимание

Часто продавцы сами просят занизить цену объекта, чтобы потом заплатить меньше налог с продажи. К примеру, если квартира стоит 9 млн руб., собственник предлагает 5 млн руб. указать в договоре как цену, а остальные 4 млн руб.

передать наличными «за неотделимые улучшения». Это неприемлемо, даже если вас будут убеждать в юридической чистоте такой сделки. Например, что на 4 млн руб.

будет оформлено дополнительное соглашение, а за полученные деньги продавец предоставит собственноручную, правильно составленную расписку.

Если продавец в дальнейшем обанкротится, то эту сделку обязательно признают недействительной, ведь квартиру продали по заниженной стоимости.

Доказать, что реально квартира была продана за другую сумму, будет практически невозможно.

Так, по делу № А41-66664/2017 суды отвергли доводы покупателя о том, что реально за квартиру он заплатил в два раза больше, чем указано в договоре. В итоге сделку признали недействительной.

Обратите внимание

Еще одно популярное основание для признания сделки должника недействительной — ее совершение в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов. Такая сделка должна быть совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом, а покупатель при этом знал или должен был знать о цели продавца.

По этому основанию сделку аннулируют, если:

— покупатель не заплатил ни копейки. Управляющий оспорил сделку купли-продажи квартиры в Санкт-Петербурге. Дело в том, что имущество зарегистрировали на нового собственника, а оплату за нее он так и не произвел (дело № А56-22745/2019);

— форма расчетов была нестандартной. Так, по делу № А40-270147/2018 будущий банкрот (ООО) решил инвестировать в строительство офисно-жилого комплекса. Застройщику общество перечислило 75 млн руб.

, а потом договор расторгли. Выплаченную сумму застройщик обязался вернуть. Но в итоге «расплатился» векселями третьих лиц. Конкурсный управляющий оспорил сделки, решив, что они наносят вред кредиторам.

Суды с ним согласились;

При любой покупке у банкрота в 2021 году вычета НДС не будет

Читать далее…

— должник подарил имущество. Большая вероятность, что оспорят сделку дарения с аффилированным лицом. Будущий банкрот за два года до процедуры переписал дом и земельный участок, на котором он был расположен, на жену.

Суды решили, что супруга должна была знать, что у мужа есть финансовые проблемы и, возможно, он станет банкротом.

Экономколлегия ВС, до которой дошел этот спор, подчеркнула, что «кризисная ситуация, как правило, не возникает одномоментно, ей предшествует период снижения прибыльности, который переходит в стадию объективного банкротства» (дело № А53-15496/2017).

Обратите внимание

Оспорить могут и мнимую сделку, то есть совершенную только для вида. Так, в рамках дела о несостоятельности № А33-26650/2016 стало известно, что сначала с будущего банкрота кредитор решил взыскать убытки в 2,6 млн руб. через суд. После возбуждения дела должник продал свой автомобиль марки Citroen.

Но во время процедуры управляющий выяснил, что машиной мужчина фактически пользовался еще почти 3 года. Недействительной признают и притворную сделку. Фактически это маскировка других сделок, которые стороны в действительности собираются совершить.

Так, по делу № А65-14835/2019 суды признали притворной цепочку сделок купли-продажи автомобиля Lexus. За 4 года у элитного автомобиля сменилось четыре владельца. Три инстанции решили, что вся эта цепочка была нужна, чтобы прикрыть истинную — безвозмездный вывод имущества должника.

Так суды решили потому, что первый покупатель не смог доказать, что на самом деле передавал деньги по договору.

Если должник добросовестный

Но что если вы не помогали должнику «вывести» имущество, не получали недвижимость в подарок и даже цена сделки обычной по меркам рынка? Чтобы не лишиться и покупки, и денег в результате приобретения имущества «с историей», покупатель должен действовать добросовестно и с «должной осмотрительностью». Так считают суды. Это значит, что на этапе подписания договора новый собственник должен предпринять все меры, необходимые для проверки чистоты сделки.

В настоящее время стандарт добросовестности покупателя достаточно высок, что предполагает наибольшую осмотрительность покупателя при совершении сделки и проведение не формальной проверки документов, а детальной дополнительной проверки с целью установления юридической чистоты сделки.

Обратите внимание

Согласно разъяснениям Пленума ВАС, Пленума ВС в постановлении от 29.04.2010 № 22, чтобы доказать добросовестность покупателя, нужно представить платежные поручения, кассовые чеки и другие доказательства, которые подтверждают оплату по договору. Еще важно доказать финансовую возможность приобретения и отсутствие аффилированности между продавцом и новым владельцем.

1. Но на практике суды расширили круг условий, которые позволяют признать покупателя добросовестным. К таким условиям относится:
2. —          проведение покупателем проверки полномочий продавца (дело № А03-16038/2016);
3. —          ознакомление покупателя с правоустанавливающими документами на имущество (дело № А12-1534/2020);
4. —          осмотр покупателем или доверенным лицом имущества перед совершением сделки (дело № А33-4417/2018);
5. —          получение выписок из ЕГРН, реестра уведомлений о залогах движимого имущества (дело №А60-2733/2020);
6. —          проверка финансового состояния продавца (дело № А27-25291/2018);
7. —          поиск информации о наличии/отсутствии сведений о споре в отношении приобретаемого имущества (дело № А40-157934/2015).
8. Для признания нового собственника добросовестным не всегда нужна совокупность всех перечисленных условий, но их соблюдение позволит покупателю избежать оспаривания сделки.

Полезные советы

Покупателю важно быть осмотрительным, а значит, выяснить все об имуществе и самом продавце до совершения сделки. Проверять имущество и оценивать возможное банкротство продавца можно как самостоятельно, так и с помощью специалистов.

Можно обратиться к нотариусу, который проверит отчуждаемую недвижимость на предмет продажи, дарения другим лицам и найдет сведения о нахождении имущества в залоге, споре или под арестом или об обременении правами третьих лиц.

Обращение к нотариусу суды признают признаком добросовестности.

Обратите внимание

Сейчас многие юридические компании оказывают такую услугу, как Due Diligence. Она представляет собой правовой аудит, всестороннюю проверку участника сделки и оценку сведений о продаваемом активе. Да, «лишние» затраты, но скупой платит дважды.

При покупке дорогостоящего имущества на вторичном рынке никогда нельзя полагаться на заверения продавца или риелтора, однозначно стоит провести комплексную проверку на наличие рисков оспаривания сделки.

Расходы на проверку будут несоизмеримо малы по сравнению с ценой сделки, которая может превратиться в полный провал.

Итак, в первую очередь нужно проверить имущество, которое вы планируете приобрести. По сути, это универсальное правило при совершении любой сделки.

Нужно запросить у продавца комплект документов: бумагу, которая подтверждает право собственности, в отношении автомобиля — обязательно проверить ПТС, если речь о недвижимости, то запросить расширенную выписку из ЕГРН и обратить особое внимание на частоту смены собственников. Рекомендуется также уточнить форму оплаты сделки на предыдущем этапе и ее факт.

Проблемы у добросовестного покупателя могут возникнуть даже если продавец не сможет обосновать в суде, откуда у него в свое время появились наличные деньги на покупку. Конечно, если покупка не была оплачена предыдущим продавцом, это тоже риск для покупателя.

Обратите внимание

Стоит выяснить и то, почему собственник решил продать актив. Часто встречаются объявлении о продаже машин по приятной цене с отметкой «срочно нужны деньги». Сама по себе такая формулировка уже может означать, что у продавца есть некоторые финансовые трудности.

Это не значит, что нужно игнорировать все предложения о продаже имущества по цене ниже рыночной. Не исключено, что продавец добросовестный и ему нужны деньги по объективным причинам — переезд, срочное лечение и так далее.

Но к таким объявлениям нужно относится настороженно.

Покупатель, приобретая исправное имущество со значительным дисконтом, не мог не осознавать, что сделка нарушает права и законные интересы кредиторов должника.

Действуя разумно и добросовестно, покупатель должен был поинтересоваться целью продажи автомобиля на подобных условиях, определить из общедоступных источников сведения о его средней рыночной стоимости», указал Арбитражный суд Западно-Сибирского округа по делу № А45-26468/2019.

Надо ли платить налог на прибыль с проданного при банкротстве имущества?

Читать далее…

Затем важно проверить финансовое состояние должника. Практика свидетельствует о фактическом существовании презумпции виновности, то есть каждого продавца необходимо подозревать в будущем банкротстве.

Это может помочь, даже если само банкротство произойдет намного позже: покупатель будет иметь доказательства, что проявил осмотрительность и действовал добросовестно. Можно запросить у продавца отчет из бюро кредитных историй.

Но в нем не отражаются задолженности перед физическими лицами, и действующий владелец актива может отказаться.

Обратите внимание

Очевидно, что продавец, заинтересованный в продаже имущества, вряд ли раскроет перед покупателем информацию о наличии финансовых трудностей, но соответствующую проверку покупатель может провести и без его участия.

Чтобы проверить физлицо, нужно знать его фамилию, имя, отчество и паспортные данные. Копию паспорта продавец обязан предоставить потенциальному покупателю.

Обладая такой информацией, покупатель сможет проверить продавца на сайте ФНС России, ФССП России (на предмет действующих исполнительных производств), в картотеке арбитражных дел или на сайтах судов общей юрисдикции по месту регистрации продавца (на предмет наличия возбужденных гражданских и арбитражных дел о взыскании задолженности).

Чугунный поплавок: когда банкротство от долгов не спасает

Читать далее…

Важно проверить гражданина на предмет участия в юридических лицах в качестве учредителя, руководителя или акционера. Ведь его теоретически могут привлечь к «субсидиарке», что впоследствии приведет к банкротству самого продавца и оспариванию сделок, совершенных в отношении личного имущества.

Обратите внимание

Если речь про юрлицо, то можно использовать сервис «Прозрачный бизнес» — государственный информационный ресурс бухгалтерской (финансовой) отчетности на официальном сайте ФНС России и бесплатный сервис по проверке контрагентов.

Сведения о компании можно почерпнуть с помощью специальных сервисов, таких как Сasebook.

Из них можно узнать о наличии банкротства продавца, проанализировать и сравнить значения показателей, определяющих финансовое состояние за несколько периодов, и оценить риски возникновения неплатежеспособности продавца.

На практике суды признают, что покупатель был осведомлен о признаках банкротства продавца, если на Федресурсе и в «Коммерсанте» появились публикации о введении в отношении должника процедуры наблюдения (№ А40-69663/2017). Иногда суды также признают таким доказательством сведения из картотеки арбитражных дел о возбуждении дела о банкротстве должника (№ А62-7960/2017), но такая практика не является единообразной, признает эксперт.

Лучше дополнить договор купли-продажи заверениями об обстоятельствах, а именно, что у продавца нет проблем финансового характера (кредиторская задолженность, просуженная задолженность). И предусмотреть санкции на случай нарушения этих гарантий. Эксперт признает, что уже во время банкротства продавца это вряд ли спасет, но, возможно, отпугнет неблагонадежных продавцов.

Как продавцу квартиры взыскать ущерб с банка

Бесплатная Консультация: Москва и МО
С-Петербург и ЛО

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Решение суда о взыскании с продавца квартиры денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры
• РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации
• 26 октября 2012 года г. Омск

Октябрьский районный суд г. Омска в составе: председательствующего судьи Смирновой К.Н., при секретаре Автюховой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Благодатного Д.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Домостроительная корпорация «Стройбетон» о защите прав потребителя,

Истец обратился в суд с названным требованием, указав, что 01 июня 2011 года приобрел у ООО «ДСК «Стройбетон» квартиру № . в доме . . . по . в г. Омске. В ходе эксплуатации квартиры выяснилось, что квартира имеет скрытые дефекты, которые истец не мог обнаружить при подписании акта приема-передачи квартиры.

Так, пол по всей площади квартиры неровный, имеет отклонение по горизонтали, в результате чего образовалось расхождение листов линолеума в квартире, а сам линолеум имеет порывы; стены квартиры неровные, имеют отклонения по горизонтали и вертикали, трещины по углам; потолки неровные, имеют бугры; оконные блоки и двери на балкон имеют дефекты, пропускают холодный воздух в осенне-зимний период, изготовлены и смонтированы с нарушением СНиП; в квартире нарушена работа системы вентиляции, повышенная влажность, в результате чего отслаиваются обои по всей квартире, в туалете и ванной комнате осыпается штукатурка; балкон и ограждение соединены сваркой, однако места соединения не обработаны цементом.

Несмотря на обращения к ответчику, недостатки товара до настоящего времени не исправлены. Просил взыскать с ООО ДСК «Стройбетон» денежные средства в размере . рублей в счет возмещения расходов на устранение недостатков товара, компенсацию морального вреда в размере . рублей, понесенные истцом судебные издержки.

В судебном заседании истец участия не принимал, извещен судом о дате рассмотрения дела надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. С учетом мнения сторон, в порядке статьи 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Представитель истца В.И.И., действующий по доверенности, в судебном заседании поддержал требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, уточнив их, просил взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере .

рублей в счет возмещения расходов на устранение недостатков товара, компенсацию морального вреда в размере . рублей, компенсацию расходов на оплату услуг нотариуса в сумме . руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Дополнительно суду пояснил, что с заключением судебной экспертизы о стоимости восстановительного ремонта согласен.

Представитель ответчика ООО «Домостроительная корпорация «Стройбетон» С.Е.М., действующая на основании доверенности, исковые требования признала частично.

Не оспаривала наличие в квартире истца установленных экспертизой строительных недостатков, а также размер денежных средств, требующихся для их устранения.

Признала законность требований истца о взыскании компенсации морального вреда, при этом просила суд снизить размер компенсации морального вреда.

Вместе с тем указала, что общество согласно устранить выявленные недостатки за свой счет и своими силами.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

01 июня 2011 года на основании договора купли-продажи Б.Д.В. приобрел у ООО «ДСК «Стройбетон» квартиру № . в доме № . по . в г. Омске (л.д. 3).

01 июня 2011 года продавец передал покупателю комплект ключей от квартиры, претензий по техническому состоянию квартиры на момент передачи стороны договора друг к другу не имели (л.д. 4).

Квартира № . в доме № . по . в г. . принадлежит на праве собственности Благодатному Д.В. (л.д. 5).

В процессе эксплуатации квартиры истцом были выявлены недостатки купленной квартиры, а именно: пол, стены и потолки квартиры имеют отклонения по горизонтали и вертикали, образовались трещины по углам, оконные блоки имеют дефекты, пропускают холодный воздух в осенне-зимний период, изготовлены и смонтированы с нарушением СНиП, в квартире нарушена работа системы вентиляции.

Наличие указанных недостатков не оспаривалось ответчиком в судебном заседании, а также подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы (л.д. 63-125).

Согласно выводам экспертов ООО «Правовой центр судебной экспертизы», изложенным в заключении № 129-09/2012 от 27 сентября 2012 года, при обследовании квартиры Благодатного Д.В.

были выявлены следующие дефекты: наличие уклона поверхностей полов кухни, жилых комнат, коридоров; наличие отклонений поверхности пола от плоскости (неровностей пола) в помещениях кухни, жилых комнат, коридоров; наличие наклонных трещин системной ориентации на поверхности стеновых панелей образующих крайнюю поперечную стену рядовой секции жилого дома в помещениях жилых комнат №2, №3, ванной и санузла; трещины, отслоения отделочного слоя на поверхности потолков коридоров, ванной комнаты, санузла; наличие пятен бледно-желтого цвета на поверхности потолков жилой комнаты №1, №2; наличие неровностей — отклонений поверхности потолков от плоскости кухни, жилых комнат, коридоров; наличие отклонений поверхностей стен от плоскости (неровности стен) кухни, коридоров, жилых комнат; наличие визуально заметной неровности поверхности стены коридора; протечки системы канализации в санузле в месте раструбного соединения тройника трубопровода системы канализации и манжета отводящего патрубка унитаза; повышенный зазор в зоне сопряжения перекладины с переплетом двери оконного блока, установленного на кухне; дверь деформирована; слабое обжатие уплотняющих прокладок створок и многочисленные следы продувания притворов; недостаточное утепление и герметичность монтажных швов оконных блоков и многочисленные следы продувания; дефектная установка (искривление) дистанционных рамок стеклопакета оконного блока в комнате №1; зазоры в месте сопряжения подоконников с оконными рамами; провисание створки оконного блока, установленного в комнате № 2 и задевание профиля створки на элементы фурнитуры; искривление нижних горизонтальных профилей створки; многочисленные загрязнения лицевых поверхностей ПВХ-профилей оконных блоков масляной краской; многочисленные загрязнения фальцев ПВХ-профилей и элементов фурнитуры; нарушение допусков в установке створок, в результате чего наблюдаются повышенные зазоры под наплавами створок и слабое обжатие уплотняющих прокладок; недостаточная производительность системы вентиляции.

Экспертами установлено, что дефекты поверхностей стен, потолков, полов в виде уклона и неровностей возникли на стадии строительства здания; повреждения в виде трещин в отделочном слое потолков появились на стадии эксплуатации, при этом причины появления трещин могут быть связаны с нарушением технологии устройства отделочных покрытий; дефекты в виде маслянистых бледно-желтых пятен на поверхности потолков комнат №1, №2 появились в процессе эксплуатации, причины появления пятен связаны с особенностями технологии изготовления сборных плит перекрытия; наклонные трещины системной ориентации на поверхности стеновых панелей, образующих крайнюю поперечную стену рядовой секции жилого дома в помещениях жилых комнат №2, №3, ванной и санузла, появились в процессе эксплуатации; установление точной причины образования трещин без проведения детального инструментального обследования жилого дома в целом не представляется возможным; дефекты оконных блоков обусловлены нарушениями при производстве и монтаже данных изделий; перебои в работе системы вентиляции обусловлены отсутствием организованного притока наружного воздуха, т.е. отсутствием приточных вентиляционных устройств.

Кроме того, экспертами указано, что дефекты поверхностей полов в виде уклона и неровностей являются не критическими и могут быть устранены путем устройства выравнивающей стяжки; дефекты поверхностей стен, потолков в виде уклона и неровностей, а также пятен и трещин в отделочном слое являются не критическими и могут быть устранены путём удаления существующих отделочных слоев, выравниванием поверхности с последующей подготовкой под отделку и устройством отделки поверхностей; теплозащитные качества оконного блока (как ПВХ-профиля, так и стеклопакетов), расположенного на кухне и в комнате №3, ввиду особенностей конструктивного решения, не отвечают нормативным требованиям. Устранение возможно путем замены данных изделий. Дефектный стеклопакет оконного блока в комнате №1 подлежит замене; дефекты в виде провисаний створок, продуваний, являются не критическими и могут быть устранены путем подбора нужного сечения уплотняющих прокладок; все внутренние оконные откосы подлежат замене с дополнительным утеплением монтажных швов; неудовлетворительная работа системы вентиляции относится к критическому дефекту и может быть устранена путем устройства приточных вентиляционных устройств.