Возможна ли аренда помещения самозанятым гражданином или его сдача

Шрифт
A
A

С начала 2019 года вступил в силу Федеральный закон № 422-ФЗ, установивший низкую налоговую ставку для тех, кто работает на себя.

Он распространяется не только на основные источники дохода, но и на дополнительные. Для многих людей такой дополнительной прибылью является получение арендных платежей.

Мы рассмотрим все нюансы нововведений и разберёмся, может ли самозанятый арендовать помещение, а также сдавать его в аренду.

Ранее, если человек хотел сдавать жилье в аренду согласно закону, у него было два варианта: оставаясь физлицом оплачивать 13 % НДФЛ или зарегистрировать статус ИП и применить упрощённую систему. С 2019 года арендодатели могут оформить самозанятость и снизить налоговую нагрузку.

Что говорит закон

ФЗ №422 не даёт конкретного списка видов работ, которые осуществляет самозанятый гражданин. Однако в нём прописаны условия занятости такого рода. Опираясь на п. 1 и 2 ст. 4, делаем вывод, что человек, ведущий свою работу без работодателя, может оплачивать налог на профессиональный доход (НПД), когда его труд соответствует семи критериям:

• не связан с продажей подакцизной продукции и перепродажей вообще;
• не основан на добыче полезных ископаемых;
• не требует найма сотрудников;
• не осуществляется в интересах других лиц на основании агентских, договоров комиссии, поручения;
• не представляет собой доставку с оплатой без ККМ;
• не приносит больше 2,4 миллионов рублей в год;
• не ведётся по другим специальным налоговым режимам.

Получается, что человек, сдающий недвижимость в аренду и не получающий от этого больше 2,4 милн за год, не привлекающий наёмный труд, должен пройти регистрацию как самозанятый и может выплачивать один НПД. Но это не совсем точно.

В п. 2 ст. 6 закона приведены доходы, которые не могут быть признаны в рамках данного специального режима. Среди них — прибыль от передачи имущественных прав, но передача в найм жилых помещений признается исключением. Сдавать квартиру и платить только НПД можно. Сдавать нежилое помещение — нельзя. Для данного вида дохода остается необходимым статус ИП.

Если основной вид деятельности предпринимателя — сдача в аренду коммерческой недвижимости, он не сможет поменять используемую систему налогообложения на НПД.

Согласно п. 2 ст. 6 зарегистрироваться плательщиком НПД может и госслужащий.

Право таких лиц на дополнительный заработок регулируется Федеральным законом № 79-ФЗ, который ограничивает эти возможности, требуя получать разрешение у основного работодателя, чтобы исключить конфликт интересов. При этом использовать спецсистему для самозанятых нельзя. Однако 422-ФЗ вводит исключение — сдача в аренду жилья.

ФНС подтверждает это право в своих комментариях на сайте, в разделе FAQ.

Законопроект пилотный, поэтому воспользоваться таким правом могут только государственные служащие Москвы и Московской области, Республики Татарстан и Калужской области.

Для муниципальных работников остальных областей пока всё остается по-старому.

Приняв решение сдавать квартиру, им следует отмечать этот доход в декларации и оплачивать с него 13 %, либо применять УСН с 6-процентной ставкой и страховыми взносами в качестве ИП.

При переводе предпринимателя в положение самозанятости он не только снижает ставку выплачиваемого налога, но и прекращает считаться плательщиком страховых взносов.

Плюс новой системы налогообложения — возможность регистрации и ведения учёта без бумаг. Для оформления статуса самозанятого понадобится только установить на телефон программу «Мой налог». Так формируется личный кабинет участника, в котором впоследствии фиксируются доходы и производится расчёт налога. Это мобильное приложение, поддерживаемое системами Android и iOs.

Если устройство работает на другой платформе, регистрацию и работу в системе можно вести через веб-кабинет, расположенный на сайте ФНС. Для входа понадобится ИНН и пароль.

Для оформления необходимо заявление о постановке на учёт, полные данные паспорта и фотография. Пакет документов формируется в программе «Мой налог». На отдельной странице сайта ФНС в разделе «Регистрация» подробно описан весь процесс.

При получении денежных средств от арендатора нужно внести данные о сумме и виде платежа в приложении, сформировать и передать чек. Процедура несложная, после ввода суммы выбирается тип контрагента: физлицо или организация. Этот шаг важен для корректного определения налоговой ставки.

Чек формируется автоматически после сохранения введённых данных. Передать его можно одним из трёх способов:

• направить в электронной форме по почте или через любой мессенджер;
• предложить заказчику считать QR-код, размещенный в чеке;
• распечатать и отдать на бумажном носителе.

Если по какой-то причине нет возможности сформировать и передать чек в моменте, это необходимо сделать не позднее девятого числа месяца, следующего за отчётным. Способы передачи не меняются.

Налоговая исчисляет налог не позже двенадцатого числа следующего месяца. Информация о размере налога приходит в форме информационного сообщения в программе «Мой налог». Есть два варианта оплаты: распечатать сформированную квитанцию и внести деньги через банк, или оплатить непосредственно в приложении со своей карты или счета.

Можно оформить автоматическое списание исчисленного налога со счёта в банке. Делается это также в программе «Мой налог» в течение трёх рабочих дней со дня получения запроса налоговой.

Самозанятый арендатор

Если сдача жилья в найм — один из доходов, подходящих для оформления НПД, вопрос о возможности арендовать помещение самим самозанятым остается открытым. Закон диктует ряд исключений по объёмам деятельности, сумме доходов и найму персонала. Перейти на такую налоговую систему может и предприниматель, но он остаётся в первую очередь физлицом.

В ФЗ №422 ограничений по аренде помещений для осуществления самозанятого труда не содержится. За такими гражданами остается право снимать в аренду помещения или их части. ФНС на своем сайте в разделе FAQ отвечает на подобный вопрос.

Однако нужно учитывать один нюанс. Согласно ст. 6 закона объектом налогообложения считается именно доход, а не чистая прибыль. Поэтому уменьшить сумму, с которой придется платить НПД, вычитая из неё арендные платежи, не получится.

В ст. 8 закона подробно описано, что налоговая база определяется как денежное выражение дохода, полученного при продаже товаров или оплате услуг без уменьшения. Корректировки возможно внести только в том случае, если заказчик отказался и аванс пришлось вернуть.

Это важно учитывать при нестабильном и/или нерегулярном доходе от самозанятости. Например, если выручка за месяц составит 20 000 рублей и аренду за помещение для работы необходимо оплатить в размере 20 000 рублей, этот месяц самозанятый гражданин работает себе в убыток. С полученных 20 000 рублей придется заплатить 800 или 1 200 рублей налога.

Возможность зарегистрироваться в программе оплаты НПД для арендодателей — это плюс. Процедура несложная, налог низкий. Тем же, кто сам снимает помещение для своего труда, опасаться нечего — новый закон это не запрещает.

Популярные материалы

Почитать еще

Может ли самозанятый арендовать помещение: примеры аренды

Могут ли самозанятые арендовать помещение в 2019 году Любое дееспособное лицо, не зависимо от правового статуса, в соответствии со статьей 651 ГК вправе заключить письменный договор аренды нежилого помещения, то есть снять его для реализации товаров, предоставления услуг.

Закон о самозанятости только начал действовать, оценивать его выгоды и недостатки пока преждевременно. Однако уже сейчас понятно, что оформление соответствующего статуса с уплатой налога на сдачу квартиры – привлекательный вариант.

Преимуществами оформления самозанятости являются:

• Самозанятый гражданин легализует получение дохода и может не опасаться проверок, штрафов и прочих санкций.
• Легальная деятельность дает возможность предъявления претензий арендаторам на официальных основаниях, вплоть до обращения в суд.
• Появляется возможность вывести свои доходы из тени. Это позволяет, например, объяснить налоговикам, на какие средства совершались дорогостоящие покупки.
• Официальное подтверждение дохода требуется при получении кредитов.
• Можно совмещать основную работу с самозанятостью (но и платить налоги придется с обоих видов деятельности).
• Не придется сдавать налоговую декларацию, поскольку налоговики отслеживают все доходы через приложение «Мой налог».

Пожалуй, основная выгода налога на самозанятых граждан 2019 при аренде квартир заключается в финансовых преимуществах. Если стандартный налог на такой вид доходов установлен на уровне 13%, то самозанятый, сдающий жилье частному лицу, заплатит всего 4%.

Важно! Без оформления договора и официальных оснований для сдачи квартиры собственник может даже лишиться жилплощади в результате мошеннических действий.

Является сдача квартиры в аренду самозанятостью или нет

Зачем это надо самим россиянам? Не каждый фрилансер способен в принципе ощутить этот страх — менталитет просто не включает в себя такую опцию. Нет официального заработка — нет и налогов, какие проблемы?

Но есть существенная категория таких самозанятых, уже сроднившихся со страхом перед участковыми и налоговой, — это квартирные хозяева, получающие доход с аренды. И, соответственно, повысить квартплату на сумму налога — поскольку на рынке аренды все испокон веков работает именно так?

По мнению экспертов компании, финансовая выгода и простота перехода на новый налог способны привести к легализации как минимум трети договоров аренды жилья в Москве. Во втором случае сомнений нет — те, кто сдает жилье официально, платят сейчас больше, чем обещает переход на налог для самозанятых.

Самозанятые же должны платить всего 4 процента. Эксперт уверен, что для тех, кто сдает недвижимость как ИП или по патенту, переход на новый налог особо ничего не изменит.

В первом случае владелец жилья платит шестипроцентный налог — в принципе, если он получает деньги от физлиц, можно, конечно, сэкономить пару процентов. Но на практике — не так просто. Кроме того, для покупки патента все равно нужно регистрироваться как ИП.

Тут еще надо отметить, что в основном легализуют свой арендный бизнес владельцы жилья бизнес-класса и выше — так что введение нового налога к росту цен в этом сегменте вряд ли приведет.

Как, впрочем, и к снижению — луноход назад не ездит: ни один владелец жилья в здравом уме не снизит ставку аренды только потому, что вдруг немного сократил свои издержки.

А вот что будет с самым массовым сегментом аренды? За прошлый год из 300 тысяч квартир, представленных для сдачи в аренду, всего 27 тысяч были сданы легально. И это только по Москве. Хотя кое-что сделать, конечно, можно.

Во-первых, банки по запросу ФНС уведомляют ведомство о подозрительно регулярных переводах между физлицами особенно — на одну и ту же сумму раз в месяц.

Во-вторых, тестируется и новый, научный способ: анализ больших данных. О том, что у государства пока нет механизмов контроля, позволяющих не только выявить факты нелегальной аренды, но и как-то воздействовать на стороны такой сделки, говорит и Ирина Доброхотова.

Пока же это не представляется возможным, — подчеркивает эксперт. Чтобы у них возникло желание выйти из серой зоны, придется усилить контроль за выявлением сдающих в аренду квартиру нелегально.

Причем, по мнению эксперта, причиной станет как раз то, что отследить деятельность таких самозанятых довольно просто: помимо big data и данных о банковских транзакциях, делу помогут старые добрые соседские доносы.

Для частных лиц, ИП или владельцев патентов будет привлекательной налоговая ставка в 4 процента.

Но как быть в том случае, если сдача жилья носит сезонный характер? Как будет относиться налоговая инспекция к тому, что в одном квартале самозанятый будет указывать свой доход от сдачи жилья в наем, а в другом — уже нет? Кто и как будет вести контроль и надзор за деятельностью самозанятого? Договор в простой письменной форме без регистрации в Росреестре можно составлять совершенно законно на срок до 11 месяцев, затем продлевать его снова и снова, и он будет иметь юридическую силу.

На тех, кто сдавал квартиру в аренду в 2018-м, новые нормы не распространяются, а у тех, кто только приступает к арендному бизнесу, впереди целый год. Те кто хотел работать по-белому, уже работают.

Как минимум потому, что к этому нет рыночных предпосылок: все-таки баланс на рынке пока что в пользу арендатора. Одним словом, если и ждать каких-то подвижек в отрасли, конечного потребителя — простого квартиранта — они вряд ли коснутся.

Но для некоторых участников — части квартирных хозяев и агентов-посредников — нововведение действительно может оказаться выгодным.

Впрочем, наймодателям стоит вспомнить еще вот о чем: если квартира сдавалась официально, то при ее продаже есть риск заплатить 13-процентный НДС — или тратить силы и время на доказательство того, что квартира в свое время покупалась вовсе не для извлечения коммерческой выгоды от аренды.

Могут ли самозанятые арендовать помещение

Действующее законодательство о НПД предусматривает, что граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность как самозанятые, не могут иметь наемный персонал, а также осуществлять не разрешенные для данного режима виды деятельности. Ограничений по аренде помещений закон не содержит.

Поэтому ответ на вопрос «может ли самозанятый арендовать помещение?» – да, может.

При этом нет никаких ограничений по размеру помещения или функциональной принадлежности, главное условие, что самозанятый осуществляет всю работу самостоятельно, без привлечения наемных работников по трудовым договорам (помощники, работающие по ГПХ-соглашениям не запрещены), а арендуемое помещение расположено на территории одного из 4-х регионов проведения эксперимента.

Примеры аренды

Виды деятельности самозанятых определены законодателем и состоят из трех позиций:

1. Присмотр, уход за детьми, за пожилыми гражданами старше 80 лет, за больными и нуждающимися в посторонней помощи.
2. Репетиторская деятельность.
3. Уборка жилых помещений и ведение домашнего хозяйства.

Список не является закрытым. На региональном уровне допустимо расширение перечня лиц для отнесения к данной категории граждан.

В арендованном помещении, учитывая определенные нюансы, не всегда будет законным осуществлять перечисленные виды деятельности.

Жилое помещение

Для присмотра за малолетними детьми самозанятый осуществляет выезд к ребенку по месту жительства заказчика. Допустим, гражданин решил снять жилое помещение и организовать в нем пребывание малышей. В этом случае, даже если он в состоянии справиться с детьми в одиночку, без привлечения дополнительной рабочей силы, требуется регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.

Необходимо получить разрешения от СЭС и службы пожарной безопасности, заключить договор на вывоз мусора и направить уведомление в Роспотребнадзор. Такие действия по закону имеет право проводить только ИП.

Нежилое помещение

Нововведение вызвало заключение неправомерных договоров аренды. Субъектами ситуации стали граждане, с которыми работодатель умышленно расторгает трудовое соглашение, заранее пообещав сотруднику предоставление работы в статусе самозанятого.

Прежний «хозяин» выделяет место в офисе и сдает его в аренду. Человек не числится в штате компании, но продолжает выполнять прежние трудовые обязанности в статусе самозанятого на арендованной у владельца компании территории. Подобная схема нарушает закон, предусматривающий двухлетний запрет получать прибыль в статусе самозанятого от предыдущего работодателя.

Утаить от ФНС то, кто оплачивает услуги, невозможно. Оформление чека на доход от ИП или юридического лица предусматривает указание ИНН плательщика. Документ поступает в налоговую инспекцию.

Сотрудники ведомства видят в базе, что перечисление средств производится владельцем одного индивидуального номера. Неизбежно доначисление обеим сторонам НДФЛ, пени и штрафа.

Зал под парикмахерскую

Самозанятый планирует снять помещение для оказания парикмахерских услуг. Подобный вид деятельности относится к категории предпринимательской и требует:

• получение разрешений СЭС и государственной пожарной инспекции;
• договор с прачечной;
• соглашение на вывоз ламп (люминесцентных);
• сотрудничество с дезинфицирующими и дератизирующими организациями;
• оформление медицинской книжки.

Парикмахер, осуществляющий свою деятельность на территории арендованного зала, не может быть признан самозанятым.

Помещение под офисную работу

• Если человек занимается репетиторством в интернете, но у него нет рабочего места на дому, он может снять офис и вести свою деятельность в арендованном помещении.
• Перенос общения с детьми из сети в офис и привлечение к своему занятию других лиц (уборщицы, педагога, электрика, оператора на телефон) требует регистрации ИП.
• О налогообложении владельцев квартир, которые сдаются в аренду, можно узнать ниже на видео.

Что будет, если сдавать квартиру в аренду и не платить налоги

Собственник вправе распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению, в том числе сдавать ее в аренду. Но получение дохода от сдачи внаем без декларирования и уплаты налогов считается незаконным.

В налоговом законодательстве предусмотрена финансовая ответственность за незаконную сдачу жилплощади внаем. Закон определяет и административную, и даже уголовную ответственность. Согласно ст. 122 НК РФ за умышленное правонарушение взимается 20–40% от суммы неуплаты налогов. По ст. 119 за непредоставление декларации придется заплатить по 5% от взноса за каждый месяц задержки.

Если гражданин сдавал в аренду жилплощадь и не платил налоги, причем сумма этой неуплаты превысила 600 тыс. рублей за 3 года, действует уголовная ответственность в виде:

• штрафа;
• принудительных работ;
• ареста;
• лишения свободы.

Для юрлиц такая же ответственность предусмотрена при достижении неуплаты в 2 млн рублей за тот же период.

Две категории самозанятых граждан

1. До 2019 года к самозанятым гражданам относились лица, которые за вознаграждение оказывают услуги другим физическим лицам для личных, домашних и других подобных нужд.
2. По общему правилу эти граждане должны уплачивать НДФЛ (как налог на самозанятых) и страховые взносы.

3. В 2016 году из указанной категории граждан была выделена подкатегория тех, кто освобождается от уплаты НДФЛ и страховых взносов за налоговые периоды 2017 и 2018.

   К этой подкатегории относились только те самозанятые граждане, которые одновременно соблюдали три условия:

• они добровольно встали на учет в налоговом органе;
• они занимались оказанием вполне конкретных видов услуг;
• они оказывали услуги лично, не привлекая наемных работников для оказания услуг.

Фактически в 2017-2018 годах параллельно существовали две подкатегории самозанятых граждан, различающихся по их налогообложению. К одной категории относились те, кто платил налоги (НДФЛ) и стразовые взносы. К другой те, кто был освобожден от налогообложения и уплаты страховых взносов.

В конце 2018 года был принят закон «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»…», в соответствии с которым с 1 января 2019 года по 31 декабря 2028 года в четырех субъектах РФ (в Москве, Московской, Калужской областях и Татарстане) будет проводиться эксперимент, в соответствии с которым с 2019 года для самозанятых граждан вводится специальный режим налогообложения. Проведение эксперимента означает появление с 2019 года новой категории самозанятых граждан, для которых упомянутым законом установлены правила их деятельности и налогообложения.

Принятие упомянутого закона означает, что с 2019 года в России существуют две категории самозанятых граждан:

• граждане четырех субъектов РФ, которые будут участвовать в эксперименте;
• остальные самозанятые граждане.

Более подробно особенности деятельности и налогообложения самозанятых граждан обеих категорий в 2019 году мы рассмотрим ниже.

Сходства и отличия между ИП и физ.лицом в вопросах аренды квартиры

В данном разделе мы продемонстрируем сходства и основные отличия между арендной деятельностью ИП и физического лица по ряду критериев.

Для чего регистрировать ИП?

После ознакомления с приведенной таблицей может показаться, что ведение арендной деятельности для ИП несет слишком много сложностей в сравнении с той же деятельностью для физического лица.

Отчасти это так. Сам процесс оформления отношений с нанимателем и взаимодействия с ним после заключения договора для ИП и физ.лица не отличается.

Отличия проявляются только во взаимоотношения с государством.

Практическая польза из регистрации ИП для ведения арендной деятельности может быть извлечена при уплате налогов, но только при значительном объеме доходов.

До 2019 года физического лица не было выбора, какие именно налоги платить. В любом случае приходилось платить НДФЛ (гл. 23 НК РФ).

С 1 января 2019 года в четырех регионах – Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области – запущен эксперимент по налогообложению самозанятых, в рамках которого налог может быть снижен до 4-6%.

У ИП в любом случае вариантов больше:

1. Общий режим налогообложения (уплата НДФЛ);
2. Упрощенная система налогообложения – гл. 26.2 НК РФ;
3. Патентная система налогообложения – гл. 26.5 НК РФ.
4. Налогообложение самозанятых (в 4 регионах с 1 января 2019 года, в рамках эксперимента)

В первых трех случаях вам, как индивидуальному предпринимателю, нужно будет также уплачивать обязательные страховые взносы в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2009 года N 212-ФЗ “О страховых взносах в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования“.

Может ли риэлтор быть самозанятым: как оформить, в чем особенность регистрации и налогового режима?

Самозанятость является формой получения денежного вознаграждения и легализации полученных доходов путем уплаты с них налога. При этом по сравнению со стандартной налоговой ставкой по доходам физлиц в размере 13% налоговая ставка для самозанятых снижена до 4-6%.

Учителя, репетиторы, блогеры, уборщики, отделочники – все они могут пройти регистрацию, как самозанятые. Самозанятые получают «зарплату» непосредственно у заказчика и сами находят себе клиентов. Именно по такой схеме обычно и работают риелторы.

Но обычно представители данной профессии сомневаются в возможности перехода на данный льготный режим.

Может ли риелтор стать самозанятым

Режим самозанятости, или налог на профессиональный доход (ПНД) – льготный режим налогообложения.

Он был разработан законодателями в целях легализации доходов широкого круга россиян, которые отказываются от регистрации, как предприниматели, на другом налоговом режиме из-за высокой налоговой нагрузки и необходимости формирования отчетности.

Режим самозанятости распространяется на отдельные направления деятельности и пока реализован в отдельных регионах. Риелторские услуги прямо не указаны в качестве видов деятельности, где допустимо применять ПНД, поэтому вопросы относительно возможности перехода на данный режим являются актуальными.

В Министерстве финансов РФ в середине 2019 года выпустили пояснение по данному вопросу в письме №03-11-11/54306. На основании ч. 1 ст. 4 ФЗ-422 от 2018 года «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима…» физические лица, включая индивидуальных предпринимателей, признаются плательщиками налога на профессиональный доход.

Ограничения, которые нужно учитывать для применения данного закона, содержатся в ФЗ-422 в ч. 2 ст. 6.

Здесь ничего не сказано о невозможности применения закона физическими лицами или индивидуальными предпринимателями, которые оказывают услуги по отчуждению и приобретению объектов недвижимости.

Таким образом, риелтор вправе стать самозанятым, но при учете ограничений, связанных с этим режимом. Именно такую позицию занял Минфин при ответе на вопрос налогоплательщика о возможности перехода риелтора на ПНД.

Особенности статуса

Многие риелторы уходят из агентств недвижимости в «свободное плавание». Причина стандартна – нежелание работать на окладе или отдавать существенный процент своего заработка в агентство.

Первоначально риелторы нарабатывают в агентстве свою клиентскую базу, получают опыт работы и завоевывают доверие клиентов, а затем уходят во фриланс.

Но во фрилансе есть определенный минус – клиенты не всегда готовы сотрудничать с лицом, которое работает нелегально, и риски неоплаты положенной агентской комиссии существенно возрастают. Особенно настораживает потенциальных клиентов возможная необходимость передачи денег без каких-либо документов об оплате и без договора.

При поиске способов легализации своей деятельности риелторы сталкиваются с необходимостью зарегистрировать ИП. Но останавливает их высокая налоговая ставка по полученным доходам (минимум 6-15% на упрощенной системе налогообложения), размер пенсионных отчислений (которые платятся даже независимо от полученных доходов) и необходимость сдачи целого комплекта отчетности.

Режим самозанятости с его налоговой ставкой в 4% при оказании услуг физлицам и 6% – при оказании услуг компаниям мог бы стать хорошей альтернативой ИП. Самозанятые не платят НДФЛ и НДС. Также на данном льготном налоговом режиме отсутствуют взносы в Пенсионный фонд и какая-либо отчетность.

Уплата налогов и выдача чеков покупателям выдается с помощью приложения «Мой налог». Оно достаточно простое и не потребует специальных знаний. Кстати, в приложении в перечне профессий есть риелтор и посреднические услуги, что еще раз косвенно подтверждает возможность регистрации такой профессии.

Статус самозанятого позволяет работать без покупки онлайн-кассы, что является еще одной существенной статьей экономии.

Риелтор может продолжать работать официально по трудовому договору. Его зарплата не будет учитываться при расчете налога.

Ограничения при работе

При работе в статусе самозанятого риелтору предстоит учесть ограничение по доходам: они должны составлять не более 2,4 млн р. Этот лимит установлен на один календарный год, после чего самозанятый не вправе применять ПНД.

Он должен будет заплатить налог по налоговой ставке, которая действует в рамках спецрежима индивидуального предпринимателя, или стандартный НДФЛ. С начала следующего года все доходы будут обнуляться, и лицо вновь сможет заплатить налог на профессиональный доход.

Учет всех доходов ведется в приложении, риелтору самому не нужно ничего считать.

Также предстоит учесть ограничение по регионам. Первоначально режим был введен в 4 регионах, но в 2020 году перечень дополнили 19 новых регионов. В него вошли Санкт-Петербург и Ленинградская область, Новосибирская, Ростовская, Свердловская области, Красноярский округ и Пермский округ и пр.

Сегодня спецрежим применяется в 23 регионах страны. При этом необходимо понимать следующее: под регионом регистрации самозанятого понимается не регион его прописки, а место ведения деятельности.

Например, риелтор может иметь регистрацию в Туле, а вести деятельность в Москве. И в таком случае он вправе стать самозанятым, но с тем лишь ограничением, что налог он будет перечислять в московский бюджет.

Более того, с июля 2020 года предполагается, что самозанятым можно будет стать в любом регионе без каких-либо ограничений.

Часто риелторы предполагают, что они не могут перейти на режим ПНД из-за положений ст. 4 422-ФЗ от 2018 года.

Вправе ли риелтор в данном случае стать самозанятым, если в указанной правовой норме сказано о невозможности самозанятости при получении дохода от перепродажи товаров, имущественных прав или имущества, кроме личного имущества? Если риелтор не позиционирует свои услуги, как перепродажу имущества, то работать, как самозанятый, он может. Для работы на ПНД он может заключать со своими клиентами договоры на оказание услуг по подбору объекта недвижимости или сопровождению сделки купли-продажи.

Также в работе риелтору нужно придерживаться таких ограничений:

1. Недопустима работа по агентским договорам или договорам комиссии.
2. Не разрешено оказывать услуги бывшему работодателю, когда с даты увольнения прошло менее двух лет.
3. Запрещено сдавать в аренду нежилую недвижимость.

Рассмотрим более подробно, какими видами деятельности может заниматься риелтор, а какими – нет.

Виды деятельности, которые может осуществлять риелтор

Продавать квартиру, уплачивая налог, как самозанятое лицо, не допускается. Но и стоимость квартир обычно превышает пороговое значение по выручке для риелторов в 2,4 млн р. Это значит, что вместо договоров купли-продажи риелторы должны подписывать иные договоры: например, договор о возмездном оказании услуг.

422-ФЗ от 2018 года позволяет гражданам оформить регистрацию, как самозанятое лицо, и сдавать квартиру в аренду. При этом не имеет значения, кому будут сдавать квартиру: физлицу или организации. Разница будет состоять только в налоговых ставках: они составят 4% для физлица и 6% – для организации. При этом если аренда квартиры физлицом происходит через специальные агрегаторы, то ставка составляет 6%, так как самозанятый получает деньги от компании.

Налог платится только с доходов от аренды. Плата за коммунальные услуги, если она происходит по показаниям счетчиков, сюда не относится.

Но нужно понимать, что разрешение на сдачу в аренду недвижимости распространяется только на жилые помещения. Нежилое помещение сдавать в аренду недопустимо. Это прямо запрещено законодательными нормами (на основании п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ).

Как работать риелтору на ПНД

Режим ПНД применяется с начала 2019 года, и возможностью узаконить свои доходы воспользовались около 40 тыс. человек. С юридической точки зрения, самозанятые – это те, кто платит налоги на профессиональный доход. Налоговая ставка для указанных лиц может составлять 4-6%.

Налог начисляется в приложении автоматически. Заплатить его нужно не позднее 25 числа следующего месяца.

Каждому вновь зарегистрированному лицу в качестве самозанятого предоставляется вычет по налогам в размере 10 тыс. р. Пока сумма вычета не достигнет 10 тыс. р.

, самозанятый будет уплачивать налог по льготной ставке: она снизится с 4 до 3% для услуг в пользу физлиц и до 4% – для доходов в пользу юрлиц. Расчеты происходят автоматически.

Получается, что льгота будет предоставляться риелтору, пока его доходы от клиентов-физлиц не превысят 1 млн р. или 500 тыс. р. – для клиентов юрлиц.

Схема работа на ПНД такая: риелтору нужно только вносить сведения о полученных доходах в приложении – от кого они были получены и в каком размере – и выдавать клиентам чеки. Чеки допускается выдавать в электронном виде или распечатывать их.

Как стать самозанятым: инструкция по регистрации

Порядок оформления статуса самозанятого предельно проста: необходимо пройти регистрацию в приложении «Мой налог» или зарегистрироваться на сайте ФНС. Оформить регистрацию можно и в уполномоченном банке или через портал Госуслуги. По сравнению с регистрацией ИП весь процесс предельно прост.

Регистрация в качестве самозанятого в приложении предполагает прохождение таких этапов:

Налог на самозанятых граждан в 2019 году: аренда квартиры и нежилого помещения

• Кто такие самозанятые: плюсы нового налогового режима
• Ограничения для НПД
• Ограничения по территории и размеру дохода
• Ограничения по виду деятельности
• Можно ли сдать имущество в аренду работодателю

Кто такие самозанятые: плюсы нового налогового режима

Самозанятыми принято называть тех, кто применяет недавно появившийся режим налогообложения — налог на профессиональный доход. Этот экспериментальный режим введен всего в некоторых регионах и должен простимулировать к легализации деятельности людей, которые получают доходы от оказания услуг, продажи собственной продукции и сдачи своего имущества в аренду.

Такие граждане не против сделать свои доходы легальными и платить с них налоги, но их останавливает дополнительная бумажная волокита и финансовая нагрузка. Например, при регистрации ИП необходимо знать базовые бухгалтерские понятия, сдавать отчетность и уплачивать страховые пенсионные и медицинские взносы. Граждане, применяющие НПД, от всего этого избавлены.

Однако есть определенные ограничения в применении НПД.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Ограничения для НПД

Есть ли в списке допустимых услуг для самозанятых сдача квартиры в аренду? Может ли самозанятый сдавать в аренду автомобиль согласно новому закону? А иное имущество? Чтобы ответить на вопрос, необходимо изучить закон «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»…» от 27.11.2018 № 422-ФЗ, в котором прописаны все условия применения НПД.

Ограничения в применении нового налогового режима связаны с размером дохода, допустимыми видами деятельности и территориальными ограничениями. Рассмотрим, на какие ограничения следует обратить внимание интересующимся сдачей квартиры самозанятым.

Представим данные в виде схемы:

1. Об условиях, при которых можно сдавать квартиру, находящуюся на неэкспериментальных территориях, читайте в разделе «Ограничения по территории и размеру дохода».
2. Более подробные комментарии к указанным ограничениям даны ниже.
3. Добавим, что налоговые ставки НПД не зависят от вида деятельности, а варьируются в зависимости от клиента:

• при сдаче в аренду физлицу ставка — 4% от дохода,
• сдаче в аренду юрлицу ставка — 6% от дохода.

Ограничения по территории и размеру дохода

Эксперимент проводится на территории Москвы, Московской области, Калужской области, Республики Татарстан.

Читайте нас в Яндекс.Дзен Читайте нас в Telegram

Пункт 1 ст. 2 закона № 422-ФЗ привязывает регион проведения эксперимента не к месту нахождения налогоплательщика, а к месту ведения деятельности. То есть если квартира для аренды у самозанятого находится в регионе проведения эксперимента, а сам самозанятый проживает или зарегистрирован в другом, он все равно может применять НПД.

Однако допустим вариант, когда самозанятый зарегистрирован в качестве предпринимателя в регионе эксперимента и получает в нем доход, а также получает доход, удовлетворяющий условиям применения НПД, и на иных территориях. В этом случае под НПД попадают все доходы, получаемые как на экспериментальной, так и на другой территории.

Что касается размера дохода, то п. 8 ст. 4 закона № 422-ФЗ запрещает применять НПД тем налогоплательщикам, у которых доход при расчете налоговой базы по НПД превысил 2,4 млн руб. в текущем календарном году.

Необходимо понимать, что в среднем доход в месяц при таком режиме налогообложения не должен превышать 200 000 руб. Однако помним, что ограничение идет не помесячному доходу, а по годовому.

Ограничения по виду деятельности

В законе № 422-ФЗ приведен перечень тех видов деятельности, которыми нельзя заниматься и применять в отношении них НПД.

Можно сделать вывод, что любой иной деятельностью, которая не указана в законе № 422-ФЗ, заниматься с применением НПД можно.

Рассмотрим, может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру, допустима ли сдача самозанятым в аренду нежилого помещения, а также сдача самозанятым в аренду автомобиля.

Подпункт 3 п. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ не относит к объектам налогообложения при применении НПД доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).

Таким образом, о сдаче в аренду самозанятыми можно сказать следующее:

• сдача в аренду нежилого помещения самозанятым недопустима;
• сдача квартиры в аренду — это самозанятые граждане могут делать, равно как и сдавать в аренду автомобиль.

Можно ли сдать имущество в аренду работодателю

Бывает, работодателю выгодно использовать имущество, принадлежащее работнику, а не покупать новое. В таких случаях можно выплачивать работнику компенсацию за использование личного имущества или же заключить с ним договор аренды.

Договором аренды часто оформляют использование автомобиля работника. Таким образом, работодатель становится налоговым агентом по НДФЛ: он удерживает с суммы аренды и перечисляет в бюджет 13% НДФЛ.

А если имущество сдает в аренду самозанятый?

Для начала поясним, что работать по трудовому договору и зарегистрироваться в качестве самозанятого законодательство позволяет. То есть человек, имея основную работу, может стать самозанятым и сдавать в аренду свое имущество, уплачивая НПД с этих доходов.

Но для отношений между самозанятыми и работодателями закон вводит ограничение. В подп. 8 п. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ говорится, что доходы, полученные от работодателя или от лица, бывшего работодателем менее двух лет назад, не могут облагаться НПД.

Таким образом, брать в аренду, например, автомобиль у работника как у самозанятого не получится. Клиентами такого арендодателя могут быть только сторонние люди.

***

Самозанятые, то есть те, кто применяет НПД, могут сдавать движимое имущество в аренду. А вот сдача недвижимого имущества запрещена законодательно. Исключением является сдача в наем жилых помещений. Сдача в аренду облагается по обычным ставкам НПД — 4 или 6%.

***

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Самозанятые».

Могут ли самозанятые арендовать помещение в 2019 году — Evle

Любое дееспособное лицо, не зависимо от правового статуса, в соответствии со статьей 651 ГК вправе заключить письменный договор аренды нежилого помещения, то есть снять его для реализации товаров, предоставления услуг.

В том случае, когда человек работает самостоятельно, без привлечения дополнительной рабочей силы в виде наемных лиц, нет необходимости регистрироваться организационно-правовую форму юридического лица или индивидуального предпринимателя.

Определение статуса

Минюст предполагает следующую интерпретацию понятия — это человек, который осуществляет деятельность собственными силами без привлечения наемных рабочих. Физлицо, зарегистрированное в данном статусе должно получать постоянный доход, единоразовое получение прибыли не обязывает оформляться.

Отличие самозанятых индивидуальных предпринимателей (ИП):

• запрещено заключать письменные соглашения в качестве работодателя с наемными физлицами;
• не обязаны сдавать налоговую отчетность.

Людям, которые собираются получить новый статус и избежать административной ответственности за незаконное ведение деятельности, квалифицированной как предпринимательская, необходимо уведомить об этом налоговые органы.

Для обмена данными с контролирующими органами рекомендовано использовать мобильное приложение «Мой налог».

Как получить возможность платить только НПД

Чтобы освободиться от НДФЛ и платить только НПД, необходимо следовать инструкциям, приведенном в федеральном законе, а именно — подать документы и заявление в МНС РФ, или пройти процедуру через приложение «Мой налог». Если регистрация пройдена с помощью мобильного устройства, в личном визите или отправке документов по почте нет необходимости.

Что придется платить

От уплаты следующих налогов и сборов самозанятые освобождены:

• подоходного;
• на добавленную стоимость.

Налог на профессиональный доход:

• 4% при взаимодействии с физическими лицами;
• 6% если речь идет о продаже товаров и работ ИП и другим организационно-правовым формам.

В отчисляемую сумму входят взносы на обязательное медицинское страхование, что дает «вышедшим из тени» права и гарантии. Не обязательно, добровольно уплачиваются суммы в ПФ РФ. Возможность получить справку о доходах В ФНС РФ помогает самозанятым в получении кредитов.

Прибылью, с которой придется оплатить налоговые взносы признается результат от реализации товаров, работ в виде денежных средств в наличной или безналичной форме. Возможность временно не платить для самозанятых граждан установлена до 31 декабря 2018 года.

С начала следующего года налогоплательщик обязан оплатить задолженность по сборам не позднее 25 числа месяца, следующего за отчетным месяцем.

МНС РФ уведомляет налогоплательщика через мобильное приложение о сумме сбора не позднее 12 числа месяца, следующего за налоговым периодом.

МФН РФ полагается на информацию, введенную в мобильном приложении и способом мониторинга всех операций по банковским картам налогоплательщика.

Если физлицо арендует помещение, налоговая база (объект налогообложения) не уменьшается на сумму, потраченную на съем. За скрытые доходы МНС РФ предусмотрены штрафные санкции. При первом нарушении — 20% от сокрытой суммы, последующие разы — 100%.

Можно ли самозанятому арендовать помещение

Съем помещения самозанятым не запрещен федеральным законом в случаях, когда он работает один, без привлечения работников и осуществляет деятельность, квалифицированную как самозанятость.

Список услуг для домашних и личных нужд по закону небольшой, каждый регион вправе самостоятельно регламентировать виды деятельности, которые могут осуществлять граждане в статусе самозанятых.

Для уточнения вопроса о данном списке, гражданину необходимо обратиться в налоговый орган по месту регистрации или посмотреть на официальном сайте ФНС РФ.

Примеры когда применяется специальный режим НПД

Пример 1

Самозанятой собирается арендовать комнату или студию для оказания парикмахерских услуг. С одной стороны, это услуги населению для личных нужд, но данный вид деятельности, попадает под понятие предпринимательской.

В данном случае необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

В полноценной работы парикмахерской необходимо соблюдать нормы Санпин, делать план производственного контроля, заключать договора на вывоз мусора и ламп, уведомить Роспотребнадзор.

Пример 2

Гражданин, который оказывает услуги по репетиторству может арендовать нежилую комнату. Чтобы снимать его на законных основаниях необходимо заключить письменный договор.

Если заниматься репетиторством на территории клиентов, то это подходит под категорию деятельности, описанную в федеральном законе «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход». Данный человек будет платить НПД.

Если репетитор арендует помещение для своей работы, то это становится предпринимательской деятельностью. Такая ситуация требует оформления в качестве ИП.

Пример 3

Человек, который пишет статьи на заказ, или оказывает консультации через интернет, может как арендовать помещение, так и работать дома.

Платить налоги он будет со всех полученных средств как в наличной так и в безналичной форме, заполняя свои доходы в мобильном приложении.

Если он привлекает дополнительную рабочую силу в виде наемных рабочих, от специального режима НПД придется перейти к уплате НДФЛ и зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица.

Пример 4

Присматривать за детьми человек может на территории работодателя.

Если арендовать помещение, необходимо уведомить Роспотребнадзор о начале деятельности, заключить договора на вывоз мусора, ламп, соблюсти правила противопожарной безопасности, Санпин, пройти проверку СЭС.

Статус самозанятости не допускает возможности отправки уведомлений, взаимодействия с органами контроля. Данный случай обязывает зарегистрировать ИП или любые другие формы юридических лиц.

Любой человек, который арендует помещение для оказания услуг населению и юридическим лицам по закону имеет право на специальный режим НПД, если он подходит под категории, описанные в федеральном законе.

Освобождение от уплаты НДФЛ и присвоение нового статуса самозанятость разрешается при отсутствии наемных рабочих, оформленных в рамках трудовых отношений.

Статьей 15 ТК РФ прямо запрещено заключать гражданско-правовые договора, регулирующие трудовые отношения между работником и работодателем. Данное нарушение влечет за собой административную ответственность.

Сдача в аренду нежилых помещений самозанятыми: налоги

Существование в стране огромного пласта граждан, которые получают доход от самых различных видов деятельности и при этом не платят налоги, ни для кого не является секретом.

Государству, заинтересованному в повышении собираемости налогов с официальных налогоплательщиков, не дает покоя легальная возможность получать доход и при этом не платить налоги. Эта обеспокоенность вызвала к жизни появление термина «самозанятые» и попытки регламентировать их деятельность, в основном — в части налогообложения.

Пока, только в виде эксперимента который должен продлиться 10 лет, после чего следует ожидать, что он неизбежно будет признан «успешным» и всех без исключения самозанятых обяжут платить налоги.

Однако, вводимая, в качестве эксперимента, в 4 регионах России системе налогообложения самозанятых оказывается выгодной для одной категории граждан — арендодателей, сдающих в наем принадлежащее им жилое недвижимое имущество. Рассмотрим, как складываются взаимоотношения между этой категорией граждан и налоговыми органами.

Люди, занимающиеся приносящей доход деятельностью и при этом не состоящие в трудовых отношениях ни с одним из работодателей, равно как не эксплуатирующие труд ни одного наемного работника в западных странах называются фрилансерами (от англ. freelancer — «свободный художник»).

Российские законотворцы придумали собственный, неуклюжий и корявый термин для обозначения этой категории — самозанятые.

Именно так обозначены в Федеральном Законе № 422-ФЗ граждане, не подпадающие под категорию индивидуальных предпринимателей и являющиеся членом одной из профессиональных гильдий, которые однозначно исключены из категории самозанятых.

В частности, не могут ими являться:

профессиональные оценщики;

индивидуальные старатели и добытчики полезных ископаемых;

посредники при перепродаже товаров (в том числе с помощью интернет-магазинов);

государственные служащие (за исключением регистрации в данном статусе для сдачи внаем собственной квартиры).

Все остальные виды деятельности, не запрещенные законом, могут осуществляться на условиях самозанятости. Существенными ограничениями, которые пытается установить законодатель, являются:

ограничение по сумме годового дохода, при котором человек считается самозанятым. В законе установлена предельная сумма в 2 400 000 рублей в год;

самозанятый не имеет права использовать для получения прибыли труд наемных работников;

он не может состоять в трудовых отношениях с работодателем, который оплачивает страховые и пенсионные взносы за наемных работников;

Закон предполагает, что самозанятые граждане в инициативном порядке (добровольно) будут регистрироваться в таком статусе для того, чтобы уплачивать налоги со своей деятельности и тем самым обрести «законный» статус. Иметь возможность пользоваться благами бесплатного медицинского обслуживания и пенсией по старости. В настоящее время они итак имеют указанные возможности, но, со стороны государства все чаще звучать призывы лишить самозанятых граждан возможности пользоваться медицинским обслуживанием в силу того, что они не платят налоги. Сознавая провальность эксперимента, законотворцы попытались стимулировать граждан регистрироваться в качестве налогоплательщиков минимальным процентом налогообложения. Всего 4% от прибыли, не превышающей 2,4 миллиона рублей в год — при получении дохода от физических лиц, и 6% — при получении дохода от ИП или юридических лиц. Не смотря на то, что в 4 регионах закон уже действует, чтобы не отпугивать потенциальных налогоплательщиков, они до конца 2019 года освобождены от его уплаты. Статья 4 указанного закона предусматривает довольно обширный перечень видов деятельности, которые выведены из-под налогообложения самозанятого гражданина. Часть из них регулируется другими нормативными актами, а получение дохода в натуральной форме — регулировать абсурдно. Работа «на себя» тем и привлекательна, что не имеет никакого режима. Есть индивидуальное планирование распорядка дня, нагрузки, которую фрилансер способен осилить в течение рабочего времени, самостоятельное определение места нахождения и продолжительности рабочего времени, которое может иметь разорванный характер. Казалось бы, все ясно: на жителях Москвы, Московской области, Республики Татарстан и Калужской области отрабатывается механизм реализации закона об установлении специального налогового режима. В случае признания эксперимента успешным, он распространится на все регионы Российской Федерации. В новом законе существует коллизия: получение дохода от сдачи внаем (аренду) принадлежащего гражданину имущества признается самозанятостью. Конечно же, в основном речь идет о самом дорогостоящем имуществе — недвижимости.

Из текста следует, что льготный режим налогообложения применяется только при сдаче в аренду жилых помещений. О том, применяется ли льготный режим при уплате налогов на доход, полученный от сдачи в аренду нежилых помещений, ничего не сказано.

Для того, чтобы однозначно ответить на вопрос, является ли сдача в аренду коммерческой недвижимости самозанятостью, следует внимательно прочесть ст. 6 ФЗ № 442. Из ее содержания можно сделать вывод, что на доходы, полученные от передачи прав на недвижимость (за исключением сдачи в аренду жилого помещения) не распространяется льготный режим налогообложения, применимый к самозанятым. Сдача в аренду нежилой недвижимости налоговыми органами рассматривается как предпринимательская деятельность подлежащая налогообложению.

Воспользоваться льготным режимом, устанавливаемым для самозанятых в данном случае не получится, не смотря на размер дохода, получаемого в качестве арендной платы.

Даже если он будет менее 2,4 миллиона рублей в год, придется регистрироваться в качестве ИП и, в зависимости от видов деятельности, которыми планирует заняться индивидуальный предприниматель, выбирать систему налогообложения — УСН или ОСН.

Подробнее об особенностях налогообложения аренды нежилых помещений.

Порядок постановки на учет в качестве самозанятого

Регистрация в качестве самозанятого предельно упрощена. В указанных 4 регионах России, участвующих в эксперименте, могут зарегистрироваться в этом статусе граждане: РФ, Белоруссии, Армении, Казахстана, Киргизии. Для регистрации не обязательно появляться в офисе ИФНС по мету регистрации (жительства).

Можно воспользоваться возможностями мобильного интернета. Для этого следует войти на официальный сайт ФНС России, добавив к адресу после .ru индекс региона (для Москвы /rn77/). После этого надо: Скачать приложение «Мой налог» (https://npd.nalog.ru/#start)

Заполнить электронную форму: отсканировать паспорт и выслать свою фотографию

Для исчисления суммы дохода, подлежащего налогообложению, следует вести учет: формировать чеки, в которых отражается сумма поступления от каждого из клиентов;

До 12 числа следующего месяца получать информацию о размере налога, подлежащего уплате;

До 25 числа следующего месяца оплачивать начисленный налог любым удобным способом: (через банк, безналичным электронным переводом, платежом через платежные сервисы, через терминал банка).

Подводя итог рассмотрению возможности использования режима льготного налогообложения, вводимого в качестве эксперимента для самозанятых, эйфория владельцев нежилой недвижимости от возможности сдавать в аренду свою собственность и платить при этом минимум налогов, не оправдалась.Даже если доход от такой деятельности не превышает 2,4 миллионов рублей в год, налоговые органы все равно расценивают такую деятельность как предпринимательскую, и требуют регистрации арендодателя в качестве ИП, как минимум.

Расчеты налогов показывают, что самозанятость выгодна только при доходе, не превышающем 700−800 тысяч рублей в год, если она выше, то выгоднее регистрироваться в качестве ИП, налоги по размеру будут теми же, плюс приятный бонус — гарантированное медицинское и пенсионное обеспечение.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ — СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ