В Российской Федерации нередко земельные участки находятся не в частной собственности, а в общей, когда одним участком земли владеют сразу двое, а то и трое граждан.
В нашей статье пойдет речь об участках, которые находятся в общей собственности сразу нескольких лиц, о том, какие ЗУ могут принадлежать сразу нескольким лицам, о правах и обязанностях на такие виды участков, о том, когда может возникнуть потребность в переводе частной собственности на общую долевую и о величине долей.
Что такое общая долевая собственность на земельный участок
Бывает и такое, что земля находится в собственности десятков лиц одновременно. Зачастую такие земельные участки имеют сельскохозяйственное назначение и были оформлены еще в те времена, когда перераспределялись земли колхозов.
Собственники имеют равные права при распоряжении общего имущества. Также допускается и требования выделения своей доли из общей.
То время характеризовалось стремительным развитием огородничества, садоводства и сельского хозяйства на просторах нашей большой страны.
Когда сельское хозяйство стало постепенно увядать, бывшие работники колхозов и совхозов стали искать пути решения проблемы прибыльности таких видов ЗУ.
Согласно действующему законодательству (ГК РФ), собственник такого вида земельного участка может требовать выделить ему свою долю из общей.
Стоит помнить, что требовать выделить свою долю из общей – законное право каждого, и согласно законодательным нормам (252 ГК РФ) вы не обязаны озвучивать точную причину такого решения.
Общая собственность может быть двух типов:
- Общая, без выделения долей для каждого из участников.
- С выделением долей из общей для одного или более лиц.
К каким участкам может применяться
- Когда речь идет о фермерских и сельских угодьях.
- Если участки земли были приобретены членами различных объединений (например, фермерское, садоводческое, огородническое или дачное объединение граждан) за счет общих взносов.
- При покупке участка земли двумя лицами, которые числятся в браке.
- Участок земли был куплен членами некоммерческого объединения на общие деньги для ведения огородничества, фермерства, садоводства или сельского хозяйства.
- Доля предоставляется на условиях оплаты.
Участники общей долевой собственности, их права и обязанности
Выделение доли происходит в процентном или дробном соотношении.
По различным причинам, доля участников может быть изменена. Например, один собственник отказывается от своей доли в пользу другого.
Часть общего имущества может быть затребована собственником в его владение или пользование, исходя из его доли в участке земли.
При продаже своей доли, другие участники имеют право приоритета при покупке доли перед посторонними лицами. Если продажа происходила с нарушением законодательных норм, то любой из участников может обратиться в суд для перевода прав и обязанностей на него.
В случае, если улучшение не может быть отделимо от общей доли, то увеличение доли участника не происходит.
Важно помнить, что право общей долевой собственности рождается лишь тогда, когда существует договоренность между всеми сторонами правоотношений (ст. 247 ГК РФ). Если такая договоренность перестала устраивать одного из собственников – он вправе обратиться в суд и отстаивать свои права там.
Если от использования общего участка земли были получены доходы (например, в виде продукции или плодов урожая), то они попадают в общую собственность всех участников ст. 248 ГК РФ). Распределение доходов происходит либо равномерно (если доли не выделялись вообще), либо соразмерно долям каждого из участников. Конечно, если другое не было предусмотрено договоренностью ранее.
Право общей собственности может быть прекращено в случае выдела из общей собственности определенной доли одним из участников, или же раздела общей собственности в целом.
Разделение и выделение доли может происходить по взаимному согласию сторон или по судебному решению. Также в случае наличие задолженности по кредиту у одного из участников, кредиторы вправе затребовать долю в уплату кредита.
Если выделение доли невозможно провести в натуре, то собственник доли может затребовать денежную или имущественную компенсацию, соразмерно своей доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ).
Когда возникает общая долевая собственность на землю
- В случае покупки земельного участка на общие деньги. Например, участники фермерского объединения собрали общие средства и выкупили земельный участок.
- Каждый получил долю соразмерно внесенным денежным средствам.
- При покупке земельных участков в браке, автоматически собственность становиться общей для обоих супругов, если иное не предусмотрено брачным договором.
- В силу следки купли-продажи для нескольких лиц.
- В случае, если имущество является нераздельным.
- Если участки земли подпадают под фермерское или крестьянское образование.
- Когда договор предусматривает постройку дома для нескольких лиц.
- В случае соединения или смещения имущества. Например, два частных участка соединяют в один на правах общей собственности.
Как определяется величина долей
Когда один из участников затребовал выделение своей доли, то она выделяется из общей на основании процентного или дробного соотношения. Также допустимо выкупать чужие доли у других участников. В таком случае доля в общем имуществе может быть увеличена или уменьшена.
Таким образом, общая собственность на земельные участки возникает в самых разных случаях, но чаще всего – при формировании земель для ведения сельского хозяйства, фермерского угодья, дачного или огороднического дела.
Распределение долей между участниками происходит равномерно, если иное не предусмотрено ранее договоренностью. Допустимо выделять свою долю из общей, а также дарить, продавать или сдавать в аренду.
Раздел земельного участка в собственности в 2022 году
С юридической точки зрения, раздел земельного участка является довольно сложной процедурой, особенно если нужно передать право собственности нескольким лицам. И первой сложностью является правильное оформление документов.
Процедура строго регламентирована законом, и правильно все сделать без профессиональной поддержки довольно сложно. К тому же стоит разобраться, кто имеет право заниматься разделомземельного участка. Подробнее узнать о нюансах раздела земли можно в ст. 11.
2 и 11.4 Земельного кодекса.
Для начала разберемся, что под собой подразумевает понятие «раздел участка земли». С юридической точки зрения, разделом земельного участка является процедура, в ходе которой происходит преобразование одного участка, в несколько.
После раздела, земельныйучасток прекращает свое юридическое существование. Что касается новых территорий, они должны отвечать всем параметрам, что предусмотрены законом.
Например, к каждому новому участку должен быть свой подход, не затрагивающий соседние владения.
Основания для решения о разделе земельного участка
Земельное право предусматривает несколько оснований для раздела одного участка на несколько, и передачу их в собственность разным людям.
Начать с того, что раздел произойдет на основании заявления, что составляет владелец рассматриваемой земли. Но есть ситуации, когда один земельныйучасток имеет несколько собственников.
Тогда его раздел будет возможен, только если заявление на раздел подписали все владельцы.
Что касается оснований для раздела и передачи права собственности, их может быть несколько:
- Когда земельный участок находился в семейном владении, имущество может быть разделено между членами семьи;
- Если бывшие супруги делят имущество в процессе развода;
- При наследовании земли несколькими людьми;
- Собственник хочет продать часть своей доли;
- Собственник желает использовать часть участка для ведения предпринимательской деятельности.
Стоит отметить, что после раздела, целевое назначение участков остается таким же, как было у исходника. Если хотите вести предпринимательскую деятельность на участке, что для этого не предназначен, придется заняться дополнительным оформлением.
Порядок раздела земельного участка
Когда осуществляется раздел участка, нужно принимать во внимание факт того, отвечает ли земля предусмотренным в законе требованиям. Например, у него должны быть четко ограничены границы, а после раздела к каждой доле должен быть отдельный доступ. Если земельныйучасток принадлежит государству или муниципалитету, на раздел земли не нужно согласия арендаторов и залогодержателей.
Прежде чем земля будет разделена, обязательно проводится её межевание. Межевание будет законным, только если его провели организации, имеющие право на рассматриваемую процедуру (лицензированные). Они действуют в соответствии к инструкции.
А расходы, что связаны с рассматриваемой процедурой, должен оплатить владелец земли. Хотя участниками процесса межевания участка являются не только собственник и инженер-землеустроитель, но пользователи участка и владельцы смежных территорий.
Если один из обязательных участников процедуры не может в ней принять участие, его может заменить законный представитель, если на его имя выписана доверенность.
Под процедурой межевания подразумевается выделение границ участка земли, который подвергается разделу и участков, что будут из него выделены. Когда новая территория выделена, на территории будут установлены межевые знаки.
Также открывается межевое дело, но только после того, как выяснены все геодезические и кадастровые работы. В случаях добровольного разделения участка, составляется договор о разделе земли.
Он составляется в письменном виде, но чтобы он начал действовать, документ подписывают все участники соглашения.
Чтобы раздел участка в собственности происходил согласно предписанным законом требованиям, нужно подготовить документы:
- Кадастровый паспорт;
- Согласие на раздел от собственника;
- Свидетельство, что земля находится в вашей собственности;
- Бумаги, согласно которым за делимым объектом закреплен адрес;
- Если в деле принимает участие законный представитель одной из стороны – доверенность на его имя.
Но самым важным документом является соглашение. В нем необходимо указать кадастровый номер территории, детально описать результаты раздела.
Например, раздел может проходить на основании процентного соотношения, в соотношении площади или местоположения. После своего составления, рассматриваемый договор должны подписать все участники.
Тогда исходная территория становится двумя участками, а исходник прекращает свое существование.
Прежде чем подписывать договор, следует обратить внимание на соблюдение обязательных требований:
- Процедура не должна нарушать нормы и требования градостроения;
- Условия категоризации земли продолжают соблюдаться;
- Раздел исходного участка не должен быть запрещен;
- Следует соблюдать требования по минимальному размеру земельного участка.
Иногда раздел на добровольных основаниях не проводится. Разделземельногоучасткасудом должен выполняться, если стороны не могут прийти к общему знаменателю. Обычно суд рассматривает дела, когда земельныйучасток делят несколько собственников.
Иск нужно подать в суд, что находится в том же территориальном округе, что и земля. Но подавать дело в мировой суд можно только, если стоимость составляет до 50 тыс. рублей. Если цена выше, тогда нужно пойти в суд общей юрисдикции (районный суд).
Если с судом разобрались, поговорим об этапах, на которые разделена процедура раздела земельного объекта:
- Сначала нужно выполнить подготовительные работы. В течение рассматриваемого этапа специалисты изучают документацию на землю, запрашивают бумаги, что нужны для процедуры. Также проводится оценка участка на основании данных, полученных от Государственного кадастра – оформляются выписки, составляется план, очерчиваются границы прилегающих территорий.
- Проводится работа на полях. Специалист выполняет выезд на земельныйучасток, чтобы выполнить фактическое измерение границ, определить перспективы для дальнейшего раздела.
- Этап кадастровых работ. Профессионал оговаривает с владельцем проведение работ, составляет межевой план. Когда план готов, его сдают в учетную организацию. Оформление новых кадастровых паспортов также является составляющей рассматриваемого этапа.
Когда речь об участке, где стоит дом, процедура гораздо сложнее, потому её довольно часто решают через суд. Например, судом практически всегда проверяется, дали ли свое согласие на раздел все владельцы участники. Но в расчет принимается не только предварительное согласие, но и то, кто пользуется недвижимостью (жилыми и нежилыми объектами), что стоит на земле.
Как в предыдущем случае, процедура включает несколько этапов. Например, проверяются документы, но прежде чем начнутся работы, собираются подписи всех людей, в собственности которых находится земельныйучасток. Только после этого, можно отправляться в Кадастровую палату для оформления нового кадастрового плана.
Раздел земельного участка земельное право разрешает, когда землю делят бывшие супруги. Но рассматриваемая процедура возможна только, если земельныйучасток покупался в браке. А если земля покупалась только одним супругов до брака или перешла ему по наследству, такая земля не делится.
Чтобы получить возможность разделить общий участок земли, супругам необходимо доказать, что они являются общими собственниками. Таким подтверждением является документ, подтверждающий права на собственность. Согласно актуальному законодательству, на общее имущество, нажитое в браке, бывшие супруги имеют равнозначные права.
Иногда супруги не согласны добровольно делить земельныйучасток и другое имущество. Например, не могут выделить доли собственности, что бы их устроили. Тогда решением проблемы занимается суд. Если суд постановит, что разделить участок невозможно, он постановит что владельцем имущества останется только один из супругов, но при условии, что он выплатит второму стоимость его доли.
Оформление новых земельных участков после раздела земли
Когда выполнен раздел земельного участка в собственность переходит уже не один, а несколько участков, которые нужно правильно оформить. Если раздел уже выполнен, территория может быть переведена на правасобственности или пользование (постоянное или бессрочное).
После раздела вместо одного участка, образуется несколько отдельных объектов, которые перейдут в собственность разным людям.
Чтобы они получили свой юридический статус, им нужно присудить свой адрес. Присвоение адреса это также непростая процедура, которую выполняет орган архитектуры и градостроительства.
Именно сюда нужно направить заявление, подкрепленное папкой документов.
Теперь можно ставить новый участок на кадастровый учет, чтобы официально закрепить за собой собственность.
Составьте заявление, прикрепите к нему договор с другими собственниками о разделе исходной территории, решениесуда (если обращались в этот орган). Не забудьте взять кадастровый паспорт.
Все это нужно отправить в отделение Государственного реестра. Полученная в ЕГРП выписка уже будет указывать новые параметры участка и его владельца.
Получить юридическую помощь по вопросу раздела земельного участка в собственности можно на нашем сайте.
Два собственника на один и тот же земельный участок. И оба на законном основании. Вина третьей стороны
Здравствуйте.
Попробую высказать свое мнение по заданным вопросам.
У них приобретен попозже: в 2018 году.
Игорь
Поскольку участок холдинг приобретал у третьего лица, следует предположить, что нарушение совершила администрация в ходе выделения Вам участка.
Вероятно произошло это при формировании Вашего участка, который был неверно определен как принадлежащий администрации, а по факту (при выносе на местности), оказался частью участка, принадлежащего третьему лицу.
действительно, ситуация всьма нестандартная в силу того, что получилось, что администрация фактически распорядилась участком, который ей не принадлежит, вплоть до реализации его Вам в собственность.
Агрохолдинг с большой осторожностью подходит к ситуации и приглашает Вас на переговоры ввиду того, что формально с одной стороны у Вас есть все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, начиная от момента предоставления участка и заканчивая разрешением на строительство, вводом здания в эксплуатацию и т.д., с другой — все эти документы неверны в корне, поскольку администрация распоряжалась участком, который ей не принадлежит.
Дейтвительно, если заводить речь о суде, агрохолдингу необходимо оспаривать Ваше право собственности на земельный участок с последующим истребованием его из чужого незаконного владения.
Однако поскольку Вы открыто и непрерывно владеете этим земельным участком, то в принципе Вы можете бытьпризнаны собственником в порядке приобретательной давности (ст.
234 ГК РФ), согласно которой лицо, не являющееся собственником не имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.
Однако поскольку это происходит не автоматически, Вам придется обращаться со встречным иском. Ввиду этого есть смысл, имея ввиду данное обстоятельство, и вести переговоры с агрохолдингом, которому в сущности Ваш участок вряд ли «сделает погоду».
При этом следует иметь в виду, что для того, чтобы снять все вопросы, потребуется подписание какого-то документа, который подтвердит Ваше законное право владения (пользования и распоряжения) данным земельным участком. Предположу, что результатом переговоров может стать межевой план, который установит границы вашего смежного землепользования и который будет передан в ЕГРП для фиксации границ в кадастре.
В случае же если агрохолдинг пойдет по жесткому сценарию, то это будет длительным судебным разбирательством, испорченными отношениями с местной администрацией, с которой ему хорошие отношения необходимы, и далеко не факт — с получением положительного результата в целом (ввиду Вашей позиции по приобретательной давности).
4. Кто вообще тут ответчик? Администрация? А мы обе пострадавшие стороны?
Игорь
В данном случае для агрохолдинга ответчик Вы, как занимающий часть принадлежащего ему участка. Администрация может быть ответчиком в случае, если суд по какой-то причине откажет Вам в применении приобретательной давности. Тогда Вы можете предъявить претензии администрации, которая совершила действия, приведшие к причинению Вам убытков (ст. 1064 ГК РФ) и взыскать их с нее.
5. На что я могу рассчитывать? Только на «вырезку» моего участка из их пирога? А вокруг (подъезд и прочее) останется у частного собственника? Как-то не комфортно…
Игорь
Вы можете рассчитывать на установление границ с агрохолдингом и именно эти самые границы и могут стать предметом торга. Что касается некомфортности, то во-первых, участки выделяются только с возможностью подъезда к ним.
Правила обеспечения доступом образуемых земельных участков к землям общего пользования регламентированы Приказом Минэкономразвития РФ от 8 декабря 2015 года N 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке».
В соответствии с утвержденной формой межевого плана при образовании (изменении) земельных участков обязательно указываются сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда от земель общего пользования, земельных участков общего пользования, территории общего пользования) к образуемым или измененным земельным участкам.
Во-вторых, предположу, что нет большой разницы между принадлежностью окружающего участка частному лицу или муниципалитету. Важнее тут как именно намерен использовать свой участок агрохолдинг, поскольку это может прямо повлиять на комфортность Вашего проживания.
01 июля 2021, 04:00
Сделки с долевой собственностью
Вследствие участия граждан нашей страны в приватизации жилого фонда многие из нас имели и имеют в собственности доли в общей долевой собственности на недвижимость.
Кроме того, зачастую долевая собственность образуется при оформлении наследственных прав, разделе совместной собственности супругов и в иных случаях.
Поэтому вопрос особенностей заключения и регистрации сделок с долевой собственностью не теряет актуальности и достоин внимательного изучения.
- Гражданским кодексом РФ установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Закон предусматривает два вида общей собственности:
- общая собственность с определением доли каждого из собственников (долевая собственность)
- общая собственность без определения таких долей (совместная собственность)
Преимущественное право покупки
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участники общей собственности уязвимы. Продажа доли в квартире постороннему лицу может сильно отразиться на уровне жизни остальных собственников.
Поэтому закон предусматривает такой механизм, как преимущественное право, ограничивающий возможности по распоряжению долями в общей собственности и защищающий других собственников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей с соблюдением определенных гражданским законодательством правил при ее возмездном отчуждении.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество — в течение 10 дней, продавец вправе продать долю любому лицу.
В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, ему, как и другим собственникам, при отчуждении доли в праве общей собственности одним из сособственников, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли. Согласно абзацу 3 п. 3 ст.
60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. Пункт 2 ст.
37 ГК РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю — давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Поскольку преимущественное право покупки является имущественным правом, отказ от него уменьшает объем прав, принадлежащих несовершеннолетнему. Следовательно, отказ подопечного от покупки, относится к сделкам, на совершение которых в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.
Срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения законодательно не установлен.
Очевидно, что этот правовой механизм несовершенен. Хотя бы потому, что он применяется только при отчуждении доли путем купли-продажи и мены. То есть дарить долю, передавать ее по договору ренты, в залог, завещать можно без ограничений.
И никто не помешает собственнику доли подарить малую ее часть третьему лицу, после чего продать оставшуюся часть этому же лицу уже как сособственнику, в обход преимущественного права.
Остальные собственники могут заявить иск о признании сделки дарения притворной, и, следовательно, ничтожной, но решение суда в их пользу не гарантировано.
Анализ судебной практики показывает, что множество дел, связанных с оспариванием договора купли-продажи доли, связано с ненадлежащим уведомлением участников долевой собственности.
Либо продавец рассылает уведомления туда, где сособственники не могут их получить, либо участники долевой собственности уклоняются от их получения.
При регистрации в одной квартире продавец может вытаскивать почтовые извещения, адресованные другим собственникам, из почтового ящика, не давая возможности получить уведомления.
Чтобы снизить риск споров о том, было ли направлено извещение и с каким содержанием, вы можете направить его телеграммой с получением в отделении почтовой связи ее копии или передать его через нотариуса. Во втором случае нотариус по вашей просьбе может выдать вам свидетельства о направлении извещения и о его передаче, когда адресат получит его.
Кроме того, Росреестром реализована возможность извещения участников долевой собственности о продаже одним из собственников своей доли в праве собственности на недвижимость через официальный сайт Росреестра в случае, когда число сособственников более 20. За публикацию на сайте Росреестра извещения плата не взимается.
Разместить такое извещение собственник может через «личный кабинет». Публикация извещения осуществляется собственником из «личного кабинета» сайта Росреестра путем заполнения специальной формы.
Участникам долевой собственности на объект недвижимости, у которых активирован «личный кабинет», в течение 3 дней с даты размещения извещения о продаже одним из собственников своей доли будет направлено уведомление о публикации такого извещения.
При этом если продавец известил сособственников о продаже доли через сайт Росреестра, при обращении к нотариусу подтверждать это не требуется, поскольку нотариус проверит данную информацию в специальном разделе сайта Росреестра, в котором опубликованное извещение доступно для просмотра в течение 3 месяцев.
Собственникам долей, если их преимущественное право было нарушено путем направления сообщений по некорректным адресам, необходимо обратиться за судебной защитой своих прав.
При этом надо учитывать сокращенный срок исковой давности по таким делам — при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Форма сделки с долями в праве собственности на недвижимость
Теперь поговорим о форме сделки. Согласно ст.
42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим состав паевого инвестиционного фонда, сделок с земельными долями (долями в праве собственности на земли сельхозназначения), подлежат нотариальному удостоверению.
Исходя из пп. 5 п. 1 ст. 1, ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ земельный участок, в том числе и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, следует судьбе объекта недвижимости в силу прямого указания закона.
Поэтому в случае отчуждения здания (помещения) доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, следуя судьбе объекта, не является самостоятельным предметом сделки.
В связи с этим договор купли-продажи, предметом которого выступает здание (помещение), а доля в праве на земельный участок в силу названных норм действующего законодательства лишь следует судьбе отчуждаемого объекта недвижимости, не требует обязательного нотариального удостоверения.
При этом в качестве основания для проведения государственной регистрации перехода права на здание (помещение) и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено здание (нежилое помещение), должен быть представлен один договор продажи вышеназванных объектов недвижимости.
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью
Возникает вопрос – необходимо ли нотариальное заверение при, например, дарении единственным собственником доли в принадлежащем ему объекте недвижимости нескольким лицам по единому договору? По практике, этот вопрос пока никак не урегулирован, и решение его зависит от исполнителя, регистрирующего право собственности. Может оказаться достаточно и простой письменной формы. Но, если нет желания рисковать – регистрация может быть приостановлена, то лучше заверить и этот договор у нотариуса.
Закон устанавливает необходимость представления дополнительных документов при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником.
К заявлению о государственной регистрации прав в этом случае прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли.
В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, и не нужно предоставлять документы, подтверждающие извещение других участников.
Кроме того, если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не требуется представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки (предполагается, что данный факт проверил нотариус).
Порядок заключения сделки купли-продажи доли в праве собственности на недвижимость
Процедура совершения сделки с долевой собственностью на недвижимость выглядит так:
- Письменное извещение участников долевой собственности о продаже доли (если участников более 20, известить можно через личный кабинет на сайте Росреестра)
- Получение письменного отказа от покупки от других участников долевой собственности (если это возможно). Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа. Однако закон не содержит обязательное требование такого удостоверения отказа. Отказ может быть совершен в простой письменной форме. В последнем случае нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате с целью обеспечения законности заключаемого договора купли- продажи.
- После получения письменного отказа от всех участников или по истечении 1 месяца со дня доставки уведомления другим участникам долевой собственности (размещения извещения на сайте Росреестра) удостоверение сделки купли-продажи доли в праве собственности у нотариуса
- Подача заявления и документов на регистрацию перехода права собственности на долю в праве собственности к покупателю (можно подать электронно через нотариуса)
- Получение выписки из ЕГРН, удостоверяющей переход права собственности (срок регистрации зависит от способа подачи документов на регистрацию)
- Завершение расчетов по договору купли-продажи
Пошаговая инструкция «Покупаем недвижимость без риэлтора»
Обратите внимание! Изложенные в настоящей статьи особенности и порядок совершения сделки с долями применим для долевой собственности и не применим к сделкам с недвижимостью, на которую зарегистрировано право совместной собственности.
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по полному юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, в том числе сделок с долями в праве собственности. Мы проводим проверку “юридической чистоты” недвижимости, проверяем соблюдение всех необходимых формальностей при заключении сделки, оформляем все необходимые документы и регистрируем в установленном порядке переход права собственности.
Как продать участок если он в долевой собственности. Особенности продажи, выдел земельного участка, необходимые документы
Не секрет, что у земельного участка (как и у любого другого объекта недвижимости) одновременно может быть несколько собственников, т.е.
он находится в долевой собственности, что, в свою очередь, накладывает ряд ограничений на использование и распоряжение таким наделом.
В данной статье мы разберем наиболее животрепещущий вопрос, а именно: «как продать участок, если он в долевой собственности?».
Что такое долевая собственность на земельный участок
Долевая собственность на земельный участок – это случай, когда земельным участком владеют два и более лиц с четко определенными долями для каждого собственника. Причем долевая собственность является разновидностью общей собственности, которая также включает в себя понятие совместной собственности.
Совместной собственностью называются случаи, когда доли на имущество не определены, но по умолчанию считаются равными (например, совместно нажитое имущество в браке), или же когда определить доли в принципе не представляется возможным (когда вещь неделимая).
Долевая собственность на общий земельный участок устанавливается как по соглашению сторон, так и по решению суда.
Особенности продажи участка, если он в долевой собственности
Казалось бы, владея пусть и частью земельного участка, собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом как его душе угодно, однако не все так просто. Рассмотрим основные сложности, которые поджидают на пути продажи долевой собственности участка.
1. На основании ст. 246 ГК РФ, если участок принадлежит вам на праве долевой собственности, распоряжаться им возможно только с согласия всех участников
Согласие сособственников является решающим фактором в определении легитимности сделки купли-продажи доли в праве на земельный участок.
При этом не редкость случаи, когда получить такое согласие не представляется возможным по ряду причин.
Неужели ситуация становится патовой? Нет, законом предусмотрен выход из подобных ситуаций, правда займет он чуть больше времени, чем подписание согласия на сделку и вытекает данное решение из следующего пункта.
2. На основании ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки доли земельного участка принадлежит остальным участникам долевой собственности
Иными словами, продавец должен в письменной форме известить всех остальных участников долевой собственности на земельный участок о намерении продать свою долю, с указанием в таком уведомлении цены и иных условий продажи.
Важный момент: цена и условия продажи должны быть идентичными, поскольку в случае продажи доли участка другому лицу, например за меньшую сумму, участники долевой собственности будут иметь полное право обжаловать такую сделку и признать ее недействительной.
Если в течении месяца сособственники не изъявят желания приобрести такую долю земельного участка или направят письменный отказ, продавец имеет полное право продать ее любому иному лицу.
3. В соответствии со ст. 42, п.1 закона «О государственной регистрации недвижимости» сделка по продаже доли в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению
Данный пункт распространяется на все сделки по отчуждению (продажа, дарение, мена и т.д.) долей недвижимости, будь то доля в квартире, или доля земельного участка — похода к нотариусу не избежать.
Причем услуги нотариуса далеко не бесплатные, они регламентированы «Основами законодательства РФ о нотариате» и выглядят следующим образом:Сумма сделки (не менее кадастровой стоимости доли) до 1 млн. руб. — 3 000 руб.
плюс 0,4 процента суммы сделки;Сумма сделки (не менее кадастровой стоимости доли) более 1 млн. руб. до 10 млн. руб. — 7 000 руб. плюс 0,2 процента суммы сделки;Сумма сделки (не менее кадастровой стоимости доли) более 10 млн. руб. — 25 000 руб.
плюс 0,1 процента суммы сделки, но в случае отчуждения квартир, комнат, частных домов и земельных участков, занятых жилыми домами — не более 100 000 руб.
Если же сделка осуществляется между близкими родственниками, размеры нотариального тарифа, будут выглядеть иначе (приведены в статье: «Как оформить дарственную на долю в квартире между близкими родственниками»).
4. Согласно ст. 37 ЗК РФ земельный участок, подлежащий купли-продаже должен пройти государственный кадастровый учет
Момент, на который стоит обратить особое внимание, поскольку в случае отсутствия сведений о земельном участке в Едином Государственном Реестре Недвижимости (далее – «ЕГРН»), процедура продажи его доли может отсрочиться на долгие месяцы.Связан данный нюанс с тем, что участок считается определенным только после его постановки на кадастровый учет.
Лишь конкретно определенная вещь может выступать в качестве объекта сделки, иначе идентифицировать его как конкретную вещь, не представляется возможным.
Если же участок, долю которого вы планируете продать, по каким-то причинам не прошел процедуру кадастрового учета, найти проверенного специалиста в вашем регионе вы можете с помощью онлайн каталога кадастровых инженеров.
Выдел участка из долевой собственности
Если же нет никакого желания столкнуться в перспективе со всеми вышеперечисленными сложностями, можно заблаговременно озадачиться выделом участка из долевой собственности (выдел в натуре), при возможности оного естественно.
Законодательно такая возможность предусмотрена при достаточной площади исходного земельного участка. Т.е.
если в СНТ участок площадью 6 соток принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, выдел в натуре таких долей произвести нельзя, поскольку на основании градостроительного законодательства существуют предельные значения площадей наделов.
Также стоит отметить, что выдел участка из долевой собственности процедура не бесплатная (документацию готовит все тот же кадастровый инженер на платной основе) да и согласования все тех же сособственников не избежать.
Однако при выделе участка из долевой собственности вы становитесь полноправным единоличным собственником надела и уж теперь вправе распоряжаться им на свое усмотрение без оглядки на кого-либо. На этом право долевой собственности для вас будет прекращено.
Как продать участок, если он в долевой собственности
По большому счету подготовительные работы в виде согласований, кадастрового учета и похода к нотариусу являются самыми длительными, трудоемкими и затратными в вопросе: «как продать участок, если он в долевой собственности». После останется лишь посетить отделение Росреестра или МФЦ для регистрации сделки.Для регистрации сделки в Росреестре понадобятся следующие документы:
- заявление;
- документы, удостоверяющие личности сторон и заявителя;
- нотариально удостоверенный договор купли-продажи как минимум в 3 (1 оригинал+копии) экземплярах (по одному для каждой из сторон, и один остается в Росреестре);
- акт приема передачи объекта недвижимости (по аналогии с договором купли-продажи);
- правоустанавливающие/правоудостоверяющие документы на продаваемую долю земельного участка;
- документы, подтверждающие, что продавец доли земельного участка известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, либо документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли земельного участка;
- квитанция об оплате госпошлины.
Конечно, каждая ситуация индивидуальна, и данный список может быть продолжен. Как показывает практика, даже на портале Госуслуг (ссылка) представлен далеко не исчерпывающий перечень (каждый раз требуется донести что-то новое, свежее, заверенное и т.д.).
Если не хотите тратить личные ресурсы, стоит задуматься о делегировании данного вопроса грамотному специалисту, если же такой возможности (или желания) нет, то запаситесь терпением (общение с госструктурами то еще удовольствие), в результате у вас все получится, ведь невыполнимых задач не бывает!
Загрузка...
