Возврат денежных средств за недополученные метры

В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (ФЗ-214), в котором определена ответственность застройщика за каждый день просрочки.

Если трудности застройщика временные и он планирует завершить строительство, он может во внесудебном порядке договориться с покупателями о способе компенсации. Ждать, что это будет легко не стоит, но обратиться точно нужно и проявить необходимую настойчивость для восстановления собственных прав.

Это может быть, как сумма денег, так и какой-то вид неденежной компенсации. В числе распространенных вариантов: скидки на машиноместа, кладовки или ремонт более высокой категории.

Если мирное решение не найдено, у покупателя сохраняется право обратиться в суд и там получить решение о взыскании причитающихся средств.

Другая ситуация, когда застройщик не имеет возможности и ресурсов для завершения строительства и уже длительное время не ведет никаких работ на площадке или даже признан банкротом. Защитой и восстановлением прав таких покупателей занимается публично правовая компания «Фонд развития территорий». Восстановление прав возможно одним из двух способов:

Передача квартиры участнику долевого строительства;
Выплата рыночной компенсации.

Способ восстановления прав определяется Фондом на основании экономической целесообразности.

Возврат денежных средств за недополученные метры

Чтобы определить размер компенсации, которая причитается за квартиру, приобретенную в строящемся доме, нужно умножить ее площадь на рыночную стоимость кв. метра и долю в собственности на квартиру, а также на коэффициент оплаты по договору (отношение суммы, которую дольщик заплатил застройщику, к стоимости квартиры по договору).

Рыночная стоимость одного квадратного метра квартиры определяется независимым оценщиком, который привлекается Фондом развития территорий — участников долевого строительства.

Оценщик ориентируется на стоимость квартир с аналогичной площадью и количеством комнат и находящихся в том же муниципалитете и на той же стадии строительства.

Возврат денежных средств за недополученные метры

Допустим, вы приобрели квартиру в рассрочку в строящемся доме площадью 30 кв. метров. За год вы успели выплатить 600 тыс. рублей из 2 млн рублей (коэффициент равен 600 тыс. рублей/2 млн рублей=0,3). После банкротства застройщика независимый оценщик пришел к выводу, что стоимость одного кв. метра равна 60 тыс. рублей. Вы являлись единственным собственником, поэтому ваша доля равнялась 1.

Применив приведенную выше формулу, мы получаем 540 тысяч рублей, что несколько ниже выплаченной по договору суммы.

Это связанно с тем, что оценка стоимости квадратного метра оказалась меньше, чем заложено в договоре участия в долевом строительстве. Тем не менее компенсация все равно составит 600 тысяч рублей.

Это связано с тем, что по закону размер возмещения не может быть менее оплаченной части цены договора на покупку жилья.

Возврат денежных средств за недополученные метры

Максимальная площадь квартиры, за которую можно получить компенсацию, равна 120 кв. метров. Если площадь квартиры больше, например, 130 кв. метров, при расчете возмещения будут учтены только 120 кв. метров.

Если дольщик приобрел квартиру в строящемся доме с помощью ипотеки и строительная компания обанкротилась, сумма компенсации рассчитывается точно так же, как и приведенном выше примере.

Денежные средства переводятся одним из двух способов. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. В таком случае банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.

Если залоговый счет не открыт, Фонд перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. В этой ситуации важно, что обязательства по ипотечному кредиту остаются, поэтому чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от Фонда средств.

Нет, уже выплаченные проценты по ипотеке не компенсируются.

После подачи дольщиком заявления на возмещение Фонд делает запрос в Пенсионный фонд России. В случае получения подтверждения средства маткапитала вычитаются из суммы компенсации и перечисляются на счет в ПФР. Для уточнения возможности повторного использования материнского капитала необходимо обращаться в территориальное подразделение ПФР.

Если вы приобрели несколько квартир в одном многоквартирном доме, компенсация будет рассчитываться по формуле. Для наглядности представим, что у нас три квартиры по 100 кв. метров.

Возврат денежных средств за недополученные метры

Определяется корректирующий коэффициент. Для этого 120 нужно разделить на сумму площадей квартир. В нашем примере корректирующий коэффициент равен 120/(100+100+100)=0,4. Если бы суммарная площадь была меньше 120 кв. метров, коэффициент по умолчанию составил бы 1.
Рассчитываем рыночную стоимость каждого из помещений. С этой целью мы умножаем рыночную стоимость кв. метра на площадь каждого из них. В нашем случае рыночная стоимость составляет 80 тыс. рублей за кв. метр. Соответственно, цена каждой из квартир составляет 8 млн рублей.
Умножаем суммарную стоимость квартир на поправочный коэффициент. Получается, что общая цена квартир умножается на 0,4 и равна 3,2 млн рублей.
Умножаем на долю собственника в строящейся квартире. Будем считать, что в нашем случае это один.
Умножаем на долю денежных средств фактически выплаченных. В нашем примере это тоже 1, поэтому итоговая сумма равна 9,6 млн рублей.

Гражданам полностью компенсируются средства, которые они внесли по договору ДДУ на приобретение машиномест и нежилых помещений в доме.

Денежную выплату производит Банк ДОМ.РФ, который является агентом Фонда развития территорий. Подать заявку на возмещение можно на сайте банка.

Вернуть деньги за недостающие метры у застройщика – образец заявления

Дольщики нередко сталкиваются с ситуацией, когда готовая квартира меньше заявленной по метражу. При этом по договору оплата производится за каждый квадратный метр по первоначальному проекту. В данном случае необходимо подать заявление на возврат излишне уплаченных средств.

Содержание статьи:

Как определить стоимость квартиры по ДДУ?

С января 2017года в ФЗ № 2014 «О долевом строительстве» вводятся следующие варианты определения стоимости квартиры:

Сумма на строительные затраты и оплату услуг строительной компании.
Умножение стоимости 1 кв. м. на общую площадь проданного объекта.
Умножение цены 1 кв. м. приведенной и общей приведенной площади. Данный вариант используется для квартир, в которых предусмотрен балкон, веранда, терраса или лоджия.

Общая приведенная площадь представляет собой сумму общей площади с площадью лоджии, веранды, террасы или балкона с использованием пониженного коэффициента.

В соответствии с Приказом Минстроя России № 854/пр. от 25.11.2016 устанавливаются следующие коэффициенты:

Для веранды 1,0.
Для лоджии 0,5.
Для балкона и террасы 0,3.

В результате собственник может произвести самостоятельные расчеты, когда квартира будет достроена.

Изменение стоимости

В соответствии с ФЗ № 214, стоимость договора может изменяться после его заключения, но по соглашению сторон. В договоре при этом предусматривается возможность изменения цены на конкретных условиях.

Поэтому итоговая цена может поменяться в меньшую или большую стоимость. Большинство договоров такую возможность допускают. Перед заключением важно внимательно прочитать условия и подготовиться к такому событию.

Возврат денежных средств за недополученные метры
Если в договоре не содержится возможность для корректировки, строительная компания не может требовать доплату из-за изменения площади и должна построить квартиру по первоначальному проекту.

Обратите внимание! Если площадь отклоняется от заявленной на 1 кв. м. в меньшую или большую стоимость, перерасчеты не будут произведены.

Часто предусматривается необходимость составления дополнительного соглашения для урегулирования вопросов оплаты. Оно также регистрируется в Росреестре, как и ДДУ.

Причина несоответствия пощади

Размеры полученной и проектной площади редко совпадают. Это не во всех случаях происходит по вине строительной компании. По проекту с точностью до сантиметров нельзя рассчитать итоговый вариант. Особенно это характерно для монолитных домов. Что касается панельных многоэтажек, здесь эта проблема бывает реже.

Незначительные отклонения связаны со следующими причинами:

Технические нюансы, когда толщина железобетонных стен отличается на 5 мм.
Во время планирования архитектор округляет цифры.
Ошибки и неточности во время замеров БТИ.

Важно! Если отклонение от проекта составляет больше 5 %, можно обратиться в суд с исковым требованием о расторжении ДДУ и выплате компенсации.

Образец заявления

Если построенная квартира оказалась меньше заявленной, строительная компания обязана оплатить компенсацию. Необходимо составить заявление в виде претензии на имя директора.

Допускается его подача задолго до подписания передаточного акта. Именно в него зачастую входят пункты, касающиеся взаиморасчетов по изменившейся площади.

Важно не подписывать документ до фактической выплаты компенсации.

Заявление должно включать следующие пункты:

Сведения об объекте	Указывается адрес, номер и этаж расположения квартиры, стоимость квадратного метра. Дополнительно следует указать фактическую и проектную площадь.
Ссылки на законодательство и договор	В заявлении важна конкретика. Необходимо ссылаться на ФЗ № 214 и конкретные пункты договора о необходимости компенсации за недостроенный метраж.
Расчеты	В заявлении указывается сумма, подлежащая оплате. Не стоит доверять по этому вопросу сотрудникам строительной компании.
Реквизиты	Указываются реквизиты лицевого счета в банке, на которые вы ждете перечисления компенсации. Лучше взять выписку в банке с реквизитами, но можно их и вписать в бланк с заявлением.

Внимание! Заявление можно передать ответственному сотруднику строительной компании или направить по почте.

Если вы передаете его лично, важно взять копию, на которой проставляют отметку в приеме. В случае с почтовым отправлением, отсылается письмо с уведомлением о вручении.

Это важно сделать, если застройщик не выплатит компенсацию. Тогда заявление станет основанием для обращения с иском в суд.

Возврат денежных средств за недополученные метры

Бывают ситуации, когда строительная компания возвращает средства не за все недостающие метражи, а с вычетом допустимого предала 1 кв. м. Так, если не хватает 3-х кв. м., вернуть деньги должны за них, а не за оставшиеся 2 кв. м. Допустимый предел не оплачивается, если он не превышается.

Особенности расчетов

Прежде чем производить расчеты, важно выяснить основные сведения об объекте.

В расчетах учитывается следующее:

Стоимость 1 кв. м. по условиям договора.
Фактическая площадь квартиры.
Проектная площадь по ДДУ.

Если метраж поменялся в сторону уменьшения, расчеты производятся следующим образом:

(фактический метраж – реальный метраж) х цена 1 кв. м. = сумма компенсации

В результате, если готовая квартира уменьшилась по отношению к заявленной по договору, строительная компания обязана выплатить дольщику компенсацию. Но для этого важно написать заявление с произведенными расчетами, ссылками на действующее законодательство и ДДУ.

Видео сюжет расскажет, что делать, если застройщик передал квартиру меньшей площади

Квартира получилась меньше: когда застройщик вернет переплату — новости Право.ру

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов Дольщик получил от застройщика квартиру немного меньше, чем договаривались. А заплатил ту стоимость, что фигурировала в ДДУ. Потому что там же было условие о твердой цене: стороны согласовали, что мужчина платит 3,2 млн руб. вне зависимости от реальной площади жилья. Взыскать переплату через суд не получилось. Указывать в ДДУ примерную площадь квартиры — это нормально, решили суды. Их поправил ВС. Договариваться об ориентировочном метраже можно, но нужно зафиксировать амплитуду отклонений, объяснил он.

В октябре 2015-го военнослужащий Алан Пухаев* заключил с ООО «СпецСтройКубань» договор участия в долевом строительстве. Деньги на жилье выделила ФГКУ «Росвоенипотека» — госучреждение, которое обеспечивает российских военных жильем. Застройщик обещал передать дольщику квартиру общей площадью 64,81 кв. м, из которых жилая — 35,6 кв. м. В договоре указали, что цена жилья фиксированная. Вне зависимости от того, получится квартира меньше или больше, чем договаривались, Пухаев должен был заплатить 3,2 млн руб. В итоге дольщику достался 61 кв. м. Но если считать балкон и лоджию, то 64,80 «квадратов». В декабре 2016-го Пухаев подписал акт приема-передачи. А через 1,5 года попросил «СпецСтройКубань» вернуть 107 000 руб. Ведь квартира получилась меньше, чем планировалось.

Ориентировочная площадь

Застройщик деньги не отдал. Тогда Пухаев обратился в Советский районный суд Владикавказа. Дольщик требовал признать ничтожным тот пункт договора, из-за которого лишился права на перерасчет цены квартиры.

И первая инстанция удовлетворила требование. Потому что передача квартиры меньшей площади — это отступление от условий договора.

А значит, дольщик может потребовать соразмерного уменьшить цену [решение по делу № 2-3826/2019 не опубликовано. — Прим. ред.].

Но в ВС Северной Осетии выиграл «СпецСтройКубань» (дело № 33-846/2020). Он убедил апелляцию в том, что условие о фиксированной цене не нарушает законодательство. Более того, это положение появилось в договоре по инициативе Росвоенипотеки, пояснило общество. Первая инстанция указала, что площадь квартиры должна четко определяться в соглашении о долевом участии.

Ведь от нее зависит цена — существенное условие договора. Но апелляция решила, что в таком соглашении можно указать и ориентировочную площадь квартиры. Дольщик согласился на фиксированную цену и теперь не может требовать перерасчета, решил ВС Северной Осетии. Отменить это решение в Пятом кассационном суде не получилось. Тогда Пухаев пожаловался в Верховный Суд России.

Прописывать отклонения от метража

В ВС спор попал к «тройке» во главе с Александром Киселевым (дело №22-КГ21-3-К5). Передача дольщику квартиры с площадью меньшей, чем указано в договоре, — это отступление от его условий, решили судьи.

Дольщик и застройщик могут договориться о твердой цене квартиры, но в соглашении нужно указать допустимые отклонения от проектной площади.

«СпецСтройКубань» подвело то, что в договоре с Пухаевым не указаны пределы колебания площади квартиры. В таком случае дольщика нельзя лишить права на уменьшение цены жилья, заключил ВС и отправил спор на пересмотр в апелляцию. Первое заседание назначено на 9 сентября (дело № 33-1741/2021).

Видимо, теперь, чтобы определить не вышел ли застройщик за пределы допустимых погрешностей, апелляции придется применить правила о разумности и добросовестности, рассуждает Александр Латыев, партнер Федеральный рейтинг.

группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 15место По количеству юристов 24место По выручке на юриста (более 30 юристов) 40место По выручке Профайл компании
. Ведь в ДДУ нет никаких ориентиров.

Хотя куда вероятнее, что суд проигнорирует условие об отклонении от проектной площади и просто снизит цену квартиры, предполагает юрист.

Новый уровень защиты

Это дело отражает позицию Конституционного суда, которую тот занял еще в 1999-м, говорит Дарья Шкиттина, руководитель практики коммерческого права Федеральный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Частный капитал группа Уголовное право Профайл компании
. Потребители — экономически более слабая сторона, и поэтому в отношениях с бизнесом они нуждаются в повышенной защите со стороны государства (постановление № 4-П/1999). Похожая практика по дольщикам есть в регионах, рассказывает юрист. Например, суды ХМАО с 2010-х последовательно защищают граждан от злоупотреблений застройщиков.

Возврат денежных средств за недополученные метры

Принятие решения на уровне ВС — достаточно важный и однозначный сигнал тем застройщикам, которые включают в ДДУ условие о независимости цены квартиры от ее площади и не определяют при этом допустимую погрешность. Как правило, так поступают застройщики, склонные к уменьшению площади квартир.

Дарья Шкиттина, руководитель практики коммерческого права Федеральный рейтинг.

Латыев предполагает, что позиция ВС обусловлена реалиями строительства. В этой сфере почти всегда случаются отклонения от согласованной площади иногда в меньшую, а иногда и в большую сторону. «Обычно это не связано со злым умыслом, а обусловлено технологией строительства. Добиться точного попадания в проект можно, но затратно, а в большинстве случаев и не требуется», — объясняет юрист.

Возврат денежных средств за недополученные метры

Договоры в сфере строительства в нашей стране традиционно предусматривают возможность отступлений от проекта. Но с определенными ограничениями.

Александр Латыев, партнер Федеральный рейтинг. группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 15место По количеству юристов 24место По выручке на юриста (более 30 юристов) 40место По выручке Профайл компании

Так, всегда устанавливаются пределы таких отступлений. Количественные — допустимое отклонение от площади. И качественные — например, соблюдение геометрии помещений.

А еще для разных отступлений предусматриваются разные последствия, говорит Латыев:

до определенных пределов цена остается прежней;
при чуть более серьезных, но все же несущественных отступлениях производится перерасчет;
при еще больших отклонениях дольщик, кроме права принять объект с возвратом переплаты, получает возможность отказаться от договора и забрать свои деньги.

* Имя и фамилия изменены редакцией.

Верховный суд РФ
Гражданский процесс

Недополученные метры по ДДУ, оплата покупок чужой картой – в третьем Обзоре ВС РФ за 2021 год

Выбор редакции

Возврат денежных средств за недополученные метры

В Обзоре приведена практика и даны разъяснения по широкому кругу вопросов, связанных с применением положений различных отраслей законодательства. В частности, ВС РФ сформулировал следующие правовые позиции (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021) (утв. Президиумом ВС РФ 10 ноября 2021 г.).

Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, является нарушением обязательств застройщика и дает дольщику право требовать соразмерного уменьшения цены договора. Это правило применяется независимо от того, насколько существенно фактическая площадь переданной дольщику квартиры отличается от согласованной сторонами, за исключением случаев, когда договором установлены допустимые пределы изменения (погрешности) площади объекта долевого строительства. В другом деле о защите прав участника долевого строительства ВС РФ пришел к выводу, что в случае несвоевременного возврата застройщиком денежных средств по расторгнутому ДДУ, которым предусмотрена оплата дольщиком объекта за счет кредитных средств, застройщик обязан, помимо прочего, возместить дольщику убытки в размере процентов, уплаченных по кредитному договору за период неправомерного удержания денежных средств. К убыткам дольщика могут быть отнесены и расходы на страхование, понесенные в связи с получением кредита.
В том случае, когда объект недвижимости был приобретен за счет средств материнского капитала, а доли в праве собственности на него установлены соглашением всех участников долевой собственности, такое соглашение не требует нотариального удостоверения, поскольку оно не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака. В связи с этим не допускается отказ в государственной регистрации прав сособственников на соответствующий объект недвижимости по мотиву несоблюдения нотариальной формы сделки.
Повторная процедура исключения из ЕГРЮЛ юридического лица как недействующего не может быть инициирована регистрирующим органом до истечения 12-месячного срока со дня прекращения предыдущей процедуры. Этот тезис сформулирован применительно к делу, в котором налоговая инспекция приняла решение об исключении организации из ЕГРЮЛ, несмотря на то, что эта процедура уже возбуждалась менее чем за год до этого и была прекращена в связи с поступлением возражений заинтересованного лица. ВС РФ признал действия регистрирующего органа не соответствующими закону.
Суд должен поставить на обсуждение сторон вопрос о применении моратория на начисление финансовых санкций за неисполнение денежных обязательств, если основной вид экономической деятельности должника, указанный в регистрационных документах, совпадает с видами экономической деятельности, указанными в постановлении Правительства РФ о введении моратория. Речь идет о моратории на возбуждение дел о банкротстве, действовавшем в период с 6 апреля 2020 г. по 7 января 2021 года в рамках мер по борьбе с распространением коронавируса. Мораторий предполагал в том числе запрет на применение финансовых санкций за неисполнение пострадавшими компаниями денежных обязательств по требованиям, возникшим до его введения, независимо от возбуждения в отношении должника дела о банкротстве. Верховный Суд РФ пояснил, что заявление должника не является обязательным условием для освобождения его от ответственности по указанному основанию.
Хищение денежных средств путем оплаты товаров с использованием чужой банковской карты подлежит квалификации как кража, совершенная с банковского счета (п. «г» ч. 3 ст. 158 Уголовного кодекса). В рассмотренном ВС РФ деле осужденный завладел банковской картой потерпевшего, которую тот после совершения операций забыл в банкомате. Затем злоумышленник использовал карту для оплаты бесконтактным способом ряда товаров в магазинах. ВС РФ пришел к выводу, что при таких обстоятельствах деяние должно быть квалифицировано на основании указанной нормы, а не по ст. 159.3 УК РФ («Мошенничество с использованием электронных средств платежа»).

В Обзоре содержатся также иные позиции по вопросам, возникающим в судебной практике.

Документы по теме:
Уголовный кодекс Российской Федерации

Как вернуть деньги за переплаченные кв. Метры по ДДУ

Здравствуйте, Алексей!

Как указано в ст. 555 Гражданского кодекса РФ:

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Это основная норма, которая является правовым основанием для возврата Вам застройщиком денежных средств, переплаченных по ДДУ.

Но при этом надо исходить также и из того, нет ли каких-либо особых указаний на этот счет в самом ДДУ.

Зачастую в ДДУ содержится изначально условие о том, что если фактическая площадь передаваемого объекта уменьшится на определенное количество квадратных метро (как правило, в среднем 1 кв.м), то денежные средства застройщиком не возвращаются.

Поэтому это надо уточнить в Вашем ДДУ.

Кроме того, имеются и нормы закона о неосновательном обогащении:

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение1.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Это также одно из правовых оснований для требования с застройщика возврата излишне уплаченных Вами денег.
Что касается срока возврата денежных средств, то такой срок может быть предусмотрен в самом ДДУ.
Если в ДДУ срок не предусмотрен, то надо руководствоваться общими нормами Гражданского кодекса РФ:

Статья 314. Срок исполнения обязательства1. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Вы в претензии указали 10 дней:

Заявление на возврат денежных средств я подал 10.11.2016 г., указал 10 дней срок на возврат денегАлексей

Следовательно, по истечении 10 дней с момента получения застройщиком Вашего заявления у застройщика появилась обязанность вернуть деньги.

Поскольку он деньги не вернул, то с 11-го дня началась просрочка исполнения им обязательства по возврату денег.

2) Если застройщик до сих пор не вернул мне деньги, то имею ли я право взыскать с него неустойку и каким образом и как рассчитать сумму неустойки?Алексей

Если условиями ДДУ не предусмотрен размер неустойки, то необходимо исходить опять же из общих норм Гражданского кодекса РФ:

Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.2.

Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.3.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Размер указанных процентов можно рассчитать на следующем сайте: 395gk.ru/

21 февраля 2017, 03:47

Заявление застройщику на возврат денег за недостающие метры

Но не только уменьшение площади объекта является основанием для направления претензии застройщику. В процессе строительства дома застройщик очень часто допускает различные нарушения условий договора.

По большей части они связаны с несоблюдением сроков строительства и сдачей объекта с явными недостатками по качеству.

В некоторых случаях нарушения бывают настолько существенными, что участник долевого строительства вынужден отказаться от договора.

Когда требовать от застройщика возврата денежных средств?

Действующим законодательством предусмотрены случаи, когда застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные по ДДУ. Причем возвратить денежные средства возможно как в полном объеме, так и частично.

https://www.youtube.com/watch?v=BX_WOceHoNg\u0026t=68s

В полном объёме денежные средства участнику долевого строительства возвращаются лишь в случае отказа от договора долевого участия. Рассмотрим подробнее, в каких случаях участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора долевого участия.

Ст. 9 ФЗ-214 предусматривает как односторонний, так и судебный порядок отказа от исполнения договора долевого участия.

В одностороннем порядке договор может быть расторгнут в следующих случаях:

Задержка передачи объекта долевого строительства на срок более чем два месяца;
Не устранение застройщиком в разумный срок допущенных им нарушений объекта долевого строительства, либо невыполнение требований о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении затрат на устранение недостатков объекта.
Существенное нарушение требований к качеству объекта;
В иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В судебном порядке участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора долевого участия в следующих случаях:

Прекращение или приостановление строительства объекта. При этом должны иметься достаточные основания, свидетельствующие о том, что объект будет передан участнику долевого строительства с существенным нарушением срока. К таким обстоятельствам можно отнести, например, медленные сроки строительства, приостановку деятельности застройщика, банкротство застройщика и т.д.
Существенное изменение проектной документации объекта долевого строительства, в том числе изменение площади помещения более чем на 5%.Для установления факта изменения проектной документации застройщиком, участнику долевого строительства необходимо провести строительно-техническую экспертизу. Кроме того, необходимо доказать, что внесенные изменения существенно нарушают его права и законные интересы.
Застройщиком изменено назначение общего имущества либо нежилых помещений, входящих в состав дома.
В иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Во всех вышеперечисленных случаях участник долевого строительства вправе расторгнуть договор, урегулировав вопрос в претензионном порядке, либо обратившись в суд.

Необходимо отметить, что после расторжения договора застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства в полном объёме. Кроме этого, ст.

9 ФЗ-214 предусматривает право участника долевого строительства на взыскание с застройщика процентов за пользование денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день возврата денежных средств участнику долевого строительства.

Законом предусмотрен и частичный возврат денежных средств, внесенных по ДДУ. Это возможно в следующих случаях:

В случае уменьшения площади объекта. ДДУ допускает несоответствие площади объекта условиям договора не более чем на 5%. В случае, если при приемке объекта установлено, что фактическая площадь отличается от заявленной в договоре более чем на 5%, застройщик обязан выплатить участнику разницу в площади объекта, рассчитанную исходя из стоимости одного квадратного метра. Для этого участнику долевого строительства необходимо обратиться к застройщику с заявлением о возврате денежных средств за уменьшение площади.
В случае передачи объекта с дефектами по качеству. В этом случае участнику долевого строительства необходимо предоставить документы, подтверждающие факт наличия строительных дефектов, допущенных застройщиком. Дефектовочные акты, заключение строительно-технической экспертизы, смета на производство компенсационного ремонта и т.п.

Данные документы необходимо приложить к заявлению застройщику о возврате денежных средств. В этом случае застройщик обязан осуществить частичный возврат денежных средств, равный сумме затрат на производство ремонта.

В случаях неудовлетворения застройщиком требований, изложенных в претензии, участник долевого строительства вправе обратиться в суд с исковым заявлением.

Правила составления претензии застройщику о возврате денежных средств по ДДУ

При досудебном урегулировании вопроса первоначально нужно составить претензию о возврате денежных средств и направить ее застройщику. Далеко не факт, что после ее получения, застройщик сразу же приступит к исполнению изложенных в ней требований.

Однако этот этап необходимо соблюсти. Если у участника долевого строительства есть основания для одностороннего отказа от договора, претензия-уведомление является обязательным условием.

Ведь таким образом, участник долевого строительства уведомляет застройщика о расторжении ДДУ и заявляет свое требование о выплате внесенной денежной суммы и причитающихся процентов.

Если спор требует судебного урегулирования, то заявление застройщику на возврат денежных средств станет дополнительным доказательством, свидетельствующим о предпринятой попытке решить спор в досудебном порядке.

Претензия – это документ, имеющий юридическую значимость. Она должна быть написана в деловом стиле без эмоциональной составляющей. В ней должны быть отражены достоверные факты. Закон не содержит формальных требований к содержанию претензии, тем не менее, существуют определенные правила ее составления, выработанные нами на основе обширной судебной практики.

Примерное содержание претензии:

«Шапка». Здесь необходимо указать наименование застройщика, адрес его местонахождения и реквизиты, а также сведения об участнике долевого строительства, направляющем претензию(ФИО, адрес проживания, контактный номер тел).
Описательная часть. В указанной части необходимо:- отразить фактические данные: номер ДДУ и дату его заключения, цену договора, адрес местонахождения объекта долевого строительства.
— отразить нарушения ДДУ, допущенные застройщиком, и основания для возврата денежных средств. К примеру, уменьшение площади объекта либо производство компенсационного ремонта. В случае расторжения договора — изложить основания для его расторжения (нарушение срока передачи объекта, существенное изменение проектной документации и т.д.)
Правовое обоснование претензии. Здесь необходимо привести ссылки на статьи закона и условия договора, которые нарушил застройщик.
Просительная часть. Здесь необходимо сформулировать свое требование застройщику о возврате денежных средств в полном или частичном объёме. Кроме того здесь же можно заявить требования об уплате неустойки, компенсации морального вреда, возмещении убытков и т.п. При этом участник долевого строительства должен самостоятельно произвести расчет неустойки и указать ее размер в претензии-заявлении на возврат денежных средств (рассчитать неустойку вы можете на нашем сайте, воспользовавшись калькулятором ДДУ). Также необходимо указать, что при неисполнении вышеизложенных требований участник долевого строительства вправе обратиться в суд.
Приложение. К претензии застройщику необходимо приложить копии имеющихся у вас документов: договора долевого участия, заключения эксперта, счетов-фактур, договора подряда, акта замеров площади объекта и т.д.

Несмотря на кажущуюся простоту, составить претензию застройщику на возврат денежных средств самостоятельно может не каждый. Для этого целесообразно обратиться за помощью к практикующему юристу. Он проведет юридическую консультацию и поможет грамотно составить заявление застройщику на возврат денежных средств.

Как направить претензию застройщику?

Заявление застройщику о возврате денежных средств можно направить двумя способами:

Заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложенных документов. Претензию необходимо направить на юридический адрес застройщика либо адрес для корреспонденции, указанный в договоре. Данный способ мы рекомендуем как предпочтительный при любой значимой коммуникации с застройщиком.
Лично представить претензию в офис застройщика. В таком случае у вас на руках должна остаться копия претензии с подписью и указанием данных лица, получившего претензию (его ФИО и должность), а также датой вручения претензии застройщику.

Независимо от способа вручения претензии, необходимо сохранить документы, подтверждающие факт получения застройщиком претензии. В случае обращения в суд, имея вышеуказанные документы, участник долевого строительства может избежать вопроса о принятых мерах к досудебному урегулированию спора.

В какой срок застройщик должен удовлетворить требования дольщика?

После расторжения договора застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства уплаченные им денежные средства в полном объёме.

Однако сроки возврата различаются в зависимости от порядка расторжения договора. Так, если договор расторгнут в одностороннем порядке, срок возврата денежных средств составляет двадцать рабочих дней.

Тогда как в случае расторжения договора по иным основаниям — десять рабочих дней.

Помимо возврата денежных средств, уплаченных участником долевого строительства по ДДУ, застройщиком также должны быть уплачены проценты за пользование вышеуказанными денежными средствами.

Расчет процентов производится в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день возврата денежных средств. Проценты начисляются со дня внесения денежных средств участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком.

Необходимо отметить, что в случае, если участником долевого строительства является гражданин, проценты уплачиваются в двойном размере.

Если в вышеуказанные сроки участник долевого строительства не выразил требований о возврате причитающихся ему денежных средств, застройщик не позднее следующего дня обязан перевести их на депозит нотариуса по месту своего нахождения. Об осуществленном переводе застройщик обязан уведомить участника долевого строительства.

Чтобы избежать значительных имущественных затрат, застройщик, осознавая, что им нарушены условия договора, нередко предлагает участнику долевого строительства заключить соглашение о расторжении договора. Однако не стоит сразу же соглашаться на предложение застройщика.

В большинстве своем подобные соглашения – способ уйти от ответственности, поскольку они заключаются на условиях застройщика, которые для граждан оказываются абсолютно невыгодными.

Практически всегда сумма, положенная к выплате по соглашению, оказывается на порядок ниже той, которую участник долевого строительства смог бы получить по решению суда. Например, после подписания соглашения застройщик может отказаться выплачивать проценты за пользование денежными средствами.

Суды нередко встают на сторону застройщика, полагая, что договор расторгнут не в связи с нарушениями, допущенными застройщиком, а по совместному соглашению сторон.

В заключение

Расторжение договора долевого участия — вещь нередкая в судебной практике. Достаточно часто участник долевого строительства только выигрывает, расторгая договор с застройщиком. Ведь он не только освобождается от объекта, отличающегося от условий договора. Но и получает вложенные им денежные средства в совокупности с процентами за их пользование, а в случае судебного разрешения вопроса — и штраф в размере 50%.

Но нередко расторжение договора с застройщиком приводит к неожиданным последствиям. Отказавшись от квартиры и отсудив у застройщика «кругленькую сумму», можно остаться у «разбитого корыта».

На практике немало случаев, когда банкротство застройщика повлекло за собой невозможность взыскания денежных средств, уплаченных по ДДУ.

Государством принят ряд мер для защиты прав граждан — участников долевого строительства, в частности, учрежден реестр обманутых дольщиков (в настоящее время — Единый реестр проблемных объектов). Что такое реестр обманутых дольщиков можно почитать на нашем сайте.

Несмотря на имеющиеся законодательные гарантии прав дольщиков, на практике нужно учитывать массу нюансов. Чтобы получить желаемый результат, нужно четко понимать все риски.

Специалисты юридической компании «Хелп консалтинг» обладают большим опытом работы по решению различных вопросов, связанных с долевым строительством. При решении вопроса о расторжении договора долевого строительства мы проводим полный анализ ситуации, оцениваем платежеспособность застройщика и предлагаем клиенту наиболее эффективный способ правовой защиты.

Вы можете положиться на наши знания. Для получения консультации или юридических услуг зайдите в раздел свяжитесь с нами по координатам на странице «Контакты».