Управляющие организации нередко остаются крайними в спорах собственников о нарушениях правил проживания и установки дополнительного оборудования в МКД. О том, как УО обезопасить себя от возможного привлечения к ответственности из-за незаконного использования ОИ собственниками и третьими лицами, рассказала Сусана Киракосян.
Почему УО и ТСЖ нужно знать правила проживания в МКД
Когда кто-то: собственник или наниматель помещения, члены их семей, управляющие домом организации или третьи лица – нарушает правила проживания в МКД, неизбежно происходит конфликт. О способах решения таких конфликтов рассказала на онлайн-семинаре 25 октября наш постоянный эксперт, кандидат юридических наук, доцент, старший советник ALTHAUS Legal и практикующий юрист Сусана Киракосян.
Ниже смотрите демоверсию онлайн-семинара.
Последние два года суды активно рассматривают споры, связанные с пользованием общим имуществом. Если обратиться к статистике судебных споров в целом, можно утверждать, что споры относительно пользования общим имуществом МКД являются вторыми после дел о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги.
Поговорим о том, как оставаться в рамках правового поля и наладить взаимоотношения с собственниками по вопросам пользования общим имуществом многоквартирного дома. Начнём с обязанностей управляющих организаций по вопросам соблюдения правил проживания в МКД.
УО должны выявлять случаи нарушения правил проживания в МКД. Кроме этого в их обязанности входит контроль:
- законности размещения рекламных конструкций, кондиционеров и иного оборудования;
- нарушений со стороны провайдеров связи;
- способов защиты интересов собственников помещений;
- исковой давности и случаев, когда применить её нельзя.
О размещении на общем имуществе МКД объектов рекламы и информации
Нормативная основа правил проживания в МКД
Правильно осуществлять контроль за правилами проживания в МКД и использования общего имущества дома управляющим организациям помогут отдельные положения:
Наличие общего имущества – существенное условие управления многоквартирным домом. Некоторые полагают, что общего имущества не существует, так как права на него не регистрируются Росреестром. Однако Сусана Киракосян обратила внимание, что понятие общего имущества закреплено в Жилищном кодексе РФ. Более того, оно подтверждено рядом других нормативно-правовых актов и судебной практикой.
В силу закона общее имущество возникает вне зависимости от факта регистрации в Росреестре.
Существует точка зрения, что в многоквартирном доме не может быть ничего частного и личного. Эта идея называется концепцией поэтажной собственности, в которой говорится о том, что дом – это составная часть земельного участка. Значит, нет частных квартир, есть доли в общем имуществе. Предлагается даже отменить регистрацию прав на помещение и сделать регистрацию доли в праве.
Особое внимание спикер уделила соседскому праву. В каждом доме есть свой заведённый порядок пользования общим имуществом. Подробнее о том, как применяется такое право, узнайте в видеозаписи онлайн-семинара.
Должна ли управляющая организация стирать граффити со стен дома
Какие правила проживания в МКД существуют
Содержание помещений и общего имущества многоквартирного дома считается обязанностью собственников помещений в МКД (ст. ст. 200 – 211 ГК РФ, ст. ст. 30, 39, 156, 158 ЖК РФ, ПП РФ № 491).
Собственники обязаны:
- поддерживать свои помещения в надлежащем состоянии;
- использовать помещения по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
- не допускать бесхозяйственного обращения с помещением;
- соблюдать правила содержания общего имущества;
- нести расходы по содержанию собственного помещения и общего имущества.
Однако обязанность по содержанию общего имущества собственники помещений в многоквартирном доме возлагают на управляющие домом организации, поэтому мы рекомендуем УО периодически информировать собственников об их обязанностях. Такие сведения можно размещать на информационных стендах.
Если собственник нарушает одно из перечисленных правил, его можно привлечь к ответственности: гражданско-правовой, административной, а в некоторых случаях даже уголовной. Всё, за что не наказан собственник, может стать ответственностью и риском управляющего многоквартирным домом.
Суды о законности монтажа кондиционера на стене МКД
Какие нарушения совершают собственники и как с этим бороться
Перечислим наиболее распространённые нарушения. Наверняка, сотрудники каждой управляющей компании встречались с такими или слышали об их существовании:
- нарушение тишины и покоя соседей;
- нарушение правил содержания домашних животных;
- залитие;
- захламление мест общего пользования, складирование мусора;
- курение в местах общего пользования – в подъездах, лифтах, на детских площадках;
- незаконная перепланировка и переоборудование.
О том, что грозит собственникам помещений за совершение таких нарушений и как происходит привлечение к ответственности, смотрите в видеозаписи онлайн-семинара.
Об обязательных для УО работах по содержанию общего имущества дома
Что УО стоит знать об установке оборудования в МКД
Установка дополнительного оборудования в помещениях общего имущества МКД – довольно распространённая ситуация. Оборудование устанавливают собственники помещений и третьи лица.
Управляющим организациям, ТСЖ, ЖК, ЖСК нужно знать правила установки оборудования в МКД, потому что они:
- отвечают за надлежащее состояние общего имущества;
- представляют интересы собственников помещений при заключении договоров о пользовании общим имуществом;
- представляют интересы собственников помещений при защите их интересов в суде в случае незаконной установки оборудования;
- размещают договоры на пользование общим имуществом в ГИС ЖКХ;
- несут ответственность при причинении вреда общему имуществу, жизни и здоровью собственников при пользовании ОИ, если не докажут, что вред причинён не по их вине;
- по инициативе ГЖИ из-за ненадлежащего содержания ОИ могут лишиться лицензии.
О новых правилах размещения в МКД оборудования операторов связи
Что нужно для установки оборудования в МКД
1. Согласие собственников помещений.
В Жилищном кодексе РФ за собственниками помещений закреплено право на своё усмотрение совершать любые действия в отношении принадлежащего им имущества. Именно они на общем собрании имеют право принимать решения о порядке пользования ОИ в МКД (ч. 3 ст. 181.2 ГК РФ, ст. ст. 46, 48 ЖК РФ).
Как поменять этаж — Квартирный ряд
30.03.2006
«Первые этажи не предлагать!» Такими восклицаниями пестрят объявления по обмену и покупке квартир. Первый этаж не котируется хотя бы из соображений безопасности. Тем не менее, есть люди, которые хотят спуститься жить вниз. Как правило, это пожилые или инвалиды, и им в тягость преодолевать лестничные пролеты, поднимаясь на верхотуру. И они имеют полное право переселиться жить пониже. Как это право осуществить? Ответы в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро».Цитата
В городском законе от 15 января 2003 года № 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» сказано:
«Граждане, страдающие заболеваниями опорно-двигательной системы, другими заболеваниями, а также инвалиды, семьи, имеющие детей-инвалидов, которым по заключению лечебных учреждений либо в соответствии с их индивидуальной программой реабилитации рекомендовано проживание на нижних этажах домов без лифтов, в домах с лифтами либо в жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программы реабилитации, обеспечиваются по их заявлению жилыми помещениями на нижних этажах домов без лифтов, в домах с лифтами, в специально построенных домах либо в жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программы реабилитации».
Теперь об этом подробнее.
- Смена этажа – не повод обойти очередь
- Первым делом – к врачу
- Теперь – в управу
- Обознатушки-перепрятушки
Внимание! Не следует путать замену этажа по причине слабого здоровья с постановкой на очередь для улучшения жилищных условий. Это не одно и то же. Решение о необходимости такой замены не является основанием для признания нуждающимися в улучшении жилищных условий. Поскольку в данном случае одно жилье меняется на другое, аналогичное по своим характеристикам занимаемому, но расположенное на нижних этажах. Так что, затевая переезд, не стоит рассчитывать на то, что вам предоставят квартиру большего размера, с другим количеством комнат, пусть даже с доплатой.
Если вы уже стоите в очереди на получение квартиры от государства (или только претендуете на это право), переезд с этажа на этаж ничего не изменит. И уж тем более не позволит обойти очередь. Даже если вы своим самоотверженным трудом, как вам кажется, заслужили на то полное право. Закон есть закон!
Удастся ли вам осуществить мечту о переселении сверху вниз, во многом зависит от лечащего врача. Поэтому, прежде всего, следует отправляться в поликлинику. Там вам точно скажут, дает ли заболевание, которым вы страдаете, право на замену этажности или нет. Такой вердикт выносит медицинская комиссия, рассматривающая каждый конкретный случай. Преимущество – за инвалидами 1 – 2 группы и людьми, страдающими заболеваниями опорно-двигательной системы, сердечно-сосудистыми заболеваниями.
Критерии для выдачи врачебной справки, установленные Главным медицинским управлением Москвы:
1. Наличие признаков инвалидности I группы
2. Наличие признаков инвалидности II группы по зрению
3. Инвалидность II группы и наличие ее признаков:
3.1 заболевания сердца на фоне хронического нарушения кровообращения, хронической коронарной недостаточности III степени;
3.2 заболевания легких, в том числе бронхиальная астма, осложненные дыхательной недостаточностью III степени;
3.3 органические поражения нервной системы со стойкими тяжелыми нарушениями функций конечностей и нарушениям координации;
3.4 тяжелая форма наследственных прогрессирующих нервно-мышечных дистрофий;
3.5 сахарный диабет тяжелой формы;
3.6 тяжелая форма акромегалии, болезни Иценко-Кушинга, диффузного токсического зоба;
3.7 ампутационная культя нижних конечностей;
3.8 тяжелые заболевания суставов.
4. Граждане, достигшие 80 лет.
Список этот неполный. Целиком он имеется в окружных медицинских управлениях и в каждом лечебно-профилактическом учреждении Москвы. Врачебно-консультационная комиссия (ВКК) подтверждает ваше заболевание справкой на бланке лечебного учреждения, заверенного печатью.
После того, как врач подтвердил ваше право на замену этажности по причине болезни, держите путь в районную управу по месту жительства. Обращаетесь с заявлением в жилищный отдел. Ваше «дело» рассмотрят в режиме «одного окна», то есть, в упрощенном порядке, с предоставлением минимального набора бумаг. Необходимы только документы, удостоверяющие личность и подтверждающие право собственности на жилье, если квартира приватизированная.
Можно приложить бумаги, которые касаются каких-либо дополнительных льгот, например, удостоверение ветерана войны. Все остальное служба «одного окна» запросит из районных жилищных организаций (прежде всего, лицевой счет, выписки из домовой книги, справку о проверке жилищных условий). Направит также запрос в поликлинику. Затем полученные документы рассмотрят на жилищной комиссии управы района. В случае принятия положительного решения о замене этажности информацию о заявителе внесут в базу данных жилищного департамента города. А дальше будут подбирать варианты квартир, которые предложат для замены.
Органы исполнительной власти могут предоставить жилое помещение взамен ранее занимаемого по договору социального найма либо по договору мены в собственность.
Ловкие личности, как нетрудно догадаться, пытаются получать выгоду из любого положения. По словам ведущего юрисконсульта юридического отдела Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в ЦАО Николая Киселева, некоторые москвичи не понимают разницы между заменой этажности и постановкой на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Или не хотят понимать. И это «кое-где у нас порой» приводит к конфликтам.
Пример. Жительница Центрального округа вместе со своей совершеннолетней дочерью обитала в отдельной двухкомнатной квартире на третьем этаже. Она представила справку из городской поликлиники о том, что страдает заболеванием опорно-двигательного аппарата и имеет право на замену квартиры со снижением этажности. Заявительнице было предложено ни много ни мало пять вариантов квартир на первых этажах. От всех вариантов она отказалась, требуя предоставить жилье в кирпичном доме-новостройке в районе Тверской улицы или Пушкинской площади. В итоге несговорчивая дама осталась жить там, где жила, поскольку, как выяснилось, ей просто захотелось таким оригинальным способом улучшить жилищные условия.
Еще пример. Москвич-инвалид изъявил желание переехать на первый этаж. Его мечта осуществилась, но вскоре он снова подал заявление о замене квартиры… Оказалось, что предприимчивый человек, скорее всего, с выгодой для себя, поменял это жилье и опять оказался на «верхотуре». А «не котирующийся» первый этаж, возможно, кому-то понадобился для размещения там офиса.
НА ЗАМЕТКУ
В связи с приведением законодательства столицы в соответствие с новым Жилищным кодексом РФ, Московская Дума рассматривает проект городского закона «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», который должен прийти на смену действующему закону № 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы». Рассматриваемая редакция законопроекта также содержит положение о возможности замены жилого помещения со снижением этажности для москвичей, страдающих некоторыми заболеваниями. Так что, никаких сюрпризов для тех, кто стремится избежать неудобств, связанных с верхними этажами, не предвидится.
Подготовила Галина Писарчик при содействии ведущего юрисконсульта Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в Центральном округе Николая Киселева
Аналитика
Аренда
Градплан
Дачная жизнь
Дети
Домашняя экономика
Доступное жильё
Доходные дома
Загородная недвижимость
Зарубежная недвижимость
Интервью
Исторические заметки
Конфликты
Купля-продажа
Махинации
Метры в сети
Мой двор
Молодая семья
Моссоцгарантия
Налоги
Наследство
Новости округов
Новостройки
Обустройство
Одно окно
Оплата
Оценка
Паспортизация
Переселение
Подмосковье
Приватизация
Прогнозы
Реконструкция
Рента
Риелторы
Сад
Строительство
Субсидии
Транспорт
Управление
Цены
Экология
Электроэнергия
Юмор
Юрконсультация
Жилье на нижних этажах и современные дома для удобства инвалидов
30 июня 2014 Главной проблемой людей с ограниченными возможностями сегодня является неприспособленность окружающей инфраструктуры под их потребности, начиная с подъездов жилых домов, в которых они проживают.
Уже несколько лет в Ленинградской области реализуется программа «Доступная среда», которая предполагает адаптацию под нужды инвалидов и маломобильных групп населения объектов городской инфраструктуры: остановок общественного транспорта, пешеходных переходов, светофоров, а также установку пандусов и поручней в социальных учреждениях.
А вот о том, что инвалидам еще нужно суметь добраться до этих объектов и учреждений, словно забыли.
И эта ситуация, к сожалению, является типичной для всех районов региона.
Так, в мае аппарат Уполномоченного по правам человека в Ленинградской области выезжал в Волховский район, чтобы комплексно исследовать и лично осмотреть условия, в которых проживают люди с ограниченными возможностями. В рамках рабочей поездки удалось увидеть своими глазами, какие трудности приходится преодолевать инвалидам, побеседовать с ними лично, понять их конкретные проблемы и нужды.
В Волхове по улице Щорса на четвертом этаже кирпичной пятиэтажки без лифта живет А. Ему 22 года, шесть лет назад он попал в ДТП, с тех пор прикован к инвалидному креслу.
Преодолеть семь лестничных пролетов – ровно столько отделяет квартиру от улицы – настоящая проблема: пандусов в подъезде нет, спускаться и подниматься А. помогают волонтер и отчим. Поэтому каждый поход в поликлинику или на прогулку превращается в тяжкое испытание.
Поменять жилье на подходящий вариант на первом этаже у семьи пока нет возможности, поскольку квартира приобретена в ипотеку и находится в залоге у банка.
Неподалеку от дома А. проживает 80-летняя М. Пожилая женщина в инвалидном кресле не может самостоятельно спуститься на улицу из квартиры. Казалось бы, первый этаж! Но так или иначе, для этого все равно необходимо преодолеть 6 ступеней без пандуса и подъемника. Поэтому на улице она бывает крайне редко. Живет одна, без помощи соцработника не может встать с кровати и открыть дверь.
Еще один инвалид-колясочник, которого навестили сотрудники аппарата – 35-летний Д., проживающий в г. Сясьстрой на пятом этаже общежития квартирного типа. Способность ходить он утратил около четырех лет назад. За это время, пройдя множество курсов лечения и реабилитации, Д.
сумел приспособиться к жизни в инвалидном кресле. Он полагается исключительно на себя и свои силы: в квартире, где было возможно, расширил дверные проемы, оформил кредит и заменил межкомнатные двери, стеклопакеты.
От государства мужчина получает пенсию по инвалидности – 14 тысяч рублей, часть из них уходит на оплату долгов банку. Дважды Д. пытался оформить ссуду на установку пандусов в подъезде (200 тысяч рублей), но оба раза получил отказ. Однако не впал в депрессию и не опустил руки.
Он научился ловко спускаться по лестничным пролетам с помощью задних колес инвалидного кресла, спиной вперед, левой рукой держась за перила, – правда, подняться наверх может только с чьей-то помощью.
В ближайшее время Уполномоченный направит Губернатору Ленинградской области предложения по обеспечению более комфортных условий проживания для людей с ограниченными возможностями.
Во-первых, необходимо дополнить подпрограмму «Формирование доступной среды жизнедеятельности для инвалидов в Ленинградской области на 2014-2015 годы» мероприятиями по установке пандусов не только в учреждениях здравоохранения, образования и спорта, но и в жилом фонде.
Во-вторых, решением проблемы может стать персональное, с учетом пожеланий и возможностей переселение инвалидов и семей с детьми-инвалидами.
Для этого необходимо разработать и провести комплекс организационных мероприятий по обмену жилых помещений с верхних этажей на нижние.
В данном случае за счет бюджета муниципального образования (района или городского округа) могут приобретаться жилые помещения на первых этажах.
Инвалиды-колясочники получат ключи от нового жилья, а взамен они должны будут передать в муниципальную собственность квартиры, в которых проживали ранее – в дальнейшем это жилье будет предоставлено нуждающимся в улучшении жилищных условий в порядке очередности.
В случае, если не представляется возможным осуществить переселение граждан с ограниченными возможностями здоровья на вторичном жилом рынке, необходимо рассматривать варианты с переселением в новостройки.
Строительные регламенты давно изменились, и сегодня новые дома уже изначально спроектированы с учетом потребностей разных категорий граждан, в том числе людей с ограниченными возможностями и маломобильных групп населения – в них есть широкие лестницы с пандусами, просторные лифты и дверные проемы.
Расположение квартир для инвалидов-колясочников в таких домах может быть любым, поскольку благодаря вышеперечисленным факторам они смогут самостоятельно спускаться и подниматься даже на верхние этажи.
Этот вариант подходит для динамично развивающихся районов Ленинградской области, расположенных вблизи Санкт-Петербурга, где ведется регулярная застройка (Гатчинский, Всеволожский, Тосненский и др.).
Необходимо предусмотреть оказание бесплатной юридической помощи и консультаций, а также сопровождение сделок купли-продажи или обмена для людей с ограниченными возможностями, желающих переселиться и не имеющих родственников, способных представлять их интересы на любом из этапов сделки.
Для реализации любого из этих вариантов в первую очередь требуется провести мониторинг ситуации и определить, сколько инвалидов-колясочников и семей с детьми-инвалидами, проживающих в Ленинградской области, нуждаются в переселении.
«Далеко не все инвалиды, проживающие выше первого этажа, хотя бы раз пытались обменять жилье.
Многих пугает перспектива поиска вариантов, сбора документов, перевоза вещей, денежных затрат, отсутствия помощи со стороны… Конечно, помимо переселения граждан на нижние этажи и в новостройки могут быть и иные варианты разрешения проблемы.
Главное – не замалчивать ее и не решать поверхностно, здесь нужен комплексный подход.
Потому что, к примеру, усилия власти по внедрению «Доступной среды» на объектах городской инфраструктуры могут остаться невидимыми для инвалидов, эти люди просто не смогут ими воспользоваться, поскольку не имеют возможности выйти из дома. Оказывая помощь в переселении тем, кто в этом нуждается, власти региона смогут не только улучшить условия проживания для инвалидов, но и сэкономить средства на установке пандусов и подъемников в подъездах», – считает Сергей Шабанов.
Статья 81 ЖК РФ. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения
1.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.
2. Федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены помимо установленных частью 1 настоящей статьи иные основания замены гражданам жилых помещений.
1. Как и ранее действовавший ЖК РСФСР, ЖК РФ регламентирует отношения по замене одного жилого помещения на другое. Предоставление нанимателю меньшего жилого помещения взамен занимаемого — одна из разновидностей замены, которая отличается от обмена жилыми помещениями рядом признаков .
———————————
По сравнению с ЖК РСФСР количество признаков замены, которые могут быть выведены из ЖК РФ, несколько уменьшено.
В отличие от договора обмена жилыми помещениями (ст. 72 ЖК), сторонами которого являются наниматели жилых помещений по договору социального найма, в договоре замены с одной стороны участвует гражданин-наниматель, а с другой — наймодатель — управомоченное собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда лицо.
Признаком замены является предоставление гражданину свободного жилого помещения взамен сданной и поступающей в распоряжение наймодателя жилой площади.
Это помещение после его сдачи также подчиняется режиму свободного жилого помещения, отличному от режима освобождающейся площади, поэтому правила ст. 59 ЖК РФ на него не распространяются.
Заменяемые жилые помещения должны находиться в одном населенном пункте, в то время как обмен может производиться между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах (ч. 5 ст. 72 ЖК).
Как правило, замена не может применяться в отношении жилых помещений специализированного жилищного фонда. Так, не допускается замена служебного жилого помещения (ч. 4 ст. 100 ЖК).
Вместе с тем это обстоятельство по ранее действовавшему ЖК РСФСР не являлось препятствием для замены.
Аналогичное правило о невозможности замены действует и в отношении общежитий, жилых помещений маневренного фонда.
Вместе с тем нельзя исключить, что при принятии специального законодательства, регламентирующего, к примеру, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания либо жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, отнесенного в т.ч. к компетенции субъектов Российской Федерации, последние могут предусмотреть соответствующее положение о замене указанного жилья.
Ранее замену от обмена отличало и то, что обмен жилыми помещениями допускался с участием нанимателей, членов жилищно-строительного кооператива и собственников жилых помещений, в то время как замене подлежали исключительно государственные или муниципальные жилые помещения. В настоящее время предметом и замены жилого помещения, и обмена жилыми помещениями может выступать исключительно социальное жилье, занимаемое по договору социального найма.
Результатом замены жилых помещений является взаимосвязанное прекращение одного жилищного правоотношения и одновременное возникновение другого правоотношения.
2. По ранее действовавшему ЖК РСФСР заменяемое жилое помещение могло быть не только отдельной квартирой, но и комнатой или несколькими комнатами, находящимися в общей либо коммунальной квартире. Теперь из текста ст.
81 ЖК РФ следует, что замене подлежат только отдельные жилые помещения в виде квартиры, поскольку замена допустима в отношении жилого помещения, общая площадь которого (а не жилая, как ранее) превышает норму предоставления на одного члена семьи (о норме предоставления см. комментарий к ст. 50 ЖК).
3. Закон предусматривает замену занимаемого нанимателем жилого помещения на меньшее по инициативе нанимателя. В этом случае наниматель направляет требование о замене наймодателю, оформляя его в виде письменного заявления. В таком заявлении должны быть указаны данные о помещении, которое необходимо заявителю.
Инициатива в постановке вопроса о замене может исходить и от наймодателя. Но и в этом случае замена возможна лишь с согласия нанимателя как на замену в принципе, так и на предоставляемое ему помещение. Предложение наймодателя о замене не имеет для нанимателя обязательного характера.
4. Для замены жилого помещения требуется согласие нанимателя и членов его семьи, в т.ч. временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь.
Замена жилого помещения, в котором проживает лицо, находящееся под опекой или попечительством, разрешается с согласия опекуна (попечителя) и органа опеки и попечительства, поскольку она существенным образом затрагивает интересы подопечных.
Закон не указывает, в какой форме должно быть получено согласие лиц, проживающих в заменяемом помещении. Но следует признать, что такое согласие должно быть выражено в письменной форме.
5. Замена большего жилого помещения на меньшее производится вне очереди на улучшение жилищных условий (см. комментарий к ст. 57 ЖК). Однако это не может служить основанием для выселения гражданина из предоставленного в порядке замены жилья.
Так, по одному из дел Судебная коллегия Верховного Суда РСФСР удовлетворила протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене постановления президиума Ставропольского краевого суда, указав следующее.
Как видно из материалов дела, спорная квартира была предоставлена С. и его семье не в порядке улучшения жилищных условий (ст.
29 ЖК РСФСР), а в связи с тяжелой болезнью сына, препятствующей проживанию без ущерба для его здоровья на пятом этаже дома, не имеющего лифта, что подтверждается справками и заключениями врачей.
При этом суд первой инстанции с учетом конкретных обстоятельств дела пришел к правильному выводу о том, что новая квартира была предоставлена С.
не в порядке очередности, а в связи с заменой равноценного жилья на квартиру пониженной этажности, и права очередников НГЧ-3 в связи с этим нарушены не были, так как освободившаяся квартира С. по совместному решению администрации и профсоюзного комитета НГЧ-3 была предоставлена вне очереди семье Ч., жилище которого в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания.
6. В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР ст. 81 ЖК РФ придала отношениям по замене жилой площади более определенный характер.
Реализация права на замену жилого помещения в пределах нормы предоставления (но не менее учетной нормы) гарантируется в настоящее время обязанностью наймодателя предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления. Представляется, что наниматель и наймодатель должны согласовать при замене жилого помещения круг вопросов, в т.ч. место расположения и размер жилого помещения, степень его благоустройства, количество предоставляемых комнат и т.д. Очевидно, что как требование нанимателя о замене жилого помещения не должно базироваться на явно нереальных условиях, так и предложенный наймодателем вариант не должен быть явно не отвечающим потребностям нанимателя.
К сожалению, законодатель не установил достаточных юридических гарантий соблюдения правомочий нанимателя и последствий их нарушения наймодателем в части сроков предоставления нового жилья, которое могло бы касаться, в частности, уменьшения размера платы, вносимой за коммунальные услуги, поскольку малоимущие наниматели согласно ст. 156 (ч. 9) ЖК РФ освобождены от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
Между тем Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в ст. 15.
7 ранее содержал норму о том, что оплата жилья и коммунальных услуг осуществлялась исходя из социальной нормы площади жилого помещения, о замене которого подано заявление, начиная с месяца, следующего за месяцем, в течение которого подано такое заявление, до месяца, в течение которого нанимателю жилого помещения вручены документы, позволяющие ему занять предоставленное в качестве замены жилое помещение.
В случае если такая замена не состоялась по вине нанимателя жилого помещения, подавшего заявление о замене жилого помещения, оплата жилья и коммунальных услуг начиная с месяца, следующего за месяцем, в течение которого последовал отказ нанимателя жилого помещения о его замене, осуществлялась на общих основаниях. Право на уменьшение размера оплаты жилья и коммунальных услуг в случае подачи заявления о замене жилого помещения могло быть использовано один раз.
7. Пользуясь правом, предоставленным им ст. 72 (п. «к») Конституции РФ, субъекты Российской Федерации идут по пути расширения оснований и условий замены жилых помещений. В г. Москве, например, вопросы замены жилых помещений решаются Законом г.
Москвы от 15 января 2003 г. «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» .
Им предусмотрено, что замена, в частности, производится гражданам, занимающим жилое помещение на основании договора социального найма, коммерческого найма или договора безвозмездного пользования.
———————————
Ведомости Московской городской Думы. 2003. N 5.
Замена жилого помещения не допускается, если в результате ее граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Основанием для замены жилого помещения в г. Москве может служить наличие у заявителя, в частности, заболеваний опорно-двигательной системы и др.
С заявлениями о замене вправе обращаться инвалиды, семьи, имеющие детей-инвалидов, которым по заключению лечебных учреждений либо в соответствии с их индивидуальной программой реабилитации рекомендовано проживание на нижних этажах домов без лифтов, в домах с лифтами либо в жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программы реабилитации.
При наличии согласия граждан замена производится на равноценное по общей площади жилое помещение гражданам, занимающим жилое помещение на основании договора социального найма, коммерческого найма или договора безвозмездного пользования, либо на равноценное по рыночной стоимости жилое помещение гражданам, занимающим жилое помещение на праве собственности. В порядке замены жилых помещений могут ликвидироваться коммунальные квартиры.
Для целей замены в г. Москве создан обменный фонд, который формируется за счет выделения жилой площади различных форм собственности в порядке взаиморасчетов с юридическими и физическими лицами, заинтересованными в решении жилищных вопросов.
Решение о необходимости замены гражданам жилого помещения не является основанием для признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 16 рассматриваемого Закона).
Вместе с тем согласно ЖК Кабардино-Балкарской Республики 1997 г. (п. «ж» ст.
101) проживание в отдельных квартирах на четвертом этаже и выше домов без лифтов инвалидов I и II группы, страдающих тяжелыми формами сердечно-сосудистых заболеваний либо не имеющих нижних конечностей, является основанием для признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий и последующей замены жилой площади на расположенную на более низких этажах.
8. Жилые помещения в порядке замены площади заселяются в общем порядке на основании решения органа местного самоуправления.
Заключенный на основе такого решения договор социального найма может быть оспорен как не соответствующий требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК) в судебном порядке.
Как собственнику-инвалиду добиться приспособления квартиры или МКД для его нужд?
Что делать, если дом или квартира находятся в надлежащем состоянии, но жилец из-за ограниченных физических возможностей не может использовать помещение для проживания? При этом причины, которые препятствуют полноценно использовать помещение по основному назначению, могут быть разными. Это отсутствие коммунальных удобств в местностях, где это обычный уровень комфорта. Или необходимость подниматься по лестнице при отсутствии лифта для того, кто лишён возможности передвигаться.
В статье рассмотрим основные правовые нормы, на которые следует ссылаться инвалиду, чтобы обеспечить доступность жилого помещения и общего имущества в МКД. А также попробуем определить порядок действий, чтобы сделать условия проживания комфортными для инвалида.
Среда проживания должна быть доступной не только для инвалидов в МКД
- На практике случается, что инвалиду, который проживает в частном доме, могут отказать в переоборудовании дома под его потребности или в предоставлении более подходящего жилья.
- Комиссия может указать, что переоборудование дома, который находится в личной собственности жильца — исключительно правомочие собственника.
- Такой вывод противоречит закону и нарушает право инвалида на доступную среду проживания. Поэтому всегда можно сослаться на следующее:
• Модельным законом «О социальной защите инвалидов» установлено, что жилые помещения, занимаемые инвалидами, оборудуются специальными средствами и приспособлениями в соответствии с индивидуальной программой реабилитации инвалида (пункт 6 статьи 22).• Правом признавать муниципальный и частный жилищный фонд непригодными для проживания наделены органы местного самоуправления (пункт 8 части 1 статьи 14 Жилищного кодекса РФ).
• Неправомерность разделения инвалидов в зависимости от вида жилищного фонда подчеркнул Верховный Суд РФ.
В недавно принятом определении Верховный Суд указал, что система социальной защиты инвалидов должна обеспечивать полное и равное осуществление прав и свобод человека и гражданина, социальную интеграцию людей, создание доступной среды для инвалидов и улучшение качества их жизни (дело № 3‑КАД21 – 5‑К3).
Вывод. Право на беспрепятственное использование жилого помещения имеют инвалиды независимо от вида жилищного фонда.
Что касается инвалидов, которые проживают в МКД, для них должна быть обеспечена доступность не только жилого помещения, но и общего имущества (пункт 5.1 статьи 2 ЖК РФ).
Куда обращаться?
Приспособление жилых помещений и общего имущества в домах муниципального жилищного фонда к потребностям инвалидов должно обеспечиваться органами местного самоуправления (Письмо Минфина России № 06 – 04-06/01/12394 «О создании условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах»).
Заявление о переоборудовании жилого помещения под потребности инвалида необходимо подать, в зависимости от принадлежности жилищного фонда:
- в федеральную межведомственную комиссию (МК);
- в региональную межведомственную комиссию (МК) исполнительного органа власти субъекта РФ;
- либо в муниципальную комиссию органа местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения.
Обследование и оценка жилого помещения
После обращения инвалида комиссия должна обследовать жилое помещение.
Цель обследования — оценить приспособленность помещения для проживания инвалида с учётом его потребностей.
Комиссия должна составить акт обследования по утверждённой форме. Акт содержит (п. 12 Правил № 649):
- описание характеристик жилого помещения инвалида, составленное на основании результатов обследования;
- перечень требований, которым не соответствует обследуемое жилое помещение;
- описание характеристик общего имущества в МКД, в котором проживает инвалид;
- выводы комиссии о необходимости приспособить жилое помещение инвалида и общего имущества в МКД с учётом потребностей инвалида или о том, что такой необходимости нет;
- выводы комиссии о технической возможности (или отсутствии таковой) для приспособления жилого помещения инвалида с учётом его потребностей;
- перечень необходимых мероприятий для приспособления жилого помещения.
Если приспособить жилое помещение без капитального ремонта невозможно
- Если в акте обследования содержится вывод о том, что без проведения реконструкции или капитального ремонта жилое помещение приспособить под потребности инвалида невозможно, комиссия принимает решение проверить экономическую целесообразность такой реконструкции или капитального ремонта.
- Целесообразность приспособления жилья инвалида под его потребности оценивается в соответствии с правилами, которые установлены Приказом Минстроя России № 583/пр.
- Комиссия сопоставит расходы на приспособление жилья инвалида под его потребности с расходами на покупку уже приспособленного жилого помещения, которое по площади и местоположению равнозначно имеющемуся.
- В результате оценки экономической целесообразности будет принято одно из двух решений:
- реконструкция или капитальный ремонт экономически целесообразны;
- реконструкция или капитальный ремонт экономически нецелесообразны.
Если реконструкция целесообразна
Заключение о том, что жилое помещение инвалида и общее имущество в МКД можно приспособить с учётом потребностей инвалида, комиссия выносит на основании:
- акта обследования;
- решения комиссии об экономической целесообразности реконструкции или капитального ремонта МКД (части дома), в котором проживает инвалид.
Заключение в течение 10 дней со дня вынесения должно быть направлено в соответствующий уполномоченный федеральный, региональный орган, главе муниципального образования по месту нахождения жилого помещения инвалида.
На основании полученного заключения должно быть принято решение о включении мероприятий по приспособлению жилого помещения инвалида в план мероприятий.
Если приспособить жилое помещение экономически нецелесообразно
На основании заключения об экономической нецелесообразности реконструкции жилище признаётся непригодным для проживания инвалида.
В этом случае комиссия оформляет в трёх экземплярах заключение о признании жилого помещения непригодным для проживания инвалида по установленной форме и в пятидневный срок направляет по одному экземпляру:
- в соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления;
- заявителю;
- третий экземпляр остаётся в деле, сформированном комиссией.
Если комиссия признала жилое помещение непригодным для проживания, инвалиду и членам его семьи должно быть предоставлено жилое помещение вне очереди (часть 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ).
Кто обязан реконструировать жилое помещение или общее имущество в МКД?
Из-за отсутствия чётких указаний закона о том, кто именно обязан сделать жилое помещение пригодным для проживания инвалида (возвести пандус, расширить проёмы, оборудовать подъёмный механизм), на практике мнения разделяются.Поэтому люди предъявляют такие требования то к УК, то к муниципалитету, а кто-то считает, что всё это должен делать сам инвалид за свой счёт.
Не со всеми этими выводами можно согласиться.
Федеральным законом «О социальной защите инвалидов в РФ» определено, что федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, организации независимо от их организационно-правовых форм обеспечивают инвалидам условия для беспрепятственного доступа к объектам социальной, инженерной и транспортной инфраструктур (ст. 15).
УК, с одной стороны, организация. Однако эта организация выполняет специфические обязанности. Её функция — в интересах всех жильцов обеспечивать надлежащее содержание общего имущества. Причём в пределах тех денег, которые выделяют жильцы на обслуживание МКД.
Минимальный перечень работ по содержанию общего имущества №290 устанавливает, что УК должна проверять состояние и при необходимости выполнять работы по восстановлению конструкций и (или) иного оборудования, предназначенного для обеспечения условий доступности для инвалидов помещения многоквартирного дома (п. 29).Однако проверять и ремонтировать существующее имущество — не то же, что создавать новое.
Стандарты управления МКД не предусматривают обязанность УК строить пандусы, оборудовать дома подъёмными механизмами и выполнять подобные работы. В минимальный перечень работ и услуг УК они не входят.
Теоретически собственники на общем собрании могут расширить минимальный перечень работ и услуг, чтобы включить в него работы по реконструкции дома или общего имущества. Но это маловероятно из-за того, что никто не хочет платить больше.
Поэтому можно потребовать от УК, чтобы она отремонтировала пришедший в негодность существующий пандус, привела в порядок тротуар на придомовой территории. Но вряд ли стоит надеяться, что УК самостоятельно построит пандус или оборудует подъёмный механизм за счёт своих сил и средств жильцов МКД.
Соответственно, мероприятия по приспособлению жилых помещений и общего имущества МКД для потребностей инвалидов — обязанность соответствующего органа власти или местного самоуправления.
Что делать, если муниципалитет не выполняет свои обязательства?
Изучение судебной практики показывает – права инвалидов на доступную среду проживания нередко нарушаются тем, что муниципалитет:
- допускает бездействие после обращения инвалида с заявлением о переоборудовании жилого помещения;
- не принимает решение, которое предписано законом;
- принимает решения не по установленной законом форме;
- необоснованно отказывает в переоборудовании жилого помещения;
- необоснованно отказывает в предоставлении жилья, которое соответствует потребностям инвалида.
Закон устанавливает возможность судебного обжалования неправомерных действий или бездействия должностных лиц. Поэтому во всех этих случаях единственный способ преодолеть нарушение своих прав — вовремя обратиться с жалобой в прокуратуру или с иском в суд.
Законодательство в помощь
Перечень нормативных правовых актов, приведённый ниже, не исчерпывающий. Однако это основные нормы, которые могут пригодиться.
- Конвенция ООН о правах инвалидов.Конвенция поддерживает доступность школ, жилых помещений, медицинских учреждений, рабочих мест для инвалидов.Согласно международному правовому акту, государства-участники Конвенции, в состав которых входит и РФ, должны разработать минимальные стандарты и руководящие ориентиры, чтобы обеспечить доступность объектов и услуг, наладить контроль за исполнением стандартов.
- Модельный закон «О социальной защите инвалидов» (принят 25 ноября 2008 года в г. Санкт-Петербурге на 31‑м пленарном заседании Межпарламентской Ассамблеи государств – участников СНГ, постановление N 31 – 19).Пункт 6 статьи 22 Модельного закона определяет, что жилые помещения, в которых проживают инвалиды, оборудуются специальными средствами и приспособлениями в соответствии с индивидуальной программой реабилитации инвалида.
- Жилищный кодекс РФ.В частности, пункт 3 ч. 1 ст. 51, который позволяет признавать нуждающимися в жилых помещениях людей, живущих в помещении, не отвечающем требованиям, установленным для жилых помещений.
- Федеральный закон «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации».
- Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47).Пункт 54 Положения определяет порядок признания квартиры непригодной для проживания.
- Федеральный закон «О социальной защите инвалидов в РФ» № 181-ФЗ.Закон № 181-ФЗ определяет основные положения государственной политики в сфере социальной защиты инвалидов.Суть закона — обеспечить инвалидам равные с другими гражданами возможности в реализации прав и свобод, в том числе —беспрепятственный доступ к социальной среде.
- Постановление Правительства РФ от 9 июля 2016 г. № 649 “О мерах по приспособлению жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов”.Постановление утверждает Правила, которые обеспечивают условия доступности жилых помещений и общего имущества в МКД для инвалидов. Этими же Правилами установлены требования по приспособлению жилых помещений с учетом потребностей инвалидов.
- Письмо Минфина России № 06 – 04-06/01/12394 «О создании условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах».
➜ Судебная практика по теме доступности МКД и парковки для инвалидов
Загрузка...
