Права собственников земельного участка

10 ноября 2020

Конституцией РФ (статья 36) гражданам и их объединениям закреплено право иметь в частной собственности землю.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федеральных законов: Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ), федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Знание прав и обязанностей собственников земли является актуальной необходимостью, т.к. количество собственников земли увеличивается из года в год, а уровень правовой грамотности граждан, к сожалению, невысок.

Приобретая земельные участки, граждане зачастую считают, что теперь-то они могут делать на них все, что угодно.

Однако это неверная позиция часто приводит к нарушениям требований законодательства, особенно — земельного.

Права и обязанности собственников земельных участков, а также землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков отражены в Главе VI ЗК РФ, в соответствии со статьей 40 которого собственник земельного участка имеет право:
-использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
-возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
-проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, агролесомелиоративные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
-осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, установлены статьей 42 ЗК РФ:
-использовать земельные участки: а) в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием; б) способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
-сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
-осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;
-своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
-своевременно производить платежи за землю;
-соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
-не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;
-выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, федеральными законами.

В настоящее время обозначилась тенденция использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных вблизи населенных пунктов, и оборот которых регламентируется федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством (рекреация, отдых, туризм, размещение объектов жилого и производственного назначения и др.).

По определению Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются территории, предназначенные для производства аграрной продукции, проведения сельскохозяйственной учебной или научно-исследовательской практики, размещения специальной фермерской инфраструктуры и объектов, необходимых для полноценного осуществления сельскохозяйственной деятельности. Именно этот вид земель характеризуется наиболее высокой продуктивностью и является самой ценной категорией всего земельного фонда. Земли сельскохозяйственного назначения — это земли, которые расположены за пределами населенных пунктов, предназначенные для нужд непосредственно сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями.

Градостроительный кодекс РФ определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Статьей 78 ЗК РФ установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на расстоянии не более тридцати километров от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, за исключением случаев размещения линейных объектов.
Обязанность собственников земельных участков, оборот которых регламентируется федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением — для сельскохозяйственного производства, и принадлежностью к категории земель — земли сельскохозяйственного назначения, основана на принципе использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения как особо ценного природного ресурса, принадлежащего будущим поколениям.
Несоблюдение обязанностей собственников земельных участков является нарушением земельного законодательства.
Информация предоставлена Управлением Росреестра по Ульяновской области

Право на землю

В настоящее время значительную долю рынка недвижимости составляют сделки с нежилыми помещениями. Однако не каждый приобретатель помещения осведомлен о сопутствующем такому приобретению переходе прав на земельный участок под зданием.

В ряде случаев неоформление арендатором помещения прав на землю может повлечь взыскание собственником земельного участка платы за пользование в качестве неосновательного обогащения.

При покупке помещения отсутствие в договоре купли-продажи условия о приобретении доли в праве собственности на землю или права аренды может повлечь отказ в регистрации права покупателя на приобретенную недвижимость.

Вопросы о возможности и порядке приобретения собственником или арендатором нежилого помещения прав на участок под зданием возникают главным образом из-за отсутствия специального законодательного регулирования данного вопроса.

Покупатель помещения в многоквартирном доме получает долю в праве общей собственности на земельный участок как часть общего имущества в силу закона (ст. 37 и 38 Жилищного кодекса РФ). Для приобретателей помещений в нежилых зданиях такого правила не предусмотрено.

По этой причине суды при разрешении споров руководствуются положениями законодательства, установленными для зданий и сооружений. Некоторую ясность внесли также разъяснения Высшего арбитражного суда РФ по аренде 2013 года.

Права арендатора помещения на земельный участок под зданием

Если в отношении нежилого помещения заключен договор аренды, права арендатора на занимаемый зданием земельный участок определяются согласно статье 652 Гражданского кодекса РФ исходя из прав арендодателя помещения на данный участок. Как собственник помещения арендодатель может иметь долю в праве собственности на участок под зданием либо выступать в качестве его арендатора

Важно

Положения пункта 2 статьи 652 ГК РФ приводят к выводу, что если арендодатель помещения является собственником также и участка под зданием, то арендатору предоставляется право аренды участка или иное право, предусмотренное договором. Если же в договоре аренды не определено передаваемое арендатору помещения право на участок, к нему переходит право пользования этим участком на весь срок аренды помещения.

Согласно разъяснениям ВАС РФ (п. 22 Постановления Пленума от 24 марта 2005 г. № 11) отсутствие в договоре аренды помещения условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным, а арендатор не вправе требовать заключения с ним договора аренды участка в судебном порядке.

Он может лишь пользоваться участком под зданием без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Однако в целях оформления отношений по землепользованию ВАС допускает заключение соглашения о вступлении арендатора помещения в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (определение ВАС РФ от 19 августа 2010 г. № ВАС-9730/10).

При заключении договора аренды помещения обязательно следует согласовать условие о плате за пользование участком под зданием, учитывая установленный Земельным кодексом принцип платности землепользования.

По общему правилу пункта 2 статьи 654 ГК РФ арендная плата за пользование помещением включает плату за пользование земельным участком, если стороны не предусмотрели иное в договоре.

Тем не менее, целесообразно определить в договоре аренды помещения точный размер платы за пользование участком либо прямо указать, что арендная плата за помещение включает в себя плату за землю. В противном случае, как показывает судебная практика, с арендатора помещения может быть взыскано неосновательное обогащение за пользование участком под зданием.

Гражданский кодекс прямо не разрешает вопрос о виде прав арендатора на земельный участок в случаях, когда арендодатель помещения не является собственником участка, а имеет лишь право пользования (аренды).

Полагаем, что в этом случае арендатору помещения также передаются права на участок, который занят зданием и необходим для его использования в соответствии с пунктом 1 статьи 652 ГК РФ.

Стороны могут договориться о передаче участка в субаренду, разумеется, при условии, что не запрещено договором аренды с собственником участка

Права собственника помещения на земельный участок под зданием

Более сложной является ситуация, когда нежилое помещение приобретается в собственность по договору купли-продажи. Если продавец является собственником земли под зданием, то в соответствии с пунктом 2 статьи 552 ГК РФ покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Если же продавец помещения собственником земли не является, то покупатель в силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ приобретает только право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Как правило, такое пользование участком осуществляется на основании договора аренды. Данные правила распространяются практикой и на нежилые помещения.

Разъясняя данные положения Гражданского кодекса, ВАС РФ в пункте 25 Постановления Пленума № 13 от 25 января 2013 г.

указал, что лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации права собственности на помещение приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

По логике ВАС, вытекающей из принципа единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости, покупатель помещения в нежилом здании одновременно приобретает долю в праве собственности на участок под зданием (если данный участок находился в собственности продавца) либо становится соарендатором в договоре аренды вместо продавца

…гражданский кодекс прямо не разрешает вопрос о виде прав арендатора на земельный участок в случаях, когда арендодатель помещения не является собственником участка, а имеет лишь право пользования(аренды)…

На первый взгляд, данный вывод вступает в противоречие с положениями части 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, которым предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Очевидно, что нежилое помещение как часть здания не может быть выделено в натуре вместе с частью участка под зданием. На этом основании судебная практика до разъяснений ВАС 2013 года придерживалась подхода, что в силу вышеуказанных положений Земельного кодекса приобретение права собственности на нежилые помещения само по себе не влечет приобретения покупателем доли в праве собственности на участок. Для земель, находящихся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, это верно, поскольку для них Земельным кодексом установлен особый порядок платной приватизации по совместному заявлению всех собственников помещений. Однако в отношении помещений в зданиях, расположенных на участках частных собственников, подход ВАС представляется нам наиболее оправданным. Он позволяет исключить ситуацию, когда после продажи всех помещений в здании продавец остается собственником участка, необходимого собственникам помещений. Таким образом, разъяснение ВАС имеет ограниченную сферу действия: оно касается только помещений во вновь возведенных нежилых зданиях и не распространяется на помещения, приобретаемые из государственной и муниципальной собственности в порядке приватизации.

Порядок приобретения прав на землю

Разъяснение ВАС порождает ряд вопросов.

Во-первых, возникает ли у покупателя помещения право на участок в силу закона или стороны должны специально включить в договор купли-продажи указание на переход прав на землю? Во-вторых, требуется ли сторонам подавать отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности на участок (изменение арендатора в договоре аренды) или достаточно заявления о регистрации права собственности на помещение?

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают только с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 8.1. ГК РФ). При этом из статьи 16, части 1 статьи 17 и части 1 статьи 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что регистрация проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (их представителей) с приложением необходимых документов.

При этом договор должен отражать информацию, необходимую для регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП, в том числе содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

…представляется, что изменения в Закон о регистрации не должны приводить к лишению покупателей недвижимости прав на приобретение права аренды участка…

До 1 октября 2013 года в статье 25.

5 Закона о регистрации прав указывалось, что при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество одновременно проводится регистрация перехода права собственности либо регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды. Однако в результате изменений, внесенных Федеральным законом от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ, с 1 октября 2013 г. из статьи 25.5. Закона о регистрации прав было исключено упоминание о регистрации перемены арендатора в договоре аренды земельного участка одновременно с регистрацией перехода права собственности на помещение. Цель данных изменений не совсем ясна, поскольку положения статьи 552 ГК РФ о приобретении покупателем недвижимости права пользования участком на тех же условиях, что и продавец, по прежнему сохраняют свою силу.

Представляется, что изменения в Закон о регистрации не должны приводить к лишению покупателей недвижимости прав на приобретение права аренды участка. В этом случае регистрация права покупателя помещения на земельный участок должна осуществляться на основании заявления покупателя и правоустанавливающего документа – договора купли-продажи.

Анализ судебной практики показывает, что управления Росреестра нередко отказывают покупателям помещений в регистрации перехода права собственности на приобретаемую недвижимость, требуя предоставить соглашение об изменении арендатора в договоре аренды земельного участка.

Как правило, суды признают такие отказы незаконными, указывая, что основанием регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка в данном случае является договор купли-продажи нежилого помещения, а внесение изменений в договор аренды участка является правом, а не обязанностью покупателя.

Вместе с тем, для предупреждения возможного приостановления регистрации целесообразно включать в договор купли-продажи (либо аренды) условие о передаче покупателю помещения доли в праве собственности (права аренды) на земельный участок под зданием, описание участка (его кадастровый номер, площадь, место расположения), размер доли в праве собственности, а также представлять отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности или изменения арендатора в договоре аренды в отношении участка под зданием.

Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group, для журнала Консультант

Права собственников земельного участка

Правильный договор

Договор — обязательное условие правильного течения сделки. А правильно составленный договор обезопасит Вас в случае, если что-то пойдет не так. Чтобы профессионально составить договор, Вам нужен бератор «Правильный догвор». Узнайте больше >>

по теме:
Земельный налог для собственников помещений в многоквартирном доме
Учет расходов по аренде земельного участка
Аренда нежилых помещений

Статья 40 Земельного кодекса. Права собственников земельных участков на использование земельных участков

1. Собственник земельного участка имеет право:
1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
2. Собственник земельного участка имеет право собственности на:
1) посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование;

2) утратил силу. — Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ.

1. Представленный в комментируемой статье перечень прав собственников земельных участков оставлен российским законодателем открытым. В статье 40 ЗК РФ содержатся лишь основные, самые распространенные права собственников земельных участков на их использование.

Подпункт 1 п. 1 комментируемой статьи устанавливает право собственников земельных участков использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые.

Нормы комментируемого Кодекса, закрепляющие названное право, коррелируют с нормами Федерального закона «О недрах», устанавливающими условия реализации права собственника, владельца земельного участка использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые.

В соответствии с положениями ст.

19 Федерального закона «О недрах» собственники, владельцы земельных участков имеют право по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Закрепленное на федеральном уровне право собственников земельных участков использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые находит отражение и в законодательстве субъектов РФ. Так, согласно положениям ст. 16 Закона Республики Тыва от 29 декабря 2004 г.

N 1105 ВХ-1 «О порядке предоставления в пользование участков недр для геологического изучения и добычи общераспространенных полезных ископаемых, а также в иных целях, не связанных с добычей полезных ископаемых, в Республике Тыва» собственники земельных участков имеют право по своему усмотрению осуществлять в их границах без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, непосредственно для своих нужд. При этом устанавливается правило, согласно которому в случае реализации полезного ископаемого либо созданной на его базе продукции организация обязана оформить лицензию .

———————————

Закон Республики Тыва от 29 декабря 2004 г. N 1105 вх-1 «О порядке предоставления в пользование участков недр для геологического изучения и добычи общераспространенных полезных ископаемых, а также в иных целях, не связанных с добычей полезных ископаемых, в Республике Тыва» // Тувинская правда. 2005. 25 марта.

Более чем в 50 субъектах РФ действуют региональные перечни общераспространенных полезных ископаемых, которые в соответствии со ст. 3 Федерального закона «О недрах» формируются совместно федеральными и региональными органами государственной власти.

Такие перечни утверждены в Астраханской , Мурманской , Ростовской , Тверской областях и других субъектах РФ.

Как правило, указанные перечни включают такие общераспространенные полезные ископаемые, как галька, гравий, валуны, диатомит, трепел, опока, спонголит, доломиты, известняки и др.

———————————

Распоряжение МПР России N 35-р, Правительства Астраханской области N 319-ПР от 4 июня 2007 г. «Об утверждении Перечня общераспространенных полезных ископаемых по Астраханской области» // БНА ФОИВ. 2007. N 28.

Распоряжение МПР России N 66-р, Администрации Мурманской области от 10 декабря 2007 г. N 355-рп «Об утверждении Перечня общераспространенных полезных ископаемых по Мурманской области» // БНА ФОИВ. 2008. N 3.

Распоряжение МПР России, Госгортехнадзора России, администрации Ростовской области от 26 сентября 2003 г. N 441-р «Об утверждении Перечня общераспространенных полезных ископаемых по Ростовской области» // Российская газета. 2004. N 5.

Распоряжение МПР России N 50-р, Администрации Тверской области N 469-РА от 23 октября 2006 г. «Об утверждении Перечня общераспространенных полезных ископаемых по Тверской области» // БНА ФОИВ. 2006. N 49.

Из содержания ст. 19 Федерального закона «О недрах» следует, что порядок добычи общераспространенных полезных ископаемых, строительства подземных сооружений, устройства и эксплуатации бытовых колодцев и скважин собственниками, владельцами земельных участков определяется региональными государственными органами исполнительной власти самостоятельно.

В качестве иллюстрации представим Порядок добычи общераспространенных полезных ископаемых, строительства подземных сооружений, устройства и эксплуатации бытовых колодцев и скважин собственниками земельных участков на территории Ставропольского края, утв.

Постановлением правительства Ставропольского края от 29 января 2007 г. N 10-П.

Сразу отметим, что названный порядок распространяется на собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, осуществляющих в их границах без применения взрывных работ:

добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе;

строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров (хранилища, гаражи, погреба, выгребные ямы, котлованы, бассейны и т.п.);

устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения .

———————————

Постановление Правительства СК от 29 января 2007 г. N 10-п «О порядке добычи общераспространенных полезных ископаемых, строительства подземных сооружений, устройства и эксплуатации бытовых колодцев и скважин собственниками, владельцами земельных участков на территории Ставропольского края» // Сборник законов и других правовых актов Ставропольского края. 2007. N 17. Ст. 6256.

До начала выполнения перечисленных выше работ собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы обязаны получить:
1) в Министерстве природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края:
а) для осуществления добычи общераспространенных полезных ископаемых:
разрешение на добычу общераспространенных полезных ископаемых;
заключение об отсутствии (или наличии) в границах земельного участка запасов общераспространенных полезных ископаемых, числящихся на государственном балансе;
б) для осуществления устройства и эксплуатации бытовых колодцев и скважин — заключение о том, что намечаемый к эксплуатации водоносный горизонт не является (или является) источником централизованного водоснабжения;
2) в органе местного самоуправления поселения или городского округа Ставропольского края, в границах которого предполагается осуществить строительство подземного сооружения или устройство и эксплуатацию бытового колодца и скважины, — разрешение на строительство подземного сооружения или соответственно разрешение на устройство и эксплуатацию бытового колодца и скважины.
Названные разрешения и заключения выдаются на основании письменных заявлений собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов, которые рассматриваются указанными выше органами публичной власти в течение 10 дней после их поступления.
К числу прав собственника земельного участка отнесено такое важное право, как право на возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений.

Обязательным требованием земельного законодательства, которому должен следовать собственник земельного участка, реализуя названное право, является соблюдение целевого назначения земельного участка и его разрешенного использования. Целевое назначение земельного участка и вид разрешенного использования определяются отнесением его к той или иной категории земли (см. настоящий комментарий к ст. 7).

Реализация права собственника земельного участка на возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений возможна только при условии соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, установленных законодательными и иными нормативными актами РФ.

Показательно в этом отношении Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 апреля 2006 г. N А39-1473/2005-78/16. Суд признал строение самовольно возведенным ввиду отсутствия разрешения на строительство, ссылаясь в том числе и на норму подп. 2 п. 1 комментируемой статьи.

В соответствии с положениями ст.

1 ГрК РФ градостроительный регламент — это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Таким образом, именно градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

При установлении градостроительных регламентов всегда учитываются: фактическое использование земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональные зоны и характеристики их планируемого развития, определенные документами территориального планирования муниципальных образований; виды территориальных зон; требования охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Исключение из этого правила составляют земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия; в границах территорий общего пользования; занятые линейными объектами; предоставленные для добычи полезных ископаемых. На указанные земельные участки действие градостроительных регламентов не распространяется.

Возведение объектов капитального строительства на земельном участке собственником такого участка возможно только при условии соблюдения природоохранных требований, предусмотренных экологическим законодательством.

Так, согласно положениям ст.

37 Федерального закона «Об охране окружающей среды» строительство и реконструкция зданий, строений, сооружений должны осуществляться по утвержденным проектам с соблюдением требований технических регламентов в области охраны окружающей среды.

При этом запрещаются строительство и реконструкция зданий, строений, сооружений до утверждения проектов и до установления границ земельных участков на местности, а также изменение утвержденных проектов в ущерб требованиям в области охраны окружающей среды.

Также при осуществлении строительства и реконструкции зданий, строений, сооружений должны приниматься меры по охране окружающей среды, восстановлению природной среды, рекультивации земель, благоустройству территорий в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В числе прав собственника земельного участка в комментируемой статье названо право на проведение оросительных, осушительных, культуртехнических и других мелиоративных работ в соответствии с разрешенным использованием и в соответствии экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями законодательства РФ.

Поскольку мелиорация земель осуществляется в целях сохранения и повышения плодородия земель, то собственник земельного участка вправе осуществлять проектирование, строительство, эксплуатацию и реконструкцию мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, обводнение пастбищ, создание систем защитных лесных насаждений, проведение культуртехнических работ, работ по улучшению химических и физических свойств почв, научное и производственно-техническое обеспечение указанных работ.

Общий порядок проведения мелиоративных мероприятий в РФ регламентируется Федеральным законом от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ «О мелиорации земель». Указанным Законом определяются типы и виды мелиорации земель, которые вправе проводить собственники земельных участков в зависимости от природно-климатических особенностей соответствующих территорий и нужд сельского хозяйства.

Так, в целях улучшения заболоченных, излишне увлажненных, засушливых, эродированных, смытых и других земель, состояние которых зависит от воздействия воды, собственник земельного участка может проводить гидромелиорацию земель.

В случае возникновения необходимости улучшения земель посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств защитных лесных насаждений собственником земельного участка может быть проведена агролесомелиорация земель. Кроме того, собственники земельных участков вправе осуществлять культуртехническую и химическую мелиорацию земель.

Культуртехническая мелиорация земель состоит в проведении комплекса мелиоративных мероприятий по коренному улучшению земель, а химическая — в проведении комплекса мелиоративных мероприятий по улучшению химических и физических свойств почв.

Мелиорация земель проводится на основе проектов, разработанных в соответствии с технико-экономическими обоснованиями и учитывающих строительные, экологические, санитарные и иные стандарты, нормы и правила. Порядок разработки, согласования и утверждения проектов мелиорации земель устанавливается Министерством сельского хозяйства РФ.

2. Комментируемым пунктом закрепляется правило, согласно которому объекты права собственности — посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученная сельскохозяйственная продукция и доходы от ее реализации — следуют судьбе земельного участка, т.е.

являются собственностью собственника земельного участка.

Исключение из этого правила составляют случаи, когда собственник земельного участка передает свой участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.

Права и обязанности правообладателя земельного участка

Собственник, землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют право (Статьи 40, 41 ЗК РФ):

использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры;
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

Перечень прав по использованию земельных участков, установленный статьей 40 ЗК РФ, не является исчерпывающим: законодательством могут быть установлены и иные права.

Какими обязанностями наделен правообладатель земельного участка?

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ установлен перечень обязанностей собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков, согласно которого, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов;
своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
своевременно производить платежи за землю;
соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;
выполнять иные требования, предусмотренные ЗК, федеральными законами.

Одна из главных обязанностей собственников земельных участков и лиц, таковыми не являющихся, — использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности по использованию земель в соответствии с их целевым назначением собственник земельного участка (лицо, не являющееся собственником земельного участка) может быть привлечен к административной ответственности в соответствии с законодательством РФ.

Согласно положениям части 1 ст. 8.

8 КоАП РФ использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием или неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц — от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц – от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

В перечень обязанностей собственников земельных участков, а также иных лиц по использованию земельных участков, установленных статьей 42 ЗК РФ в том числе включена обязанность сохранять специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством РФ.

В соответствии с Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром ) закрепление границ объектов землеустройства межевыми знаками осуществляется как один из этапов при проведении межевания.

Предварительно согласованные со всеми заинтересованными лицами границы объекта землеустройства закрепляются межевыми знаками, фиксирующими на местности местоположение поворотных точек границ объекта землеустройства.

За уничтожение или повреждение межевых знаков границ земельных участков, а равно невыполнение обязанностей по сохранению указанных знаков в соответствии с частью 1 статьи 7.

2 КоАП РФ собственник земельного участка, а также иное лицо, не являющееся собственником земельного участка, могут быть подвергнуты мерам административного взыскания.

За данное нарушение налагается административный штраф на граждан в размере от трехсот до пятисот рублей; на должностных лиц – от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц — от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.